Kredyty hipoteczne
15 marca 2024
Planujesz wziąć kredyt hipoteczny, ale nie wiesz, jakie oprocentowanie wybrać? Właśnie trafiłeś na odpowiedni artykuł!
W dzisiejszych czasach większość ludzi nie jest w stanie kupić domu ani mieszkania za gotówkę, dlatego coraz więcej osób decyduje się na kredyt hipoteczny. Jest to długoterminowe zobowiązanie finansowe, które może trwać nawet kilkadziesiąt lat. Przy tak długim okresie spłaty wybór odpowiedniego oprocentowania ma ogromne znaczenie dla Twojego budżetu domowego. Nie jest to łatwe zadanie, ponieważ wybór między oprocentowaniem zmiennym a stałym ma wpływ na Twoje finanse na wiele lat do przodu. Czy wolisz stałe, przewidywalne raty, czy może wolisz ryzyko zmiany stóp procentowych?
Obie opcje mają swoje wady i zalety. Oprocentowanie stałe gwarantuje stałą wysokość raty kredytowej niezależnie od zmiany stóp procentowych. Oprocentowanie zmienne natomiast może przynieść oszczędności, ale też wiąże się z ryzykiem wzrostu kosztów kredytu.
W tym artykule przedstawimy Ci dokładne analizy obu opcji, a także wskażemy, jakie czynniki mogą wpłynąć na wybór oprocentowania w zależności od Twojego profilu finansowego. Nasz artykuł skierowany jest do osób, które dopiero zaczynają swoją przygodę z kredytami hipotecznymi i potrzebują praktycznych wskazówek. Przygotuj się na pełną wiedzę na temat oprocentowania kredytów hipotecznych! Przeanalizujemy za i przeciw obu możliwości, aby pomóc Ci podjąć najlepszą decyzję. Czytaj dalej, aby poznać tajniki wyboru oprocentowania kredytu hipotecznego!
Spis treści
Z artykułu „Oprocentowanie stałe czy zmienne” dowiesz się:
- co to jest oprocentowanie zmienne oraz poznasz jego wady i zalety,
- co to jest oprocentowanie stałe oraz poznasz jego wady i zalety,
- czy można zmieniać rodzaj oprocentowania w trakcie umowy kredytowej,
- jak banki liczą zdolność kredytową w zależności od rodzaju oprocentowania,
- jak wykorzystać refinansowanie kredytu hipotecznego, żeby zaoszczędzić,
- jak ja wybrałem w swoich kredytach hipotecznych (moje case study).
Oprocentowanie zmienne – co to jest?
Oprocentowanie zmienne w kredycie hipotecznym jest to rodzaj oprocentowania, które ulega zmianie w zależności od ruchów na rynku finansowym. W tym przypadku wysokość Twojej raty kredytowej będzie zmieniać się wraz z wahaniem stóp procentowych, które są ustalane przez RPP (Rada Polityki Pieniężnej). Jeśli stopy procentowe rosną, Twoje oprocentowanie i rata kredytowa wzrosną, a jeśli stopy procentowe spadają, Twoje oprocentowanie kredytu i rata kredytowa również spadną.
Stopa procentowa WIBOR
WIBOR jest obok marży banku jednym ze składników zmiennego oprocentowania. Zgodnie z umowami kredytowymi banki ustalają oprocentowanie zmienne na bazie WIBOR3M lub WIBOR6M. Wartość WIBOR będzie się zatem zmieniała co 3 miesiące lub co 6 miesięcy. Jest to składnik rynkowy uzależniony pośrednio od wartości stopy procentowej ustalanej przez RPP (Radę Polityki Pieniężnej). WIBOR bezpośrednio jest wyliczany na podstawie średniej ważonej stóp procentowych, po jakich banki polskie pożyczają pieniądze między sobą na rynku międzybankowym. W praktyce jest to poziom oprocentowania, po jakim jedna bankowa instytucja jest gotowa pożyczyć od innej.
Marża kredytu hipotecznego
Marża banku jest drugą składową ceny kredytu na zmiennym oprocentowaniu. Marża kredytu to stały punkt procentowy, który bank dodaje do stopy referencyjnej (np. WIBOR) w celu ustalenia ostatecznego oprocentowania kredytu. Marża kredytu określa zysk banku za udzielenie kredytu i zależy od wielu czynników, takich jak ryzyko kredytowe, koszty finansowe banku czy konkurencja na rynku. Wpływ na marżę banku może mieć wkład własny, wybranego produkty dodatkowe, wysokość dochodów, rodzaj nieruchomości i inne.
Marża kredytu jest ważnym elementem, który wpływa na wysokość raty kredytowej. Im wyższa marża, tym wyższa rata kredytowa, a co za tym idzie – większy koszt całego kredytu. Warto zwrócić uwagę, że marża kredytu może ulec zmianie w trakcie trwania umowy kredytowej, jednak zmiana ta musi być uzasadniona określonymi warunkami, które zwykle są zawarte w umowie kredytowej.
Marża kredytu jest jednym z najważniejszych czynników, które należy wziąć pod uwagę przy wyborze kredytu hipotecznego.
Oprocentowanie stałe – co to jest?
Okresowo stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego jest jedną z dwóch opcji, które oferowane są przez banki w kredytach hipotecznych.
Banki w Polsce są zobligowane przez KNF (Komisję Nadzoru Finansowego) do oferowania kredytu z okresowo stałym oprocentowaniem przez minimum 5 lat. Jeśli zaciągasz kredyt na dłuższy okres, to przed upływem 5 lat bank zaproponuje Ci stawkę oprocentowania stałego na nowym, ówczesnym poziomie. Jeśli się nie zgodzisz, to przejdziesz na oprocentowanie zmienne zapisane w umowie kredytowej.
W przypadku oprocentowania stałego korzyścią dla kredytobiorcy jest stabilność kosztów kredytu i możliwość dokładnego zaplanowania wydatków na spłatę kredytu na dłuższy czas. Oprocentowanie stałe może być szczególnie korzystne dla osób, które chcą uniknąć ryzyka wzrostu rat kredytowych na skutek zmian stóp procentowych.
Warto jednak pamiętać, że oprocentowanie stałe zwykle jest wyższe niż oprocentowanie zmienne. Oznacza to, że wtedy, gdy stopy procentowe spadają na rynku, koszt kredytu z oprocentowaniem stałym może być wyższy niż koszt kredytu z oprocentowaniem zmiennym. Przed wyborem oprocentowania warto dokładnie przeanalizować swoją sytuację finansową i zastanowić się, które rozwiązanie będzie bardziej korzystne.
Może zainteresuje Cię również:
Oprocentowanie stałe czy zmienne – gdzie lepiej nadpłacać kredyt hipoteczny?
Wcześniejsza spłata kredytu to sytuacja, w której kredytobiorca spłaca całość lub część pozostałej kwoty kredytu przed terminem zaplanowanym w umowie kredytowej. Wcześniejsza spłata kredytu może nastąpić z różnych powodów, np. z powodu uzyskania dodatkowych środków finansowych, sprzedaży nieruchomości lub chęci uniknięcia dalszych kosztów kredytu hipotecznego.
Stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego
Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym i nadzorze nad pośrednikami banki mogą pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę przez cały okres trwania stałej stopy procentowej. W praktyce większość banków oferuje darmową prowizję za wcześniejszą spłatę.
Zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego
Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym i nadzorze nad pośrednikami banki mogą pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę do 3% od kwoty kredytu przez pierwsze 3 lata trwania umowy kredytowej. Po tym okresie wcześniejsza spłata musi być darmowa. W praktyce większość banków (choć mniej niż w oprocentowaniu stałym) nie pobiera prowizji za nadpłatę kredytu na oprocentowaniu zmiennym.
Oprocentowanie stałe czy zmienne – gdzie jest lepiej liczona zdolność kredytowa?
Zdolność kredytowa to ocena możliwości kredytowych osoby ubiegającej się o kredyt. Oznacza to, że bank lub inna instytucja finansowa bada sytuację finansową osoby ubiegającej się o kredyt, aby ustalić, czy ta osoba jest w stanie spłacić zaciągnięty kredyt wraz z odsetkami w ustalonym czasie.
Do oceny zdolności kredytowej banki i instytucje finansowe zwykle biorą pod uwagę: wysokość dochodów, źródła dochodów, wysokość posiadanych zobowiązań, okres zatrudnienia, a także ewentualne dodatkowe koszty, takie jak koszty utrzymania rodziny, koszty mieszkaniowe czy wydatki na edukację.
Na podstawie tych informacji bank lub instytucja finansowa określają, ile maksymalnie osoba ubiegająca się o kredyt może pożyczyć oraz jakie będą warunki zaciągniętego kredytu (oprocentowanie, okres kredytowania oraz wysokość rat).
Warto pamiętać, że zdolność kredytowa to tylko jedno z kryteriów, które biorą pod uwagę bank lub instytucja finansowa przy udzielaniu kredytu. W przypadku kredytów hipotecznych bank może również sprawdzić historię kredytową klienta, a także wartość nieruchomości, na którą zostanie zaciągnięty kredyt.
Oprocentowanie stałe
Zgodnie z zaleceniami KNF zdolność kredytowa dla kredytów opartych na stałej stopie procentowej może być liczona z buforem 2,5%. Oznacza to, iż do oprocentowania nominalnego bank musi doliczyć 2,5 p.p. (potocznie 2,5%).
Oprocentowanie zmienne
W przypadku zmiennego oprocentowania kredytu banki powinny doliczać do WIBOR i marży bufor w wysokości 5 p.p. (potocznie 5%). Teoretycznie kredyty oparte na zmiennym oprocentowaniu powinny być mniej dostępne ze względu na zdolność kredytową. W praktyce banki w większości nie dostosowały się do zaleceń KNF i liczą zdolność kredytową w ten sam sposób.
Oprocentowanie stałe czy zmienne – co lepsze, gdy zmieniają się stopy procentowe?
Oprocentowanie kredytu hipotecznego może być ustalone na stałym lub zmiennym poziomie. W zależności od wyboru oprocentowania i zmiany stóp procentowych Twoja rata może się różnie zachowywać.
Oprocentowanie stałe
W przypadku oprocentowania stałego wysokość raty kredytowej nie ulega zmianie przez cały okres spłaty kredytu niezależnie od zmian stóp procentowych na rynku. Jest to bezpieczne, gdy stopy procentowe rosną. Ale gdy stopy procentowe spadają, Twoja rata może być wyższa. Warto w takiej sytuacji rozważyć refinansowanie kredytu hipotecznego.
Oprocentowanie zmienne
W przypadku oprocentowania zmiennego wysokość raty kredytowej będzie zależna od zmian stóp procentowych na rynku. Oznacza to, że jeśli stopy procentowe wzrosną, rata kredytowa również wzrośnie, a jeśli stopy spadną, rata kredytowa również się zmniejszy. Nie ma żadnego maksymalnego limitu, który by określał wysokość stóp procentowych, a więc też nie ma maksymalnego limitu dla Twojej raty. Dobrym przykładem jest sytuacja osób, które zaciągnęły kredyty przed wrześniem 2021 roku. Przez wiele lat korzystały z niskich stóp procentowych, a więc miały niskie raty. Z powodu wzrostu inflacji RPP była zmuszona do podwyższenia stopy procentowej, a za tym poszedł wzrost WIBOR. Raty kredytu hipotecznego w krótkim czasie wzrosły dwukrotnie. Przykładowo rata kredytobiorcy w sierpniu 2021 roku wynosiła 2000 PLN, a 12 miesięcy później należało zapłacić niemal dwa razy więcej około 4000 PLN. Ponadto wysokość oprocentowania ma duży wpływ na zawartość kapitału w racie. Im niższe oprocentowanie kredytu, tym szybciej spłacasz kapitał.
Czy można zmienić oprocentowanie w trakcie spłaty kredytu hipotecznego?
Podpisując umowę kredytową, musisz zdecydować o rodzaju oprocentowania swojego kredytu hipotecznego. Jeśli podpisałeś umowę na bazie zmiennej stopy procentowej, to zgodnie z prawem możesz zmienić na oprocentowanie stałe w trakcie trwania umowy kredytu. Jeśli wybrałeś opcję rat stałych, to poprzez specjalne zarządzenie KNF nie będziesz miał możliwości zamiany na oprocentowanie zmienne. Nawet refinansowanie będzie w tym wypadku będzie problemowe.
Mam oprocentowanie zmienne – czy warto zmieniać na stałe?
Zmiana oprocentowania zmiennego na stałe zależy od wielu czynników, takich jak aktualny stan rynku finansowego, perspektywy zmian stóp procentowych, okres pozostały do spłaty kredytu, wysokość raty kredytowej oraz indywidualne preferencje kredytobiorcy.
Oprocentowanie stałe może być korzystne dla kredytobiorcy wtedy, gdy spodziewa się on wzrostu stóp procentowych w przyszłości, co skutkować będzie wzrostem raty kredytowej. Wówczas oprocentowanie stałe pozwoli na zabezpieczenie się przed wzrostem kosztów kredytu i umożliwi przewidywanie wysokości raty kredytowej przez cały okres spłaty kredytu.
Warto jednak wiedzieć, że oprocentowanie stałe zazwyczaj jest nieco wyższe niż oprocentowanie zmienne, ponieważ bank musi zrekompensować sobie ryzyko związane z wahaniem stóp procentowych. W konsekwencji zmiana oprocentowania zmiennego na stałe może skutkować wyższą miesięczną ratą kredytową.
Ostatecznie decyzja o zmianie oprocentowania zmiennego na stałe powinna być dokładnie przemyślana i oparta na analizie indywidualnych potrzeb i sytuacji finansowej kredytobiorcy oraz perspektyw zmian stóp procentowych na rynku. Warto skonsultować się z doradcą finansowym lub specjalistą z banku, aby uzyskać dokładne informacje i poradę na temat potencjalnych kosztów i korzyści wynikających ze zmiany oprocentowania kredytu hipotecznego
Może zainteresuje Cię również:
Wady i zalety oprocentowania zmiennego
Oprocentowanie zmienne w kredycie hipotecznym ma swoje wady i zalety. Poniżej przedstawiamy najważniejsze z nich.
Zalety oprocentowania zmiennego:
- Niskie koszty początkowe – oprocentowanie zmienne zazwyczaj jest niższe od oprocentowania stałego, co oznacza, że początkowe koszty kredytu są niższe.
- Elastyczność – oprocentowanie zmienne umożliwia dostosowanie stawki do sytuacji na rynku. Gdy spadają stopy procentowe, rata kredytu hipotecznego również spada, co pozwala zaoszczędzić na kosztach spłaty kredytu.
- Możliwość zmiany oprocentowania – jeśli w trakcie trwania umowy uznasz, że oprocentowanie stałe jest korzystniejsze, zawsze możesz dokonać zamiany.
Wady oprocentowania zmiennego:
- Ryzyko wzrostu oprocentowania – oprocentowanie zmienne jest narażone na wahania stóp procentowych, co oznacza, że rata kredytu hipotecznego może wzrosnąć, gdy wzrosną stopy procentowe na rynku. To z kolei może prowadzić do większych kosztów spłaty kredytu.
- Brak stabilności – oprocentowanie zmienne jest mniej stabilne niż oprocentowanie stałe, co może wpłynąć na Twój budżet domowy.
- Prowizja za wcześniejszą spłatę – banki mają możliwość pobierania prowizji za wcześniejszą spłatę do 3% przez pierwsze 3 lata trwania umowy kredytowej. Większość banków jednak z tego rezygnuje.
Wady i zalety oprocentowania stałego
Oprocentowanie stałe w kredycie hipotecznym oznacza, że wysokość raty kredytowej pozostaje stała przez cały okres spłaty kredytu. Poniżej przedstawione są wady i zalety takiego rozwiązania.
Zalety stałej stopy oprocentowania:
- Przewidywalność kosztów – dzięki stałemu oprocentowaniu kredytobiorca zna wysokość raty przez cały okres spłaty kredytu, co ułatwia planowanie budżetu domowego.
- Bezpieczeństwo finansowe – kredytobiorca nie musi obawiać się nagłych skoków wysokości raty, co zwiększa jego poczucie bezpieczeństwa finansowego.
- Długoterminowe korzyści – gdy stopy procentowe rosną, kredytobiorca ma pewność, że rata kredytu pozostanie na stałym poziomie, co może stanowić korzyść w długim okresie spłaty kredytu.
Wady oprocentowania stałego:
- Wyższe koszty kredytu – oprocentowanie stałe jest zwykle wyższe niż oprocentowanie zmienne, aby zrekompensować bankowi ryzyko związane z ruchami stóp procentowych.
- Mniejsze korzyści w przypadku spadku stóp procentowych – gdy stopy procentowe spadają, kredytobiorca z oprocentowaniem stałym nie może skorzystać z niższych rat, jakie oferuje oprocentowanie zmienne.
- Możliwe opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu – niektóre banki pobierają opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu z oprocentowaniem stałym, co może być kosztowne dla kredytobiorcy, który chce spłacić kredyt przed czasem.
- Brak możliwości zmiany oprocentowania na zmienne – KNF zabronił bankom zmiany w trakcie trwania umowy. Dopiero po upływie okresu stałej stopy procentowej istnieje możliwość przejścia na oprocentowanie kredytu oparte o WIBOR i marżę banku.
- Ograniczone możliwości refinansowania kredytu hipotecznego na oprocentowanie zmienne. KNF oczekuje od banków blokady takiej możliwości. Nie wszystkie banki dostosowały się do tego komunikatu.
Refinansowanie kredytu hipotecznego
Refinansowanie kredytu hipotecznego to proces spłacenia istniejącego kredytu hipotecznego poprzez zaciągnięcie nowego kredytu hipotecznego w innym banku lub w tym samym, ale z innymi warunkami spłaty i z nowym rodzajem oprocentowania. Jeśli nie jesteś zadowolony ze swojego kredytu, zawsze możesz zmienić bank.
W praktyce refinansowanie polega na zaciągnięciu nowego kredytu hipotecznego w celu spłaty istniejącego kredytu. Nowy kredyt może mieć korzystniejsze warunki, takie jak niższe oprocentowanie, zmniejszone koszty dodatkowe (np. prowizja), wydłużony okres spłaty lub lepsze warunki ubezpieczenia nieruchomości. Dzięki temu refinansowanie może prowadzić do zmniejszenia miesięcznej raty kredytowej lub całkowitej kwoty, którą kredytobiorca musi zapłacić w ciągu okresu spłaty kredytu.
Refinansowanie kredytu hipotecznego może być korzystne dla kredytobiorcy, ale należy pamiętać, że wiąże się z pewnymi kosztami, takimi jak prowizje, opłaty notarialne, podatki oraz koszty wypowiedzenia dotychczasowej umowy kredytowej. Dlatego przed podjęciem decyzji o refinansowaniu kredytu hipotecznego należy dokładnie przeanalizować koszty i korzyści z tego wynikające.
Oprocentowanie stałe czy zmienne – moje case study!
Mam dwa kredyty hipoteczne. Pierwszy zaciągnąłem w 2012 roku w BNP Paribas ze zmiennym oprocentowaniem. W tamtym czasie banki nie oferowały innego rozwiązania. Obserwując rynek, gdy byliśmy już po kilkuletnim wzroście gospodarczym, inflacja zaczynała urywać się z celu RPP (cel 2,5 p.p z odchyleniem +/- 1 p.p) postanowiłem w 2019 roku zmienić bank i rodzaj oprocentowania. Nowy bank to ING Bank Śląski. Moje oprocentowanie w BNP Paribas wynosiło wtedy około 2,8% (WIBOR3M 1,7% + marża 1,1%), a ING zaproponował mi 3,5% na stałym oprocentowaniu. Teoretycznie zmieniałem na gorsze warunki, ale jak czas pokazał, był to świetny ruch, gdyż wzrosty stóp procentowych mnie w tej chwili nie dotyczą.
Drugi kredyt na zakup drugiej nieruchomości brałem w tym samym czasie i również skorzystałem z opcji oprocentowania stałego. W 2019 roku na start saldo moich kredytów wynosiło około 1 050 000 złotych. Raty kredytów wynosiły około 5500 PLN. Gdybym w tamtym momencie nie zabezpieczył się stałą stopą procentową, moje raty po podwyżkach stóp wzrosłyby do około 11 000 PLN. Ten ruch pozwolił zaoszczędzić około 60 00 PLN w skali roku. W zależności od przyszłej wysokości stóp procentowych zaoszczędziłem łącznie prawdopodobnie kilkaset tysięcy złotych. Z perspektywy czasu uważam, że był to świetny ruch finansowy.
Moje oprocentowanie stałe się kończy – co zamierzam?
W okolicach wakacji 2024 kończy mi się 5-letni okres oprocentowania stałego w obydwu kredytach. Zamierzam prolongować możliwość stałej raty, gdyż uważam, że żyjemy w “ciekawych czasach” i pomimo prognoz, że “teraz już będzie tylko taniej”, to wybieram bezpieczeństwo. Jeśli stopy procentowe spadną, to zrefinansuję swój kredyt do innego banku celem uzyskania lepszych warunków cenowych.
Podsumowanie “Oprocentowanie stałe czy zmienne”
Warto pamiętać, że rynek finansowy jest zmienny, a stopy procentowe mogą ulec znacznym zmianom w krótkim czasie. W związku z tym wybór między oprocentowaniem stałym a zmiennym powinien być dokładnie przemyślany, z uwzględnieniem ryzyka zmiany wysokości raty kredytowej w przypadku oprocentowania zmiennego.
Oprocentowanie stałe oznacza, że wysokość odsetek, jakie otrzymujemy od lokaty, kredytu lub innego produktu finansowego, jest ustalona na stałe i nie ulega zmianie przez cały okres trwania umowy. Jest to korzystne rozwiązanie wtedy, gdy rynek finansowy jest niestabilny, a stopy procentowe są niskie lub malejące. Wówczas oprocentowanie stałe gwarantuje nam pewną stabilność i przewidywalność naszych dochodów lub kosztów.
Oprocentowanie zmienne natomiast zależy od sytuacji na rynku finansowym i może ulegać wahaniom w trakcie trwania umowy. Jest to korzystne rozwiązanie w przypadku, gdy spodziewamy się, że stopy procentowe wzrosną w przyszłości, co pozwoli nam na zyskanie wyższych odsetek. Jednakże oprocentowanie zmienne wiąże się także z ryzykiem, ponieważ w przypadku spadku stóp procentowych nasze dochody lub koszty mogą ulec zmniejszeniu. Podsumowując, wybór między oprocentowaniem stałym a zmiennym zależy od naszych indywidualnych potrzeb i sytuacji na rynku finansowym. Jeśli zależy nam na stabilności i przewidywalności, warto wybrać oprocentowanie stałe. Natomiast jeśli jesteśmy gotowi na pewne ryzyko, ale szukamy możliwości osiągnięcia wyższych zysków, oprocentowanie zmienne może być bardziej korzystne.
