Kredyty hipoteczne
20 września 2023
2
Zmiana oprocentowania na stałe w kredycie hipotecznym to obecnie gorący temat wśród wielu (większości?) czynnych kredytobiorców. Dopiero od niedawna kredyty hipoteczne w stałym oprocentowaniu zainteresowały znaczną część klientów. Obecnie co drugi klient składa wniosek na stałą stopę. Wcześniej były to marginalne ilości, poniżej 5% wszystkich kredytów hipotecznych. Zmiana oprocentowania kredytu wynikająca ze wzrostu stóp procentowych przyprawia o ból głowy wielu z nas. Rośnie rata kredytu hipotecznego, nie wiadomo gdzie jest koniec. Trudno bazować na wypowiedziach przedstawicieli RPP i NBP, gdyż jeszcze w sierpniu 2021 roku słyszeliśmy, iż stopy procentowe pozostaną na niezmienionym poziomie przez długi okres. Od czerwca 2021 roku wszystkie banki muszą mieć w swojej ofercie równolegle opcje oprocentowania zmiennego oraz okresowo stałego na minimum 5 lat w przód. Obecna sytuacja spowodowała, iż u wielu kredytobiorców pojawił się pomysł zmiany na stałe oprocentowanie. Problem zmiany oprocentowanie kredytu hipotecznego rozłożę dziś na czynniki pierwsze.
Spis treści
W dzisiejszym artykule “Zmiana oprocentowania na stałe w kredycie hipotecznym” dowiesz się:
- co to jest stałe oprocentowanie kredytu,
- jak zmienić oprocentowanie kredytu hipotecznego na stałe,
- czy zmiana oprocentowania kredytu hipotecznego jest opłacalna,
- Jak złożyć wniosek o zmianę spłaty rat kredytu hipotecznego,
- czy z powrotem można wrócić na oprocentowanie zmienne,
- co to jest refinansowanie kredytu do innego banku
- kiedy zaczną spadać stopy procentowe,
- moja opinia czy warto zmienić z oprocentowania zmiennego na stałe,
- ja jako klient i moje kredyty hipoteczne oraz jak ja to potraktowałem.
Co to jest stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego?
Od czerwca 2021 roku klient hipoteczny ma możliwość uzyskania finansowania z oprocentowaniem okresowo stałym. KNF wymógł na bankach, żeby stała stopa spłaty obowiązywała minimum 5 lat. Tylko trzy banki (Alior, Credit Agricole, BNP Paribas ) wyszły przed szereg i oferują kredyty na stałym oprocentowaniu na dłuższy okres. Twoja rata będzie w tych bankach zablokowana odpowiednio na 7, 7 i 5 lat. Po tym okresie dostaniesz propozycję prolongaty stalej raty na kolejny okres, ale wedle ówcześnie obowiązującej stawki. Alternatywą będzie skorzystanie z oprocentowania zmiennego opartego o WIBOR 3M lub WIBOR 6M. Do WIBOR zostanie doliczona marża wynikająca podpisanej umowy kredytowej.
Czy opłaca się zmienić oprocentowania kredytu na stałą stopę procentową?
Niestety to pytanie pozostanie bez jednoznacznej odpowiedzi. Oprocentowanie stałe daje stabilność i przewidywalność. Jednocześnie nie musi okazać się najtańszym rozwiązaniem. Plusem jest to, iż w przypadku wzrostu stopy procentowej Twoja rata kredytu będzie przez relatywnie długi okres na niezmiennym poziomie. Minusem jest fakt, iż gdy stopy zaczną spadać, możesz płacić więcej niż “mógłbyś”. Kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem będzie zawsze podążał za kierunkiem WIBOR 3M lub WIBOR 6M. Decyzja dotycząca zmiany oprocentowania na stałe zatem wiąże się z konsekwencjami. Przejście na stałe oprocentowanie i aneks powinien przemyśleć każdy klient. Pamiętaj, że posiadając kredyt z prowizją za wcześniejszą spłatę 0%, zawsze możesz swoje zobowiązanie refinansować.
Jakie są formalności w bankach, żeby zmienić oprocentowanie kredytu hipotecznego?
Do zmiany oprocentowania zmiennego na stałe oprocentowanie będziesz musiał wykonać kilka formalnych ruchów.
Wniosek o zmianę oprocentowania na stałe z kredycie hipotecznym
Jeśli Twój kredyt jest oparty o zmienną stopę procentową, to będziesz musiał złożyć o wniosek o zmianę warunków oprocentowania kredytu. W części banków złożenie wniosku o aneks jest dostępne poprzez bankowość elektroniczną. Musisz być jednak przygotowany, iż będziesz musiał pofatygować się do oddziału banku celem złożenia wniosku o zmianę spłaty raty.
Analiza zdolności kredytowej
W części instytucji (np. mBank, Pekao S.A) aneks do umowy zostanie wygenerowany automatycznie. Możesz zostać poproszony o dostarczenie dokumentacji do badania zdolności kredytowej. Będzie się to wiązało z koniecznością przedstawienia dochodów. Może dojść to paradoksu, iż obecne oprocentowanie zmienne będzie wyższe od propozycji stałego, ale dział analizy w banku odmówi aneksowania umowy kredytowej ze względu na brak zdolności kredytowej. Pomyśl, czy dla zabezpieczenia swoich interesów nie złożyć równolegle wniosku do innego banku.
Aneks do umowy kredytowej
Jeśli uzyskasz zgodę na aneks do kredytu hipotecznego, zaaprobujesz warunki zmiany na oprocentowanie stałe, będziesz musiał podpisać aneks. Celem podpisania aneksu będziesz musiał pofatygować się do oddziału banku. Koszt aneksu zmieniającego kredyt liczonego według oprocentowania stałego będzie wynosił 0-200 PLN.
Stopa stałego oprocentowania – jaka wartość?
Rzecz bardzo indywidualna. Każdy bank ma własne rozwiązania w tym zakresie. W jednym koniecznie wygeneruj formularz informacyjny, który zablokuje warunki cenowe na 14 dni. W innym decyduje data złożenia wniosku. Jeszcze inny bank zaproponuje oprocentowanie stałe obowiązujące na moment wydania decyzji kredytowej. Warunki są zmienne w czasie i praktycznie dzień w dzień się pogarszają.
Może zainteresuje Cię również:
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego
Wybierając opcję stałego oprocentowania koniecznie zadbaj o darmową prowizję za wcześniejszą spłatę. Pomimo, iż ustawa o kredycie hipotecznym i nadzorze nad pośrednikami daje bankom możliwość ustalania prowizji za wcześniejszą spłatę przez cały okres stałego oprocentowania, to większość z nich jest bardzo liberalna. W zdecydowanej większości Twoja prowizja za wcześniejszą spłatę wyniesie 0 proc.
Zmiana marży w kredycie ze zmiennym oprocentowaniem po podpisaniu aneksu
Niestety w kilku bankach zagrywają “brzydko”, jeśli będziesz chciał zmienić oprocentowanie kredytu ze zmiennego na stałe. W aneksie do umowy kredytowej będą chcieli zmienić wysokość oprocentowania zmiennego na wyższą. Twoja marża po 5 latach może zostać podwyższona. Potraktuj tę sytuację jako przechodnią i nawet, jeśli zostaniesz niejako zmuszony do takiej wersji stałej stopy, pamiętaj o możliwości refinansowania kredytu.
Kiedy spadną stopy procentowe
Inflacja, wojna na Ukrainie, niedobory wielu produktów w tym budowlanych powodują, iż niemal w całej Europie nastąpiły podwyżki stóp procentowych. W Internecie spotkasz wiele opinii stojących w opozycji do siebie. Niestety nikt nie wie, kiedy się zakończą podwyżki stóp procentowych, a co dopiero kiedy oprocentowanie kredytów zacznie spadać.
Czy banki mają interes w proponowaniu “wysokiego” stałego oprocentowania?
Kredyty hipoteczne ze stałą stopą to w dalszym ciągu niewielki procent rynku. Pomimo, iż kilka banków (np. ING, Santander, PKO BP) proponuje takie rozwiązania od lat wiele osób doszukuje się w tych propozycjach aneksu na stałą stopę procentową “drugiego i kolejnego dna”. ” Banki na pewno coś wiedzą”. “Trzeba robić odwrotnie, niż proponują”. Banki owszem posiadają asymetryczne możliwości i wiedzę względem klasycznego kredytobiorcy, ale nie mają jednocześnie “szklanej kuli” do przewidywania przyszłości. Najniższe stawki oprocentowania stałego plasowały się w okolicach maja-lipca 2021 roki. Wynosiły między 2,5-3,5%. Patrząc na dzisiejsze wartości oprocentowania banki realnie straciły na udzielonych kredytach. Skoro wzrost WIBOR był tak jasny, banki mają “szklaną kulę” to jak wtedy tego nie przewidziały? Uważam, że zapoczątkowany trend niemal w każdym banku proponowania stałej stopy jest dbałością o spłacalność klientów. Banki w obecnej chwili bardzo się boją o prawidłowość spłaty kredytu. WIBOR i raty kredytów znacznie wzrosły, co może powodować w banku zmartwienie o przyszłe płatności w najbliższym okresie. Przejście na oprocentowanie stałe, a następnie refinansowanie nie jest blokowane przez prowizję za wcześniejszą spłatę. Zatem klient nie będzie niemalże w żaden sposób ograniczony, gdy stopy zaczną spadać.
Refinansowanie kredytu hipotecznego do innego banku
Niektórzy się boją, że jeśli zmienią na opcję stałego oprocentowania, to zostaną w tym “zakładzie” na najbliższe 5 lat. Potencjalny spadek stopy procentowej jest oczekiwany przez wiele osób. Trudno powiedzieć na ile jest to wersja życzeniowa, a na ile realna możliwość. Warto wiedzieć, że w przypadku posiadania prowizji za wcześniejszą spłatę 0 proc., zawsze możesz swój kredyt hipoteczny refinansować. Zarówno na lepszą stawkę oprocentowania zmiennego lub na niższą stawkę stałego oprocentowania. Warunkiem refinansowania hipoteki jest oczywiście posiadanie zdolności kredytowej.
UWAGA!
W dniu 27.06.2023 roku KNF opublikował oświadczenie (nie mylić z rekomendacją), w którym zawarł oczekiwanie, iż banki w przypadku refinansowania kredytu będą blokowały możliwość zamiany kredytu z oprocentowaniem stałym na oprocentowanie zmienne. Jednocześnie mając oprocentowanie stałe na 5/7/10 lat zgodnie z z oczekiwaniem KNF nie będzie można uzyskać refinansowania na oprocentowanie stałe na okres krótszy tylko na ten sam lub dłuższy. Część banków zgodziła się. Jednakże dalej istnieją banki, które udostępniają możliwość zamiany oprocentowania stałego na zmienne.
Moje kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem – case study
Od 2009 roku zawodowo zajmuję się pomocą w organizacji kredytu mieszkaniowego. W tym czasie pomogłem ponad 1 000 kredytobiorcom. Jednocześnie wiem, jak się czuje zwykły klient. Osobiście posiadam dwa zobowiązania hipoteczne w ING Bank Śląski oparte o stałe oprocentowanie (3,5-3,9%). W momencie zaciągania zobowiązania salda moich zobowiązań hipotecznych wynosiły około 1 050 000 PLN. Obydwa kredyty zostały zaciągnięte w połowie 2019 roku. Już wtedy prognozowałem wzrost stopy procentowej ze względu na podwyższoną inflację, która odbiegała od celu RPP ( Rada Polityki Pieniężnej). COVID-19 oraz spadku stopy procentowej niemal do zera nie byłem w stanie sobie “wymyślić”. Średnie zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosiło wtedy koło 2%. W trakcie trwania pandemii płaciłem za raty swojego kredytu zatem więcej, niż mógłbym na oprocentowaniu zmiennym. Gdzieś pod skórą czułem jednak, iż “to nie jest koniec”płacąc raty w oprocentowaniu stałym. Dzięki temu wzrost stóp procentowych mnie nie zaskoczył. Do końca stałego okresu będę ponad 100 tysięcy złotych “do przodu”. Mój budżet jest czasowo bezpieczny, kapitał w racie całkiem pokaźny oraz dodatkowo staram się nadpłacać kredyty. Czekam na “lepsze czasy” aż WIBOR spadnie. Jeśli spadek stóp procentowych jednak nie nastąpi w tym czasie, “zaliczę miękkie lądowanie” ze względu na nadprogramową nadpłatę rat.
Moja opinia ” Czy zmienić oprocentowanie kredytu ze zmiennego na stałe”
Osobiście uważam, iż dla wielu kredytobiorców zmiana oprocentowania ze zmiennego na stałe jest godna uwagi. Kredyty oparte o oprocentowanie zmienne wręcz “parzą”, a niestety nie wiemy, gdzie jest koniec tych wzrostów. Na miejscu każdego gospodarstwa domowego prowadzonego najbardziej martwiłbym się wzrostem raty, a nie tym czy na zmianie “stracę finansowo”. Kredyt hipoteczny oparty według stałej stopy jest przewidywalny. Stałe oprocentowanie to obecnie swoisty luksus niezależny od wzrostu stóp procentowych. Kredyt hipoteczny oparty o oprocentowanie zmienne to “tykająca bomba”. Co najważniejsze stałą stopę zawsze można zmienić na niższe oprocentowanie stałe lub zmienne. Dokładnie rozpisz swój domowy budżet i zdecyduj, w którym kierunku należy dokonać zmiany.
Zapraszam do komentowania dotyczące zmiany oprocentowania
Czy uważasz, że temat związany ze stałym oprocentowaniem stałym został wyczerpany? Czy dowiedziałeś się, jak zmienić oprocentowanie kredytu hipotecznego? Co dokładnie dla Ciebie znaczy stała stopa oprocentowania kredytu hipotecznego? Czy kredyty na stałej stopie są lepsze czy gorsze? A może wybrałbyś kredyt z oprocentowaniem zmiennym? Czy przejście na kredyt ze zmiennym oprocentowanie się opłaca?
