Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego
Koszty kredytu
6 min. czytania
Kredyt hipoteczny składa się z wielu bardziej lub mniej istotnych parametrów. Dobry kredyt, pasujący do indywidualnej sytuacji, to wypadkowa kilkunastu przeróżnych czynników. Oczywiście wszyscy patrzą na koszty startowe, oprocentowanie lub wymagane produkty dodatkowe. Wśród nich szczególnie istotna jest wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego. Odpowiednio zrealizowana nadpłata daje szanse na znaczne ograniczenie kosztów odsetkowych i skrócenie okresu kredytowania. To pożądany efekt, na którym większości osób zdecydowanie zależy. Zdarza się jednak, iż wśród klientów wcześniejsza spłata kredytu jest traktowana jako mniej istotny parametr. „Dziś nie mam planów..”. „Dopiero za kilka lat…”. „Wpierw muszę się wybudować…”. Moim zdaniem błędne myślenie.
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego nie musi polegać na gigantycznych kwotach. Możesz zacząć od mniejszych i w miarę postępu sytuacji zwiększać swoje zaangażowanie. Ten parametr zdecydowanie warto uwzględniać wybierając kredyt hipoteczny. Dobrze dobrana oferta banku pod kątem nadpłaty kredytu potrafi wygenerować naprawdę duże oszczędności w tej kwestii.
Spis treści
W dzisiejszym wpisie „Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego” dowiesz się:
- co to jest wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego,
- jakie korzyści daje wcześniejsza spłata kredytu,
- jakie są ustawowe koszty za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego,
- co wybrać skrócenie okresu kredytowania czy obniżenie raty,
- kiedy nie nadpłacać kredytu hipotecznego,
- jak realnie wyliczyć opłacalność nadpłaty kredytu,
- czy po całkowitej wcześniejszej spłacie bank ci coś zwróci,
- czy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego jest opłacalna dla wszystkich.
Przemyślany kredyt hipoteczny?
Porozmawiajmy
Co to jest wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego?
Nadpłata kredytu to wpłata kwoty większej, niż wynika to z harmonogramu rat. Nadpłata środków powinna iść w całości na spłatę kapitału. Wcześniejsza spłata może dotyczyć całości lub części kredytu hipotecznego.
Należy pamiętać, że banki mają swoje indywidualne zasady wcześniejszej spłaty kredytu. Koniecznie sprawdź swoją umowę kredytową w tym zakresie. Warunki umowy kredytowej mogą się różnić pomiędzy poszczególnymi bankami. Kwestie, którymi powinieneś się interesować to:
- wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego,
- okres obowiązywania opłaty,
- możliwość nadpłaty przez bankowość elektroniczną,
- skutek nadpłaty: obniżenie raty lub skrócenie okresu kredytowania,
- ewentualna konieczność podpisywania aneksów do umowy kredytowej.
Jak działa wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego?
Banki jak to banki różnią się między sobą. W zależności od banku wcześniejsza spłata pójdzie w całości na kapitał lub na kapitał i bieżące odsetki. Finalnie nie ma to żadnej różnicy dla kredytobiorcy poza pewnym komfortem. Już wyjaśniam dlaczego, choć na pierwszy rzut oka spłata samego kapitału jest lepsza.
Spłata samego kapitału
W części banków np. w ING Bank Śląski bez względu na dzień miesiąca nadpłata kredytu hipotecznego pójdzie w 100% na kapitał. TU mamy prosty przypadek.
Spłata kapitału i odsetek bieżących
Wcześniejsza spłata w części banków jest realizowana z wedle założeń (kapitał + odsetki bieżące).
Co to są odsetki bieżące? Zakładając, że spłacasz kredyt 10. dnia każdego miesiąca, a nadpłatę chcesz zrealizować 20. dnia, to w pierwszej kolejności z kwoty przeznaczonej na nadpłatę środki idą na odsetki, które narosły między 10. a 20. dniem miesiąca. Tak jest w większości banków. To, co zostanie, jest odpisywane od kapitału, a sam kredyt jest na nowo przeliczany.
Są to jednak czysto techniczne rozwiązania, które w ogólnym rozrachunku nie mają wielkiego wpływu na całą operację. Przy następnej racie albo zapłacisz niższą ratę kredytu od wysokość zapłaconych odsetek albo rata będzie taka sama, ale będzie zawierała więcej kapitału. Na tę okoliczność zmieni się struktura raty (kapitał vs odsetki).
Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego
Ustawa o kredycie hipotecznym od lipca 2017 roku wprowadziła zasady dotyczące prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.
Banki mogą pobierać przez okres 3 lat od udzielenia kredytu w maksymalną opłatę w wysokości 3% od nadpłaty, jeśli umowa dotyczy oprocentowania zmiennego. Prowizja nie może przekroczyć kwoty odsetek naliczonych od spłacanej kwoty w okresie roku od momentu faktycznej spłaty.
W przypadku oprocentowania stałego prowizję za wcześniejszą spłatę bank może pobierać przez cały okres obowiązywania oprocentowania stałego. Co ciekawe wysokość prowizji za wcześniejszą dla kredytów ze stałym oprocentowaniem nie została określona. Należy sprawdzić indywidualne zapisy w tym zakresie w umowie kredytowej.
Jeśli podpisałeś umowę kredytu hipotecznego przed terminem wejścia ustawy, to niestety obowiązują Ciebie zapisy z umowy kredytu, nie z ustawy. Prawo w tym wypadku nie działa wstecz. W części banków w części obowiązujących umów jak Pekao S.A prowizja za nadpłatę obowiązuje aż do zakończenia kredytu.
Zacznę nadpłacać, kiedy skończy mi się czas prowizji?
Zacznę nadpłacać dopiero po okresie pobierania prowizji – takie zdanie również słyszę dość często. Czy aby jest to słuszne podejście? Wystarczy bardzo proste działanie matematyczne, by się o tym przekonać.
Przykładowe założenia:
- Kredyt 500 000 PLN,
- oprocentowanie 8,0%,
- okres kredytowania 25 lat,
- rata 3 859 PLN,
- nadpłata 30 000 PLN,
- prowizja za wcześniejszą spłatę 2% tj. 600 PLN.
Nadpłata 30 000 PLN kwoty kredytu hipotecznego pozwala nam obniżyć ratę do poziomu 3 126 PLN i obniża odsetki od następnej raty o ok. 203 PLN. Wystarczy zatem ok. 3 miesięcy, by strata z tytułu prowizji została zniwelowana. 3 X 232 PLN = 609 PLN. Czyli zysk po 3 miesiącach jest większy niż straty z powodu opłaconej prowizji za nadpłatę. Jeśli masz dłuższy czas do końca prowizyjnej spłaty, to działaj i nadpłacaj kapitał. Koszty, które poniesiesz, będą niższe niż straty odsetkowe.
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – jaki wybrać bank?
Jeśli zamierzasz cyklicznie nadpłacać kredyt hipoteczny, powinieneś uwzględnić ten parametr w wyborze banku.
- Powinieneś patrzeć nie tylko na to, żeby bank oferował zerowe lub jak najniższe koszty prowizji za nadpłatę kredytu.
- Wybrany bank powinien dawać również możliwość, by realizować tą operację poprzez bankowość elektroniczną lub infolinię.
- Do kompletu brakowało by, tylko by nadpłata kredytu dawała możliwość skrócenia okresu finansowania bez aneksu i ponownego przeliczenia zdolności kredytowej.
Niestety tylko część banków oferuje komplet powyższych udogodnień. Dla banków przedterminowa spłata kapitału oznacza zmniejszenie dochodów, więc w ich interesie jest utrudnienie tej operacji.
Może zainteresuje Cię również:
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – obniżyć ratę czy skrócić okres kredytowania?
W każdym banku dostępna jest opcja obniżenia raty przy zachowaniu okresu kredytowania. W niektórych bankach dodatkowo można sobie wybrać skrócenie okresu kredytowania przy pozostawieniu wysokości raty sprzed wcześniejszej spłaty kredytu. Co wybrać? Tutaj niestety każdy musi sam dokonać kalkulacji. Jeśli dotychczasowa rata jest na akceptowalnym dla nas poziomie, to zalecam skrócenie okresu. Daje to najbardziej wymierne korzyści odsetkowe, a w samej racie lepszy stosunek kapitału do odsetek bieżących.
Kredyt 500 000 PLN, oprocentowanie 8,0%, okres kredytowania 25 lat, rata 3 859 PLN, prognozowana wysokość odsetek 657 724 PLN.
Załóżmy nadpłatę w wysokości 30 000 PLN i przeanalizujmy jak będzie wyglądał kredyt w obydwu opisanych powyżej opcjach.
1. Skrócenie okresu kredytowania
W przypadku skrócenia okresu kredytowania przy zachowaniu dotychczasowej raty otrzymujemy kredyt na 253 miesięcy, czyli 47 miesięcy krócej. Dodatkowy plusem jest wysokość odsetek na poziomie 502 606 PLN, a więc ok. 155 118 PLN mniej.
2. Obniżenie raty
W przypadku pozostawienia dotychczasowego okresu kredytowania otrzymujemy kredyt na 300 miesięcy oraz ratę na poziomie 3 627 PLN. Wysokość odsetek również się zmniejsza, ale w mniejszym stopniu niż w poprzedniej opcji: spłacamy 618 578 PLN, czyli ok. 39 146 PLN mniej.
3. A może hybryda?
W części banków skrócenie okresu kredytowania wymaga kosztów i podpisania aneksu do umowy kredytowej. Zbędny wydatek i dodatkowe komplikacje.
Skrócenie okresu kredytowania to nic innego jak zmiana struktury raty. Zmieniasz relację kapitału do odsetek. Zwyczajnie szybciej spłacasz kredyt. Ten sam efekt możesz uzyskać zostawiając dotychczasowy okres kredytowania, ale w następnych miesiącach dorzucając do nadpłaty kwotę, która odpowiada różnicy między ratą z krótszym a ratą z dłuższym okresem kredytowania. Jeśli utrzymasz różnicę, to skończysz spłatę zgodnie z harmonogram z krótszego okresu kredytowania.
Kalkulator nadpłaty kredytu hipotecznego
Na moim blogu znajdziesz bardzo przyjazne narzędzie, które w prosty sposób pozwala wyliczyć indywidualne korzyści z nadpłaty kredytu hipotecznego.
Kalkulator nadpłaty kredytu hipotecznego to narzędzie, które pozwala na oszacowanie korzyści finansowych z nadpłaty kredytu oraz określenie, jakie koszty wiążą się z wcześniejszą spłatą.
Kalkulator nadpłaty kredytu hipotecznego
Kiedy zacząć nadpłacać?
Bardzo proste – im szybciej, tym lepiej.
Oszczędność wynikająca z nadpłaty jest uzależniona od momentu jej wykonania. Oznacza to, że im szybciej dokonasz nadpłaty, tym większe oszczędności uzyskasz. Nadpłata 1 000 PLN wykonana w 12 miesiącu da finalnie większe oszczędności, jak ta sama kwota nadpłacona rok później.
Przykład na bazie kredytu 500 000 PLN (8%, 300mc, raty równe).
Nadpłata w 12 miesiącu oszczędność 1 252 PLN (obniżenie raty) lub 5 758 PLN (skrócenie okresu). Jeśli tę samą kwotę nadpłaciłbyś w 36 miesiącu oszczędności wyniosą 1 128 PLN (obniżenie raty) lub 4 765 PLN (skrócenie okresu).
Nadpłata małymi czy większymi kwotami?
Czy nadpłacać małymi kwotami, czy lepiej jest przez dłuższy czas zbierać i zrobić jedną, większą nadpłatę? Pierwsza wersja jest zdecydowanie korzystniejsza. Środki nadpłacone są faktycznie nadpłacone, a kolejne odsetki są liczone od niższej wartości kapitału. Zbieranie większej kwoty celem jednorazowej nadpłaty może się udać, ale nie musi. Chyba każdy zna sytuacje, że w jakiś cudowny, magiczny sposób, w najmniej odpowiednich chwilach pojawiają się niespodziewane większe wydatki. Trzeba mieć silną wolę, żeby nie wydatkować zebranych oszczędności.
Przykład na bazie kredytu 500 000 PLN (8%, 300mc, raty równe).
Cykliczna nadpłata po 1 000 PLN przez 12 miesięcy pozwoli zaoszczędzić 15 311 PLN (obniżenie raty) lub 66 539 PLN (skrócenie kredytu).
Nadpłata jednorazowa 12 000 PLN po 12 miesiącach 14 965 PLN (obniżenie raty) lub 63 878 PLN (skrócenie kredytu).
Może zainteresuje Cię również:
Kiedy nie nadpłacać kredytu hipotecznego?
O dziwo, są takie sytuacje, choć relatywnie rzadko spotykane. Kredyt hipoteczny to dalej najtańszy pieniądz na rynku. Oprocentowanie w skali roku na poziomie 8,0% dla niektórych ludzi oznacza możliwość wykorzystania własnego kapitału na inwestycje z wyższą stopą zwrotu. Jeśli masz takie możliwości, nie nadpłacaj kredytu. Zastrzegam, że chodzi o inwestycje bardziej skomplikowane niż lokaty bankowa, obligacje czy osławione „polisolokaty”.
Drugim przypadkiem jest posiadanie kredytu w programie dopłat Bezpieczny kredyt 2%. Oprocentowanie tego kredytu to dokładnie 2%. Na rynku znajdują się proste i bezpieczne produkty finansowe, które gwarantuję uzyskanie wyższej stopy zwrotu. Nie ma zatem sensu nadpłacie kredyt, jeśli z takich produktów jesteś w stanie uzyskać większe zyski. W takich wypadkach lokaty bankowe (obecnie około 5% „na czysto”).
Całkowita spłata kredytu hipotecznego
Całkowita spłata kredytu polega na spłacie pozostałego salda kredytu, bieżących odsetek (odsetki, które narosły od dnia, kiedy zapłaciłeś ostatnią ratę) i ewentualnej prowizji za wcześniejszą spłatę.
W zależności od banku być może będziesz musiał złożyć dyspozycję całkowitej spłaty (wniosek o całkowitą spłatę kredytu). Po dokonaniu całkowitej spłaty kredytu bank będzie potrzebował do 14 dni na rozliczenie całej transakcji. Jeśli zrealizowałeś całkowitą spłatę kredytu hipotecznego, bank wystawia dokumenty pozwalające na wykreślenie hipoteki. Następnie należy udać się do sądu celem złożenia wniosku o wykreślenie zabezpieczenia hipotecznego.
Koszt wykreślenia hipoteki w sądzie wieczystoksięgowym 100 PLN.
Umowa kredytowa automatycznie wygasa i wszelkie wynikające z niej obowiązki (produkty dodatkowe, ubezpieczenia, terminy itp.) znikają. Całkowite koszty kredytu będą oczywiście mniejsze, niż te które miałeś prognozowane w umowie kredytowej.
Wcześniejsza całkowita spłata kredytu hipotecznego – czy bank coś Tobie zwróci?
Nie każdy kredytobiorca wie, ale po całkowitej wcześniejszej spłacie kredytobiorca ma prawo domagać się zwrotu poniesionych kosztów za udzielenie kredytu hipotecznego. Odsetek już zapłaconych oczywiście nikt nie zwróci, ale prowizje i ubezpieczenia jednorazowe już tak. Zwrot musi być proporcjonalny i musi uwzględniać termin wykorzystania kredytu. Zwrot dotyczy tylko umów kredytowych, które zostały podpisane po wejściu Ustawy o kredycie hipotecznym i nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego, czyli od 21 lipca 2017 roku.
Jak policzyć środki do zwrotu?
Załóżmy, iż zaciągnąłeś kredyt hipoteczny w lutym 2020 roku (obecnie jest marzec 2024 roku). Kredyt hipoteczny na 500 tys.zł, prowizja 2%, okres kredytowania 25 lat. Właśnie sfinalizowałeś wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie kredytowej. W związku z tym możesz ubiegać się o zwrot proporcjonalnej części prowizji. W tym wypadku będzie to 21/25 zapłaconej kwoty. u
Drugi przypadek jest bardzo podobny, ale zamiast prowizji zapłaciłeś 2% prowizji za 4 lata ubezpieczenia od utraty pracy. Niestety w tym przypadku spłaty całości kredytu nie otrzymasz zwrotu, gdyż polisa była okresowa. Gdybyś spłacił kredyt po dwóch latach, to miałbyś podstawy do wnioskowania o zwrot 50% prowizji, ale w tym wypadku zwrot wyniesie 0 PLN.
Na co należy się powołać składając wniosek o zwrot środków po wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego?
Musisz wiedzieć, że prawdopodobnie w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu bank sam z siebie nie zwróci Tobie tych środków. W trakcie rozmowy z bankiem możesz powołać się na zapis z ustawy o kredycie hipotecznym z 23 marca 2017 roku
„W przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą.”
Refinansowanie kredytu hipotecznego
Jeśli nadpłacasz, bo twój kredyt hipoteczny jest wyjątkowo drogi, możesz zastanowić się nad zmianą banku. Taka operacja fachowo nazywa się „refinansowanie kredytu hipotecznego„.
Refinansowanie polega na znalezieniu oferty kredytu tańszego, niż ten który obecnie spłacasz. Nowy bank spłaca Twój bieżący kredyt hipoteczny. Koszt takiej operacji nie jest zbyt wielki. Musisz przygotować się na koszt zmian w księdze wieczystej (200 PLN – wpis nowej hipoteki, 100 PLN wykreślenie starej) oraz wyceny nieruchomości (0 – 1000 PLN w zależności od rodzaju nieruchomości i wybranego banku).
Z punktu widzenia obecnego banku jest to również wcześniejsza szybsza spłata kredytu hipotecznego.
Jeśli jesteś zainteresowany kalkulacją refinansowania kredytu, skontaktuj się ze mną. Przeprowadzę analizę i przedstawię możliwości za darmo.
Przemyślany kredyt hipoteczny?
PorozmawiajmyPodsumowanie „Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego”
Reasumując, w większości przypadków gorąco namawiam do nadpłat kredytu. Każdy dzień, miesiąc to niższe koszta, szybsze uwolnienie się od banku. Kredyt hipoteczny sam w sobie nie jest zły. Jednakże posiadanie długu o wartości kilkuset tysięcy nie jest dobre, jeśli nie jest konieczne.
Oczywiście nie warto czyścić swojego portfela do zera w imię wcześniejszej spłaty kredytu. Zawsze należy posiadać „poduszkę finansową” na nieprzewidziane wypadki. Wysokość „poduszki finansowej” powinna być uzależniona od naszego sposobu życia i wydatków, jakie ponosimy. Ja sam hołduję zasadzie, iż w przypadku kredytu hipotecznego minimalna „poduszka finansowa” powinna wystarczyć na minimum 6 miesięcy życia. 6 miesięcy życia bez uzyskiwania dochodów, a jednoczesnym zachowaniem obecnego standardu. Takie zabezpieczenie powinno dawać psychiczny luz, iż na wypadek straty dochodu lub problemów zdrowotnych, Twoja sytuacja finansowa będzie na długi czas zabezpieczona.
Brak wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego zaklasyfikowałbym jako jeden z najczęściej popełnianych błędów przez kredytobiorców.
