sidebar

Kredyty hipoteczne okiem praktyka

x
Przekaż dalej

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a odsetki

Kredyt hipoteczny składa się z wielu bardziej lub mniej istotnych parametrów. Dobry kredyt, pasujący do indywidualnej sytuacji, to wypadkowa kilkunastu przeróżnych czynników. Oczywiście wszyscy patrzą na koszty startowe, oprocentowanie lub wymagane produkty dodatkowe. Wśród nich szczególnie warto zwrócić uwagę na koszta związane z wcześniejszą spłatą kredytu. Odpowiednio zrealizowana nadpłata daje szanse na znaczne ograniczenie kosztów odsetkowych i skrócenie okresu kredytowania. Czyli efekt, na którym większości osób zależy. Jednocześnie ten parametr ludzie pomijają, wybierając kredyt hipoteczny. Dobrze dobrana oferta banku potrafi wygenerować naprawdę duże oszczędności w tej kwestii. W dzisiejszym wpisie „Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego” dowiesz się:

1. jakie korzyści daje wcześniejsza spłata kredytu,
2. co wybrać skrócenie okresu kredytowania czy obniżenie raty,
3. kiedy nie nadpłacać kredytu hipotecznego,
4. jak realnie wyliczyć opłacalność nadpłaty kredytu.

Wcześniejsza spłata kredytu

Co to jest nadpłata kredytu?

Nadpłata kredytu to wpłata kwoty większej, niż wynika to z harmonogramu rat. Nadpłata środków powinna iść na spłatę kapitału. Wcześniejsza spłata kredytu może być cząstkowa oraz całkowita. Należy pamiętać, że banki mają swoje indywidualne zasady nadpłacania kapitału.

Jak działa wcześniejsza spłata?

Wcześniejsza spłata jest realizowana z samego kapitału + odsetki bieżące + ewentualna prowizja. Co to są odsetki bieżące? Zakładając, że spłacasz kredyt 10. dnia każdego miesiąca, a nadpłatę chcesz zrealizować 20. dnia, to w pierwszej kolejności z kwoty przeznaczonej na nadpłatę środki idą na odsetki, które narosły między 10. a 20. dniem miesiąca. To, co zostanie, jest odpisywane od kapitału, a sam kredyt jest na nowo przeliczany. Tak jest w większości banków, ponieważ można spotkać sytuacje, w których bank zastrzega możliwość nadpłaty najwcześniej w w dniu po dacie, w której spłacana jest rata regularna. Można też natknąć się na banki, które bez względu na dzień nadpłaty całość środków przekażą na odpis kapitału. Są to jednak czysto techniczne rozwiązania, które w ogólnym rozrachunku nie mają wielkiego wpływu na całą operację.

Współpraca ze mną

sprawdź szczegóły

Prowizja za wcześniejszą spłatę

Ustawa o kredycie hipotecznym wprowadziła zasady dotyczące prowizji za wcześniejszą spłatę. Banki mogą pobierać przez okres 3 lat od udzielenia kredytu w maksymalną opłatę w wysokości 3% od nadpłaty. Prowizja nie może przekroczyć kwoty odsetek naliczonych od spłacanej kwoty w okresie roku od momentu faktycznej spłaty. – w przypadku rat równych (annuitetowych). W przypadku rat stałych prowizję za wcześniejszą spłatę będzie można pobierać przez cały okres kredytowania. Zasadniczo ustawa o kredycie hipotecznym zmieniła na lepsze ten parametr. Nie jest to jednak nowa rzeczywistość, gdyż przed zmianami  w większości banków po 5 latach można było dokonywać nadpłat bez prowizji.

Zacznę nadpłacać, kiedy skończy mi się czas prowizji?

Zacznę nadpłacać dopiero po okresie pobierania prowizji – takie zdanie również słyszę dość często. Czy aby jest to słuszne podejście? Wystarczy bardzo proste działanie matematyczne, by się o tym przekonać. Znów weźmy na warsztat przykład kredytu, który przedstawiłem powyżej.

Kredyt 300 000 PLN, oprocentowanie 3,5%, okres kredytowania 25 lat, rata 1502 PLN, nadpłata 30 000 PLN, prowizja za wcześniejszą spłatę 2% tj. 600 PLN

Nadpłata 30 000 PLN pozwala nam obniżyć ratę do poziomu 1352 PLN i obniża odsetki od następnej raty o ok. 90 PLN. Wystarczy zatem ok. 7 miesięcy, by strata z tytułu prowizji została zniwelowana. 7 X 90 PLN = 640 PLN. Czyli zysk po 7 miesiącach jest większy niż straty z powodu opłaconej prowizji za nadpłatę. Niewiele prawda? Jeśli masz dłuższy czas do końca prowizyjnej spłaty, to działaj i nadpłacaj kapitał. Koszty, które poniesiesz, będą niższe niż straty odsetkowe.

Prawidłowy wybór banku do wcześniejszej spłaty

Jeśli zamierzasz cyklicznie nadpłacać kredyt hipoteczny, powinieneś uwzględnić ten parametr w wyborze banku. Powinieneś patrzeć nie tylko na to, żeby bank oferował zerowe lub jak najniższe koszty prowizji za nadpłatę kredytu. Wybrany bank powinien dawać również możliwość, by realizować tą operację poprzez bankowość elektroniczną lub infolinię. Do kompletu brakowało by, tylko by nadpłata kredytu dawała możliwość skrócenia okresu kredytowania bez aneksu i ponownego przeliczenia zdolności kredytowej. Niestety tylko część banków oferuje komplet powyższych udogodnień. Dla banków przedterminowa spłata kapitału oznacza zmniejszenie dochodów, więc w ich interesie jest utrudnienie tej operacji. Zdecydowana większość banków wymaga, by pofatygować się do oddziału celem złożenia dyspozycji nadpłaty. Nierzadko trzeba to zrobić w obecności wszystkich kredytobiorców.  Nadpłata przez bankowość elektroniczną lub infolinię daje komfort nadpłaty każdej, nawet najmniejszej kwoty w dowolnym momencie.

Skrócenie okresu kredytowania czy obniżenie raty?

W każdym banku dostępna jest opcja obniżenia raty przy zachowaniu okresu kredytowania. W niektórych bankach dodatkowo można sobie wybrać skrócenie okresu kredytowania przy pozostawieniu wysokości raty sprzed nadpłaty kredytu. Co wybrać? Tutaj niestety każdy musi sam dokonać kalkulacji. Jeśli dotychczasowa rata jest na akceptowalnym dla nas poziomie, to zalecam skrócenie okresu. Daje to najbardziej wymierne korzyści odsetkowe, a w samej racie lepszy stosunek kapitału do odsetek bieżących.

Kredyt 300 000 PLN, oprocentowanie 3,5%, okres kredytowania 25 lat, rata 1502 PLN, prognozowana wysokość odsetek 150 561 PLN.

Załóżmy nadpłatę w wysokości 30 000 PLN i przeanalizujmy jak będzie wyglądał kredyt w obydwu opisanych powyżej opcjach.

1. Skrócenie okresu kredytowania

W przypadku skrócenia okresu kredytowania przy zachowaniu dotychczasowej raty otrzymujemy kredyt na 255 miesięcy, czyli 45 miesięcy krócej. Dodatkowy plusem jest wysokość odsetek na poziomie 113 115 PLN, a więc ok. 37 000 PLN mniej.

2. Obniżenie raty

W przypadku pozostawienia dotychczasowego okresu kredytowania otrzymujemy kredyt na 300 miesięcy oraz ratę na poziomie 1352 PLN. Wysokość odsetek również się zmniejsza, ale w mniejszym stopniu niż w poprzedniej opcji: spłacamy 135 505 PLN, czyli ok. 20 000 PLN mniej.

Hybryda obniżenia raty i skrócenia okresu kredytowania

Można zastosować również hybrydę-połączenie skrócenia okresu wraz z obniżeniem raty. Jeśli nie ma możliwości by zrobić to w jednym zleceniu, należy całą operację rozbić na dwie niezależne czynności. Dzięki takiej operacji i skrócisz czas spłaty i obniżysz następne płatności do spodziewanego poziomu.

Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny?

Odsetki kredytu, jakie widzisz w symulacji lub umowie kredytowej faktycznie mogą przerażać. W dobie dzisiejszego oprocentowania za każde 100 000 PLN kredytu, w trakcie 30 lat musisz oddać około 160 000 PLN odsetek. Do tego dochodzą koszty ubezpieczeń i produktów dodatkowych.  Jeśli współczynnik odsetek do kredytu wynosi mniej więcej 1,6, to nadpłata 100 PLN i 10 000 PLN oznacza, że udało się oszczędzić odpowiednio 160 PLN i 16 000 PLN. Oszczędność nadpłaty jest uzależniona od momentu jej wykonania oraz tego, czy po nadpłacie skracasz okres kredytowania, czy obniżasz ratę.

Nadpłata małymi czy większymi kwotami?

Czy nadpłacać małymi kwotami, czy lepiej jest przez dłuższy czas zbierać i zrobić jedną, większą nadpłatę?  Moim zdaniem pierwsza wersja jest zdecydowanie korzystniejsza. Środki nadpłacone są faktycznie nadpłacone, a kolejne odsetki są liczone od niższej wartości kapitału. Zbieranie większej kwoty celem jednorazowej nadpłaty może się udać, ale nie musi. Chyba każdy zna sytuacje, że w jakiś cudowny, magiczny sposób, w najmniej odpowiednich chwilach pojawiają się niespodziewane większe wydatki. Trzeba mieć silną wolę, żeby nie wydatkować zebranych oszczędności.

Kiedy nie nadpłacać kredytu hipotecznego?

O dziwo, są takie sytuacje, choć relatywnie rzadko spotykane. Kredyt hipoteczny to najtańszy pieniądz na rynku. Oprocentowanie w skali roku na poziomie 3,5% dla niektórych ludzi oznacza możliwość wykorzystania własnego kapitału na inwestycje z większą stopą zwrotu. Jeśli masz takie możliwości, nie nadpłacaj kredytu. Zastrzegam, że chodzi o inwestycje bardziej skomplikowane niż lokata bankowa czy osławione „polisolokaty”. Drugim przypadkiem jest posiadanie kredytu w programie dopłat Rodzina na Swoim. Część z tych kredytów była zawierana na bardzo korzystnych warunkach w latach 2011–2013, gdy marże były na poziomie 0,8–1,2%. Dodając do tego bieżący WIBOR, odejmując dopłatę od państwa, zyskujemy realne oprocentowanie nierzadko na poziomie 1,5%. W takich wypadkach lokaty bankowe stają się już atrakcyjne i ich dochód przewyższa koszta kredytu.

Mity na temat wcześniejszej spłaty

Dość często spotykam się ze zdziwieniem klientów, że wcześniejsza spłata kredytu oznacza spłatę samego kapitału bez odsetek. Klienci często mają przeświadczenie, że nadpłacanie kredytu oznacza w pierwszej kolejności spłatę odsetek wyliczonych w początkowym harmonogramie. Ewentualnie spłatę rat od tyłu, czyli odliczenie ostatnich rat z harmonogramu płatności. Gdyby tak było faktycznie, nie byłoby żadnego sensu w realizacji tego pomysłu. Suma odsetek z harmonogramu jest zwykłą prognozą, szacunkiem kosztów całkowitych w sytuacji, gdyby kredyt był spłacany według założonego pierwotnie wyliczenia.

Całkowita spłata kredytu hipotecznego

Całkowita spłata kredytu polega na spłacie pozostałego salda kredytu, bieżących odsetek (odsetki, które narosły od dnia, kiedy zapłaciłeś ostatnią ratę) i ewentualnej prowizji za wcześniejszą spłatę. Po dokonaniu całkowitej spłaty kredytu bank będzie potrzebował do 14 dni na rozliczenie całej transakcji. Jeśli spłata kredytu wystarczy na pokrycie wszelkich należności, bank wystawia dokumenty pozwalające na wykreślenie hipoteki. Następnie należy udać się do sądu celem złożenia wniosku o wykreślenie zabezpieczenia hipotecznego. Koszt wykreślenia hipoteki w sądzie wieczystoksięgowym 100 PLN. Umowa kredytowa automatycznie wygasa i wszelkie wynikające z niej obowiązki (produkty dodatkowe, ubezpieczenia, terminy itp.) znikają.

Jak złożyć dyspozycję nadpłaty kredytu?

Przedterminowa spłata kredytu jest dla banków niekorzystnym działaniem. Im dłużej kredyt jest spłacany, tym wyższe odsetki i więcej pieniędzy w postaci odsetek wraca do banku. W związku z tym część banków utrudnia wcześniejszą spłatę, stawiając niekorzystne bariery. Przede wszystkim w zdecydowanej większości banków konieczne jest złożenie w oddziale banku dyspozycji nadpłaty kredytu. Dyspozycja to druk, w którym deklarujemy wysokość i termin nadpłaty. Nierzadko trzeba to zrobić osobiście w obecności wszystkich kredytobiorców. Czasy, w których żyjemy, dla wielu oznaczają pracę do późnych godzin, a jazda po pracy w korkach przyprawia o zawał serca. Powoduje to, że ten złoty środek na szybsze pozbycie się kredytu jest zaniedbywany. W części banków wcześniejsza spłata kredytu jest możliwa z poziomu bankowości elektronicznej. Jest to wyjątkowo wygodne, gdyż w przystępny sposób pozostałą kwotę można przelać na poczet salda kredytu. Kilka banków udostępnia możliwość dokonania zlecenia poprzez infolinię.

Zwrot kosztów jednorazowych

Nie każdy kredytobiorca wie, ale po całkowitej spłacie kredytu hipotecznego kredytobiorca ma prawo domagać się zwrotu poniesionych kosztów. Odsetek oczywiście nikt nie zwróci, ale prowizje i ubezpieczenia jednorazowe już tak. Zwrot musi być proporcjonalny i musi uwzględniać termin wykorzystania kredytu. Musisz wiedzieć, że bank sam z siebie tego nie wykona. W trakcie rozmowy z bankiem możesz powołać się na zapis z ustawy o kredycie hipotecznym z 23 marca 2017 roku

W przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą.”

Czynnik psychologiczny

W mojej prywatnej filozofii kredyt hipoteczny to połączenie matematyki z psychologią. Matematyka – bo prowizje, marże itp., psychologia – bo celem kredytowania jest mieszkanie, okres kredytowania długi, kwota zobowiązania zazwyczaj wysoka. Wiele osób bardzo ciężko znosi tego typu obciążenie. Szybsze pozbycie się zobowiązania może być „lekarstwem” dla duszy. Cykliczne pozbywanie się długu jest utożsamiane z radzeniem sobie z problemem. Całkowita spłata jest kojarzona z wyjściem z potrzasku. Koniec z relacji z bankiem oznacza realny koniec problemów z bankiem.

Podsumowanie

Reasumując, w większości przypadków gorąco namawiam do nadpłat kredytu. Każdy dzień, miesiąc to niższe koszta, szybsze uwolnienie się od banku. Kredyt hipoteczny sam w sobie nie jest zły. Jednakże posiadanie długu o wartości kilkuset tysięcy nie jest dobre, jeśli nie jest konieczne. Oczywiście nie warto czyścić swojego portfela do zera w imię wcześniejszej spłaty kredytu. Zawsze należy posiadać „poduszkę finansową” na nieprzewidziane wypadki. Wysokość „poduszki finansowej” powinna być uzależniona od naszego sposobu życia i wydatków, jakie ponosimy. Ja sam hołduję zasadzie, iż minimalny „poduszka finansowa” powinna wystarczyć na minimum 6 miesięcy życia. 6 miesięcy życia bez uzyskiwania dochodów, a jednoczesnym zachowaniem obecnego standardu.

Zapraszam do komentowania

Czy wpis był pomocny? Dowiedziałeś się czegoś nowego? Daj znać co uważasz na temat wcześniejszej spłaty kredytu w komentarzach poniżej. Postaram się odpowiedzieć na wszystkie pytania lub wątpliwości.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a odsetki
4.5 (90%) 2 vote[s]

Powiązane wpisy

[save_call]
Strona wykorzystuje pliki cookies w celu prawidłowego jej działania oraz korzystania z narzędzi analitycznych, reklamowych i społecznościowych. Szczegóły znajdują się w polityce prywatności. Rozumiem i akceptuję