Kredyty hipoteczne
14 kwietnia 2023
31
Kredyt hipoteczny składa się z wielu bardziej lub mniej istotnych parametrów. Dobry kredyt, pasujący do indywidualnej sytuacji, to wypadkowa kilkunastu przeróżnych czynników. Oczywiście wszyscy patrzą na koszty startowe, oprocentowanie lub wymagane produkty dodatkowe. Wśród nich szczególnie istotna jest wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego. Odpowiednio zrealizowana nadpłata daje szanse na znaczne ograniczenie kosztów odsetkowych i skrócenie okresu kredytowania. To pożądany efekt, na którym większości osób zdecydowanie zależy. Zdarza się jednak, iż wśród klientów wcześniejsza spłata kredytu jest traktowana jako mniej istotny parametr. “Dziś nie mam planów..”. “Dopiero za kilka lat…”. “Wpierw muszę się wybudować…”. Moim zdaniem błędne myślenie. Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego nie musi polegać na gigantycznych kwotach. Możesz zacząć od mniejszych i w miarę postępu sytuacji zwiększać swoje zaangażowanie. Ten parametr zdecydowanie warto uwzględniać wybierając kredyt hipoteczny. Dobrze dobrana oferta banku pod kątem nadpłaty kredytu potrafi wygenerować naprawdę duże oszczędności w tej kwestii.
Spis treści
W dzisiejszym wpisie „Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego” dowiesz się:
- jakie korzyści daje wcześniejsza spłata kredytu,
- co wybrać skrócenie okresu kredytowania czy obniżenie raty,
- kiedy nie nadpłacać kredytu hipotecznego,
- jak realnie wyliczyć opłacalność nadpłaty kredytu,
- czy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego jest opłacalna dla wszystkich.
Co to jest wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego?
Nadpłata kredytu to wpłata kwoty większej, niż wynika to z harmonogramu rat. Nadpłata środków powinna iść w całości na spłatę kapitału. Wcześniejsza spłata może dotyczyć całości lub części kredytu hipotecznego.
Należy pamiętać, że banki mają swoje indywidualne zasady wcześniejszej spłaty kredytu. Koniecznie sprawdź swoją umowę kredytową w tym zakresie. Warunki umowy kredytowej mogą się różnić pomiędzy poszczególnymi bankami. Kwestie, którymi powinieneś się interesować to:
- wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego,
- okres obowiązywania opłaty,
- możliwość nadpłaty przez bankowość elektroniczną,
- skutek nadpłaty: obniżenie raty lub skrócenie okresu kredytowania.
Jak działa wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego?
Wcześniejsza spłata jest realizowana z samego kapitału + odsetki bieżące + ewentualna prowizja. Co to są odsetki bieżące? Zakładając, że spłacasz kredyt 10. dnia każdego miesiąca, a nadpłatę chcesz zrealizować 20. dnia, to w pierwszej kolejności z kwoty przeznaczonej na nadpłatę środki idą na odsetki, które narosły między 10. a 20. dniem miesiąca. To, co zostanie, jest odpisywane od kapitału, a sam kredyt jest na nowo przeliczany. Tak jest w większości banków, ponieważ można spotkać sytuacje, w których bank zastrzega możliwość nadpłaty najwcześniej w w dniu po dacie, w której spłacana jest rata regularna. Można też natknąć się na banki, które bez względu na dzień nadpłaty całość środków przekażą w 100% na spłatę kapitału. Są to jednak czysto techniczne rozwiązania, które w ogólnym rozrachunku nie mają wielkiego wpływu na całą operację.
Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego
Ustawa o kredycie hipotecznym wprowadziła zasady dotyczące prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego. Banki mogą pobierać przez okres 3 lat od udzielenia kredytu w maksymalną opłatę w wysokości 3% od nadpłaty, jeśli umowa dotyczy oprocentowania zmiennego. Prowizja nie może przekroczyć kwoty odsetek naliczonych od spłacanej kwoty w okresie roku od momentu faktycznej spłaty.W przypadku oprocentowania stałego prowizję za wcześniejszą spłatę będzie można pobierać przez cały okres obowiązywania oprocentowania stałego. Terminy te liczą się od dnia zwarcia umowy kredytowej. Zasadniczo ustawa o kredycie hipotecznym zmieniła na lepsze ten parametr. Nie jest to jednak nowa rzeczywistość, gdyż przed zmianami w większości banków po 3-5 latach można było dokonywać nadpłat bez prowizji.
Zacznę nadpłacać, kiedy skończy mi się czas prowizji?
Zacznę nadpłacać dopiero po okresie pobierania prowizji – takie zdanie również słyszę dość często. Czy aby jest to słuszne podejście? Wystarczy bardzo proste działanie matematyczne, by się o tym przekonać. Znów weźmy na warsztat przykład kredytu, który przedstawiłem powyżej.
Kredyt 400 000 PLN, oprocentowanie 8,0%, okres kredytowania 25 lat, rata 3 087 PLN, nadpłata 30 000 PLN, prowizja za wcześniejszą spłatę 2% tj. 600 PLN
Nadpłata 30 000 PLN pozwala nam obniżyć ratę do poziomu 2 855 PLN i obniża odsetki od następnej raty o ok.232 PLN. Wystarczy zatem ok.3 miesięcy, by strata z tytułu prowizji została zniwelowana. 3 X 232 PLN = 666 PLN. Czyli zysk po 3 miesiącach jest większy niż straty z powodu opłaconej prowizji za nadpłatę. Jeśli masz dłuższy czas do końca prowizyjnej spłaty, to działaj i nadpłacaj kapitał. Koszty, które poniesiesz, będą niższe niż straty odsetkowe.
Prawidłowy wybór banku przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego
Jeśli zamierzasz cyklicznie nadpłacać kredyt hipoteczny, powinieneś uwzględnić ten parametr w wyborze banku. Powinieneś patrzeć nie tylko na to, żeby bank oferował zerowe lub jak najniższe koszty prowizji za nadpłatę kredytu. Wybrany bank powinien dawać również możliwość, by realizować tą operację poprzez bankowość elektroniczną lub infolinię. Do kompletu brakowało by, tylko by nadpłata kredytu dawała możliwość skrócenia okresu finansowania bez aneksu i ponownego przeliczenia zdolności kredytowej. Niestety tylko część banków oferuje komplet powyższych udogodnień. Dla banków przedterminowa spłata kapitału oznacza zmniejszenie dochodów, więc w ich interesie jest utrudnienie tej operacji. Zdecydowana większość banków wymaga, by pofatygować się do oddziału celem złożenia dyspozycji nadpłaty. Nierzadko trzeba to zrobić w obecności wszystkich kredytobiorców. Nadpłata przez bankowość elektroniczną lub infolinię daje komfort nadpłaty każdej, nawet najmniejszej kwoty w dowolnym momencie.
Skrócenie okresu kredytowania czy obniżenie raty?
W każdym banku dostępna jest opcja obniżenia raty przy zachowaniu okresu kredytowania. W niektórych bankach dodatkowo można sobie wybrać skrócenie okresu kredytowania przy pozostawieniu wysokości raty sprzed wcześniejszej spłaty kredytu. Co wybrać? Tutaj niestety każdy musi sam dokonać kalkulacji. Jeśli dotychczasowa rata jest na akceptowalnym dla nas poziomie, to zalecam skrócenie okresu. Daje to najbardziej wymierne korzyści odsetkowe, a w samej racie lepszy stosunek kapitału do odsetek bieżących.
Kredyt 400 000 PLN, oprocentowanie 8,0%, okres kredytowania 25 lat, rata 3 087 PLN, prognozowana wysokość odsetek 526 179 PLN.
Załóżmy nadpłatę w wysokości 30 000 PLN i przeanalizujmy jak będzie wyglądał kredyt w obydwu opisanych powyżej opcjach.
1. Skrócenie okresu kredytowania
W przypadku skrócenia okresu kredytowania przy zachowaniu dotychczasowej raty otrzymujemy kredyt na 243 miesięcy, czyli 57 miesięcy krócej. Dodatkowy plusem jest wysokość odsetek na poziomie 377 417 PLN, a więc ok. 148 762 PLN mniej.
2. Obniżenie raty
W przypadku pozostawienia dotychczasowego okresu kredytowania otrzymujemy kredyt na 300 miesięcy oraz ratę na poziomie 2 832 PLN. Wysokość odsetek również się zmniejsza, ale w mniejszym stopniu niż w poprzedniej opcji: spłacamy 487 033 PLN, czyli ok. 39 146 PLN mniej.
Hybryda obniżenia raty i skrócenia okresu kredytowania
Można zastosować również hybrydę-połączenie skrócenia okresu wraz z obniżeniem raty. Jeśli nie ma możliwości by zrobić to w jednym zleceniu, należy całą operację rozbić na dwie niezależne czynności. Dzięki takiej operacji i skrócisz czas spłaty i obniżysz następne płatności do spodziewanego poziomu.
Kalkulator nadpłaty kredytu hipotecznego
Na moim blogu znajdziesz bardzo przyjazne narzędzie, które w prosty sposób pozwala wyliczyć indywidualne korzyści z nadpłaty kredytu hipotecznego.
Kalkulator nadpłaty kredytu hipotecznego to narzędzie, które pozwala na oszacowanie korzyści finansowych z nadpłaty kredytu oraz określenie, jakie koszty wiążą się z wcześniejszą spłatą.
Kalkulator nadpłaty kredytu hipotecznego może być używany do wyliczenia, jak dużo oszczędności można uzyskać dzięki wcześniejszej spłacie oraz jaki wpływ będzie miała na zmniejszenie całkowitej kwoty kredytu.
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego jest korzystnym rozwiązaniem dla osób, które chcą szybciej pozbyć się długu oraz zmniejszyć całkowity koszt kredytu. Kalkulator nadpłaty kredytu hipotecznego umożliwia łatwe i szybkie oszacowanie korzyści finansowych wynikających z nadpłaty kredytu oraz pozwala na dokładne wyliczenie kosztów związanych z wcześniejszą spłatą.
Kalkulator nadpłaty kredytu hipotecznego
Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny?
Odsetki kredytu, jakie widzisz w symulacji lub umowie kredytowej faktycznie mogą przerażać. W dobie dzisiejszego oprocentowania za każde 100 000 PLN kredytu, w trakcie 25 lat musisz oddać około 130 000 PLN odsetek. Do tego dochodzą koszty ubezpieczeń i produktów dodatkowych. Jeśli współczynnik odsetek do kredytu wynosi mniej więcej 1,3, to nadpłata 100 PLN i 10 000 PLN oznacza, że udało się oszczędzić odpowiednio 130 PLN i 13 000 PLN. Oszczędność nadpłaty jest uzależniona od momentu jej wykonania oraz tego, czy po nadpłacie skracasz okres kredytowania, czy obniżasz ratę.
Nadpłata małymi czy większymi kwotami?
Czy nadpłacać małymi kwotami, czy lepiej jest przez dłuższy czas zbierać i zrobić jedną, większą nadpłatę? Moim zdaniem pierwsza wersja jest zdecydowanie korzystniejsza. Środki nadpłacone są faktycznie nadpłacone, a kolejne odsetki są liczone od niższej wartości kapitału. Zbieranie większej kwoty celem jednorazowej nadpłaty może się udać, ale nie musi. Chyba każdy zna sytuacje, że w jakiś cudowny, magiczny sposób, w najmniej odpowiednich chwilach pojawiają się niespodziewane większe wydatki. Trzeba mieć silną wolę, żeby nie wydatkować zebranych oszczędności.
Kiedy nie nadpłacać kredytu hipotecznego?
O dziwo, są takie sytuacje, choć relatywnie rzadko spotykane. Kredyt hipoteczny to najtańszy pieniądz na rynku. Oprocentowanie w skali roku na poziomie 8,0% dla niektórych ludzi oznacza możliwość wykorzystania własnego kapitału na inwestycje z większą stopą zwrotu. Jeśli masz takie możliwości, nie nadpłacaj kredytu. Zastrzegam, że chodzi o inwestycje bardziej skomplikowane niż lokata bankowa czy osławione „polisolokaty”. Drugim przypadkiem jest posiadanie kredytu w programie dopłat Rodzina na Swoim. Część z tych kredytów była zawierana na bardzo korzystnych warunkach w latach 2011–2013, gdy marże były na poziomie 0,8–1,2%. Dodając do tego bieżący WIBOR, odejmując dopłatę od państwa, zyskujemy realne oprocentowanie nierzadko na poziomie 1,5%. W takich wypadkach lokaty bankowe stają się już atrakcyjne i ich dochód przewyższa koszta kredytu.
Mity na temat wcześniejszej spłaty
Dość często spotykam się ze zdziwieniem klientów, że wcześniejsza spłata kredytu oznacza spłatę samego kapitału bez odsetek. Klienci często mają przeświadczenie, że nadpłacanie kredytu oznacza w pierwszej kolejności spłatę odsetek wyliczonych w początkowym harmonogramie. Ewentualnie spłatę rat od tyłu, czyli odliczenie ostatnich rat z harmonogramu płatności. Gdyby tak było faktycznie, nie byłoby żadnego sensu w realizacji tego pomysłu. Suma odsetek z harmonogramu jest zwykłą prognozą, szacunkiem kosztów całkowitych w sytuacji, gdyby kredyt był spłacany według założonego pierwotnie wyliczenia.
Całkowita spłata kredytu hipotecznego
Całkowita spłata kredytu polega na spłacie pozostałego salda kredytu, bieżących odsetek (odsetki, które narosły od dnia, kiedy zapłaciłeś ostatnią ratę) i ewentualnej prowizji za wcześniejszą spłatę.
W zależności od banku być może będziesz musiał złożyć dyspozycję całkowitej spłaty (wniosek o wcześniejszą spłatę). Po dokonaniu całkowitej spłaty kredytu bank będzie potrzebował do 14 dni na rozliczenie całej transakcji. Jeśli zrealizowałeś całkowitą spłatę kredytu hipotecznego, bank wystawia dokumenty pozwalające na wykreślenie hipoteki. Następnie należy udać się do sądu celem złożenia wniosku o wykreślenie zabezpieczenia hipotecznego.
Koszt wykreślenia hipoteki w sądzie wieczystoksięgowym 100 PLN.
Umowa kredytowa automatycznie wygasa i wszelkie wynikające z niej obowiązki (produkty dodatkowe, ubezpieczenia, terminy itp.) znikają. Całkowite koszty kredytu będą oczywiście mniejsze, niż te które miałeś prognozowane w umowie kredytowej.
Jak złożyć dyspozycję wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego?
Przedterminowa spłata kredytu jest dla banków niekorzystnym działaniem. Im dłużej kredyt jest spłacany, tym wyższe odsetki i więcej pieniędzy w postaci odsetek wraca do banku. W związku z tym część banków utrudnia wcześniejszą spłatę, stawiając niekorzystne bariery. Przede wszystkim w zdecydowanej większości banków konieczne jest złożenie w oddziale banku dyspozycji nadpłaty kredytu. Dyspozycja to druk, w którym deklarujemy wysokość i termin nadpłaty. Nierzadko trzeba to zrobić osobiście w obecności wszystkich kredytobiorców. Czasy, w których żyjemy, dla wielu oznaczają pracę do późnych godzin, a jazda po pracy w korkach przyprawia o zawał serca. Powoduje to, że ten złoty środek na szybsze pozbycie się kredytu jest zaniedbywany. W części banków wcześniejsza spłata kredytu jest możliwa z poziomu bankowości elektronicznej. Jest to wyjątkowo wygodne, gdyż w przystępny sposób pozostałą kwotę można przelać na poczet salda kredytu. Kilka banków udostępnia możliwość dokonania zlecenia poprzez infolinię.
Zwrot kosztów jednorazowych
Nie każdy kredytobiorca wie, ale po całkowitej spłacie kredytu hipotecznego kredytobiorca ma prawo domagać się zwrotu poniesionych kosztów. Odsetek już zapłaconych oczywiście nikt nie zwróci, ale prowizje i ubezpieczenia jednorazowe już tak. Zwrot musi być proporcjonalny i musi uwzględniać termin wykorzystania kredytu. Musisz wiedzieć, że prawdopodobnie bank sam z siebie nie zwróci Tobie tych środ. W trakcie rozmowy z bankiem możesz powołać się na zapis z ustawy o kredycie hipotecznym z 23 marca 2017 roku
„W przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą.”
Czynnik psychologiczny
W mojej prywatnej filozofii kredyt hipoteczny to połączenie matematyki z psychologią. Matematyka – bo prowizje, marże itp.. Kredyt hipoteczny trzeba dokładnie policzyć, żeby stanowił dla nas optymalne obciążenie względem zysków. Psychologia – bo celem kredytowania jest mieszkanie, okres kredytowania długi, kwota zobowiązania zazwyczaj wysoka. Wiele osób bardzo ciężko znosi tego typu obciążenie. Szybsze pozbycie się zobowiązania może być „lekarstwem” dla duszy. Cykliczne pozbywanie się długu jest utożsamiane z radzeniem sobie z problemem. Całkowita spłata jest kojarzona z wyjściem z potrzasku. Koniec z relacji z bankiem oznacza realny koniec problemów z bankiem.
Refinansowanie kredytu hipotecznego
Jeśli Twój kredyt hipoteczny jest wyjątkowo drogi, możesz zastanowić się nad zmianą banku. Taka operacja fachowo nazywa się “refinansowanie kredytu hipotecznego“. Polega to na znalezieniu oferty kredytu tańszego, niż ten który obecnie spłacasz. Nowy bank spłaca Twój bieżący kredyt hipoteczny. Z punktu widzenia bieżącego banku jest to również wcześniejsza szybsza spłata kredytu hipotecznego. Jeśli jesteś zainteresowany kalkulacją refinansowania kredytu, skontaktuj się ze mną. Przeprowadzę analizę i przedstawię możliwości za darmo.
Podsumowanie “Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego”
Reasumując, w większości przypadków gorąco namawiam do nadpłat kredytu. Każdy dzień, miesiąc to niższe koszta, szybsze uwolnienie się od banku. Kredyt hipoteczny sam w sobie nie jest zły. Jednakże posiadanie długu o wartości kilkuset tysięcy nie jest dobre, jeśli nie jest konieczne. Oczywiście nie warto czyścić swojego portfela do zera w imię wcześniejszej spłaty kredytu. Zawsze należy posiadać “poduszkę finansową” na nieprzewidziane wypadki. Wysokość “poduszki finansowej” powinna być uzależniona od naszego sposobu życia i wydatków, jakie ponosimy. Ja sam hołduję zasadzie, iż minimalna “poduszka finansowa” powinna wystarczyć na minimum 6 miesięcy życia. 6 miesięcy życia bez uzyskiwania dochodów, a jednoczesnym zachowaniem obecnego standardu. Takie zabezpieczenie powinno dawać psychiczny luz, iż na wypadek straty dochodu lub problemy zdrowotne Twoja sytuacja finansowa będzie na długi czas zabezpieczona. Brak wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego zaklasyfikowałbym jako jeden z najczęściej popełnianych błędów przez kredytobiorców.
Zapraszam do komentowania “Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego”
Czy wpis był pomocny? Dowiedziałeś się czegoś nowego? Daj znać co uważasz na temat wcześniejszej spłaty kredytu w komentarzach poniżej. Postaram się odpowiedzieć na wszystkie pytania lub wątpliwości. Pośrednikami kredytu hipotecznego wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego dnia zawarcia umowy skrócono obowiązywanie umowy przypadku kredytów raty kredytu
