Wybór kredytu
24 czerwca 2022
2
Któregoś pięknego dnia podejmujesz dorosłą decyzję – kupuję mieszkanie, działkę lub dom. Jeśli masz gotówkę, to super – naprawdę zazdrościmy. Jeśli nie masz gotówki i musisz wspomóc się kredytem, to czeka Ciebie nie lada wyzwanie. Na rynku działa około 15 banków oferujących kredyt hipoteczny. Każda z tych instytucji ma swoją politykę udzielania kredytu i warunki cenowe. Można się w tym wszystkim pogubić. Wybór oferty kredytu hipotecznego to wypadkowa przynajmniej kilkunastu parametrów parametrów. Jeśli właśnie szukasz kredytu to zapraszam do zapoznania się z niniejszym wpisem. Będzie to dobre przetarcie przed poszukiwaniem najlepszego finansowania nieruchomości. W dzisiejszym wpisie “Jak wybrać kredyt hipoteczny i jakich błędów unikać?” dowiesz się:
- jak wybrać kredyt hipoteczny,
- jakie są najważniejsze parametru kredytu hipotecznego,
- co wybrać raty równe czy malejące,
- ile czasu trwa organizacja kredytu.
Najważniejsze parametry kredytu hipotecznego
Kredyt hipoteczny t wypadkowa kilkudziesięciu parametrów. Jedne trochę mniej ważne, inne bardziej. W tym wpisie chciałbym omówić te na podstawie których należy wybierać docelowy bank.
- wysokość marży,
- wysokość prowizji,
- okres kredytowania,
- raty równe lub malejące,
- prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu,
- dodatkowe ubezpieczenia,
- koszty dodatkowe,
- okres weryfikacji wniosku,
- produkty dodatkowe,
- wkład własny.
Marża jako składnik oprocentowania
Marża to jeden z podstawowych parametrów jakim powinien kierować się kredytobiorca przy wyborze kredytu hipotecznego. Marża jest czynnikiem stałym i niezmiennym (o ile umowa nie stanowi inaczej). Najczęściej zmiana może następować jeśli naruszy się warunki produktów dodatkowych. Jest obok stopy procentowej (np.WIBOR, LIBOR, EURIBOR) składnikiem oprocentowania. Marża ma wpływ na wysokość docelowej raty płaconej przez klienta. Im marża jest niższa, tym rata jest niższa i podobnie w drugą stronę. Marża nabiera szczególnego znaczenia jeśli zaciągasz kredyt na długi okres. Jest trochę mniej istotna, jeśli okres kredytowania jest krótszy lub zamierzasz szybko spłacić swoje zobowiązanie.
Prowizja za uzyskanie kredytu
Prowizja to koszt początkowy kredytu. Na polskim rynku wysokość prowizji zawiera się w przedziale 0%-5%. W zależności od warunków gospodarczych i konkurencji oferty bankowe zmieniają się raz w górę, raz w dół.
Obecnie na rynku jest sporo ofert bez prowizji i takie oferty osobiście uważam za najlepsze. Rozpatrzmy dwie oferty.
Bank A z prowizją 5000 PLN i ratą x
Bank B z prowizją 0 PLN i ratą (x + 30 PLN).
Wystarczy proste matematyczne równanie by policzyć która oferta jest dla nas lepsza.
5000/30 =~166
Jak dobrze widać musi minąć ok. 166 miesięcy ( ~14 lat), żeby Bank A stał się bardziej atrakcyjny od Banku B. Jeśli dodatkowo dodamy do tego fakt, iż pieniądze w czasie mogą zarabiać (np.5000 PLN, 3% lokata, 166 miesięcy) to okres realnej opłacalności jeszcze się wydłuży. Tak,wiem, wyjściowy okres kredytowania to najczęściej 25 lat. Z tym, że tyle w Polsce i na świecie nikt nie spłaca kredytów. Średnia spłaty kredytu hipotecznego to 14 lat w krajach rozwiniętych, do której to średniej zapewne będziemy samoistnie dążyć. Zatem należy się dokładnie zastanowić nad realnym okresem spłaty i policzyć różnicę, aby określić która z opcji jest dla nas bardziej opłacalna. Jestem przekonany że oferta bez prowizji z delikatnie wyższym kosztem, ponoszonym w regularnej racie jest opcją bardziej korzystną.
Jak okres kredytowania wpływa na kredyt?
Okres kredytowania to czas w którym kredytobiorcy zobowiązują się do spłaty zaciągniętej kwoty wraz z odsetkami. Najczęściej spotykany okres kredytu hipotecznego w Polsce to 25-30 lat. Według badań realna spłata kredytu to średnio 16 lat w Polsce i 14 lat w krajach rozwiniętych. Okres kredytowania ma bardzo znaczący wpływ na ogólny koszt kredytu. Decydując się na dłuższy okres kredytowania już na samym starcie zgadzamy się przez pierwsze lata spłacać głównie odsetki. Przykładowo dla kredytu 100 000 PLN, oprocentowanego na poziomie 4%, na 25 lat rata równa wyniesie 477 PLN w tym 144 PLN kapitału i 333 PLN odsetek. Wystarczy skrócić okres kredytowania o 5 lat by znacząco poprawić zawartość kapitału. Rata wyniesie 528 PLN, w tym 195 PLN kapitału i 333 PLN odsetek. Pięć lat krócej obniży Twoje odsetki z 71 870 PLN do 58 351 PLN.
Co wybrać raty równe czy malejące?
Jest to problem bardzo podobny do kwestii okresu kredytowania i tu także nie ma złotej odpowiedzi. Wszystko zależy od osobistych preferencji i sytuacji osobistej kredytobiorców. W ratach malejących kredytobiorca spłaca kapitał w równych częściach od pierwszej raty, a zmniejszają się tylko odsetki. W ratach równych część kapitałowa zwiększa się wraz z każdą kolejną ratą, a zmniejsza się wysokość odsetek. Raty malejące są z początku wyższe od rat równych. Dzięki szybszej spłacie kapitału ogólny koszt kredytu jest zdecydowanie niższy, jeśli przyjmiemy do porównania ten sam okres kredytowania.
Osobiście jestem zwolennikiem rat równych, ale w krótszym okresie kredytowania. Twój kapitał w racie ciągle rośnie, kredyt trwa krócej i zapłacisz mniej odsetek.
Raty malejące są tańszym rozwiązaniem niż raty równe w tym samym okresie kredytowania. Raty malejące wybieramy tylko wtedy, gdy pozwala nam na to odpowiednio wysoki dochód. Warto zastanowić się nad ratami równymi, jeśli jesteśmy w średnim i zaawansowanym wieku.
Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu
Odpowiednio zorganizowana i cykliczna wcześniejsza spłata/nadpłata kredytu pozwala zaoszczędzić duże kwoty na odsetkach. Kredytobiorca nadpłaca sam kapitał + ewentualnie prowizję za wcześniejszą spłatę. Nadpłaty kredytu przynoszą największe korzyści, jeśli są realizowane od samego początku, a jednocześnie są cykliczne. Od 2017 roku banki mogą pobierać maksymalnie 3% prowizji przez 3 lata za nadpłatę lub spłatę całkowitą. O dziwo kilka instytucji zareagowała na to ograniczenie udostępniając klientom w 100% darmową, wcześniejszą spłatę już od samego startu. Warto również zwrócić uwagę na to, czy po dokonaniu nadpłaty bank daje możliwość skrócenia okresu kredytowania z zachowaniem pierwotnej wysokości raty. Nie wszystkie banki zgadzają się na takie rozwiązanie. Idealnym rozwiązaniem jest możliwość nadpłaty przez bankowość elektroniczną. Tylko kilka banków oferuje system bankowy, który umożliwia taką operację.
Dodatkowe ubezpieczenia
W kredytach hipotecznych wyróżniamy przynajmniej kilka rodzajów ubezpieczeń. Przytoczę najpopularniejsze:
Ubezpieczenie pomostowe
ubezpieczenie pomostowe występuje w postaci podwyższenia marży, bądź dodatkowej opłaty do czasu uzyskania prawomocnego wpisu w KW w dziale IV Hipoteka na rzecz banku uprawnionego.
Ubezpieczenie nieruchomości
Ubezpieczenie nieruchomości jest obligatoryjne w każdym banku udzielającym kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości lokalowej (dom, mieszkanie, lokal). Prawa muszą być scedowane na bank. Podstawowe ubezpieczenie wymagane przez banki nosi potoczną nazwę „na mury”. Koszt jest raczej symboliczny. Można przyjąć, że jest to maksymalnie 0,08% wartości nieruchomości/wartości kredytu za jeden rok ubezpieczenia. Polecam wykup ubezpieczenia nieruchomości we własnym zakresie. Zapraszam do przeczytania wpisu na temat ubezpieczenia nieruchomości.
Ubezpieczenie na życie
Ubezpieczenie na życie jest stosowane w kilku bankach, jako forma obowiązkowego zabezpieczenia ryzyka kredytowego. W jednych bankach (np. Millennium) jest obligatoryjne. W innych (np. BOŚ, Santander) występuje po przekroczeniu podczas spłaty pewnego wieku W jeszcze innych (np. PEKAO S.A, Alior) występuje, jeśli kredytobiorca podchodzi do kredytu jako singiel. Stawki ubezpieczeń są bardzo różne. Od całkiem przyzwoitych jak w przypadku Millennium, 0,02% od salda zadłużenia kredytu (będzie się zmieniało wraz ze spłatą kredytu). Po bardzo wysokie jak w przypadku mBank 0,045% od salda zadłużenia kredytu. Zapraszam do przeczytania wpisu: Ubezpieczenie na życie
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
godnie z rekomendacją KNF wszystkie kredyty powyżej 80% LTV powinny być objęte ubezpieczeniem NWW. Banki choć z reguły zgodne do tego zapisu nie stosują się powszechnie, rezygnując z takiego ubezpieczenia, bądź wymagają go w innym zakresie. Ubezpieczenie to jest płatne w bardzo różnej formie. Jak to się dokładnie przedstawia można przeczytać w jednym w wcześniejszych wpisów Ubezpieczenie niskiego wkładu
Ubezpieczenie od utraty pracy
W mojej ocenie najbardziej zbędne ubezpieczenie. W dzisiejszych czasach znalezienie pracy nie jest żadnym problemem. Lepiej pieniądze przeznaczone na ubezpieczenie odłożyć na czarną godzinę i w razie ewentualności skorzystać. Zazwyczaj warunki uzyskania odszkodowania są bardzo rygorystyczne. Należy dokładnie zapoznać się z zapisami OWU i kosztem za każdy rok trwania polisy.
Na jakie koszty dodatkowe należy się przygotować?
W kredytach hipotecznych wyróżniamy wiele rodzajów kosztów. Najważniejsze z nich to:
1. Wycena nieruchomości
Banki, aby określić wartość nieruchomości potrzebują poznać stan prawny, stan techniczny, lokalizację i wartość rynkową nieruchomości. Rodzajów wycen jest kilka: operat szacunkowy, oszacowanie i inspekcja nieruchomości. Kwoty wycen wahają się w granicach 0-1000 PLN w zależności od kwoty kredytu, przez rodzaj nieruchomości, kończąc na banku. Jeśli składasz kilka wniosków dobrze jest wykonać wycenę we własnym zakresie. Dzięki temu możesz zaoszczędzić sporo pieniędzy. Należy jednak zorientować się w wymaganiach wybranych banków. Część z nich posiada własne listy akceptowanych rzeczoznawców, wytyczne do stworzenia operatu lub dodatkowe druki. Kwestie wyceny nieruchomości dokładnie opisałem w temacie: Wycena nieruchomości.
2. Koszta administracyjne
Koszta ustanowienia hipoteki, podatku PCC-3, wpisu do hipoteki. Niestety ich nie unikniesz, gdyż są z góry narzucane przez aparat państwowy. Masz jednak możliwość ucieczki przynajmniej przed jednym z nich mianowicie chodzi o tzw. podatek od wzbogacenia. Nieruchomości z rynku pierwotnego najczęściej są zwolnione z tego podatku, na rynku wtórnym jest to 2% od wartości transakcyjnej. Przy średniej wartości transakcji rzędu 400 000 PLN podatek to 8000 PLN a więc znaczna kwota.
3. Inspekcja do wypłaty transzy
Koszt inspekcji występujący w sytuacji, gdy kredyt jest wypłacany w transzach. Zamiast rozliczenia fakturami banki wysyłają odpłatnie swoich pracowników, którzy fotografują i oceniają stopień zaawansowania prac budowlanych/remontowych/wykończeniowych. Najczęściej są to kwoty rzędu 100-300 PLN za jedną inspekcję.
Produkty dodatkowe
Zaciągając kredyt hipoteczny musisz liczyć się z obowiązkiem zakupu dodatkowych produktów bankowych. Najczęściej oferowanymi produktami są konta bankowe, karty kredytowe, deklaracja wpływu z wynagrodzenia w określonej wysokości, comiesięczne inwestycje w fundusze, ubezpieczenia na życie, ubezpieczenia od utraty pracy itp. Przy wyborze kredytu hipotecznego dokładnie zwracaj uwagę na poszczególne koszta oraz wymagany czas użytkowania danego produktu. Zastanów się czy jesteś w stanie podołać swojej deklaracji w dłuższym przedziale czasu. Zapoznaj się z zapisami regulaminów promocji. Szerzej na temat produktów dodatkowych we wpisie: Jak produkty dodatkowe wpływają na kredyt hipoteczny?
Okres analizy kredytowej
Czas trwania analizy kredytowej trwa średnio od 2 do 6 tygodni. Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji w każdym banku z osobna. Najszybciej będzie analizowany wniosek klienta kupującego mieszkanie z rynku wtórnego w Warszawie, uzyskującego dochody z tytułu umowy o pracę. Najwolniej będzie szła analiza klienta budującego dom uzyskującego dochody ze spółek cywilnych. Wpływ na okres analizy ma również bank do którego zostanie złożony wniosek. Bardzo często występuje korelacja dobrej oferty z długim czasem oczekiwania na uzyskanie decyzji kredytowej. Aby na spokojnie uzyskać kredyt należy zarezerwować sobie dwa miesiące. Polecam również złożenie wniosków do kilku banków, by w razie przedłużającej się analizy mieć możliwość wyboru między innymi bankami.
Może zainteresuje Cię również:
Jaka waluta przy wyborze kredytu?
Waluta kredytu musi być zbieżna z walutą naszego dochodu. Jeśli zarabiasz w PLN, to możesz uzyskać tylko kredyt w PLN. Jeśli zarabiasz w walucie obcej, to tylko w tej walucie możesz uzyskać kredyt. Jeszcze kilka late temu panowała spora dowolność w tym zakresie. Regulator w postaci KNF oraz ustawodawca pomni problemów frankowiczów postanowili ukrócić ryzyko walutowego. Na dzień dzisiejszy tylko dwa banku udzielają kredytów walutowych –Alior Bank, PEKAO S.A. Niewielka konkurencja oznacza relatywnie wysoką cenę kredytu. Występuje również pewne ograniczenie. Na rynku nie ma kredytów w CHF, czeskich Koronach, australijskich Dolarach. A przecież spora część kredytobiorców uzyskuje dochody w wymienionych walutach. Czy to dobrze czy źle? Chyba dobrze, gdyż występuje bardzo duża asymetria wiedzy między potencjalnym klientem a bankiem, który ma dostęp do całych działów analiz i umie wykorzystywać szanse sprzedaży wszystkiego i wszystkim.
Wkład własny
Minimalny wymagany wkład własny to 10%. Posiadanie 20% daje dostęp do wszystkich banków oraz znacznie lepszych ofert cenowych. Najlepsze oferty czekają na szczęśliwych posiadaczy ponad 50% wkładu własnego. Co do zasady banki uzależniają cenę kredytu od wysokości wkładu własnego. Im wyższy wkład własny, tym lepsze warunki cenowe kredytu. Jest to związane z ryzykiem banku. Im większe ryzyko, tym wyższa cena.
Podsumowanie
Jak widać powyżej parametrów, którymi trzeba się kierować jest dość duże. Przedstawione czynniki to tylko główne z nich. Wybór kredytu hipotecznego to kompleksowa analiza Twoich szans, oczekiwań i możliwości. Generalnie jestem zdania że wybór należy dopasować do danego klienta. Nie jestem zwolennikiem kalkulatorów internetowych, rankingów czy też rad najbliższych. To zwyczajnie nie działa. Laik może dokonać wyboru na podstawie złych wskazówek lub nieaktualnych danych. Może się udać, pomóc, ale nie musi. Zapraszam do lektury mojego bloga. Z chęcią podzielę się swoją wiedzą by wspomóc w dokonaniu jakże szalenie ważnego wyboru. Wybór kredytu hipotecznego może dzięki temu będzie ciut łatwiejszy :)
Zapraszam do komentowania
Jeśli masz jakieś pytania, wątpliwości lub uwagi co do tematu jak wybrać kredyt hipoteczny, śmiało komentuj poniżej. Chętnie odpowiem na wszelkie wątpliwości.
