sidebar

Kredyty hipoteczne okiem praktyka

x
Przekaż dalej

RRSO a kredyt hipoteczny

Idę o zakład, że wybór kredytu jest dla Ciebie przynajmniej skomplikowany, o ile zwyczajnie nie bardzo trudny.  Nie martw się, wiele osób ma problem z porównaniem i dokonaniem świadomego wyboru. Banków komercyjnych jest 15. Każdy z nich czaruje, żeby wyglądać najtaniej i najkorzystniej. Teoretycznie RRSO mogłoby być złotym gralem. Wyboru dokonujesz na podstawie jednego parametru. Bierzesz tam, gdzie RRSO kredytu hipotecznego wychodzi najniżej. Czy tak faktycznie jest? Czy jednym prostym parametrem można łatwo zobrazować kilkanaście innych skomplikowanych? Przykro mi, ale nie jest to tak proste. Postaram się przedstawić swój sposób spojrzenia na temat RRSO a kredyt hipoteczny”.

Spis treści

W dzisiejszym wpisie dowiesz się:

1. jak należy rozumieć RRSO pod kątem kredytu hipotecznego,
2. dlaczego RRSO nie jest dobrym parametrem do porównywania,
3. czy jest możliwe, że kredyt z wyższym RRSO będzie tańszy od kredytu z niższym RRSO,
4. dlaczego kredyt hipoteczny nie jest do końca policzalny.

rrso a kredyt hipoteczny

Co to jest RRSO w kredycie hipotecznym?

RRSO czyli Rzeczywista Roczna Stopa Procentowa, to zgodnie z definicją  całkowity koszt kredytu ponoszony przez konsumenta, wyrażony jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu w stosunku rocznym. W luźniejszym tłumaczeniu to zsumowane wszystkie koszty kredytu i przełożone na wartość procentową. RRSO w zamyśle ma pomagać w wyborze najtańszego produktu kredytowego.

Na jakiej podstawie wybrać kredyt mieszkaniowy?

Kredyt hipoteczny to produkt finansowy składający się z wielu różnych policzalnych i niepoliczalnych parametrów. Powinien być wybrany bardzo szczegółowo pod kątem możliwości, wymagań i perspektyw jakie mamy nadzieję spełnić. Jedna zła decyzja może się na nas odbić niekorzystnie w przyszłości. Może spowodować, iż poniesiemy dużo większe koszty, niż gdybyśmy na początku wybrali pasujący (najważniejszy parametr) i najtańszy (drugi w kolejności) kredyt. Jak się w tym wszystkim połapać? Marża, prowizja, ubezpieczenie pomostowe, ubezpieczenie niskiego wkładu, ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie nieruchomości, wcześniejsza spłata, produkty dodatkowe  i wiele, wiele innych. Prawdziwy kredytowy zawrót głowy i to do tego w piętnastu bankach. Kaplica – dosłownie i w przenośni. Kowalski już się denerwuje, że nie da rady. Już się wybiera do swojego banku, bo „NA PEWNO” dostanie najtańszą ofertę i nagle ktoś wspomina o takim parametrze jak RRSO. Brzmi pięknie prawda? Wystarczy dowiedzieć się, gdzie jest najniższe RRSO i sprawa załatwiona. Taki trudny produkt, a banalny parametr rozwiązuje duży problem. Phi! Po co ci wszyscy eksperci kredytowi, skoro można to załatwić dosłownie w sekundę? Kowalski idzie do kilku banków, pyta się o RRSO, wybiera najtańsze i tam bierze kredyt hipoteczny. Niestety może się okazać, że wybór kredytu na tej podstawie to najgorsza rzecz, jaką można było zrobić. Dlaczego? Zapraszam do zapoznania się z argumentacją poniżej.

Współpraca ze mną

sprawdź szczegóły

Różny sposób wyliczania RRSO przez banki

Banki nie mają narzuconego jednego modelu wyliczania RRSO poprzez ustawę czy też rekomendację Komisji Nadzoru Finansowego. W zależności od sytuacji banki mogą przyjmować różne parametry, przez co klient chcący porównać oferty nie ma wyliczeń wykonanych na jednej podstawie. Przykładem jest przede wszystkim ubezpieczenie pomostowe czy też ubezpieczenie niskiego wkładu. Banki przyjmują różne okresy obowiązywania ubezpieczeń, co ma wpływ na RRSO. Kowalski nie jest w stanie tego „wyłapać”. Może zostać umyślnie wprowadzony w błąd przez pracownika banku, który ułoży ofertę w taki sposób, by na papierze wydawała się najtańszą. RRSO to jeden z trików bankowych na zainteresowanie klienta swoją ofertą.

Parametry kredytu hipotecznego, które są niepoliczalne

Jak wspomniałem kredyt hipoteczny to skomplikowany produkt i należy traktować go w trochę inny sposób niż kredyt gotówkowy. Kredyt hipoteczny składa z parametrów policzalnych, jak marża lub prowizja oraz parametrów niepoliczalnych, jak wcześniejsza spłata lub produkty dodatkowe.  Jak wybrać kredyt pod kątem RRSO, jeśli wcześniejsza spłata, produkty dodatkowe, obsługa w banku, szybkość wydawania decyzji kredytowej są parametrami, których nie można ubrać w cyferki czy też procenty? Skoro część parametrów nie jest policzalna, cały urok RRSO momentalnie niknie i traci jakikolwiek sens.

RRSO a okres kredytowania

Czy zdajesz sobie sprawę, że zaciągnięcie kredytu hipotecznego na tych samych parametrach, ale w różnym okresie kredytowania może oznaczać spore, niezrozumiałe wręcz różnice? Otóż RRSO dla tego samego kredytu będzie wyższe dla okresu 25 lat niż dla 30 lat. 25 lat to zdecydowanie niższe odsetki niż w okresie 30 letnim. Przecież w okresie 25 lat zapłacisz mniej odsetek niż w trakcie 30 lat. Czy w dalszym ciągu jesteś pewien, że opieranie się na RRSO to dobre rozwiązanie? Oczywiście tak naprawdę nie ma w tym żadnej magii – ta zmienność RRSO wynika z prostego działania matematycznego.

RRSO a rata malejąca/równa (annuitetowa)

Porównywanie tych samych kredytów w dwóch różnych systemach spłaty (raty równe vs raty malejące) daje naprawdę zaskakujące wyniki. Analizując koszty kredytu o tych samych parametrach, każdorazowo opcja kredytu z ratami malejącymi da niższy koszt całkowity w porównaniu do kredytu z ratami stałymi. Zaskakujące jest to, że sprawdzając RRSO dla każdego z tych przypadków, opcja rat malejących będzie cechowała się wyższym RRSO. Zatem kolejny przykład, iż RRSO w przypadku kredytu hipotecznego może być parametrem wręcz wprowadzającym w błąd.

Ciekawe porównanie

RRSO może być dla dwóch zupełnie różnych kredytów dokładnie takie samo. Jeden z kredyt z dość wysokim oprocentowaniem, ale za to z prowizją 0%. Drugi kredyt z niższym oprocentowaniem, ale z wysoką prowizją.

Rozpatrzmy to na przykładach:

Kredyt nr.1
Wysokość kredytu 100 0000 PLN
Oprocentowanie 4%
Prowizja 0%
Ubezpieczenie nieruchomości 2400 PLN
Wycena nieruchomości 500 PLN
Koszty hipoteczne 319 PLN
Okres kredytowania 30 lat

RRSO w tym wypadku to 4,27%

Kredyt nr.2
Wysokość kredytu 100 0000 PLN
Oprocentowanie 3,75%
Prowizja 3%
Ubezpieczenie nieruchomości 2400 PLN
Wycena nieruchomości 500 PLN
Koszty hipoteczne 319 PLN
Okres kredytowania 30 lat

RRSO w tym przypadku to 4,27%

Jak to rozumieć?

W mojej opinii te kredyty nie są równoważne, choć RRSO na to wskazuje. Zdecydowanie wolałbym nie zapłacić prowizji na start, a następnie płacić delikatnie wyższą ratę. Banki dość często konstruują w ten sposób oferty mamiąc klientów niskim oprocentowaniem. Wszyystko nadrabiają prowizją płatną na starcie. Większość kredytobiorców twierdzi – marża jest najważniejsza. Otóż nie jest. Jest tak samo ważna jak inne parametry. Płaci się za nią tymi samymi pieniędzmi co za prowizję, ubezpieczenia i inne składowe.

Podsumowanie

RRSO jest bardzo dobrym parametrem w przypadku kredytów gotówkowych, których konstrukcja jest stosunkowo prosta. W kredytach hipotecznych wygląda to jednak zupełnie inaczej. Jestem zwolennikiem szczegółowej analizy każdego przypadku z osobna. Kredyt hipoteczny powinien zostać przegadany przez klienta ze specjalistą. Ekspert kredytowy powinien wybadać, czego oczekuje klient, jakie ma możliwości lub nawet zaproponować rozwiązania, o których istnieniu klient nie ma zielonego pojęcia. RRSO jest w wielu wypadkach tak samo przydatne jak rankingi kredytów hipotecznych, o których wspominałem na blogu. Nie mają zbyt wielkiej wartości, a wręcz potrafią wprowadzić w błąd. RRSO a kredyt hipoteczny to ciekawy temat. Wiele banków dość mocno wykorzystuje umiejętne przedstawianie ofert, wykorzystując parametr RRSO. Jednocześnie po rozłożeniu tych ofert na czynniki pierwsze okazuje się, że wcale nie przewyższają ofert konkurencji. Czasem wręcz są zdecydowanie gorsze, czasem równoważne. Jeden czynnik nie zastąpi pełnej analizy, do czego w każdym przypadku gorąco zachęcam.

Zapraszam do komentowania

Jeśli masz jakiekolwiek pytania lub wątpliwości dotyczące RRSO w kredycie hipotecznym, śmiało komentuj poniżej. Chętnie odpowiem i pomogę w wyjaśnieniu wszystkich problemów.

Powiązane wpisy

Strona wykorzystuje pliki cookies w celu prawidłowego jej działania oraz korzystania z narzędzi analitycznych, reklamowych i społecznościowych. Szczegóły znajdują się w polityce prywatności. Rozumiem i akceptuję