Wniosek kredytowy
14 kwietnia 2023
1
Zdolność kredytowa to kluczowy czynnik, który decyduje o tym, czy bank udzieli nam kredytu hipotecznego czy nie. Jest to zdolność do spłaty pożyczki w ustalonym terminie, a jej ocena opiera się na wielu czynnikach, takich jak historii kredytowej, dochodu, stabilności zatrudnienia i wielu innych. Dlatego też, aby zwiększyć swoje szanse na pozytywne rozpatrzenie wniosku, warto poznać podstawy dotyczące oceny zdolności kredytowej w kredycie hipotecznym oraz wiedzieć, jakie czynniki wpływają na jej wysokość. W niniejszym artykule omówimy, czym jest zdolność kredytowa, jakie czynniki wpływają na jej wysokość oraz jakie kroki należy podjąć, aby zwiększyć swoje szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego.
Spis treści
Z dzisiejszej publikacji “Zdolność kredytowa, czyli jak bank ocenia Twoje szanse na kredyt hipoteczny” dowiesz się:
- co to jest zdolność kredytowa,
- co ma wpływ na ocenę zdolności kredytowej,
- czy wszystkie banki liczą podobnie zdolność kredytową,
- czy historia kredytowa wpływa na zdolność kredytową,
- jak zobowiązania wpływają na maksymalny dostępny kredyt,
- co można zrobić, żeby poprawić swoje możliwości w bankach,
- czy istnieje w Internecie wiarygodny kalkulator zdolności kredytowej.
Co to jest zdolność kredytowa w kredycie hipotecznym?
Zdolność kredytowa to zdolność klienta do spłacenia pożyczki lub kredytu w ustalonym terminie. Innymi słowy, jest to zdolność do zapłaty rat kredytowych w terminie i w pełnej wysokości zgodnie z warunkami umowy kredytowej. Zdolność kredytowa jest oceniana przez instytucje finansowe, takie jak banki, w celu określenia ryzyka związanego z udzieleniem kredytu danej osobie. Ocena zdolności kredytowej opiera się na wielu czynnikach, takich jak dochód, stabilność zatrudnienia, historii kredytowej, ilości zobowiązań finansowych, a także innych czynnikach, które mogą wpłynąć na zdolność klienta do spłaty kredytu. Ostatecznie, wysoka zdolność kredytowa zwiększa szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego lub pożyczki, natomiast niska zdolność kredytowa może prowadzić do odrzucenia wniosku lub uzyskania kredytu o niższej niż wnioskowana wartość.
Obliczenie zdolności kredytowej w kredycie hipotecznym
Sprawdzenie zdolności kredytowej będzie wymagało poniższych danych.
- dane osobiste (np. wiek, ilość osób w gospodarstwie domowym, zobowiązania finansowe),
- dane finansowe (tytuł dochodu, dochód netto),
- wkład własny,
- okres kredytowania,
- oprocentowanie kredytu hipotecznego,
- rodzaj planowanej transakcji (mieszkanie, dom, działka).
Zdolność kredytowa a rodzaje uzyskiwanych dochodów
Dochód to jeden z najważniejszych czynników wpływających na zdolność kredytową w przypadku kredytu hipotecznego. Banki oceniają zdolność kredytową klientów na podstawie ich przychodów i wydatków, aby określić, czy są w stanie regularnie spłacać raty kredytowe. Im wyższy dochód, tym większa zdolność kredytowa i tym większa kwota kredytu, jaką można otrzymać. Jednak przy ocenie zdolności kredytowej, nie tylko wysokość dochodów jest brana pod uwagę. Banki analizują również stabilność dochodów, a w szczególności źródło i stałość przychodów, ponieważ wpływa to na stabilność spłaty kredytu.
Umowa o pracę
Umowa o pracę powinna trwać od minimum 3 miesięcy, choć istnieje możliwość akceptacji umowy, która trwa dopiero od 1 miesiąca. Najlepiej, by była zawarta na czas nieokreślony. Umowa na czas określony nie przekreśla to szans na uzyskanie finansowania, ale trzeba spełnić dość rygorystyczne zasady. Najlepiej, aby taka umowa trwała minimum 6 miesięcy wstecz i minimum 12 miesięcy w przód.
Co do zasady najczęściej spotykaną zasadą w bankach jest liczenie maksymalnej kwoty kredytu na średniej z wynagrodzenia za ostatnie 3 lub 6 miesięcy. W kilku bankach dodatki liczone są w pewnej części, np. w połowie, w trzech czwartych.
Umowa zlecenie, umowa o dzieło
Zdecydowanie bardziej rygorystyczne podejście w akceptacji dochodu. Należy przyjąć, że banki będą wymagały wykazania 12 miesięcy zatrudnienia na podstawie tego rodzaju umowy. Tylko w dwóch bankach występuje wymóg 6 miesięcy.
W zależności od kosztów uzyskania przychodu banki mogą liczyć do zdolności kredytowej wysokość wpływu na rachunek lub dochód księgowy.
Działalność gospodarcza
Działalność gospodarcza musi trwać minimum 12 miesięcy. W kilku bankach nawet 24 miesiące. Jeśli działalność gospodarcza jest kontynuacją zatrudnienia, to w kilku bankach można wnioskować już po 3-6-9 miesiącach. Istotnie jest to, żeby wykazać kontynuację w postaci zbieżności obowiązków i branży. Zdecydowanie pomocne będzie, gdy będziesz świadczył usługi na rzecz byłego pracodawcy
W zależności od rodzaju rozliczenia z urzędem skarbowym bank wyliczy dochód netto na podstawie KPiR, ryczałtu, karty podatkowej. KPiR dochód na podstawie PIT za ostatni rok oraz KPiR za bieżący okres. Jeśli ktoś rozlicza się na podstawie ryczałtu, to bank jako dochód netto przyjmie najczęściej tylko 15–40% wysokości przychodów. W kilku bankach jak Pekao, Alior Bank można liczyć nawet na przyjęcie dochodu o wartości do 80% przychodów. Wysokość przyjętego dochodu będzie uzależniona od branży. Inaczej będzie w branży budowlanej, inaczej w przypadku branży IT .W przypadku karty podatkowej bank przyjmie wielokrotność stawki najczęściej do dziewięciokrotności.
Zdolność kredytowa a zobowiązania finansowe
Jednym z podstawowych czynników do oceny zdolności spłaty kredytu są miesięczne obciążenia kredytowe. Musisz wykazać wszystkie pożyczki, karty kredytowe, leasingi, a nawet chwilówki. Banki zobowiązania kredytowe weryfikują na podstawie oświadczenia, wyciągów i raportu BIK. Informacje na temat zobowiązań muszą być krzyżowo potwierdzone.
Kredyt gotówkowy
Miesięczna rata kredytu gotówkowego w 100% obciąża Twoją zdolność kredytową. W przypadku kredytu firmowego, jeśli wliczasz odsetki do kosztów prowadzenia działalności gospodarczej Twoim obciążeniem będzie część kapitałowa raty.
Kredyt hipoteczny
W przypadku kredytów hipotecznych banki potrafią przyjąć nawet 150% wartości bieżącej raty. Taki zapas wynika z potencjału wzrostu stopy procentowej lub wzrostu kursu waluty. Przykładem na taki sposób wyliczania obciążeń jest mBank.
Limit w rachunku lub w karcie kredytowej
Banki przyjmują do obciążeń procent od udzielonego limitu na kartach kredytowych. Najczęściej mieści się w zakresie 2,5–5% od przyznanego limitu na kartach kredytowych. Nie ma znaczenia, czy limit jest wykorzystywany czy nie. Bank nie przyjmie do oceny zdolności kredytowej, jeśli zadeklarujesz zamknięcie limitu w rachunku lub karcie kredytowej.
Maksymalna wysokość zobowiązań
Rekomendacja S została wprowadzona przez Komisję Nadzoru Finansowego. Rekomendacja S rekomenduje przyjmowanie maksymalnego DTI na poziomie 40% dla gospodarstw uzyskujących dochody poniżej średniej wynagrodzenia, 50% dla gospodarstw uzyskujących wyższe dochody. DTI to suma kosztów utrzymania gospodarstwa oraz wszystkich zobowiązań kredytowych.
Może zainteresuje Cię również:
Czy historia kredytowa wpływa na zdolność kredytową?
Historia kredytowa to informacje o Twoich przeszłych zobowiązaniach finansowych, które są przechowywane w Biurze Informacji Kredytowej. Historia kredytowa nie ma żadnego wpływu na zdolność kredytową. Masz taką samą sytuację w oczach instytucji finansowej, jeśli nie masz historii kredytowej, jak i wtedy, gdy masz za sobą kilkanaście spłaconych kredytów gotówkowych. Kredyt hipoteczny a BIK jest dość prosty. Problem pojawia się, jeśli masz złą historię kredytową. Dla instytucji finansowej zła historia kredytowa to taka, gdy zalegałeś ze swoimi ratami powyżej 30 dni. Nie ma to jednak wpływu na to, czy starasz się o 100 000 PLN czy 200 000 PLN, czy 300 000 PLN. Nie otrzymasz kredytu w żadnej wysokości. Bank zwyczajnie nie zaakceptuje Ciebie jako kredytobiorcy.
Scoring bankowy – wewnętrzna ocena banku
Scoring bankowy to punktowa ocena dokonywana przez bank każdego z kredytobiorców. Na scoring mają wpływ wszystkie istotne parametry: wiek, wysokość dochodów, rodzaj uzyskiwanych dochodów, wkład własny, kwota kredytu, gospodarstwo domowe i wiele innych. Zdarza się, choć relatywnie rzadko, że scoring bankowy potrafi pomieszać szyki. W czarnym scenariuszu może spowodować decyzje negatywną. Niski scoring może spowodować obniżenie kwoty kredytu, a więc zdolności płatniczej. Przykładowo kiedyś jeden z banków z powodu średniego wykształcenia mojego klienta obniżył mu kwotę kredytu o ponad 100 000 PLN.
Wiek kredytobiorcy
Wiek ma bardzo duże znaczenie w liczeniu maksymalnej dostępnej kwoty kredytu. Banki udzielają kredytów do różnego wieku. W zależności od banku jest to limit: 60, 65, 67, 70, 75 i 80 lat. Jak widać – spory rozrzut. Maksymalny wiek może wpływać na maksymalny okres spłaty kredytu hipotecznego, a więc podwyższenie raty, co z kolei obniża dostępność kredytu. Ponadto banki są zobowiązane do uwzględniania spadku dochodów po przekroczeniu wieku emerytalnego.
Okres kredytowania a zdolność kredytowa
Co do zasady im krótszy okres kredytowania, tym niższe możliwości związane z dostępną maksymalną wysokością kredytu. Jednocześnie banki w większości stosują zasadę, że zdolność kredytową liczą na 25 lat. Zatem nie ma różnicy w zdolności kredytowej między 25- a 35-letnim okresem kredytowania mimo, iż dla dłuższy okres spłaty zobowiązania charakteryzuje się niższa ratą.
Raty równe czy malejące
Maksymalna kwota kredytu jest uzależniona między innymi od wysokości przyszłej rat. Raty równe są niższe od rat malejących, jeśli przyjmiemy ten sam okres kredytowania. Raty malejące oznaczają wyższą ratę kredytu hipotecznego. W związku z tym lepszą ocenę zdolności kredytowej otrzymasz w przypadku rat równych.
Wkład własny
Wkład własny umożliwia uzyskanie wyższej kwoty kredytu. Banki uzależniają cenę kredytu hipotecznego od wysokości wkładu. Jest to związane z ryzykiem banku. Im wyższy wkład własny, tym niższa cenę kredytu bank może zaproponować. Niższa cena kredytu daje większe możliwości zadłużenia.
Liczba osób w gospodarstwie domowym
Co do zasady banki liczą około 800–1 200 PLN miesięcznie minimalnych kosztów socjalnych na każdą osobę w gospodarstwie domowym. Zatem im więcej osób w rodzinie, tym niższa zdolność kredytowa. Pamiętaj, że nie można ukrywać żadnej z osób w gospodarstwie domowym. Jest to niezgodne z prawem. Banki traktują to jako próbę wyłudzenia i potrafią zgłosić tego typu sytuacje organom ścigania.
Minimalne koszty utrzymania
We wniosku kredytowym będziesz zapytany o koszty utrzymania. Bank, licząc zdolność kredytową, przyjmie wyższą z wartości. Twoje oświadczenie lub wewnętrzne minimalne koszty. Nawet jeśli zadeklarujesz we wniosku kredytowym bardzo niskie koszty, a z wyciągów wyjdą większe wartości, to bank oprze się na powyższej zasadzie.
Ubezpieczenia
Z reguły banki nie uwzględniają w liczeniu ubezpieczeń zewnętrznych. Jeśli płacisz ubezpieczenie na życie lub ubezpieczenie za samochód (OC, AC) większość instytucji pominie te obciążenia. Twój miesięczny dochód nie zostanie pomniejszony. Inaczej sprawa się ma z ubezpieczeniami, które wynikają z oferty danego banku. Kalkulacja kredytu hipotecznego będzie zawierała wszystkie składki ubezpieczeń oferowanych przez bank. Te wpłyną oczywiście negatywnie na końcowy wynik.
Jak obliczyć zdolność kredytową?
Samemu niestety tego nie zrobisz. Masz do wyboru kilka możliwości: wizyta u eksperta kredytowego, wizyta w bankach, próba sprawdzenia online.
Wizyta u eksperta kredytowego
Ekspert kredytowy ma dużą przewagę nad resztą opcji. Ma realną wiedzę, doświadczenie i dostęp do wszystkich bankowych kalkulatorów liczenia zdolności kredytowej. Zamiast kilkunastu wizyt możesz w sposób przejrzysty, szybki i przystępny porównać maksymalne kwoty kredytu. Doświadczonego eksperta kredytowego możesz znaleźć poprzez polecenia znajomych lub referencje w Internecie. To najbardziej wiarygodne źródła pozyskania kontaktu.
Wizyty w bankach
Alternatywą dla eksperta kredytowego są wizyty w bankach. To będzie trochę trudniejsze, gdyż tylko w dużych miastach masz bezproblemowy dostęp do wszystkich banków. Dodatkowo część banków przerzuciła sprzedaż kredytów hipotecznych na pośredników. Skutkuje to słabo wyedukowanymi kadrami w segmencie hipoteki. Może to rodzić problemy w dostępie do pewnych informacji.
Kalkulator zdolności kredytowej online
W Internecie funkcjonuje wiele różnego rodzaju stron poświęconych kredytom hipotecznym. Wiele z nich oferuje dostęp do przeliczenia swoich możliwości kredytowych online – oblicz swoje możliwości “tu i teraz”. Nie jest to jednak zbyt wiarygodna opcja. Obserwuję Internet pod tym kątem od wielu lat. Z ciekawości podglądam różnego rodzaju rozwiązania, jakie stosują inni właściciele stron. Nie spotkałem się z ani jedną stroną, która by dawała dostęp do wiarygodnego kalkulatora zdolności kredytowej, zbieżnego z oceną bankową. Pierwszy lepszy kalkulator zdolności kredytowej nie zastąpi wiedzy, doświadczenia i umiejętności dopasowania oferty przez eksperta kredytowego do Twojej, indywidualnej sytuacji kredytowej.
Różnice w liczeniu zdolności między bankami
Na ogólnopolską skalę działa około 15 banków. Każdy z nich ma bardzo różne podejście do liczenia zdolności kredytowej, dochodów, oceny scoringowej i innych kwestii. Fakt, że w jednym banku możesz uzyskać daną kwotę kredytu, nie oznacza, że w kolejnym uzyskasz podobną wartość. Liczenie zdolności płatniczej to mój codzienny chleb. Sam jestem czasami zaskoczony różnicami, które pojawiają się w poszczególnych bankach. To nie są zakresy kilkunastu tysięcy. Zdarzają się przykłady, gdy ten sam klient w jednym banku może mieć zerową zdolność, a w drugim banku ta osoba może uzyskać kredyt na kilkaset tysięcy. Co do zasady należy sprawdzić każdy bank. Szczególnie gdy ewidentnie masz jakieś problemy. Niektóre banki mają specjalne zasady – np. PEKAO S.A. i Alior liczą ryczałt; BNP Paribas traktuje 500 plus jako dodatek obniżający koszty gospodarstwa domowego; natomiast Millennium akceptuje alimenty, obniżając koszty gospodarstwa.
Może zainteresuje Cię również:
Czy wierzyć kalkulatorom w Internecie?
Kalkulatory zdolności kredytowej dostępne w Internecie nie są tożsame z tymi, które funkcjonują w bankach. Bank oblicza zdolność kredytową wedle własnych wytycznych, do których nie masz dostępu. Banki bardzo często dokonują korekt w zdolności kredytowej. Nie raz, nie dwa liczyłem możliwości kredytowe klienta. Po 2–3 tygodniach okazywało się, że dany bank wprowadził diametralne zmiany. Banki nigdzie tych zmian nie raportują. Internetowy kalkulator zdolności kredytowej pomoże ocenić zdolność kredytową tylko na bardzo wstępnym poziomie.
Jak poprawić swoją zdolność kredytową?
Legalnie czy nielegalnie? Ja działam tylko legalnie, więc “wielkich trików” przed Tobą nie odsłonię. Można zmienić pracę lub postarać się o podwyżkę wynagrodzenia. Jeśli pracujesz na umowę o pracę, to wystarczy 1-3 miesiące nowego wynagrodzenia. Większość banków opiera się na średniej z 3 miesięcy. Jeśli masz zobowiązania kredytowe, możesz zadeklarować spłatę całkowitą lub obniżenie rat do wymaganego poziomu. Jeśli zdolność jest mniejsza przez liczbę osób w gospodarstwie, możesz pomyśleć o rozdzielności majątkowej. Możesz pomyśleć nad współkredytobiorcą, który wspomoże Ciebie swoimi dochodami. Rozwiązań jest kilka, ale te trzeba dopasować do indywidualnej sytuacji klienta.
Pomoc współkredytobiorcy
W przypadku, gdy banki oceniają Twoją sytuację jako niewystarczającą do uzyskania wymaganego kredytu, możesz pomyśleć o znalezieniu współkredytobiorcy. Osoba ta może wspomóc Ciebie swoją sytuacją finansową. Współkredytobiorcą może być każdy. Możliwy jest kredyt z rodzicami, rodzeństwem, ale również z osobami niespokrewnionymi. Współkredytobiorca nie musi być współwłaścicielem nieruchomości. Nieruchomość może w 100% należeć do Ciebie. Osoba wspomagająca może być pomocą tylko na chwilę. W momencie, gdy Twoja sytuacja finansowa poprawi się, istnieje możliwość odłączenia dodatkowego kredytobiorcy od kredytu. Będzie to wymagało na nowo złożenia pełnej dokumentacji finansowej i osobistej. Bank po pozytywnej analizie przedstawi aneks do umowy kredytowej.
Zachowaj bufor bezpieczeństwa
Szukając kredytu hipotecznego, uzyskasz informacje na temat maksymalnej dostępnej kwoty kredytu. Nie zalecam staranie się o kredyt „pod korek”. Wyliczenia z kalkulatorów bankowych są tylko wyliczeniami. Analityk bankowy, biorąc na warsztat Twój wniosek, ma pewną strefę uznaniową. Końcowy wynik analizy zdolności kredytowej może różnić się od Twoich oczekiwań. Bank pożycza pieniądze według własnych zasad. Zatem proponuję, by kwestie maksymalnej kwoty kredytu brać z dystansem – 10-20% od wskazanej wartości przez Twojego doradcę powinno uwiarygadniać Twój wniosek.
Podsumowanie “Zdolność kredytowa a kredyt hipoteczny”
Twoja maksymalna zdolność hipoteczna jest wartością umowną. Zależy od tak wielu czynników, że możliwe są przypadki, gdy różnice między poszczególnymi bankami będą układały się w kalejdoskop. Nie można bazować i uogólniać na podejściu jednego z banków. Koniecznie sprawdź jak to wygląda u konkurencji. Jest to zbyt skomplikowane, aby bazować tylko na opinii jednej instytucji. Kredyt hipoteczny to nie tylko dokumenty, prowizja, oprocentowanie, rzeczywista roczna stopa oprocentowania i inne parametry. Warto do całości podejść analitycznie. Finansowe błędy mogą ciągnąć się za Tobą przez bardzo długi czas. Kredyt w porównaniu do wyboru lokaty to zupełnie inna para kaloszy. Jeśli przeraża Ciebie liczba wizyt, jakie musiałbyś odbyć osobiście, mogę pomóc w organizacji kredytu na mieszkanie, dom lub działkę. Zostaw do siebie namiary i podstawowe dane. Znajdziesz mnie w zakładce kontakt.
Zapraszam do komentowania
Czy uważasz, że temat zdolności kredytowej wyczerpałem? Czy wiesz od czego zależy zdolność kredytowa i jak pozytywnie sfinalizować udzielenie kredytu hipotecznego? Czy wiesz, jak sprawdzić zdolność kredytową? Koniecznie daj znać w komentarzu poniżej. Bardzo chętnie się odniosę i opowiem, jak wygląda weryfikacja zdolności kredytowej. Twoje finanse są bardzo ważne i należy podejść do nich z pełną rozwagą.
