Kredyty hipoteczne
20 stycznia 2023
1
Myśląc o kredycie hipotecznym z pewnością zastanawiałeś się, jaka jest Twoja zdolność kredytowa. Czy kredyt, o który wnioskujesz otrzymasz bez problemu. Jaki jest Twój maksymalny limit zdolności kredytowej. Co ewentualnie można zrobić, żeby poprawić swoją zdolność kredytową. To ciekawe zagadnienia związane z kredytem hipotecznym.
Spis treści
Z dzisiejszej publikacji “Zdolność kredytowa, czyli jak bank ocenia Twoje szanse na kredyt” dowiesz się:
- co to jest zdolność kredytowa,
- co ma wpływ na maksymalną kwotę kredytu,
- czy wszystkie banki liczą podobnie zdolność kredytową,
- czy historia kredytowa wpływa na Twoje szanse,
- jak zobowiązania wpływają na maksymalny dostępny kredyt,
- co można zrobić, żeby poprawić swoje możliwości w bankach.
Co to jest zdolność kredytowa?
Zdolność kredytowa to maksymalna kwota kredytu hipotecznego, jaką możesz uzyskać w danym banku. Banki na podstawie różnych danych estymują, ile maksymalnie mogą Tobie pożyczyć w formie kredytu hipotecznego. Jest to wyliczenie, które powstaje jako wypadkowa kilkunastu poniższych parametrów.
Zdolność kredytowa a dochody
Maksymalna wartość kredytu, jaką możesz uzyskać, jest głównie uzależniona od wysokości i rodzaju uzyskiwanych dochodów. Jak wyliczyć swój miesięczny dochód?
Umowa o pracę
Co do zasady najczęściej spotykaną zasadą w bankach jest liczenie maksymalnej kwoty kredytu na średniej z wynagrodzenia za ostatnie 3 miesiące. W kilku bankach dodatki liczone są w pewnej części, np. w połowie, w trzech czwartych. Umowa o pracę powinna trwać od minimum 3 miesięcy. Najlepiej, by była zawarta na czas nieokreślony.
Umowa zlecenie, umowa o dzieło
Zdecydowanie bardziej rygorystyczne podejście. Należy przyjąć, że banki będą wymagały wykazania 12 miesięcy zatrudnienia na podstawie tego rodzaju umowy. Tylko w dwóch bankach występuje wymóg 6 miesięcy. W zależności od kosztów uzyskania przychodu banki mogą liczyć do zdolności kredytowej wysokość wpływu na rachunek lub dochód księgowy.
Działalność gospodarcza
Działalność gospodarcza musi trwać minimum 12 miesięcy. W kilku bankach nawet 24 miesiące. W zależności od rodzaju rozliczenia z urzędem skarbowym bank wyliczy dochód netto na podstawie KPiR, ryczałtu, karty podatkowej. KPiR dochód na podstawie PIT za ostatni rok oraz KPiR za bieżący okres. Jeśli ktoś rozlicza się na podstawie ryczałtu, to bank przyjmie najczęściej tylko 15–40% wysokości przychodów. W przypadku karty podatkowej bank przyjmie wielokrotność stawki najczęściej do dziewięciokrotności.
Zdolność kredytowa a zobowiązania
Jednym z podstawowych czynników do oceny zdolności spłaty kredytu są miesięczne obciążenia kredytowe. Musisz wykazać wszystkie pożyczki, karty kredytowe, leasingi, a nawet chwilówki. Banki zobowiązania kredytowe weryfikują na podstawie oświadczenia, wyciągów i raportu BIK. Informacje na temat zobowiązań muszą być krzyżowo potwierdzone.
Kredyt gotówkowy
Miesięczna rata kredytu gotówkowego w 100% obciąża Twoją zdolność kredytową.
Kredyt hipoteczny
W przypadku kredytów hipotecznych banki potrafią przyjąć nawet 150% wartości bieżącej raty. Taki zapas wynika z potencjału wzrostu stopy procentowej lub wzrostu kursu waluty. Przykładem na taki sposób wyliczania obciążeń jest mBank.
Limit w rachunku lub w karcie kredytowej
Banki przyjmują do obciążeń procent od udzielonego limitu. Najczęściej mieści się w zakresie 2,5–5% od przyznanego limitu kredytowego. Nie ma znaczenia, czy limit jest wykorzystywany czy nie.
Maksymalna wysokość zobowiązań
Rekomendacja S została wprowadzona przez Komisję Nadzoru Finansowego. Rekomendacja S rekomenduje przyjmowanie maksymalnego DTI na poziomie 40% dla gospodarstw uzyskujących dochody poniżej średniej wynagrodzenia, 50% dla gospodarstw uzyskujących wyższe dochody. DTI to suma kosztów utrzymania gospodarstwa oraz wszystkich zobowiązań kredytowych. Jednocześnie rekomendacja daje możliwość przekraczania wyznaczonych limitów. Musi to być jednak świadoma decyzja obu stron – banku i klienta.
Historia kredytowa a zdolność kredytowa
Historia kredytowa nie ma żadnego wpływu na zdolność kredytową. Masz taką samą sytuację w oczach banków, jeśli nie masz historii kredytowej, jak i wtedy, gdy masz za sobą kilkanaście spłaconych zobowiązań kredytowych. Kredyt hipoteczny a BIK jest dość prosty. Problem pojawia się, jeśli masz złą historię kredytową. Nie ma to jednak wpływu na to, czy starasz się o 100 000 PLN czy 200 000 PLN, czy 300 000 PLN. Nie otrzymasz kredytu w żadnej wysokości. Bank zwyczajnie nie zaakceptuje Ciebie jako kredytobiorcy.
Może zainteresuje Cię również:
Scoring bankowy
Scoring bankowy to punktowa ocena dokonywana przez bank każdego z kredytobiorców. Na scoring mają wpływ wszystkie istotne parametry: wiek, wysokość dochodów, rodzaj uzyskiwanych dochodów, wkład własny, kwota kredytu, gospodarstwo domowe i wiele innych. Zdarza się, choć relatywnie rzadko, że scoring bankowy potrafi pomieszać szyki. W czarnym scenariuszu może spowodować decyzje negatywną. Niski scoring może spowodować obniżenie kwoty kredytu, a więc zdolności płatniczej. Przykładowo kiedyś jeden z banków z powodu średniego wykształcenia mojego klienta obniżył mu kwotę kredytu o ponad 100 000 PLN.
Wiek kredytobiorcy
Wiek ma bardzo duże znaczenie w liczeniu maksymalnej dostępnej kwoty kredytu. Banki udzielają kredytów do różnego wieku. W zależności od banku jest to limit: 60, 65, 67, 70, 75 i 80 lat. Jak widać – spory rozrzut. Maksymalny wiek może spowodować skrócenie okresu kredytowania, a więc podwyższenie raty, co z kolei obniża dostępność kredytu. Ponadto banki są zobowiązane do uwzględniania spadku dochodów po przekroczeniu wieku emerytalnego.
Okres kredytowania, a maksymalna kwota kredytu
Co do zasady im krótszy okres kredytowania, tym niższe możliwości związane z dostępną wysokością kredytu. Jednocześnie banki w większości stosują zasadę, że zdolność kredytową liczą na 25 lat. Teoretycznie nie powinno być różnicy między 25- a 35-letnim okresem kredytowania. Oczywiście nie wszędzie jest takie podejście. Kilka banków traktuje rekomendację KNF z przymrużeniem oka. Im dłuższy okres, tym większe możliwości uzyskania wyższego kredytu.
Raty równe czy malejące
Maksymalna kwota kredytu jest uzależniona między innymi od wysokości przyszłej rat. Raty równe są niższe od rat malejących, jeśli przyjmiemy ten sam okres kredytowania. W związku z tym większe możliwości są zarezerwowane dla rat równych.
Wkład własny
Wkład własny umożliwia uzyskanie wyższej kwoty kredytu. Banki uzależniają cenę kredytu hipotecznego od wysokości wkładu. Jest to związane z ryzykiem banku. Im wyższy wkład własny, tym niższa cenę kredytu bank może zaproponować. Niższa cena kredytu daje większe możliwości zadłużenia.
Liczba osób w gospodarstwie domowym
Co do zasady banki liczą około 800–900 PLN miesięcznie minimalnych kosztów socjalnych na każdą osobę w gospodarstwie domowym. Zatem im więcej osób w rodzinie, tym niższa zdolność płatnicza. Pamiętaj, że nie można ukrywać żadnej z osób w gospodarstwie domowym. Jest to niezgodne z prawem. Banki traktują to jako próbę wyłudzenia i potrafią zgłosić tego typu sytuacje organom ścigania.
Minimalne koszty utrzymania
We wniosku kredytowym będziesz zapytany o koszty utrzymania. Bank, licząc zdolność płatniczą, przyjmie wyższą z wartości. Twoje oświadczenie lub wewnętrzne minimalne koszty. Nawet jeśli zadeklarujesz we wniosku kredytowym bardzo niskie koszty, a z wyciągów wyjdą większe wartości, to bank oprze się na powyższej zasadzie.
Ubezpieczenia
Z reguły banki nie uwzględniają w liczeniu ubezpieczeń zewnętrznych. Jeśli płacisz ubezpieczenie na życie lub ubezpieczenie za samochód (OC, AC) większość instytucji pominie te obciążenia. Twój miesięczny dochód nie zostanie pomniejszony. Inaczej sprawa się ma z ubezpieczeniami, które wynikają z oferty danego banku. Kalkulacja kredytu hipotecznego będzie zawierała wszystkie składki ubezpieczeń oferowanych przez bank. Te wpłyną oczywiście negatywnie na końcowy wynik.
Jak obliczyć zdolność kredytową?
Samemu niestety tego nie zrobisz. Masz do wyboru kilka możliwości: wizyta u eksperta kredytowego, wizyta w bankach, próba sprawdzenia online.
Wizyta u eksperta kredytowego
Ekspert kredytowy ma dużą przewagę nad resztą opcji. Ma realną wiedzę, doświadczenie i dostęp do wszystkich bankowych kalkulatorów liczenia zdolności kredytowej. Zamiast kilkunastu wizyt możesz w sposób przejrzysty, szybki i przystępny porównać maksymalne kwoty kredytu. Doświadczonego eksperta kredytowego możesz znaleźć poprzez polecenia znajomych lub referencje w Internecie. To najbardziej wiarygodne źródła pozyskania kontaktu.
Wizyty w bankach
Alternatywą dla eksperta kredytowego są wizyty w bankach. To będzie trochę trudniejsze, gdyż tylko w dużych miastach masz bezproblemowy dostęp do wszystkich banków. Dodatkowo część banków przerzuciła sprzedaż kredytów hipotecznych na pośredników. Skutkuje to słabo wyedukowanymi kadrami w segmencie hipoteki. Może to rodzić problemy w dostępie do pewnych informacji.
Kalkulator zdolności kredytowej online
W Internecie funkcjonuje wiele różnego rodzaju stron poświęconych kredytom hipotecznym. Wiele z nich oferuje dostęp do przeliczenia swoich możliwości kredytowych online – oblicz swoje możliwości “tu i teraz”. Nie jest to jednak zbyt wiarygodna opcja. Obserwuję Internet pod tym kątem od wielu lat. Z ciekawości podglądam różnego rodzaju rozwiązania, jakie stosują inni właściciele stron. Nie spotkałem się z ani jedną stroną, która by dla klienta końcowego wskazywała prawidłowe wartości, zbieżne z oceną bankową. Pierwszy lepszy kalkulator kredytu hipotecznego nie zastąpi wiedzy, doświadczenia i umiejętności dopasowania oferty przez eksperta kredytowego do Twojej, indywidualnej sytuacji kredytowej.
Różnice w liczeniu zdolności między bankami
Na ogólnopolską skalę działa około 15 banków. Każdy z nich ma bardzo różne podejście do liczenia zdolności kredytowej, dochodów, oceny scoringowej i innych kwestii. Fakt, że w jednym banku możesz uzyskać daną kwotę kredytu, nie oznacza, że w kolejnym uzyskasz podobną wartość. Liczenie zdolności płatniczej to mój codzienny chleb. Sam jestem czasami zaskoczony różnicami, które pojawiają się w poszczególnych bankach. To nie są zakresy kilkunastu tysięcy. Zdarzają się przykłady, gdy ten sam klient w jednym banku może mieć zerową zdolność, a w drugim banku ta osoba może uzyskać kredyt na kilkaset tysięcy. Co do zasady należy sprawdzić każdy bank. Szczególnie gdy ewidentnie masz jakieś problemy. Niektóre banki mają specjalne zasady – np. PEKAO S.A. i Alior liczą ryczałt; BNP Paribas traktuje 500 plus jako dodatek obniżający koszty gospodarstwa domowego; natomiast Millennium akceptuje alimenty, obniżając koszty gospodarstwa.
Czy wierzyć kalkulatorom w Internecie?
Kalkulatory zdolności kredytowej dostępne w Internecie nie są tożsame z tymi, które funkcjonują w bankach. Banki bardzo często dokonują korekt. Nie raz, nie dwa liczyłem możliwości kredytowe klienta. Po 2–3 tygodniach okazywało się, że dany bank wprowadził diametralne zmiany. Banki nigdzie tych zmian nie raportują. Kalkulatory zdolności kredytowej publikowane w Internecie są zupełnie niewiarygodne.
Jak poprawić swoją zdolność kredytową?
Legalnie czy nielegalnie? Ja działam tylko legalnie, więc “wielkich trików” przed Tobą nie odsłonię. Można zmienić pracę lub postarać się o podwyżkę wynagrodzenia. Jeśli pracujesz na umowę o pracę, to wystarczy 3 miesiące nowego wynagrodzenia. Większość banków opiera się na średniej z 3 miesięcy. Jeśli masz zobowiązania kredytowe, możesz zadeklarować spłatę całkowitą lub obniżenie rat do wymaganego poziomu. Jeśli zdolność jest mniejsza przez liczbę osób w gospodarstwie, możesz pomyśleć o rozdzielności majątkowej. Możesz pomyśleć nad współkredytobiorcą, który wspomoże Ciebie swoimi dochodami.
Pomoc współkredytobiorcy
W przypadku, gdy banki oceniają Twoją sytuację jako niewystarczającą do uzyskania wymaganego kredytu, możesz pomyśleć o znalezieniu współkredytobiorcy. Osoba ta może wspomóc Ciebie swoją sytuacją finansową. Współkredytobiorcą może być każdy. Możliwy jest kredyt z rodzicami, rodzeństwem, ale również z osobami niespokrewnionymi. Współkredytobiorca nie musi być współwłaścicielem nieruchomości. Nieruchomość może w 100% należeć do Ciebie. Osoba wspomagająca może być pomocą tylko na chwilę. W momencie, gdy Twoja sytuacja finansowa poprawi się, istnieje możliwość odłączenia dodatkowego kredytobiorcy od kredytu. Będzie to wymagało na nowo złożenia pełnej dokumentacji finansowej i osobistej. Bank po pozytywnej analizie przedstawi aneks do umowy kredytowej.
Zachowaj bufor bezpieczeństwa
Szukając kredytu hipotecznego, uzyskasz informacje na temat maksymalnej dostępnej kwoty kredytu. Nie zalecam staranie się o kredyt „pod korek”. Wyliczenia z kalkulatorów bankowych są tylko wyliczeniami. Analityk bankowy, biorąc na warsztat Twój wniosek, ma pewną strefę uznaniową. Końcowy wynik analizy może różnić się od Twoich oczekiwań. Bank pożycza pieniądze według własnych zasad. Zatem proponuję, by kwestie maksymalnej kwoty kredytu brać z dystansem – 10-20% od wskazanej wartości przez Twojego doradcę powinno uwiarygadniać Twój wniosek.
Podsumowanie
Twoja maksymalna zdolność hipoteczna jest wartością umowną. Zależy od tak wielu czynników, że możliwe są przypadki, gdy różnice między poszczególnymi bankami będą układały się w kalejdoskop. Nie można bazować i uogólniać na podejściu jednego z banków. Koniecznie sprawdź jak to wygląda u konkurencji. Jest to zbyt skomplikowane, aby bazować tylko na opinii jednej instytucji. Kredyt hipoteczny to nie tylko dokumenty, prowizja, oprocentowanie i inne opłaty. Warto do całości podejść analitycznie. Finansowe błędy mogą ciągnąć się za Tobą przez bardzo długi czas. Kredyt w porównaniu do wyboru lokaty to zupełnie inna para kaloszy. Jeśli przeraża Ciebie liczba wizyt, jakie musiałbyś odbyć osobiście, mogę pomóc w organizacji kredytu na mieszkanie, dom lub działkę. Zostaw do siebie namiary i podstawowe dane. Znajdziesz mnie w zakładce kontakt.
Zapraszam do komentowania
Czy uważasz, że temat zdolności kredytowej wyczerpałem? Czy chciałbyś dopytać się o coś szczególnego? Koniecznie daj znać w komentarzu poniżej. Bardzo chętnie się odniosę. Twoje finanse są bardzo ważne i należy podejść do nich z pełną rozwagą.
