Kredyty hipoteczne
20 marca 2024
5
Umowa-zlecenie to w dalszym ciągu popularny rodzaj umowy i sposób zatrudnienia pracowników. Na przestrzeni lat umowa-zlecenie stała się trochę mniej popularna ze względu na oskładkowanie ZUS. Wyjątkiem są osoby do 26 roku życia, które mogą w dalszym ciągu korzystać z umów-zlecenie bez obowiązku odprowadzania składek ZUS. Umowa-zlecenie jest również popularna wśród początkujących programistów, lekarzy i pielęgniarek zatrudnionych w kilku miejscach.
Obecnie ponad 1 milion Polaków i Polek pracuje na umowie-zleceniu. To gigantyczna liczba osób, które mogą być potencjalnie zainteresowane kredytem hipotecznym. W związku z tym rozłożę dziś na czynniki pierwsze temat umowy-zlecenia w odniesieniu do kredytu hipotecznego.
Spis treści
W dzisiejszym wpisie „Kredyt hipoteczny na umowie zlecenie” poruszę między innymi poniższe kwestie:
- czy pracując na umowę zlecenie, można otrzymać kredyt hipoteczny,
- jakie są warunki uzyskania hipotecznego w przypadku osób zatrudnionych na umowę zlecenie,
- jak umowa-zlecenie wpływa na liczenie zdolności kredytowej,
- jak się przygotować, żeby skutecznie złożyć wniosek o kredyt hipoteczny,
- indywidualne podejście banków do umowy-zlecenia,
- praktyczne porady na uzyskanie kredytu hipotecznego pracując na podstawie umowy zlecenie,
- lista dokumentów niezbędnych do złożenia wniosku o kredyt hipoteczny.
- czy kredyt na umowę zlecenie różni się od innych tytułów zatrudnienia.
Umowa zlecenie – co to jest?
Umowa-zlecenie to (podobnie jak umowa o dzieło) tzw. umowa śmieciowa. Trochę korzystniejsza nazwa to umowa cywilnoprawna. Jest to umowa o świadczenie usług, jaką zawierają zleceniodawca i zleceniobiorca na wykonanie określonych czynności. Taka jest istota umowy-zlecenia zapisana w art. 734 Kodeksu cywilnego.
W porównaniu z umową o pracę umowę-zlecenie cechuje znacznie większa elastyczność i swoboda. Może być ona w prosty sposób wypowiedziana. Pracodawca nie ma obowiązku jej przedłużania. Może zatrudniać, zwalniać i korzystać z usług pracownika niemalże wedle własnego uznania.
Kredyt hipoteczny na umowie-zlecenie – czy to możliwe?
Zasady, którym podlega umowa-zlecenie, a przede wszystkim dużo mniejsza niż na umowie o pracę stabilność zatrudnienia (możliwość zwolnienia z dnia na dzień) i dochodów, powodują, iż banki zdecydowanie ostrożniej podchodzą do kredytobiorców zatrudnionych na umowach śmieciowych. W dalszym ciągu kredyt hipoteczny jest jednak możliwy do uzyskania, jeśli pracujesz na umowie-zleceniu. Musisz się tylko liczyć z tym, iż będziesz miał mniejszy wybór banków, a bank mniej korzystnie policzy Twoją zdolność kredytową lub wręcz otrzymasz gorsze warunki cenowe kredytu hipotecznego.
Umowa-zlecenie a kredyt hipoteczny – ocena zdolności kredytowej
W zależności od banków umowa-zlecenie może być gorzej widziana od typowej umowy o pracę. Banki mogą wymagać dochodów z dłuższego okresu oraz przyjmować tylko pewien procent wpływu na rachunek.
Kredytobiorca uzyskujący dochody na podstawie umowy-zlecenia w przypadku podwyżki nie może liczyć na podwyższenie zdolności kredytowej z tego tytułu. Podwyżka będzie rozłożona na średnią. W przypadku umowy o pracę taka podwyżka może być zaakceptowana już po jednym wpływie na rachunek bankowy.
Umowa-zlecenie – ile bank przyjmie, żeby wyliczyć zdolność kredytową
Każdy bank ma własną politykę akceptacji dochodów netto. Co do zasady należy przyjąć, iż banki będą bazowały na wpływach na rachunek bankowy. Dopiero na tym etapie występują różnice pomiędzy bankami. Musisz liczyć się z tym, że jeden bank przyjmie 80% wpływu, a inny nawet do 100% kwoty z rachunku bankowego. Te różnice mogą spowodować, że w wybranych bankach Twoja zdolność kredytowa będzie się znacznie różniła.
Może zainteresuje Cię również:
Umowa-zlecenie – podstawowe zasady akceptacji dochodu
Umowa-zlecenie jak każdy tytuł zatrudnienia musi zmieścić się w standardowych ramach. Poszczególne banki oczywiście analizują i wydają decyzje kredytowe na bazie indywidualnej polityki. Istnieje jednak pewien zbiór najważniejszych wymogów, praktycznie powtarzalnych w większości banków. Poniżej przedstawię cechy, którymi powinna charakteryzować się umowa-zlecenie, żeby została przyjęta przez bank jako dochód pozwalający na udzielenie kredytu hipotecznego.
Długość zatrudnienia
Co do zasady należy przyjąć, iż banki będą wymagały, żeby Twój staż pracy na umowie-zleceniu trwał minimum 12 miesięcy wstecz. Oczywiście istnieją pewne odstępstwa od tego okresu zatrudnienia np. 3–6 miesięcy. Niemniej są to wyjątki i funkcjonują tylko w kilku bankach. Co ciekawe, umowa-zlecenie nie musi być podpisana na długi czas do przodu, jak w przypadku umowy o pracę. Równie dobrze może się kończyć w miesiącu, w którym kredytobiorca będzie podpisywał umowę kredytową. To ciekawe, gdyż z jednej strony banki są rygorystyczne wstecz, a z drugiej bardzo liberalne, jeśli chodzi o ocenę powtarzalności tego dochodu.
Ciągłość zatrudnienia
Bardzo istotne w przypadku umowy-zlecenia jest to, żebyś nie miał przerw w swoim zatrudnieniu. Banki lubią przewidywalność i stabilność dochodów. Dla większości banków dopuszczalne przerwy między umowami to 30 dni. Dłuższa przerwa będzie bez większych problemów akceptowana w przypadku nauczycieli ze względu na wakacje.
Wpływy na rachunek
Bardzo ważne jest to, żeby dochody z tytułu umowy-zlecenia uzyskiwać na rachunek. Poza pojedynczymi przypadkami brak wpływu na rachunek bankowy będzie uniemożliwiał akceptację umowy-zlecenia jako podstawy do wyliczenia zdolności kredytowej.
Cyklicznie wykonywane umowy-zlecenia
Banki bardzo sobie cenią, jeśli kredytobiorca wykonuje zlecenia w sposób ciągły, stabilny i cykliczny. Zdecydowanie łatwiej Ci będzie uzyskać kredyt hipoteczny, jeśli będziesz uzyskiwał dochód co miesiąc przez dłuższy okres zatrudnienia. Osoby, które wykonują zlecenia i otrzymują za nie wynagrodzenie np. co kilka miesięcy, mogą finalnie nie uzyskać kredytu hipotecznego.
Jeden zleceniodawca/pracodawca
Zasada trochę mniej restrykcyjna od powyższych, ale należy przyjąć, że łatwiej uzyskać kredyt hipoteczny, gdy kredytobiorca wykonuje usługi na rzecz jednego podmiotu. Owszem, istnieją szanse na kredyt hipoteczny dla typowych freelancerów, którzy wykonują swoje usługi na rzecz różnych podmiotów. Jednakże w przypadku większości banków taka sytuacja jest gorzej widziana. Warto zadbać w takiej sytuacji o to, żeby z treści zawartych umów wynikał zbieżny zakres obowiązków i wykonywanych usług.
Lista dokumentów dla kredytobiorców na umowie-zleceniu
Do wniosku kredytowego trzeba będzie dołączyć różne dokumenty finansowe. Oczywiście będą istnieć różnice między poszczególnymi przypadkami, ale można przyjąć, iż poniższy zestaw powinien pozwolić na staranie się o kredyt hipoteczny w każdym banku.
Oto standardowa lista dokumentów:
- PIT wraz z UPO za rok ubiegły,
- umowy-zlecenia za 12 miesięcy wstecz,
- rachunki za ostatnie 12 miesięcy,
- wpływy na rachunek bankowy za ostatnie 12 miesięcy,
- zaświadczenie o zatrudnieniu na druku bankowym.
Banki i ich podejście do umowy-zlecenia
Banki zdecydowanie preferują umowę o pracę. Niemniej dla kredytobiorców, których źródłem dochodu są umowy cywilnoprawne, banki mają również przygotowane rozwiązania. Poniżej znajdziesz informacje o indywidualnym podejściu do umowy-zlecenia.
Alior Bank
Alior Bank będzie wymagał stażu na umowie-zleceniu przez minimalny okres 12 miesięcy. W trakcie tego okresu kredytobiorca musi wykazać minimum 10 wpływów na rachunek bankowy. Wyjątkiem jest umowa-zlecenie, z której wynika, iż płatności są realizowane kwartalnie. Umowy mogą być realizowane z różnymi podmiotami. Minusem jest fakt, iż dochód z umowy-zlecenia nie może być dochodem dominującym. Jeśli kredytobiorca z tytułu umowy-zlecenia uzyskuje dochód wyższy niż z tytułu umowy o pracę, to dochód z umowy-zlecenia zostanie pomniejszony.
Może zainteresuje Cię również:
BNP Paribas
BNP Paribas podchodzi dość ostrożnie do umów cywilnoprawnych. Umowy o dzieło w ogóle nie są akceptowane. Z kolei umowy-zlecenia są traktowane trochę gorzej niż umowa o pracę na czas nieokreślony/określony lub działalność gospodarcza. Bank będzie wymagał minimum 12 miesięcy wstecz. Choć tu znajdziemy wyjątek: gdyby kredytobiorca posiadał umowę o pracę na czas nieokreślony, a pracodawca chciał zlecić dodatkowe czynności na umowę-zlecenie, to BNP Paribas przyjmie ten dochód już po 3 miesiącach. Niestety w tym banku przyjmą tylko 80% wpływu na rachunek bankowy.
BOŚ Bank
W tym banku panuje bardzo defensywne podejście do umów cywilnoprawnych. Bank będzie wymagał od kredytobiorcy wykazania minimum 12 miesięcy wstecz. Niestety do wyliczenia zdolności kredytowej zostanie przyjęte tylko 50% wpływu na rachunek bankowy.
BPS
Banki spółdzielcze charakteryzują się tym, iż najchętniej udzielają kredytów dla osób uzyskujących dochody z umowy o pracę. BPS będzie wymagał stażu na umowie-zleceniu minimum 12 miesięcy wstecz.
Citi Handlowy
Citi Handlowy ma bardzo standardowe podejście do umów-zleceń. Od kredytobiorcy będzie wymagał minimum 12 miesięcy wstecz. Zdolność do spłaty kredytu zostanie wyliczona jako średnia z tego okresu. Decydować będzie wpływ na rachunek bankowy.
ING Bank Śląski
ING Bank Śląski od niedawna oficjalnie akceptuje umowy-zlecenia, ale tylko w niektórych wypadkach. Musisz spełnić poniższe warunki:
- staż pracy na umowy zlecenie lub o dzieło to 24 miesiące,
- staż pracy w obecnym miejscu to 12 miesięcy,
- umowa musi trwać minimum 3 miesiące do przodu (rzadki wymóg wśród banków).
Zdolność będzie badana z 6 miesięcy, jeśli dostarczysz zaświadczenie od pracodawcy. Jeśli dostarczysz własne oświadczenie o dochodzie, to zdolność będzie liczona z 12 miesięcy.
Relacja do dochodu głównego – dochód z umowy zlecenie traktujemy jako dochód pomocniczy, który może stanowić max 80% sumy pozostałych dochodów na wniosek (bez 800+).
mBank
W tym zakresie mBank jest jednym z bardziej liberalnych banków. Wymaga, aby umowa zlecenie obowiązywała minimum 6 miesięcy wstecz. W tym banku zdolność kredytowa zostanie wyliczona na bazie 100% wpływu na rachunek bankowy. Z punktu widzenia banku ten dochód jest bardzo stabilny i łatwy do oceny.
Millennium
Millennium akceptuje umowę-zlecenie jako źródło dochodu. Wymóg minimalnego stażu dla umów-zleceń w tym banku to 12 miesięcy. Maksymalne odstępstwa między poszczególnymi umowami to 31 dni. Tej zasady nie muszą spełniać nauczyciele, wykładowcy i lektorzy. Aby wyliczyć zdolność kredytową analitycy tego banku biorą pod uwagę wpływy za ostatnie 12 miesięcy. Zdolność kredytowa będzie wyliczona na podstawie niższej średniej z 3 lub 12 miesięcy. Podobnie w tym banku wylicza się dochody z umowy o pracę.
Pekao SA
Pekao SA nie sprzyja osobom zatrudnionym na podstawie umowy cywilnoprawnej. W przypadku umowy zlecenie bardzo słabo liczą zdolność kredytową. Bank kieruje się dochodem księgowym, policzonym po kosztach uzyskania przychodu, a nie wpływami na ror. Trzeba wykazać się stażem minimum 12-miesięcznym.
PKO BP
PKO BP wymaga od kredytobiorcy stażu pracy minimum 12 miesięcy. Do dochodu jest liczone 80% wpływu na rachunek bankowy. Umowa cywilnoprawna nie jest najbardziej lubianym źródłem dochodu, ale bank nie robi większych problemów w tym zakresie. W historii mojej współpracy z tym bankiem zarejestrowałem, iż jeśli o kredyt wnioskuje jedna osoba, w dodatku uzyskująca dochód z umowy-zlecenia, to bank potrafi wydać decyzję negatywną.
Santander
Obok mBanku to jeden z z dwóch banków, który zaakceptuje umowę-zlecenie już po 6 miesiącach w przypadku kredytu hipotecznego. Warunkiem jest, iż bieżący dochód musi być w minimum 70% potwierdzony. Dla reszty przypadków umowa-zlecenie musi trwać minimum 12 miesięcy wstecz. Santander przyjmie 100% wpływu na rachunek do oceny zdolności kredytowej.
Spółdzielczy Bank Rozwoju
SBR to całkiem nowy gracz na rynku kredytów hipotecznych. Standardowo zlecenie zostanie zaakceptowanie po 12 miesiącach. W tym banku istnieje wymóg wpływu z umowy minimum jeden raz na kwartał. Dochód liczony do zdolności kredytowej to średnia wpływów na rachunek za ostatnie 1 miesięcy.
Kredyt hipoteczny w przypadku zlecenia – o co należy zadbać
Osoby wykonujące usługi na podstawie umów cywilnoprawnych nie muszą się obawiać o brak możliwości uzyskania kredytu hipotecznego. Warto jednak zadbać o odpowiednie przygotowanie do procesu. Osoby zatrudnione na podstawie umów-zleceń powinny przede wszystkim zwrócić uwagę na następujące kwestie:
- minimalny staż pracy 12 miesięcy,
- odpowiednią zdolność kredytową,
- brak przerw między umowami,
- wpływy na rachunek bankowy.
Należy również zadbać o wkład własny. Co do zasady można starać się o kredyt hipoteczny w przypadku umowy-zlecenia, posiadając nawet minimalny wkład własny 10%, ale zdecydowanie lepiej widziane będzie 20% wkładu własnego. Z punktu widzenia analityka oznacza to mniejsze ryzyko, a dla kredytobiorcy lepsze warunki cenowe.
Umowa zlecenie a kredyt hipoteczny – współpraca ze mną!
Jeśli szukasz wsparcia w realizacji hipotecznego, skontaktuj się ze mną. Jestem ekspertem kredytowym od 2009 roku. Przez ten czas pomagałem skutecznie uzyskać kredyt mieszkaniowy w ponad 1000 transakcji. Wiele z tych transakcji było oparte o dochód z umowy zlecenia. Znam wymagania banków, ich procedury oraz wiem z doświadczenia, czego Ty oczekujesz. Proces uzyskania kredytu będzie zdecydowanie łatwiejszy i bardziej zrozumiały. Moje usługi są dla Ciebie bezpłatne, jestem wynagradzany przez bank, w którym kredyt hipoteczny będzie wypłacony. Warunki cenowe będą takie same, jakbyś sam starał się w oddziale banku.
Podsumowanie tematu „Kredyt hipoteczny na umowie-zleceniu”
Banki zdecydowanie preferują osoby zatrudnione na podstawie umowy o pracę. Jednakże wykonując swoje usługi na umowę-zlecenie, wcale nie zostaniesz pozbawiony możliwości uzyskania kredytu hipotecznego. Owszem, aby wziąć kredyt hipoteczny, będziesz musiał wykazać się trochę dłuższym stażem, Twoja zdolność kredytowa może zostać policzona trochę niżej, ale co do zasady zakup nieruchomości jest możliwy. Mile widziany będzie udział dodatkowego dochodu, ale to nie jest czynnik absolutnie konieczny w każdym banku. Wśród wielu ofert kredytów hipotecznych znajdziesz rozwiązania adekwatne do swojej sytuacji.
Zapraszam do komentowania artykułu „Kredyt hipoteczny na umowie-zleceniu”
Czy temat umowy-zlecenia został przeze mnie wyczerpująco opisany? Czy wiedziałeś, że istnieją tak duże różnice w podejściu banków, gdy źródło dochodu to umowa cywilnoprawna? Wygląda na dużo bardziej skomplikowane, jak w przypadku kredytu gotówkowego. Kredyt gotówkowy charakteryzuje się zupełnie inny podejściem, jak kredyt hipoteczny. Uzyskanie kredytu gotówkowego jest zdecydowanie łatwiejsze. Jeśli dalej zadajesz sobie pytanie ” czy pracując na umowę zlecenie dostanę kredyt hipoteczny”, napisz komentarz poniżej. Jeśli będziesz miał jakiekolwiek pytania na temat „kredyt hipoteczny a umowa-zlecenie”, koniecznie daj znać w komentarzu. Chętnie się odniosę do wszystkich wątpliwości.
