Skontaktuj się
Zdolność kredytowa

Wynajem nieruchomości a zdolność kredytowa

01-02-2025

5 min. czytania

wynajem nieruchomości a zdolność kredytowa

Wynajem nieruchomości stał się dla wielu osób sposobem na budowanie majątku oraz generowanie pasywnego dochodu. Regularne wpływy z najmu nie tylko pozwalają na stabilizację finansową, ale także mogą potencjalnie zwiększyć zdolność kredytową. Dzięki temu zyskujesz szansę na realizację kolejnych planów, takich jak zakup nowej nieruchomości.

Nie jest to jednak proces tak prosty, jak mogłoby się wydawać. Banki wezmą pod uwagę dochód z najmu przy obliczaniu zdolności kredytowej, ale pod warunkiem, że spełnisz szereg warunków i przedstawisz odpowiednie dokumenty. Jakie wymagania trzeba spełnić? Na co zwrócić uwagę, aby dochód z najmu rzeczywiście poprawił Twoją zdolność kredytową?

Spis treści

Z mojego artykułu dowiesz się:

  1. Czy najem jest liczony w zdolności kredytowej?
  2. Jakie warunki musisz spełnić, żeby podwyższyć zdolność poprzez najem nieruchomości?
  3. Jak poszczególne banki podchodzą do wynajmu nieruchomości
  4. Czy najem może być głównym/jedynym dochodem?
  5. Nieruchomość obciążona kredytem a najem nieruchomości.
  6. Dokumenty z najmu niezbędne do wniosku kredytowego.
  7. Masz kilka nieruchomości na wynajem i chcesz kolejny kredyt – uwaga!
  8. Dochód z przyszłego najmu się nie liczy!

Przemyślany kredyt hipoteczny?

Darmowa pomoc i wsparcie eksperta kredytowego

Porozmawiajmy

Czy najem nieruchomości jest liczony w zdolności kredytowej?

Czy wiesz, że dochód z wynajmu mieszkania może poprawić Twoją zdolność kredytową? Jeśli wynajmujesz nieruchomość i regularnie otrzymujesz z tego tytułu wpływy, masz szansę wykorzystać ten dochód jako ważny element przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. Ważne jest jednak to, żeby odpowiednio go udokumentować i spełnić kilka istotnych warunków.

Dochód z wynajmu nieruchomości może być uwzględniany przy ocenie zdolności kredytowej, ale to, w jaki sposób bank do niego podejdzie, zależy od kilku istotnych czynników. Przede wszystkim instytucje finansowe biorą pod uwagę stabilność oraz regularność wpływów z najmu. Jeżeli wynajem generuje stałe dochody i jest odpowiednio udokumentowany, może stać się ważnym elementem zwiększającym szansę na uzyskanie kredytu. Ważne jest to, że dochód z wynajmu zostanie uznany za wiarygodny, o ile jesteś właścicielem mieszkania.

Najlepiej, jeśli umowa najmu została zawarta na czas nieokreślony. Bank może też uznać umowę na czas określony, pod warunkiem, że została zawarta na dłuższy termin. Banki przywiązują dużą wagę do tego, żeby wpływy z tytułu umowy najmu były systematyczne i pochodziły z okresu obejmującego minimalnie sześć miesięcy, choć większość instytucji instytucji wymaga dochodu z wynajmu osiąganego przez minimum 1 rok.

Niektóre banki podchodzą do dochodu z wynajmu bardziej restrykcyjnie i traktują go jako dodatkowe, a nie główne źródło dochodu. W takich przypadkach dochód ten może być wliczany do zdolności kredytowej tylko częściowo lub pod pewnymi warunkami, co może wpłynąć na maksymalną kwotę kredytu, o którą można się ubiegać.

Pamiętaj jednak, że ostateczna decyzja banku będzie zależała także od innych czynników, takich jak wysokość wkładu własnego, stabilność pozostałych źródeł dochodów oraz historia kredytowa. Dlatego warto upewnić się, jakie są wymagania konkretnej instytucji, do której składamy wniosek kredytowy.

Jakie warunki musisz spełnić, żeby podwyższyć zdolność poprzez najem nieruchomości?

Banki często biorą pod uwagę wpływy z wynajmu pod uwagę, ale zazwyczaj musisz spełnić kilka podstawowych warunków. Najważniejsze z nich to:

Minimalny okres uzyskiwania dochodu

Większość banków wymaga, żeby historia wynajmu nieruchomości obejmowała przynajmniej 12 miesięcy. Dwa banki (Santander, mBank) dopuszczają krótszy okres, sześciomiesięczny okres. Im dłużej trwa najem, tym lepiej, bo dla banku oznacza to większe bezpieczeństwo finansowe.

Podpisana umowa najmu

Nie wystarczy wynajmować mieszkania „na słowo”. Bank będzie wymagał kopii umowy najmu jako dowodu na legalność i formalność transakcji. Najlepiej, jeśli umowa obowiązuje jeszcze przez kilka miesięcy od momentu składania wniosku kredytowego.  Idealnie jest pokazać w banku umowę zawartą na czas nieokreślony. Upewnij się również, że najemcą nie jest członkiem rodziny, ponieważ może nie uznać takiej umowy.

Wpływy na rachunek bankowy

Wszystkie przelewy z tytułu najmu powinny trafiać bezpośrednio na Twoje konto bankowe. To najprostszy sposób na udokumentowanie regularności i wysokości dochodów.

Brak zaległości podatkowych i rozliczenie w PIT

Dochód z wynajmu musisz zgłosić do urzędu skarbowego i odpowiednio rozliczyć. Bank poprosi o przedstawienie rocznego zeznania podatkowego (PIT28) wraz z UPO, które wykaże wysokość uzyskanego dochodu oraz wysokość zapłaconego podatku dochodowego.

Prawo własności do lokalu

W większości banków musisz być jedynym właścicielem wynajmowanej nieruchomości albo współwłaścicielem, który przystępuje do wniosku kredytowego razem z pozostałymi osobami posiadającymi prawa do lokalu. Potrzebne będą takie dokumenty jak akt notarialny lub umowa darowizny, które potwierdzą Twoje prawa.

Stabilność dochodów i wiarygodność finansowa

Nie każdy bank zaakceptuje 100% Twoich dochodów z wynajmu. Zazwyczaj instytucje biorą pod uwagę od 70% do 100% uzyskiwanych wpływów po odjęciu rzeczywistych kosztów uzyskania przychodu.

Jeśli spełniasz powyższe warunki, dochód z najmu może znacząco wpłynąć na Twoją zdolność kredytową. Pamiętaj jednak, że każdy bank ma własne procedury, dlatego warto sprawdzić indywidualne wymagania instytucji, w której planujesz złożyć wniosek o kredyt lub skonsultować się z ekspertem kredytowym.

Jak banki liczą najem nieruchomości do zdolności kredytowej

Dochody z wynajmu nieruchomości mogą być istotnym składnikiem zdolności kredytowej, ale każdy bank ma własne zasady dotyczące ich uwzględniania. Najczęściej banki biorą pod uwagę procent dochodu z najmu oraz wymagają określonej długości trwania umowy najmu. Oto jak poszczególne instytucje finansowe podchodzą do tego źródła dochodu:

Alior Bank

  • Akceptuje 85% uzyskiwanej kwoty z najmu.
  • Umowa musi trwać co najmniej 12 miesięcy i być ważna przez kolejne 6 miesięcy.
  • Dochód weryfikowany na podstawie kopii dowodu zapłaty lub zwrotu podatku za ostatni rok.
  • Najem może stanowić główne źródło dochodu klienta.

BNP Paribas

  • Przyjmuje 75% średniego dochodu z ostatnich 12 miesięcy.
  • Umowy muszą być zawarte co najmniej 3 miesiące przed złożeniem wniosku.
  • Najemca musi być jedynym właścicielem lokalu, a umowy nie mogą być zawierane z rodziną.
  • Dochody z dzierżawy gruntów nie mogą być jedynym źródłem dochodu.

Citi Handlowy

  • Najem może być jedynie dodatkowym dochodem.
  • Uwzględniane jest 50% dochodu z najmu.
  • Nie może być kredytu hipotecznego na wynajmowaną nieruchomość.

ING Bank Śląski

  • Dochód z najmu akceptowany tylko na zasadzie odstępstwa.
  • Wymagana nieprzerwana historia wynajmu przez ostatnie 2 lata.
  • Konieczność każdorazowego sprawdzenia możliwości uznania dochodu przez bank.

mBank

  • Umowy najmu muszą obowiązywać od co najmniej 6 miesięcy.
  • Każda nieruchomość jest liczona jako osobny dochód.
  • Uwzględniany jest podatek oraz koszty związane z czynszem.
  • Możliwe wyliczenie dochodu na podstawie zamkniętego roku podatkowego.
  • Współwłasność – dochód liczony proporcjonalnie do udziałów.

Millennium

  • Minimalny okres najmu wynosi 12 miesięcy.
  • Akceptowane 75% przychodu, jeśli najemca ponosi koszty eksploatacyjne.
  • Akceptowane 60% przychodu, jeśli koszty eksploatacyjne ponosi właściciel.

Pekao S.A.

  • Dochód traktowany jako dodatkowy.
  • Bank przyjmuje 80% kwoty z PIT.
  • Wymagana ciągłość dochodu przez ostatnie 12 miesięcy.
  • Dochód musi wpływać na rachunek bankowy.

PKO BP

  • Średnia dochodu liczona z ostatnich 12 miesięcy.
  • Wymagane potwierdzenie w PIT lub przez umowę najmu.
  • Aktualna umowa musi trwać co najmniej 6 miesięcy.

Santander

  • Akceptowane do 80% wpływów na rachunek.
  • Dochód z najmu (rozliczany ryczałtem) weryfikowany na podstawie oświadczenia klienta i wpływów na konto.

SBR (Grupa BPS)

  • Minimalny okres wynajmu to 12 miesięcy (pełny rok podatkowy).
  • Umowa musi być zawarta na czas nieokreślony lub na minimum 12 miesięcy.
  • Bank nie akceptuje przyszłych dochodów z nieruchomości, która jest zabezpieczeniem kredytu.
  • Dochód netto liczony jako: (Dochód z umowy najmu – podatek ryczałtowy – udokumentowane koszty – 15% kwoty najmu jako ryczałt na pozostałe koszty) / liczba miesięcy najmu.
  • Jeśli nie można udokumentować kosztów, bank przyjmuje dochód netto jako 20% przychodów z PIT-28.

VeloBank

  • Klient musi być właścicielem wynajmowanej nieruchomości.
  • Dochód z wynajmu musi być udokumentowany za ostatnie 12 miesięcy.
  • Można uwzględnić różne umowy najmu tej samej nieruchomości, pod warunkiem, że przerwy między nimi nie przekraczały 14 dni.
  • W przypadku umowy na czas określony (min. 12 miesięcy), można ją uznać za umowę na czas nieokreślony, jeśli wcześniej obowiązywała podobna umowa.
  • Najem może być głównym źródłem dochodu klienta.

Każdy bank ma własne podejście do akceptacji dochodu z wynajmu nieruchomości. Kluczowe czynniki to długość trwania umowy, wpływy na rachunek bankowy oraz sposób rozliczania dochodu. Warto przed złożeniem wniosku sprawdzić dokładne wymagania banku, aby uniknąć nieporozumień i zwiększyć swoje szanse na uzyskanie kredytu.

Czy najem może być głównym lub jedynym dochodem?

Dochód z najmu jest z pewnością atutem przy ubieganiu się o kredyt, ale rzadko kiedy będzie traktowany jako jedyne źródło utrzymania. Nawet jeśli bank zaakceptuje wynajem jako główny dochód, trzeba być przygotowanym na bardziej rygorystyczne podejście do oceny Twojej zdolności kredytowej.

W niektórych instytucjach finansowych dochód z wynajmu nie może być jedynym ani dominującym źródłem utrzymania. Banki takie jak Citi Handlowy czy Pekao S.A. traktują wpływy z najmu jako dodatkowy dochód, który może jedynie poprawić Twoją zdolność kredytową. Dla nich najem to po prostu dodatkowe wsparcie.

Nawet jeśli bank podejdzie do sprawy bardziej elastycznie i zaakceptuje wynajem nieruchomości jako główne źródło dochodu, to i tak musisz pamiętać o dodatkowych warunkach, które musisz spełnić. Należy wykazać stabilność wpływów, odpowiednio długi okres wynajmu (najczęściej minimum 12 miesięcy) oraz udokumentować wpływy z wynajmu.

Dlaczego banki podchodzą ostrożnie do dochodów z wynajmu?

Banki traktują dochód z wynajmu z większą rezerwą niż wynagrodzenie z umowy o pracę czy działalności gospodarczej, ponieważ wiąże się on z ryzykiem. Okresowy brak wpływów z wynajmu, zmiana najemców, niespodziewane wypowiedzenie umowy czy problemy z regularnymi płatnościami ze strony najemców mogą zagrozić Twojej stabilności finansowej, a w konsekwencji wpłynąć na Twoją zdolność do spłaty kredytu hipotecznego.

Nieruchomość obciążona kredytem a najem nieruchomości

Co w sytuacji, gdy chcesz kupić kolejną nieruchomość, a Twoim źródłem dochodu jest nieruchomość z hipoteką? Jeśli wynajmujesz nieruchomość, która jest obciążona kredytem hipotecznym, bank może nie uwzględnić dochodu z tego najmu w ocenie Twojej zdolności kredytowej. Wszystko zależy od polityki konkretnej instytucji finansowej i sposobu, w jaki oceniają one obciążenia oraz potencjalne ryzyko.

Banki podchodzą do takich przypadków z większą ostrożnością, ponieważ nieruchomość, która sama w sobie generuje zobowiązanie w postaci rat kredytowych, może nie zapewnić wystarczająco stabilnego dochodu. Dla banków liczy się to, czy najem faktycznie przynosi nadwyżkę finansową po odjęciu raty kredytu oraz innych kosztów związanych z utrzymaniem lokalu.

Niektórzy kredytodawcy mogą odrzucić dochód z wynajmu nieruchomości obciążonej kredytem, traktując go jako zbyt ryzykowne lub niewystarczająco stabilne źródło dochodów. W takich przypadkach dochód z najmu może zostać całkowicie pominięty przy obliczaniu zdolności kredytowej.

Są też banki, które uwzględnią dochód z wynajmu nieruchomości obciążonej kredytem, ale tylko pod warunkiem, że dochody netto z najmu (po odliczeniu rat kredytu oraz innych kosztów) są wystarczająco wysokie i odpowiednio udokumentowane.

Wiele osób kupuje mieszkanie na kredyt w celach inwestycyjnych. Liczą na to, że zyski z wynajmu będą wyższe niż rata kredytowa.

Dokumenty z najmu niezbędne do wniosku kredytowego

Jeśli planujesz uwzględnić dochód z wynajmu nieruchomości we wniosku kredytowym, musisz przygotować odpowiedni zestaw dokumentów, które potwierdzą legalność i stabilność najmu oraz Twoje prawo do wynajmowanego lokalu.

  1. Numer księgi wieczystej nieruchomości
    Banki wymagają dostępu do tej informacji, żeby sprawdzić stan prawny lokalu oraz upewnić się, że to Ty jesteś jego właścicielem.
  2. Umowa najmu
    Kopia umowy najmu to podstawowy dokument, który musisz przedstawić. Umowa powinna spełniać następujące kryteria:
  • Musisz ją podpisać co najmniej 6/12 miesięcy przed złożeniem wniosku.
  • Najemcą nie może być członek rodziny. Banki wymagają, żeby relacja wynajmujący-najemca miała charakter rynkowy.
  1. Potwierdzenie wpływów na rachunek bankowy
    Banki zazwyczaj wymagają wyciągów z konta za okres ostatnich 6 lub 12 miesięcy. Dzięki temu instytucja finansowa może ocenić, czy dochód z najmu jest stabilny i regularny.
  2. Roczne zeznania podatkowe (PIT28) z UPO
    Dochód z najmu musi być zgłoszony do urzędu skarbowego. Dlatego do wniosku kredytowego należy dołączyć:
  • PIT za ostatni rok rozliczeniowy (np. PIT 28 dla najmu rozliczanego ryczałtem ).
  • UPO, czyli Urzędowe Poświadczenie Odbioru, które potwierdza złożenie deklaracji podatkowej.
  1. Dokument potwierdzający prawo własności
    Musisz dostarczyć dokumenty potwierdzające, że jesteś właścicielem wynajmowanego lokalu. Szczególnie to będzie wymagane, gdy nieruchomość nabyłeś w formie darowizny, spadku lub licytacji.
  2. Oświadczenie o aktualności umowy najmu
    Część banków wymaga dodatkowo oświadczenia, że umowa najmu nie została wypowiedziana przez żadną ze stron. To potwierdza ciągłość wynajmu i zwiększa wiarygodność Twojego dochodu w oczach banku. W niektórych bankach umowa najmu musi trwać określoną liczbę miesięcy.

Masz kilka nieruchomości na wynajem i chcesz kolejny kredyt – uwaga!

Inwestowanie w nieruchomości na wynajem to doskonały sposób na budowanie majątku i generowanie pasywnego dochodu. Jednak, gdy Twoje portfolio nieruchomości zaczyna się rozrastać, a Ty planujesz wziąć kolejny kredyt hipoteczny, możesz napotkać na trudności. Banki, choć chętnie finansują zakup pierwszego lub drugiego mieszkania (o ile klient ma odpowiednią zdolność kredytową), mogą podejść z większą ostrożnością, jeśli zauważą, że Twoja działalność ma bardziej inwestycyjny charakter.

Kiedy bank powie „stop”?

Banki udzielają kredytów hipotecznych głównie na cele mieszkaniowe – czyli na zakup nieruchomości, która będzie pełnić funkcję mieszkalną dla kredytobiorcy lub jego rodziny. Gdy zaczynasz kolekcjonować nieruchomości na wynajem, bank może uznać, że Twoje działania wykraczają poza standardowe cele mieszkaniowe i bardziej przypominają działalność inwestycyjną.

Niektóre banki mają ścisłe zasady określające maksymalną liczbę kredytów hipotecznych, które można posiadać jednocześnie. Na przykład, mogą zastrzec w swojej polityce, że klient może mieć nie więcej niż 3 czy 4 czynne kredyty hipoteczne. Inne instytucje opierają swoje decyzje na indywidualnej ocenie analityka, który ocenia, czy Twoja zdolność kredytowa oraz ryzyko związane z udzieleniem kolejnego kredytu są akceptowalne.

Dlaczego bank może odrzucić kolejny wniosek?

  1. Ryzyko inwestycyjne:
    Banki postrzegają kredyty hipoteczne jako mniej ryzykowne, gdy dotyczą one głównych potrzeb mieszkaniowych klienta. W przypadku inwestycji na wynajem pojawia się ryzyko, że nieruchomość nie będzie generowała zakładanych dochodów, co może wpłynąć na Twoją zdolność do spłaty kredytu.
  2. Zbyt duże obciążenie finansowe:
    Jeśli spłacasz kilka kredytów hipotecznych, oznacza to wysokie zobowiązania miesięczne. Nawet jeśli Twoje nieruchomości generują dochód z najmu, banki mogą uznać, że w przypadku pogorszenia się sytuacji na rynku wynajmu (np. spadku popytu) możesz mieć problemy ze spłatą rat.
  3. Ograniczenia w polityce kredytowej:
    Niektóre banki po prostu nie chcą finansować dużej liczby inwestycji mieszkaniowych jednego klienta. Uważają, że jest to ryzyko, które wykracza poza ich standardowe ramy kredytowe.
  4. Obawa, że wykorzystasz kredyt na cele biznesowe:
    Banki mogą obawiać się, że próbujesz wykorzystać kredyt hipoteczny (który ma korzystniejsze warunki niż kredyty inwestycyjne) do celów stricte biznesowych, takich jak zakup kolejnej nieruchomości tylko w celu generowania zysku.

Dochód z przyszłego najmu się nie liczy!

Planujesz kupić kolejną nieruchomość, ale Twoja zdolność kredytowa stoi pod znakiem zapytania? Myślisz: „Przecież wynajmę moją obecną nieruchomość, a przyszły dochód z najmu pokryje część kosztów”. Niestety, banki nie patrzą na to tak optymistycznie. Jedną z zasad, którą kierują się instytucje finansowe, jest to, że potencjalny, przyszły dochód z najmu nieruchomości nie jest uwzględniany przy ocenie zdolności kredytowej. Dlaczego tak jest i jakie rozwiązania masz w takiej sytuacji?

Wynika to z tego, że potencjalne dochody z najmu są obarczone ryzykiem, ponieważ Twój sukces w tej kwestii zależy od zbyt wielu czynników, takich jak sytuacja na rynku nieruchomości, popyt na wynajem w Twojej lokalizacji czy nawet terminowość płatności najemców. Dla banku to za mało pewne źródło dochodu, żeby włączyć je do Twojej zdolności kredytowej.

Brak gwarancji dochodu jest poważną przeszkodą.Instytucje finansowe z natury są ostrożne, a ich polityka kredytowa opiera się na realnych, potwierdzonych danych. Dochody z najmu, które mogą, ale nie muszą się pojawić w przyszłości, nie mieszczą się w tej kategorii. Nawet jeśli planujesz wynająć swoją nieruchomość i jesteś pewien, że znajdziesz najemców, bank wymaga twardych dowodów na to, że dochód już istnieje. A skoro jeszcze nie zacząłeś wynajmować, bank nie ma na czym się oprzeć.

Przemyślany kredyt hipoteczny?

Darmowa pomoc i wsparcie eksperta kredytowego

Porozmawiajmy

Podsumowanie

Już wiesz, że dochód z wynajmu nieruchomości może być solidnym wsparciem przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny, pod warunkiem spełnienia określonych wymagań banku. Mam nadzieję, że dzięki mojemu wpisowi poznałeś zasady, jakimi kierują się banki przy badaniu zdolności kredytowej i jesteś gotowy do złożenia wniosku. Jeśli nadal masz wątpliwości, to zachęcam do konsultacji z ekspertem kredytowym.

Zachęcam do komentowania

 Zachęcam do dzielenia się swoimi doświadczeniami i pytaniami w komentarzach. Każda opinia może być wartościowa dla innych. Jeśli masz dodatkowe pytania dotyczące najmu mieszkania i zdolności kredytowej, to z chęcią na wszystkie odpowiem.

Przeczytaj również:

Współkredytobiorca do kredytu hipotecznego – jak to działa?

Zdolność kredytowa

4 min. czytania

800+ a kredyt hipoteczny – jak wpływa na Twoją zdolność kredytową?

Zdolność kredytowa

5 min. czytania

Ryczałt a kredyt hipoteczny – zdolność kredytowa, który bank, najlepsza oferta

Zdolność kredytowa

8 min. czytania

Kredyt hipoteczny 600 tys. złotych – warunki, oprocentowanie, zdolność kredytowa, wkład własny.

Zdolność kredytowa

10 min. czytania

Masz pytania lub uwagi?

Skorzystaj z formularza

Odpowiemy na Twoją wiadomość

    Wiadomość
    została
    przesłana

    Dziękuję!

    Odpowiem tak szybko jak to możliwe.