Kredyt hipoteczny 1 milion złotych – warunki, oprocentowanie, ile trzeba zarabiać

Kredyt hipoteczny na 1 milion złotych – dla jednych kwota ogromna, dla innych to tylko przystanek. Jeśli mierzysz wysoko, zbudowałeś odpowiednie fundamenty, Twój dochód jest powyżej średniej i marzysz o swoim własnym domu lub mieszkaniu, ten artykuł może Cię zainteresować.

W tym artykule chcę Cię poprowadzić przez proces ubiegania się o taki kredyt, omówić najważniejsze kwestie, jakie musisz wziąć pod uwagę przed podpisaniem umowy, oraz podpowiedzieć, jakie pułapki czyhają na kredytobiorców i jak ich uniknąć.

Jeśli chcesz poznać tajniki kredytów hipotecznych, dowiedzieć się, jakie warunki musisz spełnić, by otrzymać kredyt na 1 milion złotych, jakie dokumenty będą potrzebne oraz jakie koszty Cię czekają, to ten artykuł jest dla Ciebie. Zapraszam do lektury i przyswajania wiedzy na temat kredytów hipotecznych. Kredyt to decyzja, która ma wpływ na Twoją przyszłość, więc warto dobrze ją przemyśleć.

Spis treści

Z dzisiejszego artykułu „Kredyt hipoteczny na 1 milion złotych – oprocentowanie, warunki, ile trzeba zarabiać” dowiesz się:

1. ile musisz mieć wkładu własnego,
2. czy potrzebujesz mieć historię kredytową,
3. jak obliczyć zdolność kredytową,
4. jaka będzie wysokość raty i oprocentowania kredytu,
5. jak wygląda współpraca ze mną przy organizacji finansowania.

Kredyt hipoteczny na 1 milion złotych – jakie trzeba spełnić warunki

Kredyt hipoteczny jest najpopularniejszym sposobem finansowania zakupu nieruchomości, w tym mieszkań, domów czy działek. Przy podejmowaniu decyzji o kredycie hipotecznym należy wziąć pod uwagę kilka czynników, takich jak wysokość rat, oprocentowanie, okres spłaty, wymagane dokumenty czy możliwość uzyskania kredytu.

W przypadku kredytów hipotecznych na wysoką kwotę, taką jak 1 milion złotych, kluczowym elementem jest zdolność kredytowa, czyli zdolność do spłaty kredytu. Aby uzyskać kredyt na taką kwotę, konieczne jest posiadanie stabilnego źródła dochodu, co może wymagać przedstawienia odpowiednich dokumentów.

Wysokość rat i oprocentowanie kredytu hipotecznego zależą od kilku czynników, w tym od wysokości wkładu własnego, okresu spłaty, rodzaju oprocentowania oraz zdolności kredytowej. Dlatego przed podpisaniem umowy warto dokładnie przeanalizować różne oferty kredytowe i wybrać najlepszą opcję.

Wniosek o kredyt hipoteczny wymaga dostarczenia szeregu dokumentów, takich jak zaświadczenia o zatrudnieniu i zarobkach, dokumenty potwierdzające dochód z innych źródeł, wycena nieruchomości oraz dokumenty związane z samą nieruchomością.

Podsumowując, kredyt hipoteczny to skomplikowany produkt finansowy, który wiąże się z dokładną analizą i przygotowaniem. Przed podpisaniem umowy warto porównać różne oferty, skonsultować się z doradcą finansowym i dokładnie przeanalizować swoją sytuację finansową. Warto również pamiętać, że niewłaściwe spłacanie kredytu hipotecznego może prowadzić do negatywnej historii kredytowej i utrudnić uzyskanie kolejnych kredytów w przyszłości.

Ile trzeba zarabiać, żeby zaciągnąć kredyt hipoteczny na 1 mln zł?

Dochody, które powalają na uzyskanie kredytu hipotecznego na 1 milion złotych, będą uzależnione między innymi od:

1. liczby osób w gospodarstwie domowym,
2. tytułu uzyskiwanego dochodu,
3. rodzaju i wysokości zobowiązań kredytowych,
4. wysokości oprocentowania zaciąganego kredytu,
5. okresu kredytowania.

Wyliczana zdolność kredytowa może być różna w zależności od banku. Poniższe wyliczenia zdolności kredytowej mają charakter orientacyjny. Do konkretnego przypadku należy podejść indywidualnie. Poniższe wyliczenia obowiązują dla kredytów w ratach równych. W przypadku rat malejących zdolność będzie musiała być odpowiednio wyższa.

Gospodarstwo A

1. 1 osoba
2. umowa o pracę
3. brak zobowiązań kredytowych
4. oprocentowanie kredytu hipotecznego 8,5%
5. okres kredytowania 25 lat

Dla powyższego przykładu wystarczy, że wnioskodawca będzie zarabiał około 17 000 PLN miesięcznie, żeby uzyskać kredyt hipoteczny na 1 milion PLN.

Gospodarstwo B

1. 2 osoby
2. umowa o pracę
3. brak zobowiązań kredytowych
4. oprocentowanie kredytu hipotecznego 8,5%
5. okres kredytowania 25 lat

Dla powyższego przykładu wystarczy, że wnioskodawca będzie zarabiał około 18 000 PLN miesięcznie, żeby uzyskać kredyt hipoteczny na 1 milion PLN.

Gospodarstwo C

1. 2 osoby + dziecko
2. umowa o pracę
3. brak zobowiązań kredytowych
4. oprocentowanie kredytu hipotecznego 8,5%
5. okres kredytowania 25 lat

Dla powyższego przykładu wystarczy, że wnioskodawca będzie zarabiał około 18 500 PLN miesięcznie, żeby uzyskać kredyt hipoteczny na 1 milion PLN.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Oprocentowanie kredytu mieszkaniowego to z reguły najważniejszy parametr wyboru, którym kieruje się każdy kredytobiorca.

Oprocentowanie zmienne

Oprocentowanie zmienne składa się ze stopy procentowej WIBOR 3M/6M oraz marży banku. W przypadku oprocentowania zmiennego mamy do czynienia z ryzykiem stopy procentowej, która jest podatna na wzrosty/spadki inflacji. Oznacza to, że nie mamy pewności, jak nasza rata kredytu będzie się w przyszłości kształtowała. Na wysokość raty kredytów hipotecznych będą wpływały stopy procentowe. Spłacanie raty kredytu opartego na zmiennej stopie jest zatem obarczone wysokim ryzykiem.

Obecnie zmienne oprocentowanie wynosi około 8,5% (WIBOR 3M/6M około 7% + marża banku 1,6%).

Oprocentowanie stałe

Rekomendacja z 2021 roku wprowadzona przez Komisję Nadzoru Finansowego narzuciła bankom konieczność oferowania kredytów ze stałym oprocentowaniem na minimum 5 lat w przód. W trakcie obowiązywania oprocentowania stałego rata kredytu nie będzie podlegała zmianom. Dzięki temu kredytobiorca może zaplanować swój budżet na relatywnie długi okres, choć w dalszym ciągu dla większości kredytobiorców cały okres kredytowania będzie znacznie dłuższy, a więc mimo wszystko będzie obarczony pewnym ryzykiem. Niemniej uważam, że pierwszych 5 lat kredytu jest najważniejszych. W trakcie tego okresu możemy nadpłacić kredyt, znacznie zwiększyć swoje dochody oraz zwiększyć oszczędności. Zaciągając kredyt hipoteczny, pozbywamy się zebranych środków na wkład własny.

Obecnie rynkowe stałe oprocentowanie wynosi około 7,5%.

RRSO – rzeczywista roczna stopa oprocentowania

Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) to wskaźnik, który pozwala na obliczenie całkowitego kosztu kredytu, w tym odsetek, prowizji, kosztów ubezpieczenia oraz innych opłat związanych z kredytem. RRSO jest wyrażana w procentach i uwzględnia wszystkie koszty związane z kredytem, co umożliwia wstępne porównanie ofert różnych banków.

Warto jednak pamiętać, że RRSO nie uwzględnia wszystkich kosztów związanych z kredytem, na przykład dodatkowych opłat związanych z wcześniejszą spłatą, opłat notarialnych lub kosztów związanych z rejestracją hipoteki. Dlatego też, przed podpisaniem umowy należy dokładnie przeanalizować warunki kredytu i zwrócić uwagę na wszystkie koszty związane z kredytem.

W przypadku kredytu na 1 000 000 PLN RRSO dla oprocentowania zmiennego wyniesie około 10%, a dla kredytów ze stałym oprocentowaniem będzie to około 9%.

Kredyt hipoteczny na 1 000 000 PLN – jaka rata i jaki koszt kredytu?

Rata kredytu hipotecznego oraz całkowity koszt kredytu będą uzależnione od wysokości oprocentowania oraz okresu spłaty, jaki wybierze kredytobiorca.

Przy założeniu, że zaciągasz kredyt hipoteczny na 1 000 000 złotych, i uwzględnieniu dzisiejszych warunków oprocentowania na poziomie 8,5% Twoja rata kredytu wyniesie:

• 10 lat – rata 12 400 PLN, odsetki 487 828 PLN;
• 15 lat – rata 9 847 PLN, odsetki 772 831 PLN;
• 20 lat – rata 8 678 PLN, odsetki 1 082 776 PLN;
• 25 lat – rata 8 052 PLN, odsetki 1 415 681 PLN;
• 30 lat – rata 7 689 PLN, odsetki 1 768 089 PLN.

Czy musisz mieć historię kredytową, żeby zaciągnąć kredyt hipoteczny na 1 000 000 zł?

Co do zasady banki nie wymagają posiadania historii kredytowej, żeby zaciągnąć kredyt hipoteczny. Nie mając żadnej historii kredytowej, nie będziesz mieć problemu z uzyskaniem kredytu hipotecznego w kwocie 500 000 PLN, ale dość karkołomnym przedsięwzięciem będzie uzyskanie kredytu gotówkowego na kwotę 50 000 PLN. Dla banku brak historii kredytowej i pozytywna historia kredytowa są niemal tej samej wartości. Języczkiem u wagi są tutaj zabezpieczenie w postaci hipoteki oraz statystyki, w których prawidłowa spłacalność kredytów hipotecznych to około 98,5%. Tylko 1,5% kredytów na zakup mieszkania, domu lub działki kończy się wypowiedzeniem umowy kredytowej. Na tym mógłbym poprzestać, ale – jak to ze statystykami – trzeba się przyjrzeć głębiej. Kredyty powyżej 1 000 000 PLN wybijają się ze standardu i ich spłacalność wygląda zdecydowanie gorzej. Ponad 10% zobowiązań powyżej 1 miliona złotych jest spłacanych nieterminowo. To znaczna różnica względem kredytów o niższym saldzie. Z tego też powodu w przypadku wyższych kwot kredytu banki zdecydowanie częściej dokonują głębszej analizy, czasami posiłkując się tzw. komitetem kredytowym. Pozytywna historia kredytowa w tym przypadku będzie również pomocna. Udzielenie kredytu nie jest uzależnione od wykazania pozytywnej historii, ale bank może to uwzględniać przy wydawaniu decyzji kredytowej.

Negatywna historia kredytowa

Informacje o naszej historii kredytowej są raportowane przez banki do BIK-u. BIK następnie transferuje te dane do raportów historii kredytowej. Zobowiązania finansowe opóźnione do 30 dni są traktowane jako pozytywna historia kredytowa. Negatywna historia kredytowa to sytuacja, w której osoba ma opóźnienia w spłacie swoich zobowiązań finansowych powyżej 30 dni. Pojedyncze opóźnienia powyżej tej magicznej liczby są możliwe do wyjaśnienia i akceptacji.

Jaki musisz mieć minimalny wkład własny?

Minimalny wymagany wkład własny według polskiego prawa to 10% wartości nieruchomości. Jednakże posiadanie 20% i więcej wkładu własnego zwiększy liczbę dostępnych banków oraz da możliwość uzyskania kredytu ze zdecydowanie lepszymi warunkami cenowymi. 20% wkładu własnego dla banków oznacza mniej ryzykowną transakcję. Dzięki temu są w stanie udzielić kredytu z niższym oprocentowaniem. Ponadto nie muszą opłacać składki ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, co również ma wpływ na cenę kredytu hipotecznego. W przypadku kredytów na 1 milion złotych wkład własny wyniesie zatem całkiem pokaźną kwotę.

Okres kredytowania

Maksymalny okres kredytowania dla kredytów hipotecznych w Polsce to 35 lat. Maksymalny rekomendowany okres spłaty kredytu to 25 lat. Ja również polecam wybór krótszego okresu kredytowania. Różnice nie są duże, a można znacznie obniżyć koszty finansowania. Co do zasady im dłuższy okres spłaty, tym większe odsetki. Dlatego warto dokładnie przemyśleć, na jaki okres spłaty kredytu chcemy zaciągnąć kredyt na 1 milion złotych.

Kredyt hipoteczny 1 000 000 PLN, oprocentowanie 8,5%, raty równe

Okres kredytowania:

• 10 lat – rata 12 400 PLN, odsetki 487 828 PLN;
• 15 lat – rata 9 847 PLN, odsetki 772 831 PLN;
• 20 lat – rata 8 678 PLN, odsetki 1 082 776 PLN;
• 25 lat – rata 8 052 PLN, odsetki 1 415 681 PLN;
• 30 lat – rata 7 689 PLN, odsetki 1 768 089 PLN.

Ubezpieczenie na życie

Kwota kredytu hipotecznego 1 000 000 złotych to naprawdę poważne wyzwanie. Wymaga stabilności finansowej oraz relatywnie wysokich przychodów. Jestem zdania, że przy tej kwocie kredytu należy mocno rozważyć ubezpieczenie na życie. Dzięki temu w razie śmierci kredytobiorcy spadkobiercy są chronieni i nie muszą z dnia na dzień organizować środków na wysoką ratę kredytu hipotecznego.

W przypadku większości banków polisa na życie jest dołączana do kredytu jako produkt dodatkowy. Stawki są zróżnicowane. Najtańsza będzie w PKO BP: 0,2772% miesięcznie, czyli 277,20 PLN/mies. Najdroższa w ING Banku Śląskim: 0,055% miesięcznie od salda zadłużenia, czyli 550 PLN/mies. Ubezpieczenie na życie możesz również zawrzeć poza bankiem. Koszt polisy będzie uzależniony od kwoty, zakresu, wieku, ewentualnych chorób i zniżek, jakie wygenerowałeś w trakcie ewentualnej współpracy z bankiem

Ubezpieczenie nieruchomości

Ubezpieczenie nieruchomości to jedno z istotnych zabezpieczeń w przypadku kredytu hipotecznego. Zazwyczaj bank wymaga od klienta, aby ubezpieczył nieruchomość, na której został zaciągnięty kredyt, na minimalny zakres – tzw. ubezpieczenie na mury. Reszta ryzyk –takich jak pożar, powódź, kradzież czy szkody na skutek zdarzeń losowych – nie jest wymagana, ale w mojej opinii konieczna.

Wysokość składki ubezpieczeniowej uzależniona jest od wielu czynników, takich jak lokalizacja nieruchomości, jej powierzchnia, wartość, rodzaj ubezpieczenia oraz stopień zabezpieczenia przed różnymi zagrożeniami. Można założyć, że polisa o szerokim zakresie i atrakcyjnej cenowo składce będzie nas kosztowała w granicach 0,05% od wartości nieruchomości. Gdy chcesz ubezpieczyć nieruchomość o wartości 1 500 000 PLN, musisz liczyć się z wydatkiem 750 PLN w skali roku.

Warto również zwrócić uwagę na to, czy ubezpieczenie nieruchomości obejmuje całkowitą wartość nieruchomości, ponieważ może się zdarzyć, że w razie szkody nie otrzymamy pełnej rekompensaty. Nie ubezpieczaj tylko na kwotę kredytu, lecz na pełną wartość nieruchomości.

Wycena nieruchomości

Wycena nieruchomości to proces określenia jej wartości rynkowej przez rzeczoznawcę majątkowego lub inny uprawniony podmiot. Przy kredycie hipotecznym wycena nieruchomości jest jednym z elementów niezbędnych do zatwierdzenia wniosku kredytowego.

Wycena nieruchomości przeprowadzana jest na podstawie wielu czynników, takich jak lokalizacja, stan techniczny, powierzchnia, liczba pokoi, materiały użyte do budowy, rok budowy, infrastruktura w okolicy czy poziom cen nieruchomości w okolicy. Na podstawie tych danych rzeczoznawca majątkowy dokonuje obliczeń i określa wartość rynkową nieruchomości.

Wycena nieruchomości jest niezbędna dla banku lub instytucji finansowej, ponieważ umożliwia określenie maksymalnej kwoty kredytu hipotecznego, którą może zaoferować klientowi. Wycena jest również ważna dla samego klienta, ponieważ umożliwia określenie realnej wartości nieruchomości, co może wpłynąć na decyzję o zakupie.

Koszt wyceny nieruchomości ponosi klient. Dla mieszkania będzie to około 500 PLN, dla działki nieco powyżej 600 PLN, a dla domu około 1000 PLN.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Wcześniejsza spłata kredytu mieszkaniowego to dodatkowa nadpłata poza regularną ratą. Nadpłata idzie w 100% na kapitał, dzięki czemu znacznie ograniczamy całkowity koszt kredytu. Mając ponadstandardowe dochody, warto na ten parametr zwrócić uwagę. Co ciekawe, wcześniejsza spłata nie jest uwzględniana w RRSO.

Idealne warunki wcześniejszej spłaty to 0% prowizji od samego początku, możliwość nadpłaty przez bankowość elektroniczną oraz możliwość skracania okresu kredytowania z zachowaniem dotychczasowej wysokości raty.

Aby wyliczyć, ile możesz zyskać na nadpłacie, możesz skorzystać z mojego kalkulatora kredytowego – kalkulator nadpłaty kredytu hipotecznego.

Lista dokumentów do kredytu hipotecznego

Udzielenie kredytu hipotecznego jest uzależnione od całej gamy listy dokumentów. Każdy bank ma indywidualne wymagania, ale można wstępnie ocenić też standard, którego zwyczajowo żądają wszystkie banki z niewielkimi odchyleniami od normy. Dokumenty będą podzielone na:

• osobiste,
• finansowe,
• dotyczące nieruchomości.

Dokumentacja będzie uzależniona od sytuacji osobistej, rodzaju uzyskiwanego dochodu oraz rodzaju finansowanej nieruchomości.

Kredyt hipoteczny krok po kroku

Przy staraniu się o przyznanie kredytu hipotecznego obowiązuje standardowa procedura. To krok po kroku:

1. wizyta u eksperta kredytowego,
2. kompletowanie niezbędnych dokumentów,
3. złożenie minimum 3 wniosków w wybranych bankach,
4. analiza kredytowa,
5. decyzja kredytowa i wybór najlepszej oferty,
6. podpisanie umowy kredytowej,
7. wypłata kredytu hipotecznego.

Oczywiście mogą występować dodatkowe etapy, które będą wynikały z indywidualnej charakterystyki. Inaczej wygląda procedura dla budowy domu, a inaczej dla zakupu nieruchomości na rynku wtórnym.

Oferty kredytów hipotecznych – gdzie ich szukać?

Nie jestem zwolennikiem ograniczania się ani do największych banków („bo bezpiecznie”), ani do własnego banku („bo wygodnie”), ani do banku wybranego przez znajomych („bo polecany”). Najtańszy kredyt hipoteczny to cel każdego kredytobiorcy. Warto poszukać różnych opcji kredytu hipotecznego w różnych źródłach, żeby faktycznie znaleźć najlepsze rozwiązanie dla samego siebie.

Aktualne oferty kredytów hipotecznych znajdziesz:

• doradca kredytowy,
• banki hipoteczne,
• porównywarki kredytów hipotecznych.

Współpraca ze mną

Wybór kredytu hipotecznego powinien być przeprowadzony świadomie po wnikliwej i celnej analizie. Jeśli szukasz rozwiązania w tym zakresie, skontaktuj się ze mną. Pomagam ludziom w organizacji kredytów hipotecznych od 2009 roku. Przez kilkanaście lat zrealizowałem skutecznie ponad tysiąc transakcji. Spotkałem się prawdopodobnie z każdym przypadkiem kredytu na rynku. Wiele z tych transakcji dotyczyło finansowania na kwotę 1 miliona złotych lub wyższej. Znam aktualne oferty, procedury bankowe, praktykę postępowania, ale wiem również, jakie potrzeby ma segment klienta premium. Umiem poprowadzić proces szybko, sprawnie i zrozumiale. W mojej firmie stworzyliśmy najbardziej zaawansowany na rynku kalkulator kredytu hipotecznego, który pozwala policzyć absolutnie każdy parametr transakcji. Moje usługi są dla klienta bezpłatne, a warunki cenowe dokładnie takie same jak w banku.

Co to jest komitet kredytowy?

Komitet kredytowy to cykliczne posiedzenie kilku osób w banku z departamentu kredytów hipotecznych. Osoby te z reguły są doświadczonymi pracownikami z wysokimi możliwościami decyzyjności. Komitet kredytowy jest organem, który może decydować w trudniejszych sprawach, odstępstwach produktowych lub wyższych kwotach kredytu. W wielu bankach kredyt na 1 000 000 złotych i więcej może zostać automatycznie lub ręcznie przez analityka skierowany do tzw. komitetu kredytowego. Samo skierowanie do komitetu nie oznacza odmowy udzielenia kredytu. To wskazuje raczej na to, że wniosek będzie poddany głębszej analizie, indywidualnie omówiony i oceniony przez osoby z najwyższymi kompetencjami w zakresie kredytu hipotecznego w danym banku.

Podsumowanie “Kredyt hipoteczny na 1 milion złotych”

Kredyty hipoteczne na wysokie kwoty to oddzielny segment finansowania. Część banków preferuje udzielanie kredytów o niższym wolumenie, ale większej liczbie klientów. Jest to dla nich bardziej stabilne i przewidywalne. Istnieją jednak banki, które specjalizują się w udzielaniu kredytów na wysokie kwoty i nie mają większych obiekcji. Oczywiście w dalszym ciągu wiąże się to z koniecznością pełnej analizy, nierzadko trochę głębszej niż przy niższych kwotach kredytów, ale w przypadku spełnienia określonych warunków udzielenie kredytu jest w pewnym sensie formalnością.

Kredyt na 1 milion złotych powinien być bardzo dobrze przemyślany. Dobrze dobrane finansowanie pomoże oszczędzić nawet do kilkuset tysięcy złotych. Spłacanie rat kredytu na 1 000 000 złotych będzie z Tobą przynajmniej przez najbliższych kilka-kilkanaście a może nawet kilkadziesiąt  lat. Kwota niebagatelna, więc warto nad tym spędzić trochę więcej czasu i szczegółowo wszystko przeanalizować.

Michał Dawidowicz

michal.dawidowicz@blogkredytowy.pl
600-616-919

Dodano: 14 kwietnia 2023