sidebar

Kredyty hipoteczne okiem praktyka

x
Przekaż dalej

Kredyt hipoteczny a BIK. Rozwalamy miejskie legendy

Czy zastanawiałaś/zastanawiałeś się kiedyś, jak Twój BIK może oddziaływać na szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego? Czy Twój scoring BIK jest wystarczający żeby dostać kredyt na mieszkanie? Wokół tematyki kredyt hipoteczny a BIK narosło wiele różnego rodzaju mitów. Bardzo często spotykam się z różnymi twierdzeniami, które niekoniecznie pokrywają się z rzeczywistością. Wszystko to powoduje błędne decyzje, niepotrzebne nerwy i niekoniecznie prawidłowe wnioski. W dzisiejszym artykule “Kredyt hipoteczny a BIK. Rozwalamy miejsce legendy” dowiesz się:

1. co to jest BIK i do czego służy,
2. BIK i “urban legend” rozkładamy na czynniki pierwsze,
3. czy brak historii kredytowej oznacza brak możliwości uzyskania kredytu hipotecznego,
4. jak uzyskać dostęp do raportu BIK.

Kredyt hipoteczny a BIK

Co to jest BIK?

BIK czyli Biuro Informacji Kredytowej to baza w której znajdują się informacje o już spłaconych i  obecnie spłacanych produktach kredytowych.

Dane przechowywane w BIK

W Biurze Informacji Kredytowej przechowywane są następujące dane:

1. podstawowe dane kredytobiorcy(imię, nazwisko, PESEL, adres zameldowania, adres korespondencyjny, stan cywilny, seria i nr dowodu osobistego);
2. rodzaj udzielonego kredytu;
3. data podpisania umowy kredytowej;
4. wysokość udzielonego kredytu;
5. wysokość raty;
6. okres kredytowania,
7. data aktualizacji kredytu;
8. ewentualne opóźnienia;
9. data spłaty kredytu.

Istnieje jeszcze kilka innych parametrów, jednak te nie są najczęściej aktualizowane przez banki.

Jaki jest cel BIK?

BIK z zasady ma pomagać bankom i innym instytucjom finansowym w ustaleniu wiarygodności  kredytowej wnioskodawcy. Wnioskując na przykład o kredyt hipoteczny, kredytobiorca musi zgodzić się na sprawdzenie w bazie BIK. Dzięki temu analityk w banku ma szanse sprawdzić naszą historię kredytową oraz porównać, czy zawarta we wniosku deklaracja dotycząca posiadanych bieżących zobowiązań kredytowych jest zgodna z prawdą.

Współpraca ze mną

sprawdź szczegóły

„Jestem w BIK” – czy to dobrze czy źle?

W BIK teoretycznie znajduje się każdy, kto posiada produkt kredytowy (kredyt, karta kredytowa, limit odnawialny itp.). Baza BIK ma na celu zebranie informacji o prawidłowości spłaty zobowiązań Polaków, a następnie odpłatne udostępnienie ich instytucjom finansowym celem oszacowania ryzyka dla konkretnego kredytobiorcy. Samo „bycie w BIK” nie jest niczym złym. Jest to zupełnie normalne, jeśli ktoś korzysta z finansowania zewnętrznego. Jeśli Twoja historia kredytowa jest pozytywna, to “bycie w BIK” należy oceniać jak najbardziej na plus. Jeśli Twoja historia jest negatywna, to niestety może to oznaczać, iż nie dostaniesz kredytu hipotecznego.

Brak historii kredytowej

Brak historii kredytowej nie jest na dzień dzisiejszy elementem mocno przeszkadzającym w uzyskaniu kredytu hipotecznego. W chwili obecnej tylko Alior Bank uzależnia ofertę cenową dla ludzi, którzy nie posiadają historii kredytowej. Reszta banków podchodzi do tego raczej neutralnie lub uwzględnia ten parametr, oceniając scoring bankowy (a nie każdy bank ocenia klientów na podstawie scoringu). Posiadanie pozytywnej historii kredytowej jest oczywiście plusem. Jej brak natomiast nie przekreśla szans wnioskodawcy na uzyskanie kredytu hipotecznego. W niejasnych sytuacjach ten parametr może zaważyć na ocenie analityka lub punktacji scoringowej, jednak siłę jego oddziaływania  nadal oceniłbym jako niską. Podejrzewam, że w przyszłości  parametr ten może zyskać na znaczeniu w sytuacji, gdyby kredyty hipoteczne były spłacane gorzej niż obecnie. W przyszłości można spodziewać się również, iż większa część decyzji kredytowych będzie podejmowana przez automat. Automat będzie musiał oprzeć się na danych statystycznych. Można sobie wyobrazić, iż do automatycznej  pozytywnej decyzji posiadanie historii kredytowej będzie obowiązkowe. Zachęcam zatem do używania kart kredytowych czy limitów na koncie, ponieważ w ten sposób, niskim lub wręcz zerowym kosztem można uwiarygodnić swoją osobę w oczach analityka.

Co to jest scoring BIK?

Scoring BIK to punktowa ocena ryzyka kredytowego w odniesieniu do konkretnego kredytobiorcy. Nieprawdą jest przeświadczenie, iż punkty oceniają tylko naszą historię kredytową. Algorytm scoringu wykorzystuje statystykę i na jej podstawie oblicza możliwość zdarzenia negatywnego, czyli niespłacania wnioskowanego kredytu. Algorytm scoringu BIK porównuje profil kredytobiorcy z profilem kredytobiorców spłacających kredyty i na tej podstawie przyznaje punkty. Im bardziej podobny profil wnioskodawcy do grupy kredytobiorców prawidłowo spłacających kredyty, tym wyższa punktacja. Ocena punktowa BIK przyjmuje wartości od 192 do 631. Im wyższa wartość, tym statystycznie niższe ryzyko wystąpienia negatywnego zdarzenia. I odwrotnie: im niższa wartość, tym statystycznie wyższe ryzyko wystąpienia negatywnego zdarzenia.

Kredyt hipoteczny a scoring BIK

Punktacja BIK dla kredytu hipotecznego nie ma tak wielkiego znaczenia jak w przypadku kredytów gotówkowych. Niewiele banków uzależnia swoją ofertę od punktacji BIK (robi to obecnie praktycznie tylko Alior). Dla reszty banków istotne są inne czynniki. Podstawa to brak większych, długotrwałych i cyklicznych opóźnień powyżej 30 dni w naszej historii kredytowej. Chociaż nawet w przypadku pojawienia się problemu w tej kwestii istnieją możliwości uzyskania kredytu hipotecznego. Jeśli to były pojedyncze przypadki, niewielkie kwoty zaległości lub zdarzenia miały miejsce dłużej niż 3 lata, wzrasta możliwość akceptacji. Część banków jest w stanie przychylić się do sensownych wyjaśnień niektórych opóźnień. Pomagałem w realizacji kredytów dla ludzi, którzy w przeszłości mieli spore problemy kredytowe, łącznie z przypadkami windykowanymi.

Jak banki patrzą na moje obecne zobowiązania kredytowe?

Posiadanie zobowiązań finansowych w dzisiejszych czasach nikogo nie dziwi. Co się dzieje jednak w sytuacji, gdy posiadamy kilka różnego rodzaju zobowiązań kredytowych, aż pojawi się nam pomysł kupna nieruchomości? Co banki na to powiedzą. Generalnie trudno doszukiwać się plusów takiej sytuacji (jak wcześniej pisałem sama historia kredytowa nie jest żadnym wymogiem). Z drugiej strony jeśli masz zdolność kredytową to hulaj dusza – bierzesz kredyt hipoteczny. Rodzajów finansowania jest wiele rodzajów. Dokładnie tyle samo sposobów uwzględniania ich w zdolności kredytowej. Poniżej te najczęściej spotykane:

1. Kredyt gotówkowy, ratalny

Bank bierze pod uwagę do zdolności ratę wykazaną w raporcie BIK.

2. Karta kredytowa, debet w rachunku, limit odnawialny

Bank jako miesięczne obciążenie przyjmie pewien procent wartości udzielonego finansowania. Najczęściej w zakresie 2-5%. Nie ma znaczenia że limit jest nieużywany, karta nie jest aktywowana.

3. Kredyt z ratą balonową

Relatywnie rzadki przypadek. Standardowo banki do zdolności powinny przyjąć całość kredytu jako miesięczne obciążenie co jest oczywistym absurdem. W tych kilku przypadkach w jakich pomagałem za każdym razem wnioskodawca przedstawiał na rachunku potwierdzenie, iż posiada pełen kapitał do spłaty oraz przedstawiał oświadczenie deklarujące terminową spłatę całego kredytu.

Skłonność do zadłużania

Nie jest pewne, że pomimo zdolności kredytowej bank udzieli finansowania. Jeśli masz dużo zobowiązań analityk może podjąć decyzję negatywną ze względu na tzw. skłonność do zaciągania kredytów. Bank może się bać, że w pewnym momencie przekredytujesz się i utracisz możliwość do terminowego spłacania kredytu hipotecznego.

Jeden z małżonków ma złą historię kredytową

Banki w trakcie analizy sprawdzają wszystkich wnioskodawców. Posiadanie złej historii przez którąś z osób, niestety będzie skutkowało decyzją negatywną. Nie ma znaczenia, że dochody tej osoby nie są wymagane do uzyskania zdolności kredytowej. Jedynym rozwiązaniem z tej kłopotliwej sytuacji, jest ustalenie rozdzielności majątkowej u notariusza. Pamiętaj jednak, że część banków może stosować okres karencji, kiedy nie będą akceptować karencji mimo, iż prawnie działa ona już od pierwszego dnia.

Kiedy należy spodziewać się kłopotów?

Banki mają bardzo różne podejście do decyzji kredytowych w temacie “kredyt hipoteczny a BIK”. Istnieje pewien zakres sytuacji, które dość łatwo można ocenić jako kłopotliwe pod kątem uzyskania kredytu hipotecznego, niemal w każdym banku:

1. Zadłużenia historyczne powyżej 30 dni.
2. Bieżące opóźnienia w regulowaniu rat kredytowych.
3. Cykliczne zaciąganie pożyczek-chwilówek.
4. Duża ilość zobowiązań kredytowych.
5. Poręczanie kredytów innym osobom.
6. Nie przyznanie się do wszystkich zobowiązań finansowych.

Co to jest zapytanie kredytowe?

Rozróżniamy kilka rodzajów zapytań:

Kredytowe – związane z wnioskowaniem o konkretny produkt celem uzyskania informacji na temat historii wnioskodawcy;
Konsumenckie – mające na celu uzyskanie dostępu przez kredytobiorcę zamierzającego poznać swoją historię kredytową od strony BIK;
Monitorujące i zarządzające klientem – związane z kontrolą kredytobiorcy i jego obecnej sytuacji kredytowej.

Jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, to sensownym rozwiązaniem jest jednocześnie minimalna i maksymalna liczba trzech-pięciu wniosków kredytowych. Klient jest ubezpieczony na wypadek nieotrzymania kredytu, a jednocześnie dla analityka bankowego taka liczba zapytań nie będzie problemowa. Duża liczba zapytań kredytowych może dla analityka oznaczać próbę wyłudzenia/zaciągnięcia kilku kredytów w jednym czasie lub masowe pojawienie się decyzji negatywnych w innych bankach.

Kredyt hipoteczny a chwilówki

W większości banków panuje prosta zasada. Klient korzysta z chwilówek, klient nie otrzyma kredytu hipotecznego. Nie ma znaczenia, że były spłacane bez opóźnień. Statystyka wskazuje, że klienci korzystający z pożyczek pozabankowych zdecydowane gorzej obsługują kredyty hipoteczne. Przed staraniem się o kredyt należy “usunąć historię kredytową” na temat chwilówek.

Poręczenie kredytu innej osobie

Poręczenie kredytu jest również ewidencjonowane w BIK. Poręczenie kredytu innej osobie może być kłopotliwe. Część banków doliczy miesięczne zobowiązanie do obciążeń, mimo iż jest ono prawidłowo spłacane regularnie przez kogoś innego. Część nie uwzględni zobowiązania, jeśli historycznie spłata była regulowana terminowo.

Kredyt hipoteczny a BIK Przedsiębiorca

Zobowiązania firmowe nie są ewidencjonowane w standardowym raporcie BIK. Do niedawna banki mogły ustalić zobowiązania firmowe tylko na podstawie oświadczenia kredytobiorcy, wyciągów bankowych oraz gdy wnioskodawca starał się o kredyt w banku, gdzie ma produkty kredytowe. Z punktu widzenia banków było to dość niekorzystne, gdyż dawało szanse na pomijanie istotnych zobowiązań. BIK w odpowiedzi na tą wyrwę stworzył bazę zobowiązań kredytowych dla przedsiębiorców, potocznie zwaną BIK Przedsiębiorca. W dalszym ciągu brakuje tam wielu informacji, a część banków nie aktualizuje danych precyzyjnie. Obecny stan należy uznać jednak za początkowy i można oczekiwać, że w niedługim czasie zakres informacji będzie podobny jak w przypadku bazy konsumenckiej.

Niezgodność BIK z rzeczywistością

Czasami zdarza się tak że w BIK nie widać spłacanego zobowiązania. Jeśli wnioskujemy o kredyt hipoteczny dobrze jest przygotować się do takiej sytuacji. Należy zgłosić się do banku celem uzyskania zaświadczenia w którym znajdą się następujące dane:

1. imię i nazwisko;
2 data podpisania umowy;
3. rodzaj udzielonego kredytu;
4. wysokość udzielonego kredytu;
5. wysokość raty;
6. terminowość spłat;
7. data prognozowanej spłaty kredytu.

Trzeba pamiętać, iż uzyskanie takiego zaświadczenia często nie jest możliwe „od ręki”. Niektórym bankom zajmuje to nawet do kilku tygodni.  Alternatywą może być przedstawienie w banku umowy kredytowej wraz z potwierdzeniami dokonywanych spłat. Taka opcja jest do zaakceptowania pod warunkiem że z umowy będzie jasno wynikało, iż rata jest niezmienna (brak oparcia np. o stopę procentową).

Inną sytuacją jest spłacenie kredytu, które nie zostało odnotowane w BIK. Istnieją dwa rozwiązania tego problemu. Pierwsze, łatwiejsze, to uzyskanie zaświadczenia, o którym wspomniałem powyżej. Zaświadczenie takie powinno zawierać potwierdzenie zamknięcia produktu kredytowego. Drugie rozwiązanie to zgłoszenie do banku, w którym kredyt został spłacony i zażądanie zaktualizowania danych w BIK przez ten bank. Aktualizacja takich danych może jednak zająć nawet do kilku miesięcy. Biorąc pod uwagę presję czasową i konieczność uzyskania dokumentu potwierdzającego zamknięcia zobowiązania, pierwszy sposób będzie lepszy. Jest on po prostu szybszy, gdyż uzyskanie zaświadczenia będzie trwało ok. 14 dni.

“Usuwanie” historii kredytowej

O ile historia BIK była prawidłowa, to nie można jej usunąć, można ją co najwyżej przenieść do części statystycznej. Część statystyczna nie jest dostępna dla instytucji finansowych sprawdzających kredytobiorcę. Jest ona widoczna tylko w raporcie konsumenckim.

Zasady przechowywania danych w bazie BIK są określone art. 105 ust. 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo Bankowe (Dz. U. Nr 140 poz.939, z późniejszymi zmianami). Zgodnie z tym BIK może przechowywać (nawet po wycofaniu zgody na przetwarzanie danych) i udostępniać informacje o kredytach, jeśli zaległości z tytułu zobowiązań są dłuższe niż 30 dni oraz gdy upłynęło więcej niż 30 dni od daty poinformowania o zamiarze przetwarzania danych bez zgody konsumenta, oraz gdy w tym czasie kredytobiorca nie wyrównał swoich zaległości.

Na rynku działają firmy specjalizujące się w pomocy w “usunięciu” historii kredytowej do części statystycznej. Często udaje im się więcej, niż wynika to z ustawy.. Obecnie od czasu do czasu współpracuję z jedną z takich firm, która w razie potrzeby próbuje pomóc mojemu klientowi. Przestrzegam jednak przed firmami, które pobierają pieniądze z góry. Firma, z którą współpracuję, pobiera pieniądze tylko za wynik swojej pracy. Co wskazuje, że ma uczciwie podejście do sprawy.

Kredyt hipoteczny bez BIK

Każdy z banków sprawdza wnioskodawców pod kątem historii kredytowej. Nie ma możliwości by uzyskać kredyt na nieruchomość bez sprawdzania BIK.

Podsumowanie

Kończąc wpis „Kredyt hipoteczny a BIK”, chciałbym podkreślić, że nie taki diabeł straszny, jak go malują. Na co dzień spotykam się z wieloma mitami, powielanymi przez osoby nieposiadającej potrzebnej wiedzy. Najpopularniejszy to brak historii kredytowej oznacza brak szans na kredyt hipoteczny. Kolejny to, że nie można składać kilku wniosków kredytowych. Mam nadzieję, że tym artykułem “odczarowałem” pewne kwestie związane z biurem informacji kredytowej.

Zapraszam do przeczytania wpisu jak pozbyć się “złej historii kredytowej”

Zapraszam do komentowania

Mam nadzieję, że wszystkie lub chociaż większość wątpliwości dotyczących tematu “Kredyt hipoteczny a BIK” zostało rozwianych. Gdybyście Państwo nie znaleźli w tym wpisie informacji, jakich poszukujecie, proszę o kontakt – z pewnością postaram się pomóc.

BIK – Biuro Informacji kredytowej działa na podstawie art. 105 ust. 4 Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo Bankowe (Dz. U. z 2002 r. nr 72, poz.665 z późniejszymi zmianami).

Powiązane wpisy

Strona wykorzystuje pliki cookies w celu prawidłowego jej działania oraz korzystania z narzędzi analitycznych, reklamowych i społecznościowych. Szczegóły znajdują się w polityce prywatności. Rozumiem i akceptuję