x

Kredyty hipoteczne

Kredyt hipoteczny – oprocentowanie, raty, oferty. Co warto wiedzieć?

Kredyt hipoteczny – prędzej czy później się z nim spotkasz. Z racji obecnych wartości nieruchomości prawdopodobnie kwota kredytu hipotecznego wyniesie kilkaset tysięcy złotych. W Twoim interesie jest, żeby to był „najlepszy kredyt hipoteczny”. Z tego też powodu dostarczę Tobie dziś maksymalną ilość informacji o kredycie hipotecznym, zanim zdecydujesz, który bank będzie dla Ciebie najlepszy.

Kredyt mieszkaniowy to dość skomplikowany, z natury długoletni i wielowątkowy produkt finansowy. Na jego temat narosło sporo różnego rodzaju mitów, nieprawdziwych twierdzeń. Niesie to za sobą ryzyko podjęcia złej decyzji finansowej, której skutki można odczuwać przez kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat.

Mój blog ma służyć do edukacji, przybliżania natury kredytu hipotecznego, tłumaczenia zawiłości oraz prostowania mitów finansowych.

Poniższy wpis to będzie tzw. evergreen content, czyli będzie zawierał maksymalną ilość wiedzy i wartości, które są uniwersalne i niezmienne w czasie. Prawdopodobnie to będzie jeden z najbardziej merytorycznych artykułów na blogu. Sądzę, że po uważnej lekturze poniższego wpisu kredyty hipoteczne powinny być dla Ciebie bardziej zrozumiałe.

Spis treści

Z artykułu „Kredyt hipoteczny – oprocentowanie, raty, oferty. Co warto wiedzieć?” dowiesz się:

  1. co to jest kredyt hipoteczny,
  2. jakie są cele kredytu hipotecznego,
  3. co to jest oprocentowanie zmienne i oprocentowanie stałe,
  4. kredyt hipoteczny bez wkładu własnego oraz z – jakie są różnice,
  5. wycena nieruchomości do kredytu – cena, kto wykonuje, ile kosztuje,
  6. jakie dokumenty do kredytu hipotecznego należy skompletować,
  7. co bank chce nam „wcisnąć” – produkty dodatkowe (np. konto, ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie nieruchomości),
  8. jak bardzo mylą w doborze finansowania: rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO), całkowity koszt kredytu,
  9. jak długo się czeka na kredyt hipoteczny,
  10. czy istnieje coś takiego jak „najlepszy kredyt hipoteczny”,
  11. czy ranking kredytów hipotecznych może mi pomóc, czy przeszkodzić,
  12. jak najlepiej starać się o kredyt hipoteczny – online, samemu czy z ekspertem kredytowym.

Co to jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie, którego podstawą jest zabezpieczenie w księdze wieczystej nieruchomości. Bank udzielający pożyczki może wpisać swoje zobowiązanie do działu IV księgi wieczystej tzw. hipoteki. Z racji bezpiecznego i pewnego zabezpieczenia kredyt hipoteczny może być udzielony nawet na kilka milionów złotych, względnie niski procent oraz maksymalnie na okres do 35 lat. Warunki zdecydowanie korzystniejsze od kredytu gotówkowego. Z zasady kredyt hipoteczny jest udzielany na cele mieszkaniowe.

Kredyt hipoteczny – definicja z ustawy o kredycie hipotecznym

Poniżej znajdziesz wycinek ustawy, który definiuje znaczenie kredytu hipotecznego.

Art. 3. 1. Przez umowę o kredyt hipoteczny rozumie się umowę, w ramach której kredytodawca udziela konsumentowi kredytu lub daje mu przyrzeczenie udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną lub przeznaczonego na sfinansowanie niezwiązanego z działalnością gospodarczą lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego nabycia lub utrzymania:
1) prawa własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także ich budowy lub przebudowy w rozumieniu art. 3 pkt 6 i 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r. poz. 290, 961, 1165, 1250 i 2255);
2) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
3) prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części;
4) udziału we współwłasności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w nieruchomości gruntowej.

Na co można przeznaczyć kredyt hipoteczny?

Kredyty hipoteczne można podzielić ze względu na cele, na które mają być przeznaczone. Taki podział kredytów hipotecznych wygląda następująco:

  1. kredyt hipoteczny na mieszkanie na rynku wtórnym i pierwotnym,
  2. kredyt hipoteczny na budowę domu systemem gospodarczym,
  3. kredyt hipoteczny na działkę,
  4. kredyt hipoteczny na remont lub wykończenie nieruchomości,
  5. kredyt hipoteczny na spłatę obecnego kredytu – tzw. refinansowanie,
  6. kredyt hipoteczny na dowolny cel – tzw. pożyczka hipoteczna,
  7. konsolidacja zobowiązań finansowych.

Oprocentowanie stałe czy zmienne? Co warto o nich wiedzieć i jakie wybrać?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego to jeden z najważniejszych parametrów w wyborze finansowania. To oprocentowanie kredytu najmocniej wpływa na całkowity koszt kredytu. Od czerwca 2021 roku (rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego) każdy z kredytobiorców może sobie wybrać rodzaj oprocentowania. Kredytobiorca może zdecydować się na oprocentowanie stałe okresowo, które jest zwyczajowo wyższe. Oprocentowanie zmienne niesie za sobą ryzyko wzrostu raty. Natomiast na początku całkowity koszt kredytu jest szacowany na niższy dla kredytów z oprocentowaniem zmiennym.

Oprocentowanie zmienne dla kredytu hipotecznego

Oprocentowanie zmienne oparte jest na stopie procentowej WIBOR 3M lub WIBOR 6M oraz na indywidualnie ustalonej marży. Wybór stopy procentowej wynika z polityki przyjętej przez dany bank. Oprocentowanie zmienne niesie za sobą ryzyko, gdyż będzie uzależnione od stóp procentowych (których wysokość związana jest np. z inflacją). Twoja rata może się zmieniać wraz ze zmianą stóp procentowych. Gdy WIBOR 3M/6M wzrośnie, to Twoja rata będzie również wyższa. Niestety prawo nie przewiduje maksymalnego limitu raty. Osoby, które zaciągnęły kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym w okresie najniższych stóp procentowych (kwiecień 2020-wrzesień 2021) obecnie spłacają raty ponad dwukrotnie wyższe.

Oprocentowanie stałe dla kredytu hipotecznego

Oprocentowanie stałe jest obowiązkowo dostępne we wszystkich bankach od czerwca 2021 roku. Zgodnie z rekomendacją KNF każdy z banków musi dawać możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego z oprocentowaniem okresowo stałym na minimum 5 lat do przodu. Banki oczywiście mają możliwość oferowania dłuższych okresów zablokowania raty. Oprocentowanie stałe na okres dłuższy niż 5 lat obowiązuje w Alior Banku (7 lat), Credit Agricole (7 lat), BNP Paribas (10 lat). W tym okresie nie istnieje rozróżnienie na WIBOR 3M lub WIBOR 6M (poza PKO Bankiem Polskim, który stosuje specyficzną stopę procentową).

Twoje oprocentowanie stałe będzie jednolite (brak WIBOR 3M/6M), a Twoja rata nie będzie w tym czasie się zmieniała pod ewentualnym wpływem zmian stóp procentowych.

Pod koniec umownego okresu bank zaproponuje prolongatę na oprocentowanie stałe wedle ówcześnie obowiązującej stawki. Jeśli zaaprobujesz ofertę banku, podpisujesz aneks. Jeśli nie, możesz kredyt refinansować do innego banku, który być może będzie miał lepszą ofertę na oprocentowanie stałe. Kolejnym rozwiązaniem jest zmiana na oprocentowanie zmienne oparte na WIBOR 3M/6M + marża.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania RRSO – czy to dobry wskaźnik?

RRSO to rzeczywista roczna stopa oprocentowania. Oprocentowanie stałe lub oprocentowanie zmienne to stawki wyrażone nominalnie. Natomiast koszty kredytu hipotecznego to poza odsetkami wynikającymi z oprocentowania dużo innych dodatków. RRSO ma na celu zebranie wszystkich kosztów w jedną całość, uwzględniając dodatkowo różnego rodzaju prowizje, ubezpieczenia, produkty dodatkowe i inne.

Rzeczywista roczna stopa oprocentowania jest wyliczana na bazie specyficznego wzoru. W teorii stanowi podpowiedź dla kredytobiorcy, który bank jest tańszy lub bardziej atrakcyjny. W praktyce nie jest idealnym parametrem. W swoim wzorze nie uwzględnia wszystkich istotnych elementów, np. wcześniejszej spłaty. Wyliczenia na krótszy okres kredytowania (niższy całkowity koszt kredytu hipotecznego) da wyższe RRSO niż w przypadku okresu dłuższego. Banki, wyliczając, ile wynosi stopa oprocentowania RRSO, bazują na różnych modelach. Nie ma zatem możliwości, żeby porównywać wyniki RRSO pomiędzy poszczególnymi bankami.

Rzeczywista roczna stopa oprocentowania to interesujący temat, dlatego zapraszam Cię do artykułu, w którym potraktowałem RRSO bardziej szczegółowo. Kredyt hipoteczny a RRSO.

Całkowity koszt kredytu hipotecznego – czy kredyty są drogie?

Całkowity koszt kredytu oznacza kwotową sumę wszystkich kosztów, które wynikają z zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Całkowity koszt kredytu hipotecznego jest wyliczany jako suma:

  1. pożyczonego kapitału,
  2. szacowanych odsetek za cały okres kredytowania,
  3. kosztów prowizyjnych,
  4. kosztu wyceny i ewentualnych inspekcji nieruchomości,
  5. kosztów ubezpieczeń (np. polis życiowych, majątkowych, pomostowych, niskiego wkładu),
  6. kosztów produktów dodatkowych,
  7. kosztów notarialnych, sądowych i innych administracyjnych.

Teoretycznie najniższy całkowity koszt kredytu hipotecznego wskazuje na najtańszy kredyt hipoteczny. W praktyce informacja ta może być zaburzona poprzez wysokie koszty startowe, niskie oprocentowanie i wcześniejszą spłatę. Całkowity koszt kredytu hipotecznego nie uwzględnia prowizji za wcześniejszą spłatę. W przypadku wyboru kredytu z najniższym kosztem, wysokimi kosztami startowymi i chęcią nadpłaty całkowity koszt kredytu hipotecznego może wprowadzić w błąd.

Jakie są koszty około-kredytowe w kredycie hipotecznym?

Zakup mieszkania lub domu może wymagać wniesienia kosztów sporej wartości. Musisz być przygotowany przede wszystkim na poniższe:

  • podatek od czynności cywilnoprawnych – PCC-3 – 2% na rynku wtórnym,
  • prowizja agencji nieruchomości – nawet do 4% wartości nieruchomości,
  • taksa notarialna z opłatami – do 1% wartości nieruchomości,
  • prowizja od kredytu hipotecznego,
  • wycena nieruchomości tzw. operat szacunkowy,
  • inne nieprzewidziane.

Zdolność kredytowa

Analiza zdolności kredytowej to jedno z podstawowych działań w procesie starania się o kredyt hipoteczny. Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym bank może udzielić finansowania tylko osobie, która posiada zdolność kredytową. Nie jest możliwe uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej na oświadczenie bez pokazywania dokumentacji finansowej.

Jak wyliczyć zdolność kredytową?

Badanie zdolności kredytowej będzie wymagało podanie między innymi:

  1. wieku wnioskodawcy,
  2. wysokości dochodów,
  3. wysokości zobowiązań finansowych,
  4. liczby osób w gospodarstwie domowym.

Maksymalna zdolność kredytowa

Zgodnie z ostatnią rekomendacją KNF (kwiecień 2022) maksymalną zdolność kredytową można ocenić na 50% uzyskiwanych dochodów. Dodatkowo bank w liczeniu zdolności kredytowej musi uwzględnić potencjalny wzrost stóp procentowych o 5 p.p. (punktów procentowych).

Jak zwiększyć swoją zdolność kredytową?

Celem zwiększenia szans na uzyskanie pozytywnej zdolności kredytowej można wykonać kilka działań:

  1. obniżenie lub spłata zobowiązań kredytowych,
  2. zwiększenie podstawy wynagrodzenia,
  3. zwiększenie wkładu własnego.

Kalkulator kredytu hipotecznego – jak wyliczyć zdolność kredytową?

Wstępnie, przed złożeniem wniosku do banku, zdolność kredytową należy wyliczyć w kalkulatorze kredytu hipotecznego. Wyników tych nie można jednak traktować jako ostatecznych i bezwzględnie obowiązujących na długi czas do przodu. W każdym momencie bank może zmienić kalkulator zdolności kredytowej choćby przez zmiany stóp procentowych. Zdolność kredytową bada się na podstawie dokumentów finansowych złożonych wraz z wnioskiem kredytowym. Analityk może przyjąć niższe dochody lub podwyższyć deklarowane koszty utrzymania względem wstępnych wyliczeń. Finalną zdolność kredytową potwierdzisz, uzyskując pozytywną ostateczną decyzję kredytową.

Akceptowane dochody w kredycie hipotecznym

Do badania zdolności kredytowej bank przyjmie tylko akceptowane dochody. Nie każdy rodzaj wynagrodzenia będzie przez banki akceptowany. Wśród najważniejszych akceptowanych dochodów wyróżniam:

  1. umowę o pracę na czas nieokreślony i określony,
  2. jednoosobową działalność gospodarczą prowadzoną w Polsce,
  3. umowę-zlecenie i umowę o dzieło,
  4. wynagrodzenia ze spółek,
  5. najem nieruchomości,
  6. emeryturę,
  7. rentę, jeśli jest dłuższa niż okres kredytowania,
  8. diety dla kierowców zawodowych.

Nieakceptowane dochody do kredytu hipotecznego

Do badania zdolności kredytowej nie możesz przedstawić jednak wszystkich uzyskiwanych dochodów. Banki nie akceptują:

  1. umowy o pracę w trakcie wypowiedzenia lub w okresie próbnym,
  2. zasiłku dla bezrobotnych,
  3. zasiłków specjalnych typu 300+, 500+ (wyjątek: PKO Bank Polski, BNP Paribas),
  4. działalności gospodarczej prowadzonej za granicą,
  5. dochodów uzyskanych na giełdzie papierów wartościowych,
  6. dodatków typu: mundurówka, ryczałt za samochód.

Okres kredytowania – jaki jest maksymalny możliwy?

Zgodnie z rekomendacją KNF maksymalny okres kredytowania to 35 lat. Jednocześnie maksymalny rekomendowany przez KNF okres spłaty kredytu hipotecznego to 25 lat. Na taki też okres musi wyjść wyliczenie zdolności kredytowej. Wynika to z faktu, że dłuższy okres kredytowania oznacza większe ryzyko dla banku oraz klienta. Jednocześnie tak długi okres spłaty znacząco podwyższa całkowity koszt kredytu hipotecznego.

Maksymalny okres kredytowania może być również uzależniony od wieku kredytobiorcy. W zależności od wewnętrznych procedur banki udzielają kredytów, które muszą być zakończone najczęściej od 70 do 75 roku życia. Oznacza to, że maksymalny okres spłaty dla 50-latka wyniesie odpowiednio 20 i 25 lat.

Rata kredytu hipotecznego

Wysokość raty kredytu hipotecznego to najbardziej interesująca kwestia dla wszystkich kredytobiorców. Od wysokości raty ludzie uzależniają kwotę i okres spłaty kredytu hipotecznego.

Wpływ na wysokość raty kredytu mają:

  1. kwota kredytu hipotecznego,
  2. wysokość stóp procentowych,
  3. rodzaj raty (równa czy malejąca),
  4. okres spłaty kredytu.

Rata kredytu składa się z odsetek i kapitału. W zależności od wybranego okresu spłaty oraz od wysokości stóp procentowych w początkowych ratach będą przeważały odsetki lub kapitał. Im dłuższy okres kredytowania, tym więcej będziesz płacił odsetek i mniej kapitału na początku. Im dłuższy okres spłaty, tym również większe zapłacisz odsetki od kredytu.

Rata równa – co to jest?

Rata równa, czyli rata annuitetowa, jest najczęściej wybierana przez klientów. Wynika to z tego, że stanowi dla klienta mniejsze miesięczne obciążenie. Dodatkowym czynnikiem jest fakt, iż w przypadku raty równej łatwiej jest uzyskać zdolność kredytową. W racie równiej odsetki od kredytu naliczane są od kwoty pozostającej do spłaty. Kapitał rozliczany jest tak, żeby każda rata była tej samej wysokości.

Rata malejąca – co to jest?

Rata malejąca jest w teorii tańszym rozwiązaniem, ale klienci wybierają je zdecydowanie rzadziej. Powodem jest wysokość raty oraz niższa zdolność kredytowa. W przypadku raty malejącej kapitał w każdej racie jest taki sam. Natomiast odsetki wyliczane są od malejącej kwoty do spłaty.

Maksymalny wiek kredytobiorcy

Maksymalny wiek kredytobiorcy jest uzależniony od indywidualnej decyzji każdego z banków. Wyznaczona granica oznacza, iż w danym wieku kredytobiorca musi zakończyć okres spłaty kredytu hipotecznego. Banki mają do tego bardzo zróżnicowane podejście. Przykładowo mBank udzieli finansowania do 67 roku życia, Pekao SA do 70 roku życia, Millennium do 75 roku życia, a Alior aż do 80 roku życia.

Wkład własny do kredytu hipotecznego

Zgodnie z obowiązującym prawem każdy kredytobiorca musi wnieść do transakcji zakupu lub budowy domu minimum 10% wkładu własnego. Taka możliwość istnieje dla transakcji, w których bank wykupi ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Nie każdy bank to robi i wtedy należy wnieść minimum 20% wkładu własnego.

Wkład własny liczony jest jako suma transakcji. Jeśli zamierzasz wykonać remont i wykorzystać na to środki kredytowe, Twój wkład własny musi wynieść 10–20% sumy zakupu nieruchomości oraz kosztów remontu.

Wkład własny zwyczajowo wnoszony jest przed uruchomieniem kredytu hipotecznego, aczkolwiek zdarzają się transakcje z wykorzystaniem finansowania naprzemiennego. W takiej sytuacji wkład własny będzie wnoszony naprzemienne ze środkami pochodzącymi z kredytu.

Gotówka jako wkład własny

Najczęściej spotykana forma wkładu własnego. Do wniosku warto przedstawić wyciąg z rachunku potwierdzający, że posiadamy deklarowane środki. Do uruchomienia kredytu bank będzie wymagał potwierdzenia przelewu lub zapisu w umowie przyrzeczonej, że deklarowany wkład własny został w całości opłacony.

Działka budowlana jako wkład własny

Działka budowlana może stanowić wkład własny w przypadku budowy domu. Konieczne będzie przeprowadzenie wyceny nieruchomości, co pomoże w ustaleniu wysokości wkładu własnego. Działka będzie stanowiła wkład własny, jeśli jej przeznaczenie będzie budowlane. Przeznaczenie może wykazać poprzez mpzp (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) lub warunki zabudowy. Część banków nie akceptuje dużych działek tj. większych niż 3000m2.

Wykonane prace na działce a wkład własny

Podobnie rzecz się ma z wykonanymi pracami na działce w kredycie na budowę domu. Jeśli na przykład wykonałeś prace ziemne, fundament oraz inne, to suma tych prac będzie zaliczona w poczet wkładu własnego. Wysokość wkładu własnego zaangażowania będzie oceniona poprzez kosztorys budowlany oraz indywidualną ocenę rzeczoznawcy majątkowego.

Zabezpieczenie na dodatkowej nieruchomości

W dosłownie dwóch bankach zamiast wkładu własnego można zastosować zabezpieczenie na dodatkowej nieruchomości. Te dwa banki to Santander oraz BOŚ Bank. Wkład własny będzie stanowiła różnica między wartością obydwu nieruchomości oraz wysokości kredytu hipotecznego.

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – warunki przyznawania?

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego (program “Mieszkanie bez wkładu własnego”) został wprowadzony poprzez ustawę z dnia 1.10.2021 r. o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym. Ustawa ta umożliwia zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego z gwarancją wkładu własnego oraz skorzystanie ze spłaty rodzinnej.

Podstawowe założenia – “Mieszkanie bez wkładu własnego”

  • Program wprowadza możliwość objęcia gwarancją części wkładu własnego. Gwarancją może zostać objęte minimum 10% oraz nie więcej niż 20% 20% wydatków, na które zaciągany jest kredyt hipoteczny.
  • Minimalny okres kredytowania to 15 lat.
  • Gwarantowany kredyt hipoteczny będzie udzielany wa walucie polskiej tzw. złotówkach.
  • Ustawa zawiera mechanizmy, które będą limitowały ceny nieruchomości objętych programem Mieszkanie bez wkładu własnego.
  • Istnieje możliwość spłaty części kredytu hipotecznego, jeśli w trakcie spłaty kredytu dojdzie do powiększenia gospodarstwa domowego o drugie albo kolejne dziecko (20 tys. zł w przypadku drugiego i 60 tys. zł w przypadku trzeciego i kolejnego).

Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego

Banki ustalają różnego rodzaju koszty kredytu hipotecznego. W niektórych bankach będziesz zmuszony do zapłaty prowizji za udzielenie kredytu. Zdarza się, że równolegle w jednym banku może istnieć kilka opcji kredytowania. Jedna z opcji z niską marżą, ale będzie się wiązała z koniecznością zapłaty prowizji za udzielenie kredytu. W drugiej opcji do wyboru będziesz miał wyższą marżę, ale nie będziesz musiał płacić prowizji na start. Wysokość kosztu startowego może przyjąć wartość nawet kilku procent uzyskanego finansowania.

Osobiście jestem zwolennikiem jak najniższych kosztów około-kredytowych. Jeśli natomiast Ty wybierzesz inaczej, pamiętaj, że w razie wcześniejszej spłaty kredytu bank jest zobowiązany do zwrotu proporcjonalnej kwoty prowizji. Dla przykładu zaciągasz hipotekę na 30 lat, zapłaciłeś 3% prowizji za udzielenie kredytu, skutecznie pozbyłeś się zobowiązania po 10 latach, to bank jest zmuszony oddać Ci 2% kosztu startowego.

Wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego

Wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego jest obligatoryjną czynnością podczas starania się o finansowanie. Bank musi sprawdzić, czy ustalenie wartości nieruchomości w umowie przedwstępnej jest określone na rynkowym poziomie. Wycena nieruchomości ma na celu określenie również stanu technicznego nieruchomości, potencjału sprzedaży, gdyby kredytobiorca nie spłacał kredytu oraz okolicy. Wyceny nieruchomości dokonuje się na bazie oficjalnych danych z aktów notarialnych podobnych nieruchomości z jak najbliższej lokalizacji za ostatnie 12-24 miesiące.

W przypadku gdy ocena wartości nieruchomości wyjdzie na niższym poziomie, będziesz musiał dołożyć brakującą kwotę wkładu własnego. Gdy wycena wartości nieruchomości wyjdzie na poziomie wyższym, możesz zyskać na niższej marży lub lepszej ocenie scoringu transakcji.

Wycenę nieruchomości może wykonać na Twoje zlecenie rzeczoznawca majątkowy lub bank. Możliwość wykorzystania każdej z opcji jest uzależniona od wewnętrznej polityki danego banku.

Cena za oszacowanie wartości nieruchomości zależy od banku oraz rodzaju nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Średnio to koszt około 400 PLN za mieszkanie, podobnie jest w przypadku działki. Wycena domu będzie kosztowała około 800 PLN.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – czy się opłaca?

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego to nadprogramowa nadpłata kapitału poza ratą regularną. Dzięki nadpłacie kredytu obniżasz kapitał, odsetki oraz całkowity koszt kredytu. Wcześniejsza spłata jest zawsze opłacalna, gdy ze zgromadzonych środków nie jesteś w stanie wygenerować większych dochodów (np. lokata, giełda, firma), jak koszty wynikające z oprocentowania kredytu hipotecznego.

Wcześniejsza spłata może być objęta prowizją. Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym dla pożyczek z oprocentowaniem zmiennym bank może pobierać do 3% przez pierwsze 3 lata. Jeśli wybierzesz oprocentowanie stałe, bank może pobierać prowizję przez cały ten okres. O dziwo banki rzadko to wykorzystują. Kredyty hipoteczne oparte o oprocentowanie stałe w zdecydowanej większości są oferowane bez kosztów prowizji za wcześniejszą spłatę.

Decydując się na to rozwiązanie, warto dobrać sobie bank, w którym nie ma prowizji za udzielenie kredytu ani nie ma opłat za wcześniejszą spłatę, za to można jej dokonywać online i decydować, czy chce się skrócić okres kredytowania, czy zostawić ratę na niższym poziomie.

Dokumenty do kredytu hipotecznego

Złożenie wniosku do banku wymaga dołączenia dodatkowej dokumentacji. Wymagana lista dokumentów do kredytu hipotecznego jest uzależniona od sytuacji osobistej, rodzaju dochodów oraz rodzaju nieruchomości. Pamiętaj, iż każdy klient lub nabywana nieruchomość może mieć swoją indywidualną sytuację.

Dokumenty osobiste

Kredyt hipoteczny wymaga identyfikacji sytuacji prawnej oraz stanu cywilnego kredytobiorcy. Wniosek kredytowy będzie wymagał dostarczenia poniższych:

  • dowód osobisty/ paszport,
  • akt rozwodowy,
  • dokument potwierdzający alimenty,
  • umowa przedwstępna, umowa rezerwacyjna, umowa deweloperska.

Dokumenty finansowe

Umowa o pracę

Ulubiony przez banki sposób uzyskiwania dochodów. Klient uzyskujących dochody z umowy o pracę będzie musiał dostarczyć:

  • zaświadczenie o zarobkach – na druku bankowym,
  • potwierdzenie wpływów z wynagrodzenia na rachunek – wyciągi bankowe,
  • PIT + UPO za ubiegły rok,
  • zaświadczenie z ZUS o podstawie naliczania składek brutto – jeśli brak wpływów na rachunek lub zatrudnienie w firmie rodzinnej.

Jednoosobowa działalność gospodarcza

Prowadzenie firmy wymaga dostarczenia sporej ilości dokumentów. Najważniejsze z nich to:

  • PIT + UPO za rok lub dwa lata wstecz,
  • KPiR narastająco szczegółowo i podsumowanie za rok ubiegły i bieżący,
  • zaświadczenie z US i ZUS o braku zaległości w opłatach,
  • umowy kredytowe i leasingowe – jeśli posiadasz,
  • wyciągi bankowe,
  • druki bankowe.

Umowa-zlecenie i umowa o dzieło

Coraz rzadszy sposób uzyskiwania dochodu. Niekoniecznie dobrze widziany przez banki, ale masz szansę na uzyskanie kredytu mieszkaniowego. Należy dostarczyć:

  • PIT + UPO za ubiegły rok,
  • umowy, rachunki, potwierdzenia wpływów za ostatnie 6–12 miesięcy,
  • zaświadczenie od pracodawcy.

Dokumenty nieruchomości

Zakup mieszkania

Zakup mieszkania będzie dla banku najłatwiejszą transakcją do realizacji. W związku z tym musisz dostarczyć niewielką ilość informacji.

  • numer księgi wieczystej,
  • podstawa nabycia nieruchomości,
  • zaświadczenie o kredycie.

Zakup domu

Zakup domu z rynku wtórnego lub od dewelopera będzie trochę bardziej skomplikowany. Skutkuje to szerszym wachlarzem dokumentacji do złożenia wniosku kredytowego:

  • numer księgi wieczystej,
  • podstawa nabycia nieruchomości,
  • wypis i wyrys z rejestru gruntów,
  • rzuty nieruchomości,
  • pozwolenie na użytkowanie/ zgłoszenie zakończenia budowy,
  • zaświadczenie o kredycie,
  • operat szacunkowy.

Budowa domu systemem gospodarczym

Najbardziej skomplikowany przypadek w finansowaniu nieruchomości. Z tego też powodu będziesz musiał dostarczyć zdecydowanie najwięcej dokumentów do kredytu mieszkaniowego:

  • numer księgi wieczystej,
  • pozwolenie na budowę,
  • wypis i wyrys z rejestru gruntów,
  • plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy,
  • projekt budowlany,
  • dziennik budowy,
  • pozwolenie na użytkowanie/ zgłoszenie zakończenia budowy,
  • kosztorys na druku banku,
  • operat szacunkowy.

Wniosek o kredyt hipoteczny – do ilu banków?

Wniosek o kredyt hipoteczny nie jest tożsamy z uzyskaniem pozytywnej decyzji kredytowej. Możesz uzyskać decyzję negatywną lub pozytywną, ale na warunkach innych, jak wcześniej zakładałeś.

Jeśli Twoje parametry kredytowe dają taką możliwość, to rekomenduję złożenie wniosku o kredyt hipoteczny do minimum trzech banków. Pozwoli to na rozproszenie ryzyka, pomoże w ewentualnych negocjacjach cenowych oraz przedłuży moment podjęcia decyzji, w którym banku chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny. Kup sobie czas, nie musisz zamykać się już na etapie ofert kredytowych.

Złożenie kilku wniosków kredytowych jest normalną procedurą wbrew opiniom, jakoby miało to przeszkodzić w uzyskaniu decyzji kredytowej w banku, na którym Ci najbardziej zależy. Nie jest to równoznaczne z koniecznością ponoszenia wysokich kosztów.

Jak wygląda analiza wniosku o kredyt hipoteczny

Wniosek kredytowy jest analizowany w czterech głównych obszarach, czyli bank będzie przeprowadzał:

  1. analiza osobista,
  2. analiza finansowa,
  3. analiza prawna,
  4. analiza nieruchomości.

Analiza osobista

Analiza osobista polega na sprawdzeniu sytuacji Twojego gospodarstwa domowego pod kątem liczby osób, stanu cywilnego, wieku, posiadanych zobowiązań finansowych, ewentualnych obciążeń typu alimenty etc.

Analiza finansowa

Bank na tym etapie będzie analizował Twoje dochody i możliwość ich akceptacji. Będzie to podstawa do wydania opinii o zdolności kredytowej.

Analiza prawna

Analiza prawna to etap, gdy bank sprawdza komplet dokumentacji złożonej wraz z wnioskiem o kredyt hipoteczny. Dokumentacja musi być zgodna z polityką banku oraz obowiązującym prawem na terenie RP.

Analiza nieruchomości

To etap wyceny nieruchomości, czyli ocena wartości i jakości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie hipoteki.

Ile się czeka na kredyt hipoteczny?

Planując realizację zakupu nieruchomości lub budowy domu, musisz wiedzieć, ile czasu zajmie uzyskanie kredytu mieszkaniowego. Teoretycznie Ustawa z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami narzuca bankom wydanie decyzji 21. dnia od złożenia wniosku o kredyt hipoteczny. W praktyce ta zasada jest rzadko respektowana. Zwyczajnie jest to zbyt krótki okres, sprawy bywają bardzo skomplikowane lub w trakcie procesu trzeba uzupełniać dokumentację.

Swoim klientom rekomenduję uwzględnienie na realizację minimum 2 miesięcy, optymalnie 3 miesięcy. Zdecydowaną większość spraw klientów udaje się jednak zorganizować znacznie szybciej. Bywają jednak momenty, gdy w jednym czasie o kredyt hipoteczny stara się ponadstandardowa liczba klientów. Dodatkowo dana sytuacja może być ultra-skomplikowana, wymagająca uzupełnień, przez co uzyskanie decyzji kredytowej wymaga większej cierpliwości.

Produkty dodatkowe do kredytu hipotecznego

Produkty dodatkowe, czyli tzw. cross-selling, to dodatkowe produkty finansowe, których wykupienia banki zwyczajowo wymagają, aby udzielić kredytu na „promocyjnych” warunkach. Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym bank musi udostępniać również opcję kredytu bez jakichkolwiek wymagań, ale te z kolei są tak ułożone, że 99,9% klientów określa je jako nieopłacalne.

Produkty dodatkowe do kredytu hipotecznego dają dostęp do najlepszych warunków cenowych, ale musisz wiedzieć, iż w przypadku ich niespełniania bank może podwyższyć oprocentowanie. Bardzo niebezpieczne są zapisy, które mówią o braku możliwości powrotu do marży pierwotnej po jednorazowym błędzie lub przeoczeniu.

Konto bankowe z wpływem z wynagrodzenia

To standardowy wymóg, poprzez który bank chce zacieśnić współpracę z nowym kredytobiorcą. Bank może wymagać założenia rachunku (dowolnego lub wskazanego przez warunki promocji) oraz wpływu dowolnego pochodzenia lub wpływu z wynagrodzenia. W praktyce zdarza się, że w umowie jest zapis o wysokości kwoty, jaką należy przelać na rachunek do kredytu hipotecznego.

Sprawdź, jaka jest opłata za prowadzenie konta. Koszty ROR dla konkretnego rodzaju rachunku znajdziesz w tabeli opłat i prowizji.

Karta kredytowa

Kilka banków, np. Bank Pekao SA, Santander Bank Polska, mają w swoim cross-sellingu wymóg posiadania karty kredytowej. W części z nich będziesz zmuszony korzystać z niej aktywnie, aby wygenerować pewną kwotę miesięcznych operacji.

Koniecznie sprawdź roczny koszt użytkowania karty kredytowej. Zazwyczaj banki mają w swojej ofercie kilka rozwiązań.

Ubezpieczenie na życie

Bank może od Ciebie wymagać skorzystania z polisy na życie z oferty banku z wymogiem cesji na bank. Oznacza to, że w przypadku śmierci środki z polisy zostaną przeznaczone na spłatę kredytu.

Ubezpieczenia na życie oferowane przez banki to rozwiązania grupowe. W większości przypadków nie będziesz musiał przechodzić badań lekarskich. Czasem nawet umowę podpiszesz bez wypełniania ankiety zdrowia.

Stawka ubezpieczenia na życie będzie liniowa bez względu na wiek, przebyte choroby i okres zawierania umowy. W wielu przypadkach stawki ubezpieczenia na życie, które oferują banki, są całkiem atrakcyjne, szczególnie dla osób w średnim i wyższym wieku. Stawka bankowego ubezpieczenia na życie będzie się mieściła w zakresie od 0,3% do 0,6% wysokości kredytu hipotecznego.

Koniecznie sprawdź zakres oraz ograniczenia ubezpieczenia na życie oferowanego przez banki. Każde ubezpieczenie na życie musi mieć swoje OWU i kartę produktu.

Ubezpieczenie nieruchomości

Zabezpieczając się na nieruchomości lokalowej (dom, mieszkanie, lokal), musisz zakupić ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Bank oczywiście chętnie sprzeda swoje rozwiązanie w tym zakresie, ale tylko kilka banków niejako wymusza zakup tego produktu ze swojej oferty. Są to m.in.: Santander Bank Polska, Bank Pekao.

Zwyczajowo koszt ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych będzie znacznie droższy od ofert występujących na rynku. Stawki bankowe to około 0,8% wartości nieruchomości. Stawki rynkowe są dużo niższe i wynoszą od 0,3% do 0,6% wartości nieruchomości.

Warto wczytać się w OWU i kartę produktu dla ubezpieczenia nieruchomości. Z tych dokumentów wyczytasz zakres oraz wykluczenia ubezpieczyciela. Nie wszyscy wiedzą, ale w wielu wypadkach ubezpieczenie nieruchomości oferowane przez banki ma bardzo wąski zakres. Brak w nim przede wszystkim szkody OC (odpowiedzialność cywilna). Oznacza to m.in., iż w przypadku zalania przez Ciebie nieruchomości sąsiada będziesz zmuszony do pokrycia szkód z własnych środków.

Okres wymogu korzystania z produktów dodatkowych

Koniecznie sprawdź okres wymogu korzystania z produktów dodatkowych. Każdy bank ma różne podejście. Dla przykładu ING Bank Śląski będzie wymagał wypełnienia deklaracji produktów dodatkowych przez minimum 3 lata. Bank Pekao SA przez cały okres trwania umowy kredytu hipotecznego.

Ubezpieczenie pomostowe w kredycie hipotecznym

Ubezpieczenie pomostowe to opłata, jaką bank Ci naliczy za wypłatę kredytu hipotecznego przed uzyskaniem prawomocnego wpisu w dziale IV w księdze wieczystej. Do czasu wpisu hipoteki bank podwyższy Ci marżę. Wysokość kosztu jest uzależniona od banku. Najniższa jest w Aliorze (0%), najwyższa w mBanku (1,5%).

W zależności od rodzaju transakcji oraz lokalnego sądu rejonowego ubezpieczenie pomostowe będzie pobierane od kilku dni do nawet kilku lat. Najkrótszy czas wpisu hipoteki będzie na rynku wtórnym. Na rynku wtórnym nieruchomość ma już założoną księgę wieczystą. Jeśli na lokalnym rynku zawieranych jest niewiele transakcji, to ubezpieczenie pomostowe nie powinno trwać długo. Trochę to inaczej wygląda, jeśli kupujesz nieruchomość od dewelopera. Ubezpieczenie pomostowe będziesz płacił od wypłaty pierwszej transzy aż do założenia księgi wieczystej i wpisu hipoteki. Jeśli kupujesz „dziurę w ziemi”, to ubezpieczenie pomostowe może Ci towarzyszyć przez następne 2–3 lata. Sprawdź dokładnie zapisy w umowie. Twoja szacunkowa kwota do spłaty z pewnością „odczuje” ten parametr.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Jeśli Twój wkład własny jest mniejszy od 20%, to kwotę między 10% a 20% bank będzie musiał objąć ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. W większości banków nie płacisz za objęcie ubezpieczeniem bezpośrednio. Koszt oczywiście ponosisz, gdyż kredyty z wskaźnikiem LTV wyższym niż 80% są wyżej oprocentowane. Tylko w trzech bankach spotkasz się z kosztem bezpośrednim. Są to: BPS, PKO Bank Polski oraz Bank Pekao SA.

Kredyt hipoteczny w walucie

Zgodnie z obowiązujących prawem musi być zgodność uzyskiwanego dochodu z walutą udzielanego kredytu hipotecznego. Ograniczenie w tym zakresie wynika z ryzyka kursu walutowego. Kredyt hipoteczny walutowy jest dostępny tylko w dwóch bankach:

  1. Alior Bank,
  2. Bank Pekao.

Kredyt hipoteczny krok po kroku

Kredyt hipoteczny to uporządkowany proces, w którym można wymienić kilka głównych, niezmienialnych punktów. Poniższe “kredyt hipoteczny krok po kroku” może różnić się dla poszczególnych transakcji. Trochę inaczej wygląda proces dla kredytu hipotecznego na budowę domu. Z innym postępowaniem spotkasz się, gdy będziesz się starać o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania.

Poniższa instrukcja krok po kroku opisuje zakup nieruchomości na rynku wtórnym.

Spotkanie z ekspertem kredytowym

Przed rozpoczęciem procesu zakupu nieruchomości warto spotkać się z ekspertem kredytowym. Już na starcie można ocenić zakres zdolności kredytowej, wyliczyć wstępnie całkowity koszt kredytu oraz omówić, co należy zawrzeć w umowie przedwstępnej (szczególnie informacje dotyczące zadatku/zaliczki, terminów obowiązywania umowy).

Znalezienie nieruchomości

Mając wiedzę na temat swoich finansów można rozpocząć poszukiwania nieruchomości. Wybór nieruchomości warto skonsultować z ekspertem. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej Twój ekspert zapewne będzie chciał wstępnie zapoznać się ze stanem prawnym nieruchomości oraz draftem umowy przedwstępnej.

Ponowna analiza kredytowa

Warto rozważyć ponowną analizę sytuacji finansowej. Szczególnie,gdy między pierwszą wizytą u eksperta a znalezieniem nieruchomości minęło kilkanaście tygodni lub kilka miesięcy. W tym czasie Twoja sytuacja finansowa lub sytuacja na rynku kredytów hipotecznych mogła ulec znacznej zmianie. Na tym etapie należy wybrać 3–4 banki w celu złożenia wniosków o kredyt hipoteczny.

Podpisanie umowy przedwstępnej

Po dograniu szczegółów możesz podpisywać umowę przedwstępną. Umowa może być podpisana w formie aktu notarialnego lub w formie umowy cywilnoprawnej. Osobiście rekomenduję pierwsze rozwiązanie. Owszem, kosztuje to więcej, ale jednocześnie daje nam większe zabezpieczenie. Szczególnie gdy wpłacamy większą kwotę na zadatek oraz wyjątkowo zależy nam na nieruchomości.

Kompletowanie listy dokumentów

Złożenie kilku wniosków o kredyt hipoteczny będzie wymagało sporej liczby dokumentów. Każdy bank ma własne wymogi. Te będą wynikały z sytuacji prawnej nieruchomości, Twojej sytuacji osobistej oraz rodzaju dochodów, jakie uzyskujesz. Twój ekspert kredytowy powinien Cię wyposażyć w listę niezbędnych dokumentów.

Złożenie wniosków o kredyt hipoteczny

Po skompletowaniu listy dokumentów oraz wykonaniu wyceny nieruchomości możesz rozpocząć proces starania się o kredyt hipoteczny. Dzięki współpracy z ekspertem wnioski złożysz w jednym miejscu i czasie.

Analiza kredytowa

Analiza złożonych wniosków kredytowych jest zależna od banku, ilości bieżącej pracy i stopnia komplikacji Twojej sprawy. Średni czas oczekiwania na decyzję kredytową waha się od 2 tygodni do 2 miesięcy. W tym czasie możesz zostać poproszony o uzupełnienia w dokumentacji.

Decyzja kredytowa

Analiza kredytowa kończy się wydaniem decyzji wraz z draftem umowy kredytu hipotecznego. W dokumentacji będą zawarte wszystkie informacje, na jakich zasadach bank chce Ci pożyczyć pieniądze. Warunki te możesz omówić wraz z ekspertem kredytowym. Na tym etapie można próbować negocjować warunki cenowe.

Podpisanie umowy kredytowej

Jeśli omówiłeś warunki decyzji kredytowej, możesz umówić się na podpisanie dokumentów. Podpisanie odbędzie się w oddziale banku. Warto zabrać ze sobą draft umowy kredytu, który otrzymałeś z decyzją. Dzięki temu w prosty sposób porównasz sobie zapisy z umową przedłożoną do podpisu.

Podpisanie umowy przyrzeczonej

Gdy już masz zapewnione finansowanie, wtedy możesz się umówić na sporządzenie aktu notarialnego zakupu nieruchomości. Przed aktem przekaż notariuszowi umowę kredytową. Umowa przyrzeczona musi zawierać pewne zapisy odnoszące się do Twojego kredytu hipotecznego.

Wypłata kredytu hipotecznego

Sprawdź, jakie masz warunki wypłaty kredytu. Standardowe warunki uruchomienia kredytu to:

  1. umowa przyrzeczona – skan,
  2. wkład własny – potwierdzenie przelewu,
  3. ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych – polisa z cesją,
  4. wniosek o wpis hipoteki,
  5. wniosek o wpis nowego właściciela,
  6. inne wynikające z Twojej sytuacji lub stanu prawnego nieruchomości.

Umowa kredytowa

Bank po podjęciu decyzji musi Ci przedstawić draft umowy kredytu hipotecznego. Draft umowy kredytu wraz ze wszystkimi załącznikami możesz uzyskać w formie elektronicznej. Rekomenduję zapoznanie się z treścią, wypisanie zastrzeżeń/ pytań/ wątpliwości i przesłanie do pracownika banku lub pośrednika. Osoba obsługująca Twój kredyt ma obowiązek odpowiedzieć na wszelkie Twoje pytania. Jeśli nie lubisz analizować umów, możesz skorzystać z usług prawnika. Rekomenduję, żeby to był prawnik znający specyfikę kredytu mieszkaniowego.

Umowa kredytu hipotecznego powinna być podpisana w oddziale banku. Podpisanie dokumentacji poza oddziałem będzie skutkowało brakiem możliwości uruchomienia środków przed 14. dniem od zawarcia umowy kredytu. Jest to związane z możliwością rezygnacji z umowy, jeśli ta była podpisana poza siedzibą banku.

Biuro Informacji Kredytowej

Biuro Informacji Kredytowej to baza, gdzie ewidencjonowane są wszystkie zobowiązania kredytowe. Podpisanie jakiejkolwiek umowy kredytowej oznacza, iż bank udzielający finansowania będzie co kilka dni raportował do BIK Twoją kondycję finansową. Bank będzie raportował zarówno spłaty terminowe, jak i potknięcia. Ma to na celu pomóc kolejnym instytucjom w podejmowaniu decyzji kredytowych, jeśli w przyszłości będziesz próbował zaciągnąć kolejne zobowiązanie. Prawidłowa spłata może pomóc lub będzie neutralnym determinantem dla podjęcia decyzji kredytowej przez bank. Z kolei opóźnienia, a w szczególności opóźnienia powyżej 30 dni, mogą powodować, iż banki nie będą chciały Ci udzielić kredytu mieszkaniowego.

Scoring BIK – czy jest istotny?

W przypadku kredytów hipotecznych scoring BIK nie ma żadnego wpływu na uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej. Punktacja w BIK nie jest do końca oceną Twojej historii kredytowej. To, czy posiadasz 75, czy 85 punktów w punktacji BIK, nie ma żadnego znaczenia. Analityk będzie się interesował Twoimi ewentualnymi opóźnieniami oraz ich skalą. Opóźnienia do 30 dni zazwyczaj są tolerowane. Powyżej 30 dni zaczynamy mówić o problemowej sytuacji.

Raport BIK – jak sprawdzić swoją historię kredytową?

Swój status w BIK możesz sprawdzić, ściągając raport BIK. Raport BIK raz na 6 miesięcy jest bezpłatny. Jeśli będziesz chciał pobrać raport częściej lub będziesz potrzebował bardziej skomplikowanej wersji raportu, wtedy zapłacisz około 40 PLN/szt.

Kredyt hipoteczny z ekspertem kredytowym

O kredyt hipoteczny możesz starać się za pośrednictwem banku lub przy udziale eksperta kredytowego. Ekspert kredytowy będzie znał wszystkie oferty banków. Dzięki temu podczas jednej wizyty u pośrednika będziesz mógł dokonać analizy we wszystkich bankach, ustalić zakres zdolności kredytowej i wybrać najlepszy kredyt hipoteczny ze swojej indywidualnej perspektywy. Ekspert kredytowy będzie również dla Ciebie wsparciem w kompletowaniu dokumentacji.

Wynagrodzenie eksperta kredytowego

Wynagrodzenie eksperta kredytowego jest opłacane przez bank, w którym podpiszesz umowę i który wypłaci Ci kredyt. Od czasu do czasu spotykam się z zarzutami, iż ekspert może kierować się swoim interesem. Niestety znam takie przypadki. Z mojego punktu widzenia jest to totalnie nieopłacalne. Pracuję w zawodzie od 2009 roku. W tym czasie zrealizowałem ponad 1 000 transakcji. Znakomita większość to klienci poleceni przez innych moich klientów. Gdybym nie angażował się w swoją pracę, nie wykonywał jej profesjonalnie i zgodnie z interesem klienta, to straciłbym dużo więcej od tego, co zarobiłbym. Nie musisz wierzyć w moją uczciwość. Rozumiem, że niektórzy mają umiejętność mówienia „dużych słów”, a w rzeczywistości różnie bywa. Zastanów się jednak, czy gdybym nieuczciwie pracował w zawodzie od kilkunastu lat, to miałbym polecenia i utrzymał się na rynku?

Ranking kredytów hipotecznych

Ranking kredytów hipotecznych ma na celu ułatwienie wyboru statystycznemu Kowalskiemu. Ranking kredytów hipotecznych to dość proste zestawienie ofert bankowych dla konkretnego przypadku. W rankingu kredytów hipotecznych znajdziesz porównanie podstawowych informacji, m.in.: oprocentowania, prowizji, całkowitego kosztu kredytu hipotecznego. Zwyczajowo porównywarka kredytów hipotecznych będzie używała sztampowego przykładu (np. rodzina 2+2, dochód 10 000 PLN/mies., okres kredytowania 30 lat, całkowita kwota kredytu 300 000 PLN).

Osobiście nigdy nie widziałem dobrze skonstruowanego rankingu kredytów hipotecznych. Uważam, że ten produkt ze względu na stopień komplikacji wymaga indywidualnej analizy. Wnioski, do jakich można dojść po lekturze takiego zestawienia, mogą być błędne.

Kredyt hipoteczny online

Na dzień dzisiejszy nie ma możliwości, żeby cały proces starania się o kredyt hipoteczny został przeprowadzony online. Cześć banków nadał hołduje klasycznej dokumentacji i wymaga oryginalnych podpisów. Nie polecam również zostawiania danych w porównywarkach kredytowych. Twoje dane osobiste zostaną przekazane do kilkunastu banków i następne dni spędzisz na odbieraniu telefonów z call-center.

W którym banku najlepiej wziąć kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny to produkt finansowy, który będzie wyzwaniem dla większości z nas. Niestety na żadnym poziomie edukacji nie uczymy się o kredytach mieszkaniowych. Jesteśmy zatem zmuszeni poprawiać stan swojej wiedzy i wtedy najczęściej korzystamy z Internetu. Nierzadko natrafiamy na publikacje niekompletne, traktujące sprawę po łebkach, a czasem wręcz podające nieprawdziwe informacje. Powyższym artykułem chciałem pokazać istotę kredytu hipotecznego w jak najbardziej przystępnej formie.

Kredyt hipoteczny musi być przemyślany i prawidłowo dobrany. Fakt, iż sąsiad lub znajomy zaciągnął kredyt w Santander Bank Polska lub Millennium Banku, nie ma żadnego znaczenia. Parametry osobiste sąsiada/znajomego lub ówczesne warunki cenowe mogą spowodować, iż wybór sąsiada nie będzie odpowiedni dla Ciebie. Rynek kredytów hipotecznych jest bardzo zróżnicowany. Oferuje mnogość rozwiązań i możliwości. Zawsze dokonuj analizy dla siebie samego i wyborów dokonuj świadomie, mając na uwadze własne potrzeby i możliwości.

Podsumowując – nie istnieje coś takiego jak „najlepszy kredyt hipoteczny”. Ten produkt wymaga indywidualnej analizy i uzyskania pozytywnej decyzji kredytowej.

Wypłata w transzach

Zakup nieruchomości od dewelopera lub budowa domu zwyczajowo są związane z podziałem na transze. Część transz możesz opłacać osobiście jako wkład własny. Brakujące środki będzie musiał uzupełnić bank jako kredyt hipoteczny. Wypłata transz każdorazowo będzie wymagała Twojego zaangażowania. Będziesz musiał pojawić się w banku (tylko ING Bank Śląski umożliwia uruchomienie online), złożyć dyspozycję uruchomienia kredytu wraz z wymaganą dokumentacją. Musisz być przygotowany na konieczność przeprowadzenia inspekcji nieruchomości. Wypłata transzy może zatem zająć od kilku dni do nawet dwóch tygodni.

Co to jest karencja w kredycie hipotecznym?

Karencja to czas, gdy spłacasz tylko odsetki bez kapitału. Rata jest trochę niższa, ale Twoje saldo kredytu stoi w miejscu.

Istnieją dwa rodzaje karencji:

  1. obligatoryjna – obowiązuje w momencie wypłaty transz,
  2. fakultatywna – obowiązuje, gdy nie chcesz płacić pełnych rat.

Refinansowanie kredytu hipotecznego

Refinansowanie kredytu hipotecznego oznacza przeniesienie zobowiązania do innego banku. Refinansowanie realizuje się z konkretnego powodu, takiego jak:

  1. zmiana banku ze względu na obniżenie marży,
  2. zmiana kredytu z oprocentowania zmiennego na oprocentowanie stałe,
  3. problemy z komunikacją z pracownikami banku,
  4. zmniejszenie liczby wymaganych produktów dodatkowych.

Refinansowanie kredytu wymaga na nowo przeliczenia zdolności kredytowej.

Oczywiście może wiązać się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów.

Windykacja – co się dzieje, jeśli nie spłacasz kredytu terminowo?

Jeśli zaczynasz mieć problem z terminowym regulowaniem raty kredytu hipotecznego, to bank z pewnością skontaktuje się z Tobą i przypomni o zaległości. W pierwszym etapie będzie to tzw. windykacja miękka. Grzeczne, delikatne i miłe przypomnienie o zaległości. Jeśli nie będziesz w stanie swoich problemów od razu naprawić, warto w trakcie rozmowy z pracownikiem banku poinformować, iż wpadłeś w kłopoty finansowe. Pracownik windykacji dopyta o szczegóły, przedstawi potencjalny plan naprawy sytuacji i umówi się na kolejną rozmowę. Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym bank musi zaproponować plan naprawy, tj. wakacje kredytowe, ustalenie okresu karencji, wydłużenie okresu kredytowania. Będą to próby działań, które w relatywnie krótkim okresie (od kilku miesięcy do roku) pozwolą Ci stanąć na nogi i wrócić do terminowego regulowania swoich zobowiązań. Jeśli po tym terminie sytuacja się nie poprawi, dostaniesz możliwość sprzedaży nieruchomości we własnym zakresie po cenie rynkowej przez minimum 6 miesięcy. Dzięki tym zasadom unikniesz nieprzyjemności związanych z egzekucją komorniczą, sprzedażą poniżej ceny rynkowej oraz wysokich kosztów komornika.

Podsumowanie artykułu „Kredyt hipoteczny – oprocentowanie, raty, oferty. Co warto wiedzieć?”

Najtańszy kredyt hipoteczny to oczywisty cel każdego kredytobiorcy. Niestety nie jest możliwe, żeby ocenić to po RRSO lub całkowitym koszcie kredytu. To błędne wskaźniki, które nie uwzględniają wszystkich istotnych kwestii. Asymetria wiedzy między bankami a klientami oraz stopień komplikacji kredytów hipotecznych prowadzi do poszukiwania rozwiązań w Internecie. Przeciętny Kowalski wierzy, że porównywarka kredytów hipotecznych, kalkulator kredytu hipotecznego lub ranking kredytów hipotecznych załatwią wszystko za niego.

Zapraszam do komentowania

Czy temat kredytu hipotecznego po powyższym artykule stał się bardziej zrozumiały? Czy chciałbyś, żebym poruszył inne zagadnienia związane z kredytem hipotecznym? Czy podzielasz moje opory przed wyborem kredytu mieszkaniowego na podstawie rankingu kredytów hipotecznych? Czy wiesz, dlaczego rzeczywista roczna stopa oprocentowania może wprowadzać w błąd?

Jestem otwarty na komunikację z moimi Czytelnikami. Chciałbym dostarczać wiedzę o kredytach hipotecznych, która w 100% zaspokoi Wasze potrzeby. Jeśli masz jakiekolwiek pytania lub wątpliwości, śmiało komentuj. Chętnie się odniosę do wszystkich reakcji.

Zapraszam do komentowania artykułu „Kredyt hipoteczny – kompendium wiedzy”.

Formularz kontaktowy