Nieruchomości
18 stycznia 2023
2
Posiadanie własnego domu to marzenie wielu z nas. Ta skomplikowana operacja rozpoczyna się od znalezienia odpowiedniej działki budowlanej. Posiadanie działki to wstęp do dalszego działania. Działka może być również finansowana poprzez kredyt hipoteczny. Jak mądrze wybrać kredyt na działkę budowlaną?
Spis treści
W dzisiejszym wpisie “Kredyt na działkę budowlaną krok po kroku” dowiesz się:
- czy finansowanie działki jest standardowym kredytem hipotecznym,
- czy możliwy jest kredyt na zakup działki i budowę domu,
- jakie działki można zabezpieczyć kredytem hipotecznym,
- jaka jest lista dokumentów niezbędnych do zakupu działki,
- kredyt na zakup działki krok po kroku.
Jakie działki można kredytować?
Od 30.04.2016 r. wraz z późniejszymi zmianami działa ustawa ograniczająca możliwość zabezpieczania się na hipotekach nieruchomości rolnych. Działki do 0,3 ha można kredytować bez żadnych ograniczeń. Działki niezabudowane o wyższym areale są akceptowalne dla większości banków pod zabezpieczenie hipoteczne, ale pod warunkiem, że dla działki są wydane warunki zabudowy z informacją o przeznaczeniu mieszkalnym z datą przed 30.04.2016 r. To tak w dużym skrócie, gdyż niektóre banki mają specjalne wymagania co do zapisów w wypisie z rejestru gruntów, Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) i wreszcie w księdze wieczystej. W kilku bankach: BNP Paribas, Millennium i PKO BP możesz uzyskać kredyt na zakup działki nawet, jeśli ta ma powierzchnię większą od 3000m i nie ma warunków zabudowy/MPZP wydanych przed 30.04.2016r.
Nie wszystkie banki finansują działkę
Część banków do kredytowania działki budowlanej podchodzi bardzo nieufnie. W rozumieniu banków działki są nieruchomościami mniej płynnymi na rynku niż mieszkania lub domy. Na wypadek ewentualnych kłopotów finansowych kredytobiorcy są one trudniej zbywalne. W związku z tym kredytobiorca może być zaskoczony, gdyż mniej więcej tylko połowa banków bezproblemowo kredytuje zakup działki. Reszta albo w ogóle nie jest zainteresowana udzieleniem finansowania, albo wymaga zabezpieczenia na innej, bardziej płynnej, nieruchomości. Musisz być również przygotowany na konieczność wniesienia większego wkładu własnego. Część banków ma większe wymagania w tej kwestii niż w przypadku kredytowania standardowych nieruchomości mieszkalnych.
Wkład własny do zakupu działki
Można przyjąć, iż nie ma większych różnic w traktowaniu działek, a reszty nieruchomości. Dosłownie w kilku bankach nie jest możliwe uzyskanie finansowania z zabezpieczeniem na działce. W kilku bankach będzie trzeba wnieść trochę większy wkład własny jak w przypadku finansowania mieszkań lub domów. Standardowo można przyjąć, iż należy przygotować minimum 10% wartości nieruchomości. Warto wiedzieć, że działka będzie stanowiła wkład własny do ewentualnej budowy domu w przyszłości.
Prawidłowa strategia zakupu działki na kredyt
Kredyt na zakup gruntu i organizacja papierów pozwalających na złożenie wniosku o budowę domu oznacza w większości sytuacji przynajmniej kilka miesięcy oczekiwania. W tym czasie warunki kredytowania w poszczególnych bankach mogą się diametralnie zmienić. Najlepsza oferta na rynku może stać się najsłabsza i odwrotnie. Zatem nie należy wybierać kredytu na zakup działki i uważać, że w tym samym banku zrealizujesz kredyt na budowę domu. Jestem zwolennikiem strategicznego podejścia do tej kwestii. Uważam, że zakup działki powinien być realizowany w banku, który w swojej ofercie charakteryzuje się najniższymi kosztami wejścia i wyjścia w postaci różnego rodzaju prowizji lub ubezpieczeń. Uważam, że marża jest sprawą drugorzędną, gdyż w przeciągu kilku miesięcy po zdobyciu wszystkich pozwoleń na budowę domu kredyt będzie refinansowany do banku, który na dany moment będzie najlepszy i najtańszy dla całej inwestycji.
Wycena działki
Wycena działki czyli operat szacunkowy jest jednym z podstawowych załączników do wniosku. Bank musi zweryfikować czy ustalona wartość transakcyjna odpowiada danym statystycznym z danej lokalizacji. Operat szacunkowy wykonuje rzeczoznawca majątkowy. Wycenę można zlecić we własnym zakresie. Można również skorzystać z wyceny realizowanej poprzez bank. Sposób wyboru powinien być uzależniony od doboru banków i ich wewnętrznej polityki. Koszt wyceny działki zależy od banku lub lokalizacji. Wycena będzie kosztowała od 300 do 600 PLN.
Kredyt na zakup gruntu krok po kroku
Zakup gruntu przy pomocy kredytu hipotecznego niewiele się różni od zwykłego kredytu. Jako najważniejsze kwestie wyróżniłbym poniższe etapy.
- Wizyta u eksperta kredytowego.
- Znalezienie interesującej działki budowlanej.
- Sprawdzenie działki pod kątem zakupu, budowy i kredytu.
- Skompletowanie pełnej listy dokumentów finansowych, osobistych i nieruchomości.
- Złożenie wniosków kredytowych.
- Analiza wniosków kredytowych.
- Decyzja, negocjacje, umowa kredytowa.
- Podpisanie umowy kredytowej.
- Podpisanie umowy przyrzeczonej.
- Spełnienie warunków do wypłaty kredytu.
- Wypłata kredytu.
Może zainteresuje Cię również:
Czas analizy wniosku kredytowego
Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym banki powinny wydać decyzję w 21 dniu od dnia złożenia wniosku kredytowego. Jak to zwykle bywa prawo swoje, a rzeczywistość swoje. Większość banków obchodzi ten nakaz prowadząc analizę dokumentów na podstawie “prewniosku kredytowego”. Co do zasady musisz zapewnić sobie na uzyskanie finansowania minimum dwa miesiące. To czas w którym każdy bank powinien wyrobić się z całym procesem analizy kredytowej.
Lista dokumentów nieruchomości
Dokumenty wymagane przez banki będą odzwierciedlały sytuację prawną wybranej nieruchomości. Jeśli nie ma żadnych niestandardowych sytuacji, to do wniosku będziesz musiał dostarczyć:
- podstawę nabycia nieruchomości przez obecnych właścicieli (np.akt notarialny, darowizna, spadek. Co było podstawą nabycia można sprawdzić w dziale II księgi wieczystej)
- dokładny numer Księgi Wieczystej
- wypis i wyrys z rejestru gruntów
- dokument potwierdzający przeznaczenie działki na cele budownictwa mieszkaniowego np. wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
- operat szacunkowy – wycena nieruchomości
- potwierdzenie że działka posiada dostęp do drogi publicznej.
Jeśli jesteś zainteresowany/a szerzej tematyką listy dokumentów do kredytu hipotecznego odwiedź mój wcześniejszy wpis na ten temat – lista dokumentów do kredytu hipotecznego.
Jak sprawdzić działkę budowlaną przed zakupem?
Działkę przed zakupem trzeba koniecznie sprawdzić pok kątem formalnym. Informacje, pod jaką zabudowę przewidywany jest grunt sprawdzisz w gminie. Jeśli gmina posiada aktualny plan zagospodarowania przestrzennego wtedy sprawa jest prosta. Gmina wyda dokument, w którym będą zawarte wszystkie informacje na temat co, o jakiej powierzchni można zbudować na danej działce. Jeśli gmina nie ma ustalonego planu zagospodarowania przestrzennego należy wystąpić o warunki zabudowy, które są ustalane indywidualnie dla każdej działki. Uzyskanie warunków zabudowy może zająć nawet do kilku miesięcy. Musisz też sprawdzić czy działka ma dostęp do drogi publicznej. Dostęp do drogi publicznej można mieć wprost z działki lub poprzez udziały lub służebność w działce dojazdowej.
Badania geotechniczne działki
Warto przeprowadzić również badanie geotechniczne, by ustalić jaki jest poziom wód gruntowych. Nie jest to obowiązkowe w każdym przypadku. Niemniej żeby nie być zaskoczonym warto sprawdzić parametru gruntu. Badania najlepiej jest przeprowadzać wiosną, kiedy poziom wód jest najwyższy. To dość istotna sprawa bo w przypadku wysokiego poziomu wód gruntowych może to znacznie podwyższyć koszty budowy domu.
Kredyt na działkę i budowę domu za jednym zamachem
Planując zakup działki ze sprecyzowanym celem budowy domu w niedalekiej przyszłości, powinno się trochę inaczej zorganizować całą transakcję niż w przypadku zakupu mieszkania lub domu. Warto wiedzieć, że niewiele banków, a dokładnie tylko 4 (Millennium, Eurobank, PKO BP, Santander), dają możliwość starania się o kredyt hipoteczny na zakup działki i budowę domu w jednym wniosku kredytowym. Podstawowym wymogiem takiej transakcji jest dostarczenie do wniosku kredytowego projektu technicznego nieruchomości i kosztorysu budowlanego. Wymusza to już na początkowym etapie, by dokładnie przeanalizować nasze potrzeby i możliwości działki wynikające np. planu zagospodarowania przestrzennego lub z warunków zabudowy . Wybór takiego rodzaju finansowania ogranicza dostęp do najlepszych ofert.
Kredyt na działkę i budowę domu w dwóch bankach
Warto wiedzieć że nie ma możliwości uzyskania kredytu na zakup działki i budowę domu w dwóch różnych bankach. Cała transakcja może być zrealizowana tylko w jednym banku. Na rynku nie ma banku, który zgodziłby się na zabezpieczenie na tzw. “drugim miejscu w hipotece”.
Kredyt hipoteczny na budowę domu
Dokładną specyfikę kredytu na budowę domu opisałem w jednym z wcześniejszych wpisów. Zapraszam do szczegółowego zapoznania się z tym tematem. Kredyt na budowę domu
Podsumowanie
Kredyt hipoteczny na zakup działki budowlanej różni się od klasycznego zakupu mieszkania na kredyt. Należy przyjąć inną strategię finansowania, wymagana jest dużo bardziej obszerna lista dokumentów w końcu zdecydowanie trudniej uzyskać kredyt, bo zainteresowanych banków jest mniej. Daleki byłbym jednak od nerwowych ruchów i rezygnowania z zakupu, gdyż ratuje nas ilość banków działających na polskim rynku. Praktycznie każdy może znaleźć coś dla siebie. Kredyt hipoteczny na działkę jest do uzyskania w normalnym trybie, aczkolwiek z pewnością wymagania większego przygotowania niż standardowa transakcja.
Zapraszam do komentowania
Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości lub pytania w zakresie hipoteki na zakup działki, proszę użyj funkcji komentowania poniżej. Z chęcią odpowiem na wszystkie reakcje.
