Nieruchomości
14 kwietnia 2023
2
Posiadanie własnego domu to marzenie wielu z nas. Jednym z pierwszych kroków w tym procesie jest kupno działki budowlanej. Jednakże, niewiele osób posiada wystarczające środki finansowe, aby zakupić taki grunt od razu za gotówkę. Na szczęście istnieje rozwiązanie – kredyt hipoteczny na zakup działki budowlanej.
W dzisiejszym artykule jako ekspert kredytowy, chciałbym przedstawić wam informacje na temat kredytów hipotecznych na działki budowlane, a także odpowiedzieć na wiele pytań, które mogą być dla was istotne przed podjęciem decyzji o wzięciu takiego kredytu. Omówimy zalety i wady takiego rozwiązania, wymagane dokumenty, procedury kredytowe oraz kilka innych istotnych aspektów, które pomogą wam zrozumieć, jak działa kredyt na działkę budowlaną oraz, czy jest to opcja, która będzie dla was odpowiednia. Jak mądrze wybrać kredyt hipoteczny na działkę budowlaną?
Spis treści
W dzisiejszym wpisie “Kredyt na działkę budowlaną krok po kroku” dowiesz się:
- czy zakup działki budowlanej można zrealizować zwykłym kredytem hipotecznym,
- czy możliwy jest jeden kredyt hipoteczny na zakup działki i budowę domu,
- metraż działki – jakie działki budowlane można finansować kredytem hipotecznym,
- ile musisz mieć wkładu własnego do kredytu hipotecznego,
- zakup działki budowlanej – lista dokumentów,
- czy kredyt gotówkowy na zakup działki to dobry pomysł,
- w którym banku najlepiej zaciągnąć kredyt na działkę budowlaną,
- kredyt na działkę budowlaną krok po kroku.
Działka budowlana co to znaczy dla banku?
Udzielenie kredytu hipotecznego na zakup działki budowlanej będzie możliwe tylko, gdy działka będzie przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. Zabudowa mieszkaniowa oznacza, że przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, indywidualnych warunkach zabudowy lub studium zabudowy (rzadko akceptowane) musi jasno wskazywać na charakter budowlany. Bank musi mieć pewność, iż na działce może zostać zbudowana nieruchomość mieszkalna.
Metraż działki – jakie działki budowlane można kredytować?
Możliwość finansowania działek budowlanych jest uzależniona od wewnętrznej polityki danego banku.
W przypadku kredytu hipotecznego działki do 2 999m2 nie są praktycznie niczym ograniczone. Praktycznie wszystkie banki finansujące działki poza mBank dają szanse zielone światło na udzielenie kredytu. Działki niezabudowane o wyższym areale do 1 hektara są akceptowalne dla części banków pod zabezpieczenie hipoteczne, ale pod pewnymi warunkami. Prawdziwe problemy pojawiają się dla działki budowlanej powyżej 1 hektara.
Nie wszystkie banki finansują działkę
Kredyt na zakup działki nie jest dostępny w każdym banku. W rozumieniu części z ich działki są nieruchomościami mniej płynnymi na rynku, niż mieszkania lub domy. Na wypadek nieterminowej spłaty zobowiązania kredytobiorcy są one trudniej zbywalne. W związku z tym kredytobiorca może być zaskoczony, gdyż mniej więcej tylko połowa banków bezproblemowo kredytuje zakup działki. Reszta albo w ogóle nie jest zainteresowana udzieleniem finansowania, albo wymaga zabezpieczenia na innej, bardziej płynnej nieruchomości. Musisz być również przygotowany na konieczność wniesienia większego wkładu własnego. Część banków ma większe wymagania w tej kwestii, niż w przypadku kredytowania standardowych nieruchomości mieszkalnych.
Oprocentowanie kredytu hipotecznego na zakup działki budowlanej
“Hipoteka” to z zasady niższe oprocentowanie kredytu. Wynika to z faktu, iż zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest wpis w dziale IV w księdze wieczystej. Dla banku jest to wiarygodne zabezpieczenie kredytu, wobec czego może pożyczyć środki w niższej cenie. Zgodnie z rekomendacją KNF banku zobowiązane są do udzielenia kredytu z oprocentowaniem zmiennym lub okresowo stałym.
Oprocentowanie zmienne
Na oprocentowanie zmienne składa się stopa procentowa WIBOR 3M/6M oraz marża banku. Oprocentowanie zmienne może się zmieniać w trakcie okresu kredytowania. W związku z tym rata kredytu hipotecznego na działkę budowlaną może się zmieniać w czasie. Nie istnieje maksymalna wysokość raty.
Oprocentowanie stałe
Jak wspomniałem wcześniej KNF od 2021 wymaga od banków, żeby udostępniały klientom możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego z okresowo stałym oprocentowaniem na minimum 5 lat w przód. Ta opcja zabezpiecza przed ewentualnymi wzrostami stóp procentowych. Należy zwrócić jednak uwagę, iż w przypadku spadku stóp, możesz płacić więcej. Jeśli taka sytuacja się jednak wydarzy, zawsze swój kredyt hipoteczny możesz refinansować do innej instytucji finansowej.
Wkład własny do zakupu działki
Można przyjąć, iż nie ma szczególnie większych różnic w traktowaniu działek, a reszty nieruchomości w odniesieniu do wkładu własnego. Tylko w kilku bankach w przypadku zakupu działki będzie trzeba wnieść trochę większy wkład własny, jak w przypadku finansowania mieszkań lub domów. Standardowo można przyjąć, iż należy przygotować wkład własny w kwocie minimum 10% wartości nieruchomości. Natomiast wniesienie wkładu własnego o wartości 20% i więcej pozwoli na uzyskanie kredytu hipotecznego z lepszymi warunkami cenowymi.
Warto wiedzieć, że działka będzie stanowiła wkład własny do ewentualnej budowy domu w przyszłości. Wysokość wkładu własnego będzie stanowiła różnica między wartością nieruchomości a saldem zadłużenia. Jeśli działka jest warta przykładowo 300 000 PLN, a saldo zadłużenia 200 000 PLN, to wkład własny dla banku wyniesie 100 000 PLN.
Prawidłowa strategia zakupu działki na kredyt
Kredyt na zakup gruntu i organizacja papierów pozwalających na złożenie wniosku o budowę domu oznacza w większości sytuacji przynajmniej kilka miesięcy oczekiwania. W tym czasie warunki kredytowania w poszczególnych bankach mogą się diametralnie zmienić. Najlepsza oferta na rynku może stać się najsłabsza i odwrotnie. Zatem nie należy wybierać kredytu na zakup działki i uważać, że w tym samym banku zrealizujesz kredyt na budowę domu. Jestem zwolennikiem strategicznego podejścia do tej kwestii. Uważam, że zakup działki powinien być realizowany w banku, który w swojej ofercie charakteryzuje się najniższymi kosztami wejścia i wyjścia w postaci różnego rodzaju prowizji lub ubezpieczeń. Uważam, że marża jest sprawą drugorzędną, gdyż w przeciągu kilku miesięcy po zdobyciu wszystkich pozwoleń na budowę domu kredyt będzie refinansowany do banku, który na dany moment będzie najlepszy i najtańszy dla całej inwestycji. To czy zapłacisz na racie 50 PLN mniej czy więcej jest mniej istotne, niż to, czy zapłacisz kilka/kilkanaście tysięcy opłat dodatkowych.
Wycena działki
Wycena działki, czyli operat szacunkowy jest jednym z podstawowych załączników do wniosku. Bank musi zweryfikować, czy ustalona wartość transakcyjna odpowiada danym statystycznym z danej lokalizacji. Operat szacunkowy wykonuje rzeczoznawca majątkowy. Wycenę można zlecić we własnym zakresie. Można również skorzystać z wyceny realizowanej poprzez bank. Sposób wyboru powinien być uzależniony od doboru banków i ich wewnętrznej polityki. Koszt wyceny działki zależy od banku lub lokalizacji. Wycena będzie kosztowała od 300 do 600 PLN.
Kredyt na zakup gruntu krok po kroku
Zakup nieruchomości gruntowej przy pomocy kredytu hipotecznego niewiele się różni od zwykłego kredytu. Oto kroki, które musisz podjąć, aby uzyskać kredyt hipoteczny na działkę budowlaną:
- Sprawdź swoją zdolność kredytową – Przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny, musisz sprawdzić swoją zdolność kredytową. Zdolność kredytowa zależy od twojego dochodu, zobowiązań finansowych i historii kredytowej. Warto też porównać oferty różnych banków i instytucji finansowych.
- Wybierz działkę budowlaną – Znajdź działkę budowlaną, która spełnia twoje wymagania i budżet. Upewnij się, że działka ma planem zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy.
- Określ kwotę kredytu – Określ kwotę kredytu, którą potrzebujesz. Pamiętaj, że banki zwykle udzielają kredytów hipotecznych w wysokości do 80% wartości nieruchomości, a resztę musisz pokryć z własnych środków.
- Złóż wniosek kredytowy- Złóż wniosek o kredyt hipoteczny w kilku bankach.
- Zabezpiecz kredyt hipoteczny – Zabezpiecz kredyt hipoteczny, udzielając bankowi zastawu na nieruchomości. Bank będzie miał pierwszeństwo w przypadku niewypłacalności kredytobiorcy.
- Podpisz umowę kredytową – Po zaakceptowaniu wniosku i przeprowadzeniu oceny ryzyka, bank wyda decyzję o udzieleniu kredytu. Jeśli decyzja jest pozytywna, podpisz umowę kredytową i regulamin kredytowy.
- Podpisz umowę końcową – nabycia nieruchomości wymaga dokonania transakcji u notariusza.
- Skompletuj dokumenty do uruchomienia kredytu – W umowie kredytowej będą zawarte w punktach warunki do uruchomienia kredytu. Będziesz musiał wykazać między innymi: wpłatę całego wkładu własnego, złożenia wniosku o wpis hipoteki i innych.
Może zainteresuje Cię również:
Czas analizy wniosku kredytowego
Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym banki powinny wydać decyzję w 21 dniu od dnia złożenia wniosku kredytowego. Jak to zwykle bywa prawo swoje, a rzeczywistość swoje. Większość banków obchodzi ten nakaz prowadząc analizę dokumentów na podstawie “prewniosku kredytowego”. Co do zasady musisz zapewnić sobie na uzyskanie finansowania minimum dwa-trzy miesiące. To czas, w którym każdy bank powinien wyrobić się z całym procesem analizy kredytowej.
Lista dokumentów nieruchomości
Kredyt hipoteczny wiąże się z koniecznością przedstawienia sytuacji prawnej nieruchomości. Aby wziąć kredyt hipoteczny będziesz musiał dostarczyć poniższą listę dokumentów:
- podstawa nabycia nieruchomości przez obecnych właścicieli (np. akt notarialny, darowizna, spadek. Co było podstawą nabycia można sprawdzić w dziale II księgi wieczystej)
- dokładny numer Księgi Wieczystej
- wypis i wyrys z rejestru gruntów (ewidencji gruntów),
- dokument potwierdzający przeznaczenie działki na cele budownictwa mieszkaniowego np. wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
- operat szacunkowy – wycena nieruchomości
- potwierdzenie że działka posiada dostęp do drogi publicznej.
Poza dokumentami nieruchomości gruntowej będziesz musiał dostarczyć dokumenty osobiste (np. dowód osobisty), dokumenty dotyczące zatrudnienia (np. zaświadczenie o zarobkach, wyciąg z rachunku bankowego, zeznanie podatkowe i inne).
Jeśli jesteś zainteresowany/a szerzej tematyką listy dokumentów do kredytu hipotecznego odwiedź mój wcześniejszy wpis na ten temat – lista dokumentów do kredytu hipotecznego.
Najczęściej popełniane błędy w trakcie starania się o kredyt hipoteczny na działkę
Z moim obserwacji wynika, iż najczęściej popełnianymi błędami w kredycie na działkę to:
- Zakup działki budowlanej o dużym areale co powoduje ograniczenie w możliwości uzyskania finansowania.
- Zakup działki budowlanej bez sprawdzenia, czy ta jest przeznaczona pod budowę domu.
- Zakup działki budowlanej i wydzielenie do nowej księgi wieczystej.
- Wybór banku z dużymi kosztami prowizji za udzielenie kredytu i wysoką prowizją za wcześniejszą spłatę.
- Nieprawidłowo skonstruowana umowa przedwstępna zakupu nieruchomości np. zbyt krótki termin, brak dołączonej dokumentacji, zbyt wysoki zadatek etc.
- Zakup działki na terenie zalewowym, co może problemy z akceptacją działki jako zabezpieczenia kredytu hipotecznego.
Kredyt na działkę i budowę domu za jednym zamachem
Planując zakup działki ze sprecyzowanym celem budowy domu w niedalekiej przyszłości, powinno się trochę inaczej zorganizować całą transakcję niż w przypadku zakupu mieszkania lub domu. Warto wiedzieć, że niewiele banków, a dokładnie tylko 4 (Millennium, Eurobank, PKO BP, Santander), dają możliwość starania się o kredyt hipoteczny na zakup działki i budowę domu w jednym wniosku kredytowym. Podstawowym wymogiem takiej transakcji jest dostarczenie do wniosku kredytowego projektu technicznego nieruchomości i kosztorysu budowlanego. Wymusza to już na początkowym etapie, by dokładnie przeanalizować nasze potrzeby i możliwości działki wynikające np. planu zagospodarowania przestrzennego lub z warunków zabudowy . Wybór takiego rodzaju finansowania ogranicza dostęp do najlepszych ofert.
Kredyt na działkę i budowę domu w dwóch bankach
Warto wiedzieć żenie ma możliwości uzyskania kredytu na zakup działki i budowę domu w dwóch różnych bankach. W przypadku każdego kredytu hipotecznegocała transakcja może być zrealizowana tylko w jednym banku. Na rynku nie ma banku, który zgodziłby się na zabezpieczenie na tzw. “drugim miejscu w hipotece”.
Kredyt gotówkowy na zakup działki budowlanej
W swojej pracy spotkałem się kilkanaście razy z sytuacją, gdy kredytobiorca do zakupu działki wykorzystał kredyt gotówkowy. W mojej opinii jest to spory błąd. W przypadku kredytu gotówkowego musisz liczyć się z wyższymi kosztami. Kredyty hipoteczne będą zawsze tańsze. Ponadto przy zaciąganiu kredytu hipotecznego na budowę domu konsolidowanie kredytów gotówkowych podwyższy oprocentowanie kredytu. Wspomaganie się kredytem gotówkowym ma sens, gdy zamierzasz zobowiązanie szybko spłacić, a do kredytu hipotecznego na budowę domu będziesz podchodził bez obciążenia.
Kredyt hipoteczny na budowę domu
Dokładną specyfikę kredytu na budowę domu opisałem w jednym z wcześniejszych wpisów. Zapraszam do szczegółowego zapoznania się z tym tematem. Kredyt na budowę domu
Jak sprawdzić działkę budowlaną przed zakupem?
Działkę przed zakupem trzeba koniecznie sprawdzić pok kątem formalnym. Informacje pod jaką zabudowę przewidywany jest grunt sprawdzisz w gminie. Jeśli gmina posiada aktualny plan zagospodarowania przestrzennego, wtedy sprawa jest prosta. Gmina wyda dokument, w którym będą zawarte wszystkie informacje na temat, co, o jakiej powierzchni można zbudować na danej działce. Jeśli gmina nie ma ustalonego planu zagospodarowania przestrzennego, należy wystąpić o warunki zabudowy, które są ustalane indywidualnie dla każdej działki. Uzyskanie warunków zabudowy może zająć nawet do kilku miesięcy. Musisz też sprawdzić czy działka ma dostęp do drogi publicznej. Dostęp do drogi publicznej można mieć wprost z działki, poprzez udziały w drodze wspólnej lub służebność w działce dojazdowej.
Badania geotechniczne działki
Warto przeprowadzić również badanie geotechniczne, by ustalić jaki jest poziom wód gruntowych. Nie jest to obowiązkowe w każdym przypadku. Niemniej żeby nie być zaskoczonym warto sprawdzić parametru gruntu. Badania najlepiej jest przeprowadzać wiosną, kiedy poziom wód jest najwyższy. To dość istotna sprawa bo w przypadku wysokiego poziomu wód gruntowych może to znacznie podwyższyć koszty budowy domu.
Podsumowanie “Kredyt na zakup działki budowlanej”
Kredytowanie zakupu działki budowlanej różni się od klasycznej transakcji np. zakup mieszkania na kredyt. Na zakup działki należy trochę inaczej patrzeć jak w przypadku standardowych kredytów hipotecznych. Należy przyjąć inną strategię finansowania, bo to kredyt zwyczajowo na krótki okres spłaty zobowiązania. Wymagana jest dużo bardziej obszerna lista dokumentów, gdyż jest to nieruchomość trudniejsza do oceny. Trudniej uzyskać kredyt na działkę, bo zainteresowanych banków jest mniej. Daleki byłbym jednak od nerwowych ruchów i rezygnowania z transakcji. Praktycznie każdy może znaleźć coś dla siebie. Kredyt hipoteczny na działkę jest do uzyskania w normalnym trybie, aczkolwiek z pewnością wymagania większego przygotowania, niż standardowa transakcja.
Zapraszam do komentowania “Kredyt na działkę budowlaną”
Czy zakup działki budowlanej poprzez kredyt hipoteczny jest dla Ciebie zrozumiały? Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości lub pytania w zakresie hipoteki na zakup działki, proszę użyj funkcji komentowania poniżej. Z chęcią odpowiem na wszystkie reakcje.
