Jak uzyskać kredyt hipoteczny na działkę budowlaną?

Początek roku dla wielu gospodarstw domowych oznacza początek poszukiwań działki w celach inwestycyjnych lub docelowego zbudowania wymarzonego domu. W związku z tym faktem chciałem przedstawić specyfikę uzyskania kredytu hipotecznego na zakup działki. Kredyt na zakup działki budowlanej wiąże się z koniecznością przyjęcia trochę innego spojrzenia niż standardowy zakup mieszkania czy domu. W związku z tym w dzisiejszym wpisie poruszę tematy wyjaśniające:

1. Czy finansowanie działki jest standardowym kredytem hipotecznym.
2. Czy możliwy jest kredyt na zakup działki i budowę domu.
3. Jakie działki można zabezpieczyć kredytem hipotecznym.
4. Jaka jest lista dokumentów niezbędnych do zakupu działki.
5. Kredyt na grunt krok po kroku.

Jak sprawdzić działkę budowlaną przed zakupem?

Działkę przed zakupem trzeba koniecznie sprawdzić pok kątem formalnym. Informacje, pod jaką zabudowę przewidywany jest grunt sprawdzisz w gminie. Jeśli gmina posiada aktualny plan zagospodarowania przestrzennego wtedy sprawa jest prosta. Gmina wyda dokument, w którym będą zawarte wszystkie informacje na temat co, o jakiej powierzchni można zbudować na danej działce. Jeśli gmina nie ma ustalonego planu zagospodarowania przestrzennego należy wystąpić o warunki zabudowy, które są ustalane indywidualnie dla każdej działki. Uzyskanie warunków zabudowy może zająć nawet do kilku miesięcy. Musisz też sprawdzić czy działka ma dostęp do drogi publicznej. Dostęp do drogi publicznej można mieć wprost z działki lub poprzez udziały lub służebność w działce dojazdowej.

Jakie działki można zabezpieczyć kredytem hipotecznym?

Od 30.04.2016 r. wraz z późniejszymi zmianami działa ustawa ograniczająca możliwość zabezpieczania się na hipotekach nieruchomości rolnych. Działki do 0,3 ha można kredytować bez żadnych ograniczeń. Działki niezabudowane o wyższym areale są akceptowalne dla banków pod zabezpieczenie hipoteczne, ale pod warunkiem, że dla działki są wydane warunki zabudowy z informacją o przeznaczeniu mieszkalnym z datą przed 30.04.2016 r. To tak w dużym skrócie, gdyż niektóre banki mają specjalne wymagania co do zapisów w wypisie z rejestru gruntów, Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) i wreszcie w księdze wieczystej. Jak zwykle nie ma lekko, a każdy bank interpretuje rzeczywistość prawną po swojemu.

Wkład własny do zakupu działki

Można przyjąć, iż nie ma większych różnic w traktowaniu działek, a reszty nieruchomości. Dosłownie w kilku bankach nie jest możliwe uzyskanie finansowania z zabezpieczeniem na działce. W kilku bankach będzie trzeba wnieść trochę większy wkład własny jak w przypadku finansowania mieszkań lub domów. Standardowo można przyjąć, iż należy przygotować minimum 10% wartości nieruchomości. Warto wiedzieć, że działka będzie stanowiła wkład własny do ewentualnej budowy domu w przyszłości.

Prawidłowa strategia kredytu na zakup działki

Kredyt na zakup gruntu i organizacja papierów pozwalających na złożenie wniosku o budowę domu oznacza w większości sytuacji przynajmniej kilka miesięcy oczekiwania. W tym czasie warunki kredytowania w poszczególnych bankach mogą się diametralnie zmienić. Najlepsza oferta na rynku może stać się najsłabsza i odwrotnie. Zatem nie należy wybierać kredytu na zakup działki i uważać, że w tym samym banku zrealizujesz kredyt na budowę domu. Taki wybór może sporo kosztować. Jestem zwolennikiem strategicznego podejścia do tej kwestii. Uważam, że zakup działki powinien być realizowany w banku, który w swojej ofercie charakteryzuje się najniższymi kosztami wejścia i wyjścia w postaci różnego rodzaju prowizji lub ubezpieczeń. Uważam, że marża jest sprawą drugorzędną, gdyż w przeciągu kilku miesięcy po zdobyciu wszystkich pozwoleń na budowę domu kredyt będzie refinansowany do banku, który na dany moment będzie najlepszy i najtańszy dla całej inwestycji. Jeśli jednak będziesz z założenia chciał uzyskać kredyt na budowę domu w tym samym banku co kredyt na zakup działki, musisz się zorientować, czy bank, który wybrałeś, nie będzie chciał zrobić tzw. refinansowania wewnętrznego. Na rynku są banki, które nie dają możliwości zabezpieczenia dwoma kredytami na „jednej hipotece”. Oznacza to obowiązek spłaty kredytu na działkę nowym kredytem w tym samym banku, co może spowodować maksymalizację kosztów, jakie poniesiesz z tytułu prowizji za udzielenie i prowizję za wcześniejszą spłatę. Takim bankami są np. Eurobank i mBank Hipoteczny.

Kredyt na działkę budowlaną i budowę domu za jednym zamachem

Planując zakup działki ze sprecyzowanym celem budowy domu w niedalekiej przyszłości, powinno się trochę inaczej zorganizować całą transakcję niż w przypadku zakupu mieszkania lub domu. Warto wiedzieć, że niewiele banków, a dokładnie tylko 4 (Millennium, Eurobank, PKO BP, Santander), dają możliwość starania się o kredyt hipoteczny na zakup działki i budowę domu w jednym wniosku kredytowym. Podstawowym wymogiem takiej transakcji jest dostarczenie do wniosku kredytowego projektu technicznego nieruchomości i kosztorysu budowlanego. Wymusza to już na początkowym etapie, by dokładnie przeanalizować nasze potrzeby i możliwości działki wynikające np. planu zagospodarowania przestrzennego lub z warunków zabudowy . W związku z tym, iż wymienione banki niekoniecznie będą najlepszymi cenowo na rynku lub z różnych powodów złożenie takiego wniosku nie będzie możliwe, należy rozważyć podzielenie całej transakcji na dwie części, tj. kredyt na zakup działki, organizację wszystkich dokumentów do budowy domu i złożenie drugiego wniosku na budowę domu.

Kredyt na działkę i budowę domu w dwóch bankach

Warto wiedzieć że nie ma możliwości uzyskania kredytu na zakup działki i budowę domu w dwóch różnych bankach. Cała transakcja może być zrealizowana tylko w jednym banku. Na rynku nie ma banku, który zgodziłby się na zabezpieczenie na tzw. „drugim miejscu w hipotece”.

Kredyt na zakup gruntu krok po kroku

Zakup gruntu przy pomocy kredytu hipotecznego niewiele się różni od zwykłego kredytu. Jako najważniejsze kwestie wyróżniłbym poniższe etapy.

1. Wizyta u eksperta kredytowego.
2. Znalezienie interesującej działki budowlanej.
3. Sprawdzenie nieruchomości pod kątem zakupu, budowy i kredytu.
4. Skompletowanie pełnej listy dokumentów finansowych osobistych i nieruchomości.
5. Złożenie wniosków kredytowych.
6. Analiza wniosków kredytowych.
7. Decyzja, negocjacje, umowa kredytowa.
8. Podpisanie umowy kredytowej.
9. Podpisanie umowy przyrzeczonej.
10. Spełnienie warunków do wypłaty kredytu.
11. Wypłata kredytu.

Lista dokumentów do kredytu na zakup działki budowlanej

Dokumenty wymagane przez banki będą odzwierciedlały sytuację prawną  wybranej nieruchomości. Jeśli nie ma żadnych niestandardowych sytuacji to do wniosku będziesz musiał dostarczyć:

1. podstawę nabycia nieruchomości przez obecnych właścicieli (np.akt notarialny, darowizna, spadek. Co było podstawą nabycia można sprawdzić w dziale II księgi wieczystej)
2. dokładny numer Księgi Wieczystej
3. wypis i wyrys z rejestru gruntów
4. dokument potwierdzający przeznaczenie działki na cele budownictwa mieszkaniowego np. wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
5. operat szacunkowy  – wycena nieruchomości
6. potwierdzenie że działka posiada dostęp do drogi publicznej.

Jeśli jesteś zainteresowany/a szerzej tematyką listy dokumentów do kredytu hipotecznego odwiedź mój wcześniejszy wpis na ten temat – lista dokumentów do kredytu hipotecznego.

Wybór banku finansującego zakup działki

Część banków do kredytowania działki budowlanej podchodzi bardzo nieufnie. W rozumieniu banków działki są nieruchomościami mniej płynnymi na rynku niż mieszkania lub domy. Na wypadek ewentualnych kłopotów finansowych kredytobiorcy są one trudniej zbywalne. W związku z tym kredytobiorca może być zaskoczony, gdyż mniej więcej tylko połowa banków bezproblemowo kredytuje zakup działki. Reszta albo w ogóle nie jest zainteresowana udzieleniem finansowania, albo wymaga zabezpieczenia na innej, bardziej płynnej, nieruchomości. Musisz być również przygotowany na konieczność wniesienia większego wkładu własnego. Część banków ma większe wymagania w tej kwestii niż w przypadku kredytowania standardowych nieruchomości mieszkalnych.

Badania geotechniczne działki

Warto przeprowadzić również badanie geotechniczne, by ustalić jaki jest poziom wód gruntowych. Nie jest to obowiązkowe w każdym przypadku. Niemniej żeby nie być zaskoczonym warto sprawdzić parametru gruntu. Badania najlepiej jest przeprowadzać wiosną, kiedy poziom wód jest najwyższy. To dość istotna sprawa bo w przypadku wysokiego poziomu wód gruntowych może to znacznie podwyższyć koszty budowy domu.

Kredyt hipoteczny na budowę domu

Dokładną specyfikę kredytu na budowę domu opisałem w jednym z wcześniejszych wpisów. Zapraszam do szczegółowego zapoznania się z tym tematem. Kredyt na budowę domu

Podsumowanie

Kredyt hipoteczny na zakup działki budowlanej różni się od klasycznego zakupu mieszkania na kredyt. Należy przyjąć inną strategię finansowania, wymagana jest dużo bardziej obszerna lista dokumentów w końcu zdecydowanie trudniej uzyskać kredyt, bo zainteresowanych banków jest mniej. Daleki byłbym jednak od nerwowych ruchów i rezygnowania z zakupu, gdyż ratuje nas ilość banków działających na polskim rynku. Praktycznie każdy może znaleźć coś dla siebie. Kredyt hipoteczny na działkę jest do uzyskania w normalnym trybie, aczkolwiek z pewnością wymagania większego przygotowania niż standardowa transakcja.