Kredyt na mieszkanie — wszystko, co warto wiedzieć przed podjęciem decyzji
Rynek pierwotny
10 min. czytania
10-07-2017
4 min. czytania
Wnioskowanie o kredyt hipoteczny z reguły wymaga podpisania umowy, w której szczegółowo określa się zasady transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości. Na rynku wtórnym sprawa jest dość prosta – podpisuje się umowę przedwstępną, której założenia przedstawiłem w jednym z wcześniejszych wpisów: umowa przedwstępna na zakup nieruchomości. Na rynku pierwotnym jest to już dużo bardziej skomplikowane. W grę wchodzi umowa rezerwacyjna, przedwstępna lub deweloperska. Jest to temat bardzo aktualny, gdyż ilość transakcji zakup nieruchomości z rynku pierwotnego bije wszelkie rekordy. Chciałbym zatem przeanalizować umowę rezerwacyjną jako wstęp do zakupu nieruchomości.
W dzisiejszym wpisie „Umowa rezerwacyjna zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym” dowiesz się:
Jest to wstępne porozumienie zawierane przed umową przedwstępną lub deweloperską. Ten rodzaj porozumienia między deweloperem a kupującym nie jest dokładnie prawnie określony. Opiera się na zapisach z kodeksu cywilnego.
Jeśli budowa nie jest skończona, to teoretycznie trzeba podpisać umowę deweloperską (wpis na ten temat w przygotowaniu). Umowa deweloperska oznaczaj już na starcie konieczność poniesienia kosztów aktu notarialnego, gdyż tylko w takiej formie można ją podpisać. Koszt jest uzależniony od stawki notariusza obsługującego dewelopera. Można mniej więcej liczyć, że jest to ok. 500 PLN dla każdej ze stron (nabywca i deweloper) za każde 100 000 PLN wartości transakcyjnej nieruchomości. Proszę oczywiście traktować tę cenę orientacyjnie. Zazwyczaj wymogiem jest wniesienia wkładu własnego na rzecz dewelopera. Część lub nawet całość środków własnych są traktowane jako zadatek. To oznacza wysokie ryzyko transakcji w przypadku nieotrzymania kredytu. Z pomocą w takiej sytuacji przychodzi możliwość zawarcia umowy rezerwacyjnej.
Umowa rezerwacyjna daje możliwość przejścia przez cały proces uzyskania kredytu hipotecznego i wydania decyzji warunkowej (w większości banków) bez ponoszenia kosztów. Jednym z warunków podpisania umowy kredytowej jest dostarczenie umowy deweloperskiej. Korzyścią jest zerowy koszt starania się o kredyt i najczęściej brak, lub niższy zadatek. Minusem w tej sytuacji jest fakt, iż umowa rezerwacyjna nie jest nigdzie w przepisach prawa dokładnie opisana, co powoduje problemy przy tworzeniu jej treści.
Pomimo że umowa rezerwacyjna nie jest umową docelową i nie brzmi tak dostojnie, jak umowa deweloperska, to musi jednak spełniać określone warunki, by została zaakceptowana przez bank. Bardzo dobrze przygotowana umowa zabezpiecza na wypadek konfliktu między stroną kupującą a sprzedającą. Istnieje pewne minimum informacji zawieranych w umowie, poniżej którego nie można schodzić.
Uważam, że w umowie rezerwacyjnej należy uwzględnić poniższe informacje:
Wpłacane środki w postaci zadatku, zaliczki lub opłaty rezerwacyjnej idą na poczet ceny zakupu. Można odpisać te środki od wkładu własnego. Opłata na start ma zabezpieczyć wykonanie umowy rezerwacyjnej przez obydwie strony transakcji. Wybór odpowiedniej formy będzie wyznaczał konsekwencje, jeśli któraś ze stron nie wykona założeń zawartego wstępnego porozumienia.
Zaliczka lub opłata rezerwacyjna ma niewielką moc zabezpieczenia. Obydwie strony mogą bez powodów zrezygnować z wykonania umowy. Sprzedający oddaje zaliczkę i każdy idzie w swoją stronę.
W przypadku zadatku jest to sprawa trochę bardziej skomplikowana. W sytuacji, gdy sprzedający będzie chciał zrezygnować, to musi zwrócić podwójną wysokość wpłaconej kwoty. Jeśli to kupujący będzie chciał zrezygnować, to wpłacone środki pozostają po stronie sprzedającego. Musisz wiedzieć, że nieotrzymanie kredytu hipotecznego jest interpretowane przez deweloperów jako wina po stronie kupującego. Warto w umowie rezerwacyjnej uwzględnić zapis, który reguluje zwrot zadatku, jeśli kupujący przedstawi np. 3 decyzje negatywne z banków.
Umowa rezerwacyjna jest wstępem do umowy deweloperskiej lub przedwstępnej. Zawiera się ją na moment uzyskania decyzji wstępnej od banku. Minimum zawarcia tej umowy to jeden miesiąc, super komfortowo to 8 tygodni.
Sama porozumienie rezerwacyjne nie wystarczy. Trzeba dołączyć jeszcze załączniki, tak by całość dawała szansę na bezproblemowe wydanie decyzji kredytowej. Oczywiście załączniki mogą zależeć od indywidualnej sytuacji, ale i tu powinniśmy trzymać się pewnych minimalnych wymagań. Załączniki powinny obejmować przynajmniej:
Odpowiedź na to pytanie jest bardzo trudna. Wystrzegaj się wszystkiego, co jest niekorzystne i nie jest w Twoim interesie. Przede wszystkim zwróciłbym uwagę na wysoką wpłatę własną. Wpłaty rzędu 20, 30 czy 50% mogą poczekać do zawarcia umowy deweloperskiej. Najpierw uzyskaj pewność zdobycia kredytu, choćby w formie decyzji kredytowej. Kolejna sprawa to wysokie zadatki. Wpłata do kilku tysięcy powinna w zupełności wystarczyć. Nie podpisałbym również umowy napisanej w niedbały sposób. Część deweloperów, szczególnie tych mniejszych, działających lokalnie, podchodzi do kwestii tworzenia dokumentów bez należytej staranności. Umowy wyglądają jak świstki papieru i często ich wartość nie odbiega od ich wyglądu. Niedbalstwo przy tworzeniu umowy może wskazywać również na nieodpowiedni sposób prowadzenia inwestycji, dochowania formalnych obowiązków zakończenia budowy itd. Zdarzają się też umowy, w których zawierane są informacje o możliwości przesuwania terminów przez dewelopera. Zapisy tego typu są abuzywne, gdyż w opinii UOKiK są jednostronne i nie pozwalają na reakcję drugiej strony umowy.
Jeśli nie masz doświadczenia lub wsparcia osoby, która potrafi czytać umowy i analizować je pod kątem zagrożeń, proponuję kontakt z prawnikiem. Prawnik pomoże zlokalizować nieprawidłowe ub wręcz niebezpieczne zapisy. Oczywiście koszt analizy umowy rezerwacyjnej będziesz musiał ponieść osobiście. Natomiast czym jest 200-300 PLN za jedną wizytę względem ceny zakupu nieruchomości.
Zawarcie umowy rezerwacyjnej to dopiero preludium do podpisania umowy deweloperskiej. Sam dokument ma dać możliwość uzyskania finansowania kredytem hipotecznym. Przed Tobą kolejne kroki.
Umowa rezerwacyjna, w przeciwieństwie do umowy deweloperskiej czy umowy przyrzeczonej, nie jest uregulowana w polskim prawie. Oznacza to, iż w odniesieniu do niej obowiązują ogólne przepisy kodeksu cywilnego. Wszyscy wiemy, jaki jest polski system prawny. W naszym kraju panuje kult tworzenia przepisów do wszystkiego i na wszystko, przez co zasad, zakazów i nakazów jest tak wiele, że bez pomocy prawnika nie sposób się w tym wszystkim połapać. Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości w odniesieniu do treści umowy, zgłoś się do prawnika. Koszt kilkuset złotych nie powinien być dla Ciebie przeszkodą. Dzięki temu wydatkowi nabędziesz pewność, że Twoje interesy nie zostaną naruszone. Osobiście nie jestem prawnikiem, więc nie do końca jestem w stanie ocenić skutki prawne danej umowy. Nie potrafię przygotować też dokumentu, który będzie w 100% zabezpieczał interesy klienta. Potrafię tylko na podstawie swojego doświadczenia wskazać, czego brakuje w danej umowie, by została zaakceptowana przez bank.
Mam nadzieję, że powyższy artykuł pomógł Ci w wyjaśnieniu kilku wątpliwości. Jeśli jesteś obecnie na etapie podpisywania umowy rezerwacyjnej na zakup nieruchomości i masz jakieś pytania lub wątpliwości, nie krępuj się. Możesz skontaktować się ze mną poprzez komentarz.
Masz pytania lub uwagi?
Odpowiemy na Twoją wiadomość
Wiadomość
została
przesłana
Dziękuję!
Odpowiem tak szybko jak to możliwe.