sidebar

Kredyty hipoteczne okiem praktyka

x
Przekaż dalej

Umowa rezerwacyjna zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym

Wnioskowanie o kredyt hipoteczny z reguły wymaga podpisania umowy, w której szczegółowo określa się zasady transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości. Na rynku wtórnym sprawa jest dość prosta – podpisuje się umowę przedwstępną, której założenia przedstawiłem w jednym z wcześniejszych wpisów: umowa przedwstępna na zakup nieruchomości. Na rynku pierwotnym jest to już dużo bardziej skomplikowane. W grę wchodzi umowa rezerwacyjna, przedwstępna lub deweloperska. Jest to temat bardzo aktualny, gdyż zakup nieruchomości z rynku pierwotnego bije wszelkie rekordy popularności. Chciałbym zatem przeanalizować umowę rezerwacyjną jako wstęp do zakupu nieruchomości. W dzisiejszym wpisie „Umowa rezerwacyjna zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym” dowiesz się:

1. kiedy można podpisać umowę rezerwacyjną,
2. co powinna zawierać umowa rezerwacyjna,
3. jakie załączniki trzeba uwzględnić,
4. czego w umowie wstępnej się należy wystrzegać.

Umowa rezerwacyjna

Co to jest umowa rezerwacyjna?

Jest to wstępne porozumienie zawierane przed umową przedwstępną lub deweloperską. Ten rodzaj porozumienia między deweloperem a kupującym nie jest dokładnie prawnie określony. Opiera się na kodeksie cywilnym.

Kiedy można podpisać umowę rezerwacyjną?

Jeśli budowa nie jest skończona, to teoretycznie trzeba podpisać umowę deweloperską (wpis na ten temat w przygotowaniu). Umowa deweloperska oznaczaj uż na starcie konieczność poniesienia kosztów aktu notarialnego, gdyż tylko w takiej formie można ją podpisać. Koszt jest uzależniony od stawki notariusza obsługującego dewelopera. Można mniej więcej liczyć, że jest to ok. 500 PLN dla każdej ze stron (nabywca i deweloper) za każde 100 000 PLN wartości transakcyjnej nieruchomości. Proszę oczywiście traktować tę cenę orientacyjnie. Bardzo często też w przypadku takiej umowy deweloper wymaga wniesienia wkładu własnego. Część lub nawet całość wkładu własnego jest traktowana jako zadatek. To oznacza wysokie ryzyko transakcji w przypadku nieotrzymania kredytu. Z pomocą w takiej sytuacji przychodzi możliwość zawarcia umowy rezerwacyjnej.

W jakim celu podpisuje się umowę rezerwacyjną?

Umowa rezerwacyjna daje możliwość przejścia przez cały proces uzyskania kredytu hipotecznego i wydania decyzji warunkowej (w większości banków) bez ponoszenia kosztów. Jednym z warunków podpisania umowy kredytowej jest dostarczenie umowy deweloperskiej. Korzyścią jest zerowy koszt starania się o kredyt i najczęściej brak lub niższy zadatek. Minusem w tej sytuacji jest fakt, iż umowa rezerwacyjna nie jest nigdzie w przepisach prawa dokładnie opisana, co powoduje problemy przy tworzeniu jej treści.

Współpraca ze mną

sprawdź szczegóły

Minimalny zakres umowy

Pomimo że umowa rezerwacyjna nie jest umową docelową i nie brzmi tak dostojnie, jak umowa deweloperska, to musi jednak spełniać określone warunki, by została zaakceptowana przez bank. Bardzo dobrze przygotowana umowa zabezpiecza na wypadek konfliktu między stroną kupującą a sprzedającą. Istnieje pewne minimum informacji zawieranych w umowie, poniżej którego nie można schodzić:

1. dane osobowe (imię, nazwisko, numer PESEL, serię i numer dowodu osobistego, adres korespondencyjny, adres e-mail, telefon),
2. przedmiot transakcji (rodzaj nieruchomości, adres administracyjny, numer księgi wieczystej, metraż, wysokość nabywanego udziału),
3. składowe transakcji wraz z rozbiciem na cenę (mieszkanie/dom/segment, udział w gruncie, miejsce postojowe/komórka lokatorska itp.)
4. datę i miejsce zawarcia umowy,
5. numer rachunku bankowego do dokonania płatności oraz ewentualnego zwrotu środków finansowych,
6. termin zawarcia umowy deweloperskiej i przyrzeczonej,
8. termin wydania przedmiotu umowy,
9. harmonogram płatności,
10. oświadczenia właściciela, iż stan prawny wykazany w księdze wieczystej jest aktualny,
11. oświadczenie właściciela, iż nie posiada żadnych zaległości finansowych, podatkowych a nieruchomość jest wolna od praw osób trzecich,
12. informacje o bezciężarowym wydzieleniu nieruchomości (jeśli na hipotece inwestycji zabezpieczony jest kredyt deweloperski),
13. informacje o ewentualnej wpłacie własnej i przyjętym rygorze zadatek vs. zaliczka,
wysokość nabywanego udziału w nieruchomości(jeśli kupujemy nieruchomość wspólnie nie na zasadach wspólnoty majątkowej),
14.  informację o tym, co znaczy w umowie rezerwacja, gdyż w przepisach nie ma dokładnej definicji,
15. informacje o załącznikach (podstawa nabycia obecnych właścicieli, KW, zdjęcia nieruchomości i inne informacje wynikające z charakteru nieruchomości),
16. informacje jaki sąd będzie sądem właściwym w przypadku powstania konfliktu stron(np. sąd właściwy dla nieruchomości, strony sprzedającej lub kupującej),
17. parafki na każdej stronie i pełen podpis na ostatniej stronie umowy.

Zadatek, opłata rezerwacyjna czy zaliczka?

Wpłacane środki w postaci zadatku, zaliczki lub opłaty rezerwacyjnej idą na poczet ceny zakupu. Można odpisać te środki od wkładu własnego. Opłata na start ma zabezpieczyć wykonanie umowy rezerwacyjnej przez obydwie strony transakcji. Wybór odpowiedniej formy będzie wyznaczał konsekwencje, jeśli któraś ze stron nie wykona założeń zawartego wstępnego porozumienia. Zaliczka lub opłata rezerwacyjna ma niewielką moc zabezpieczenia. Obydwie strony mogą bez powodów zrezygnować z wykonania umowy. Sprzedający oddaje zaliczkę i każdy idzie w swoją stronę. W przypadku zadatku jest to sprawa trochę bardziej skomplikowana. W sytuacji, gdy sprzedający będzie chciał zrezygnować, to musi zwrócić podwójną wysokość wpłaconej kwoty. Jeśli to kupujący będzie chciał zrezygnować, to wpłacone środki pozostają po stronie sprzedającego.

Na jaki okres zawrzeć umowę rezerwacyjną?

Umowa rezerwacyjna jest wstępem do umowy deweloperskiej lub przedwstępnej. Zawiera się ją na moment uzyskania decyzji wstępnej od banku. Minimum zawarcia tej umowy to jeden miesiąc, super komfortowo to 8 tygodni.

Lista niezbędnych dokumentów

Sama porozumienie rezerwacyjne nie wystarczy. Trzeba dołączyć jeszcze załączniki, tak by całość dawała szansę na bezproblemowe wydanie decyzji kredytowej. Oczywiście załączniki mogą zależeć od indywidualnej sytuacji, ale i tu powinniśmy trzymać się pewnych minimalnych wymagań. Załączniki powinny obejmować przynajmniej:

1. rzut nieruchomości wraz z podsumowaniem powierzchni,
2. dokumenty do budowy nieruchomości (pozwolenie na budowę, wypis i wyrys z rejestru gruntów, dokumenty rejestracyjne dewelopera),
3. standard wykończenia nieruchomości,
4. prospekt informacyjny,
5. draft umowy deweloperskiej.

Czego należy się wystrzegać?

Odpowiedź na to pytanie jest bardzo trudna. Wystrzegaj się wszystkiego, co nie jest w Twoim interesie. Przede wszystkim zwróciłbym uwagę na wysoką wpłatę własną. Wpłaty rzędu 20, 30 czy 50% mogą poczekać do zawarcia umowy deweloperskiej. Najpierw uzyskaj pewność zdobycia kredytu, choćby w formie decyzji kredytowej. Kolejna sprawa to wysokie zadatki. Wpłata do kilku tysięcy powinna w zupełności wystarczyć. Nie podpisałbym również umowy napisanej w niedbały sposób. Część deweloperów, szczególnie tych mniejszych, działających lokalnie, podchodzi do kwestii tworzenia dokumentów bez należytej staranności. Umowy wyglądają jak świstki papieru i często ich wartość nie odbiega od ich wyglądu. Niedbalstwo przy tworzeniu umowy może wskazywać również na nieodpowiedni sposób prowadzenia inwestycji, dochowania formalnych obowiązków zakończenia budowy itd. Zdarzają się też umowy, w których zawierane są informacje o możliwości przesuwania terminów przez dewelopera. Zapisy tego typu są abuzywne, gdyż w opinii UOKiK są jednostronne i nie pozwalają na reakcję drugiej strony umowy.

Korzystaj z usług prawnika

Jeśli nie masz doświadczenia lub wsparcia osoby, która potrafi czytać umowy i analizować je pod kątem zagrożeń, proponuję kontakt z prawnikiem. Prawnik pomoże zlokalizować nieprawidłowe ub wręcz niebezpieczne zapisy. Oczywiście koszt usługi będziesz musiał ponieść. Natomiast czym jest 200-300 PLN za jedną wizytę względem ceny zakupu nieruchomości.

Podpisałem i co dalej?

Podpisując wstępne porozumienie z deweloperem, musisz wiedzieć, że to dopiero preludium. Sam dokument ma dać możliwość uzyskania finansowania kredytem hipotecznym. Przed Tobą kolejne kroki.

1. Podpisanie umowy rezerwacyjnej.
2. Złożenie wniosków kredytowych w wybranych bankach.
3. Uzyskanie decyzji wstępnej lub końcowej.
4. Podpisanie umowy deweloperskiej.
5. Podpisanie umowy kredytowej.
6. Spełnienie warunków do wypłaty kredytu.
7. Wypłata kredytu hipotecznego.

Podsumowanie

Umowa rezerwacyjna, w przeciwieństwie do umowy deweloperskiej czy umowy przyrzeczonej, nie jest uregulowana w polskim prawie. Oznacza to, iż w odniesieniu do niej obowiązują ogólne przepisy kodeksu cywilnego. Wszyscy wiemy, jaki jest polski system prawny. W naszym kraju panuje kult tworzenia przepisów do wszystkiego i na wszystko, przez co zasad, zakazów i nakazów jest tak wiele, że bez pomocy prawnika nie sposób się w tym wszystkim połapać. Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości w odniesieniu do treści umowy, zgłoś się do prawnika. Koszt kilkuset złotych nie powinien być dla Ciebie przeszkodą. Dzięki temu wydatkowi nabędziesz pewność, że Twoje interesy nie zostaną naruszone. Osobiście nie jestem prawnikiem, więc nie do końca jestem w stanie ocenić skutki prawne danej umowy. Nie potrafię przygotować też dokumentu, który będzie w 100% zabezpieczał interesy klienta. Potrafię tylko na podstawie swojego doświadczenia wskazać, czego brakuje w danej umowie, by została zaakceptowana przez bank.

Zapraszam do komentowania

Jeśli jesteś obecnie na etapie podpisywania umowy rezerwacyjnej na zakup nieruchomości i masz jakieś pytania lub wątpliwości, nie krępuj się. Opcja komentowania jest dla Ciebie. Zapraszam serdecznie.

Umowa rezerwacyjna zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym
5 (100%) 4 vote[s]

Powiązane wpisy

Strona wykorzystuje pliki cookies w celu prawidłowego jej działania oraz korzystania z narzędzi analitycznych, reklamowych i społecznościowych. Szczegóły znajdują się w polityce prywatności. Rozumiem i akceptuję