Kredyty hipoteczne
18 stycznia 2023
Kredyt na odstępstwo – co to dokładnie oznacza? Każdy bank ma wewnętrzny spis zasad, według których udziela kredytów hipotecznych. Te zasady określane są mianem polityki kredytowej. Teoretycznie polityka ta jest nienaruszalna. Brak spełnienia określonych warunków powinien skutkować odmowną decyzją kredytową. Jednakże wiele niezgodności można przełamać i uzyskać pozytywną decyzję kredytową.
Spis treści
Z dzisiejszego artykułu „Jak uzyskać kredyt hipoteczny na odstępstwo” dowiesz się:
- co to jest odstępstwo kredytowe,
- jakie są najbardziej popularne odstępstwa kredytowe,
- jak się zabezpieczyć przed decyzją odmowną,
- czego na pewno bank nie zaakceptuje.
Co to jest odstępstwo kredytowe?
Odstępstwo kredytowe to specyficzna sytuacja, gdy klient nie spełnia ramowych warunków polityki kredytowej, ale ze względu na specyficzne okoliczności bank jest zainteresowany nagięciem własnych zasad w celu udzielenia finansowania zainteresowanej osobie. Bank może w zamian za odstępstwo kredytowe wymagać większego wkładu własnego, podwyższyć oprocentowanie, narzucić dodatkowe zabezpieczenia lub wywrzeć presję na jakieś produkty dodatkowe. Sytuacja win–win, w której klient ze słabymi parametrami uzyskuje finansowanie, a bank zarabia na udzielonym kredycie.
Zapytanie banku o odstępstwo przed wnioskiem
W kilku bankach istnieje możliwość uzyskania odpowiedzi, czy odstępstwo ma szansę na akceptację przed złożeniem wniosku. Należy przygotować całą dokumentacją określającą niestandard oraz opisać szczegółowo i precyzyjnie sytuacją. Twój ekspert kredytowy powinien potrafić wiedzieć, które banki korzystają z takich narzędzi. Powinien też znać odpowiednie osoby w każdym banku. Dzięki temu masz szansę na wstępne rozeznanie w możliwości zastosowania odstępstwa.
Umowa o pracę na czas nieokreślony
Odstępstwa w tym zakresie najczęściej dotyczą zasad, po jakim czasie bank akceptuje umowy jako podstawę do liczenia zdolności kredytowej.
Umowa o pracę na czas nieokreślony najczęściej musi trwać minimum 3 miesiące wstecz. Istnieje możliwość zastosowania odstępstwa od tego przypadku nawet już po pierwszym miesiącu pracy w nowym miejscu. Bank może zaakceptować taki dochód, jeśli wnioskodawca wykaże zbieżność wykonywanych obowiązków, dochodów, a firmy, w których pracował i obecnie pracuje, to rozpoznawalne marki na rynku lokalnym lub ogólnopolskim. W akceptacji odstępstwa tego typu zdecydowanie pomaga wykonywanie zawodów określanych jako mało ryzykowne: prawnik, lekarz, programista, nauczyciel, pielęgniarka itp. Do wniosku należy dołączyć świadectwo pracy od poprzedniego pracodawcy, umowę o pracę dla wykazania dochodów, wpływ nowego wynagrodzenia i trzeba liczyć na przychylność analityka.
Umowa o pracę na czas określony
Odstępstwa w tym zakresie najczęściej dotyczą zasad, po jakim czasie oraz na ile miesięcy umowa musi być zawarta, by bank zaakceptował ją jako podstawę do liczenia zdolności kredytowej. Umowa o pracę na czas określony najczęściej musi trwać minimum 6 miesięcy wstecz oraz na następne 3–6–12 miesięcy. Zależy to od indywidualnych zasad banku. Istnieje możliwość zastosowania odstępstw kredytowych od tego przypadku. Szczególnie ważne jest tutaj uzyskanie promesy zatrudnienia do kredytu. Promesa w wielu bankach nie musi być jednoznaczna. Może brzmieć mniej więcej tak:
Miasto, 08.04.2019 r.
Dane firmy
Oświadczenie
„Oświadczam, iż Pani/Pan………… jest zatrudniona/-y w firmie …………… od …………. do…………….. na podstawie umowy na czas określony na stanowisku…………….. Współpraca na dzień dzisiejszy przebiega wzorowo i przewidujemy zatrudnienie Pani/Pana………. od ……………. na podstawie umowy o pracę na czas określony do……………./ czas nieokreślony na warunkach finansowych nie gorszych niż obecnie obowiązujące.
……………………..
Podpisy
W części banków, jak np. w mBanku, Millennium promesy nic nie dadzą. Trzeba kombinować z przedłużeniem umowy do akceptowalnego terminu.
Podwyższenie wynagrodzenia
Chwilę przed złożeniem wniosku o kredyt uzyskałeś podwyżkę wynagrodzenia. Super, gratuluję! Tylko jak to umiejętnie wykorzystać dla swoich celów? Banki liczą zdolność najczęściej jako średnią wynagrodzenia za 3–6–12 miesięcy oraz ewentualne doliczają zmienne dodatki typu premia, prowizja, nagrody. Można spróbować nakłonić bank do akceptacji nowej stawki wynagrodzenia zasadniczego. Dzięki temu Twoja zdolność i wiarygodność w oczach banku wyjdą zdecydowanie korzystniej. Będziesz potrzebował umowy bazowej, ciągu dotychczasowych aneksów oraz wpływu przynajmniej jednej nowej stawki wynagrodzenia. Pamiętaj, iż zbyt duży wzrost dochodu, brak jego korelacji z zajmowanym stanowiskiem oraz mała wiarygodność firmy mogą spowodować, że wspomniany sposób nie zadziała. Bank może uznać, że wzrost był niewspółmierny, mało wiarygodny oraz „ustawiony pod kredyt”.
Działalność gospodarcza
Prowadzący działalność czują się dyskryminowani przez banki. Muszą wykazać dłuższą listę dokumentów oraz prowadzić działalność dłużej niż „Kowalski na etacie”. Możemy przyjąć, iż minimalny okres prowadzenia działalności to 12 miesięcy wstecz. Jest sposób na skrócenie tego czasu nawet do 3–6 miesięcy, ale trzeba wykazać, iż prowadzona działalność jest realizowana we współpracy z byłym pracodawcą (umowa o pracę, zlecenie, o dzieło) lub przynajmniej w tej samej branży. Dzięki temu możemy nakłonić bank do akceptacji naszego dochodu, gdyż wykazujemy, że nie jesteśmy nowicjuszami, mamy wyrobione kontakty, a sposób uzyskiwania dochodu był tylko techniczną zmianą. Do wniosku trzeba dołączyć potwierdzenia współpracy przeszłej i bieżącej, ewentualne dyplomy, prawo do wykonywania zawodu (prawnik, lekarz itp.). Zdecydowanie najłatwiej nakłonić banki będą mogli lekarze, prawnicy, programiści, osoby współpracujące na szczeblu menadżerskim. Na temat działalności gospodarczej a kredytu hipotecznego możesz przeczytać tu
Zbyt wysoki wiek jednego z kredytobiorców
Kredyt hipoteczny to najczęściej domena osób młodych. Z roku na roku obserwuję jednak wzrost liczby osób w średnim i zaawansowanym wieku jako zainteresowanych kredytem hipotecznym. Banki ustalają górną granicę wieku, w którym musi być spłacona ostatnia rata hipoteki. Jest to najczęściej wiek 70, rzadziej 75 lat, wyjątkowo 80 lat. Limitowanie okresu kredytowania w stosunku do osoby najstarszej może znacznie skrócić okres kredytowania. Jeśli z jakichś powodów do kredytu musi przystąpić osoba starsza, istnieje sposób na pominięcie jej wieku w wyliczaniu zdolności kredytowej. Zwyczajnie nie należy pokazywać dochodów. Bank uwzględni tę osobę jako kredytobiorcę, ale okres kredytowania będzie liczony od osób wykazujących dochody. Nie każdy bank zgodzi się na takie rozwiązanie, ale na rynku znajdziesz instytucje, które zaakceptują ten pomysł.
Nieprawidłowa historia w BIK
Banki raportują kondycję spłacanych rachunków do BIK (Biura Informacji Kredytowej) przez 5 lat od ostatniej spłaconej raty w części widocznej dla wszystkich. Niektórzy zaliczają swoją nieprawidłową historię kredytową do „błędów młodości”. Zapewne w większości przypadków tak jest. Różnica między wesołym studentem a osobą 3–4 lata po studiach potrafi być gigantyczna – w sposobie myślenia, dochodach i celach, jakie zamierza spełnić. Wykluczenie z możliwości uzyskania finansowania na zakup nieruchomości jest trudne do przełknięcia.
Banki w kredytach hipotecznych nie patrzą realnie na scoring. Interesują się, czy wnioskodawca miał przeterminowane płatności powyżej 30 dni. Jeśli tak, to w pierwszym kroku rekomenduję usunięcie historii kredytowej. Jeśli to nie działa, to proponuję próbę wykazania, iż od momentu spłaty zdarzyło się zaciągnąć kredyt gotówkowy, otrzymać kartę kredytową lub limit w rachunku i historia była idealna.
Może zainteresuje Cię również:
Odmowna decyzja ze względu na scoring
Banki, oceniając możliwość udzielenia kredytu hipotecznego poza polityką kredytową, stosują scoring. Jest to ocena punktowa wnioskodawcy. Jeśli wnioskodawca posiada dużo cech, którymi charakteryzowały się osoby, które nie spłacają kredytów lub mają problemy z ich spłacaniem, może odrzucić wniosek poprzez ocenę systemową.
Zacząłbym od sprawdzania wniosku. Od czasu do czasu zdarzają się pomyłki, zarówno w wypełnieniu wniosku, jak i w ocenie analityka. Ktoś przyjął zbyt wysokie koszty utrzymania, któreś zobowiązania zostały przyjęte dwukrotnie, zdolność kredytowa została źle policzona. Przypominam sobie sytuację sprzed kilku lat, kiedy klient zaznaczył, że posiada wykształcenie średnie zamiast wyższego. Zmiana wykształcenia na prawidłowe spowodowała podwyższenie kwoty kredytu o 100 000 PLN.
Jeśli wszystko po sprawdzeniu wniosku jest w porządku, warto pomyśleć nad większym wkładem własnym, zmianą okresu kredytowania, dodatkowym kredytobiorcą lub innymi zmianami wynikającymi z indywidualnej sytuacji.
Współpraca samemu czy z ekspertem hipotecznym
Podstawowym zabezpieczeniem jest dokładne rozeznanie rynku i zasad. Z mojej perspektywy pierwszym krokiem powinna być rozmowa z doświadczonym specjalistą ds. kredytów hipotecznych. Osoba, która miała doświadczenie w sprawach kredytowych, powinna umieć dość celnie określić Twoje szanse. Dlaczego nie opłaca się samodzielnie rozmawiać z bankiem? Pracownicy banków (nie wszyscy) często podlegają rotacjom osobowym. Z moich obserwacji wynika, że praca na etacie to niestety w bankach „pańszczyzna”. Hipoteka wymaga sprytu, obycia i realizacji wielu spraw na przestrzeni dość długiego czasu. Dodatkowo chodząc od banku do banku, uzyskując negatywne informacje, możesz po drugiej, trzeciej, czwartej negatywnej opinii zrezygnować. Doradca kredytowy, współpracując z wieloma bankami równolegle, ma również świadomość, które banki są obecnie mocno nakierowanie na udzielanie kredytów hipotecznych, a które nie są.
Złożenie kilku wniosków
W każdej, nawet oczywistej sytuacji kredytobiorca powinien złożyć co najmniej dwa wnioski kredytowe. Jeśli wniosek ma iść z założenia na odstępstwo kredytowe, jest to tym bardziej wskazane. Zabezpiecza nas to na ewentualność negatywnej decyzji, problemy z czasem uzyskania finansowania oraz innymi bliżej niesprecyzowanymi przypadkami. Kilka wniosków kredytowych nie spowoduje obniżenia szans – to mit powtarzany przez osoby nieznające tematyki kredytów hipotecznych.
Zadatek czy zaliczka
Podpisując umowę przedwstępną, zazwyczaj trzeba wnieść jakieś środki jako formę zabezpieczenia transakcji. Nie jest to wymagane przez banki, ale by jedna i druga strona były związane czymś więcej niż tylko świstkiem papieru, należy wpłacić kwotę ustaloną przez strony transakcji. Tu się rodzi pytanie o formę. Czy ma to być zadatek czy zaliczka?
Jeśli mamy dużą pewność, to wtedy warto wpłacić zadatek, ale przy założeniu, że kredyt musi uzyskać odstępstwo, chyba trzeba zastanowić się nad innym rozwiązaniem. Zadatek w razie decyzji odmownej niestety przepada. Pozostaje zaliczka, która niestety nie jest komfortowym rozwiązaniem, gdyż sprzedający może się w międzyczasie rozmyślić. Stawiałbym na zadatek z klauzulą, iż w wypadku trzech decyzji odmownych wpłacone środki są zwracane w całości lub przynajmniej częściowo. Wszystko jest kwestią indywidualnych ustaleń między stronami transakcji.
Wkład własny
Podwyższenie wkładu własnego to sposób nie tylko na uzyskanie lepszych warunków cenowych, lecz także na obniżenie ryzyka banku oraz możliwość łatwiejszego przekonania analityka do odstępstwa kredytowego. Zdecydowanie łatwiej jest uzyskać zgodę na pominięcie polityki kredytowej, jeśli dysponujesz 50-procentowym wkładem własnym. Oczywiście posiadanie 50-procentowego wkładu własnego na nieruchomość nie jest takie proste. Nikt nie mówił, że będzie łatwo. Chcę pokazać różne możliwości. Jeśli nie gotówka, to być może zabezpieczenie na dodatkowe nieruchomości?
Wniosek „trafił na fraudy” lub na „komitet kredytowy”. Co to oznacza?
Odstępstwo kredytowe, szczególnie przy wysokich kwotach, może spowodować, iż wniosek „trafi na fraudy” lub na „komitet kredytowy”. W zależności od banku są to ludzie o wyższych lub najwyższych poziomach kompetencji do podejmowania decyzji. Zatem swoiste wyrocznie. Dużo zależy od Twojego opiekuna kredytu. Jak została przygotowana dokumentacja? Czy wszystkie istotne dokumenty zostały dostarczone? Decyzje na wyższych poziomach mogą zajmować trochę czasu. Paradoksalnie samo trafienie na ten poziom w związku z wnioskowaniem o odstępstwo daje jakiś cień nadziei. Bazowy analityk, nie zgadzając się z Twoją argumentacją, mógłby bez mrugnięcia okiem wydać decyzję kredytową. Jednak w jakiś sposób był pozytywnie nastawiony i skierował sprawę do dalszego rozpatrzenia.
Czego na pewno nie załatwimy?
Jest wiele rzeczy, których nie jesteśmy w stanie załatwić, a które na pierwszy rzut oka banki powinny akceptować.
1. Dochód działalności spoza Polski
Nie jesteśmy w stanie skłonić żadnego banku w Polsce do akceptacji dochodu z działalności prowadzonej poza granicami Polski. Niestety banki nie mają mechanizmów do weryfikacji dochodów tego typu, nie znają systemów podatkowych, nie mają dostępu do baz gospodarczych oraz nie wiedzą, jak dana branża funkcjonuje.
2. Dożywocie lub służebność osobista
Nie jesteśmy w stanie przekonać banku do zabezpieczenia na nieruchomości, która objęta jest dożywociem lub służebnością osobistą na rzecz innej osoby. Bank szacuje potencjał odzyskania pożyczonych środków w przypadku, gdy Ty przestajesz spłacać swoje zobowiązania. Ponieważ zniesienie dożywocia lub służebności wymaga zgody, bank wizualizuje sobie brak możliwości sprzedaży takiej nieruchomości. Brak możliwości sprzedaży to brak możliwości odzyskania środków.
3. Kredyt na dom bez formalnego zakończenia budowy
Wielu kredytobiorców chce uzyskać tylko częściowe finansowanie budowy domu. Resztę planują realizować przy pomocy wujka, przyszłych oszczędności, spadku lub innych środków. Niestety nie ma takiej opcji. Banki będą wymagały zakończenia budowy poprzez pozwolenie na użytkowanie choćby częściowe. Dlaczego? Kredytobiorca musi mieć zapewnione finansowanie, tak by zakończyć planowaną inwestycję. Bank znowu szacuje, co się stanie, jeśli plan kredytobiorcy się nie powiedzie. W takiej sytuacji bank będzie musiał dokończyć budowę, żeby nie przerwać biegu trwania pozwolenia na budowę. Ewentualna sprzedaż takiej nieruchomości jest bardzo utrudniona. Bank nie chce być uwikłany w potencjalne problemy, dlatego nie zgodzi się na odstępstwo w tym zakresie.
Podsumowanie
Uzyskanie kredytu hipotecznego na odstępstwo nie jest oczywiste. Powyższe przykłady i sposoby wyjścia z problemu trzeba dostosować do indywidualnej sytuacji. Na rynku są banki mniej lub bardziej elastyczne. Jedne mają zdroworozsądkowe podejście i można pewne ramy polityki kredytowej nagiąć, inne literalnie trzymają się swoich zasad. Być może przygotowanie do złożenia wniosku będzie wymagało czasu i kilku ruchów celem zwiększenia swoich szans. Każdorazowo trzeba odpowiednio przygotować dokumentację. „Jakoś to będzie” nie powinno obowiązywać.
Zapraszam do komentowania
Jeśli masz jakiekolwiek pytania dotyczące kredytu hipotecznego na odstępstwo, zapraszam do komentowania poniżej. Chętnie się odniosę do każdej reakcji.
