Kredyty hipoteczne
12 maja 2023
1
Witajcie, czytelnicy blogkredytowy.pl. Dziś pragnę poruszyć temat, który może okazać się szczególnie interesujący dla tych z Was, którzy planują zakup własnego lokalu mieszkalnego. Mowa o rządowym prorramie “Bezpieczny kredyt 2%”, który przynosi wiele zmian w świecie kredytów hipotecznych oraz prawdopodobnie da spory impuls na rynku nieruchomości.
Jako doświadczony doradca kredytowy, miałem już wiele styczności z tym programem i chciałbym podzielić się z Wami moimi spostrzeżeniami. Oczywiście, nie jest to prosty temat – kredyty hipoteczne to specyficzne zagadnienie, które wymaga odpowiedniego zrozumienia. Postaram się w tym wpisie pomóc Wam zrozumieć, jak to wszystko działa.
Bezpieczny Kredyt 2% to nowy program dopłat rządowych do zakupu lub budowy pierwszej nieruchomości. Program ma uzupełniać wcześniej wprowadzoną możliwość starania się o finansowanie bez wkładu własnego. Kredyt bez wkładu własnego okazał się nieskuteczny ze względu na wzrost stóp procentowych i wprowadzone nowe wymogi, co zaowocowało znacznym obniżeniem zdolności kredytowej. Bezpieczny Kredyt 2% ma szansę być bardzo ciekawym rozwiązaniem dla osób, które chcą kupić swoje pierwsze mieszkanie lub dom jednorodzinny. Ale jak to właściwie działa? Jakie są korzyści, a jakie ewentualne pułapki? Na te i inne pytania postaram się odpowiedzieć w dalszej części tekstu.
Pamiętajcie, że mój cel to nie sprzedaż Wam jakiegokolwiek produktu. Chcę przede wszystkim, abyście byli dobrze poinformowani i mogli podjąć decyzje, które będą dla Was najkorzystniejsze. Czy “Bezpieczny kredyt 2%” jest właśnie taką decyzją? O tym przekonamy się razem. Zapraszam do lektury.
Spis treści
W dzisiejszym wpisie „Bezpieczny Kredyt 2%” znajdziesz takie informacje:
- kto będzie mógł otrzymać kredyt z dofinansowaniem,
- jaka będzie cena kredytu hipotecznego z dopłatą,
- maksymalna wysokość kredytu w programie,
- wkład własny – ile musisz mieć.
Bezpieczny kredyt 2% – kto może starać się o kredyt hipoteczny?
Bezpieczny Kredyt 2% to program kierowany do osób poniżej 45 roku życia w dniu złożenia wniosku kredytowego.
Jednym z głównych warunków jest brak posiadania obecnie oraz w przeszłości domu jednorodzinnego lub mieszkania. W dalszej części artykułu czytaj o wyjątkach, które dają szansę na staranie się o kredyt z dofinansowaniem.
Kredyt będzie można zaciągnąć z partnerem będąc w związku z nieformalnym tu konieczne jest wspólne posiadanie dziecka lub z małżonkiem będąc w związku małżeńskim.
Istnieje możliwość złożenia wniosku kredytowego, jeśli jeden ze współmałżonków będzie poniżej 45 roku życia, a drugi będzie starszy.
Jakie są wyjątki od zasady pierwszej nieruchomości w życiu?
Ustawa określająca zasady “Bezpiecznego kredytu 2%” przewiduje kilka wyjątków, w których posiadanie nieruchomości w przeszłości nie przekreśla szans na staranie się o uzyskanie dopłat.
1. Nieruchomość otrzymana w spadku
Kredytobiorca i inne osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego posiadają maksymalnie do 50% udziałów w jednej nieruchomości. Kredyt będzie dostępny, jeśli kredytobiorca nie zamieszkuje w tej nieruchomości od co najmniej 12 miesięcy przed złożeniem wniosku kredytowego. Kredyt nie może być przeznaczony na zakup reszty udziałów od reszty spadkobierców.
2. Związek nieformalny a posiadanie nieruchomości przez jedną z osób z gospodarstwa domowego
Jeśli gospodarstwo domowe jest tworzone przez związek nieformalny, a w przeszłości jedna z osób posiadała nieruchomość na własność, to uzyskanie Bezpieczny kredyt 2% jest możliwe. Warunkiem jest, żeby udowodnić sprzedaż przed narodzinami dziecka.
3. Posiadanie nieruchomości, która została wyłączona z użytku mieszkalnego
Kredytobiorcy, którzy posiadają obecnie lub w przeszłości nieruchomość, która została wyłączona z użytkowania przez nadzór budowlany mogą starać się o kredyt hipoteczny z dofinansowaniem.
4. Posiadanie nieruchomości jako dziecko
Jeśli kredytobiorca będąc dzieckiem poniżej 18 roku życia uzyskał w drodze spadku lub darowizny nieruchomość oraz zbył tę własność przez ukończeniem 18 roku życia, może starać się o kredyt z dofinansowaniem.
5. Małżeństwo z rozdzielnością, jedna osoba miała w przeszłości nieruchomość
W przypadku małżeństwa, które zawarło rozdzielność majątkową istnieje możliwość starania się o kredyt hipoteczny. O kredyt może starać się osoba bez prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w przeszłości. Taka możliwość jest dostępna nawet, jeśli małżonek w przeszłości takie prawo posiadał, ale zbył nieruchomość przez urodzeniem dziecka.
Jaki jest maksymalny wkład własny?
W przypadku zakupu nieruchomości wkład własny może stanowić maksymalnie 20% wartości inwestycji.
Maksymalna wysokość kredytu hipotecznego
Maksymalna kwota kredytu hipotecznego została podzielona ze względu na budowę lub zakup pierwszego mieszkania albo domu jednorodzinnego.
1. Zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego
Maksymalna kwota kredytu to:
- 500 000 zł dla osoby samotnej tzw . singla,
- 600 000 zł dla osoby będącej w związku małżeńskim, osoby samodzielnie wychowującej dziecko lub związku partnerskiego wychowującego dziecko.
2. Budowa domu jednorodzinnego
Maksymalna kwota kredytu to:
- 500 000 zł dla osoby samotnej tzw . singla,
- 600 000 zł dla osoby będącej w związku małżeńskim, osoby samodzielnie wychowującej dziecko lub związku partnerskiego wychowującego dziecko.
W przypadku, gdy celem jest budowa domu jednorodzinnego, a wartość wkładu własnego (działka + zrealizowane prace) jest powyżej 200 000 zł, to wartość kredytu hipotecznego, działki oraz prac nie może przekroczyć 1 000 000 zł ( 1 milion złotych). Równocześnie, gdy wartość wkładu jest powyżej 200 000 PLN maksymalna kwota kredytu hipotecznego to :
- 100 000 dla osoby samotnej tzw. singla,
- 150 000 zł dla osoby będącej w związku małżeńskim, osoby samodzielnie wychowującej dziecko lub związku partnerskiego wychowującego dziecko.
Maksymalna wartość kredytowanej nieruchomości
Maksymalna wartość kupowanej nieruchomości to:
- 700 000 zł dla osoby samotnej tzw. singla,
- 800 000 zł dla osoby będącej w związku małżeńskim, osoby samodzielnie wychowującej dziecko lub związku partnerskiego wychowującego dziecko.
Maksymalna wartość budowanej nieruchomości to 1 000 000 zł.
Rodzaje nieruchomości podlegające dopłatom
Bezpieczny Kredyt 2% przewiduje możliwość finansowania nieruchomości z rynku pierwotnego lub wtórnego. Programowi będzie podlegać zakup mieszkania, domu lub działki. Dotyczy to nieruchomości na prawach standardowej własności oraz spółdzielczego prawa. W zasadach programu mieszczą się również budowy domów prowadzone systemem gospodarczym, a także zakup działki budowlanej w celu budowy domu jednorodzinnego w przyszłości.
Ustawa nie przewiduje limitu powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Zdolność kredytowa
Przy obecnych warunkach oprocentowania możemy przypuszczać, że kredyty mieszkaniowe w ramach programu będą charakteryzowały się wyższą zdolnością kredytową ze względu na niższe koszty. Budżet domowy będzie mniej obciążony, więc zdolność kredytowa będzie lepiej liczona.
Kiedy program ma wejść w życie?
Odpowiednia ustawa jest planowana na początek lipca 2023 roku. Nie oznacza to jednak, iż w tym samym czasie banki udostępnią możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego z dopłatą. Banki muszą podpisać stosowne umowy z Państwem, dostosować własne procedury, przeszkolić pracowników, podpisać umowy z pośrednikami. Jest to bardzo długi i skomplikowany okres, który zwyczajowo w poprzednich programach trwał od kilku miesięcy do nawet kilku lat. Część banków (np. ING Bank Śląski,mBank) nie uczestniczyła nigdy w programach dopłat rządowych.
Oprocentowanie kredytu hipotecznego z dopłatą
Choć nazwa programu wskazuje, że będzie to kredyt oprocentowany na 2%, to warunki cenowe będą wyższe. Jak dużo, to zależy od bieżącej oferty banków oraz warunków średniego oprocentowania okresowo stałego w bankach w poprzednim kwartale.
Standardowe oprocentowanie kredytu składa się ze stopy procentowej oraz marży banku. W przypadku kredytu z dopłatą oprocentowanie będzie oparte na okresowo stałej stopie procentowej. Stała stopa oprocentowania zastosowana w okresie stosowania dopłat oznacza, iż przez okres jej trwania nie zmieni się wysokość rat kredytu mieszkaniowego bez względu na kierunek zmian inflacji i stóp procentowych. Efektywne oprocentowanie kredytu wyniesie zatem więcej niż 2%, co niektórzy opacznie zrozumieli poprzez marketingowe nazewnictwo.
Finalne oprocentowanie kredytu będzie liczone wedle poniższych zasad. Do ustalenia dopłaty trzeba będzie wyznaczyć średnie oprocentowanie kredytów ze stałą stopą w poprzednim kwartale. Dopłata będzie różnicą między oprocentowaniem kredytu zgodnie z ofertą banku a wyliczona dopłatą.
Jak obliczyć oprocentowanie “Bezpieczny kredyt 2%”?
W chwili obecnej można założyć, że kredyty na stałej stopie w poprzednim kwartale były oprocentowane w okolicach 8,46%.
W takim przypadku wysokość dopłaty wyniesie 8,46% * 0,9 – 2% = 5,61%
Co to za liczba 0,9%? Jest to czynnik korygujący, który ma określać wysokość marży banku. trudno powiedzieć, skąd ustawodawca wymyślił taką wartość, bo marża banku wynosi średnio około 2%, ale z tym nie dyskutujemy. Przyjmujemy, jak jest.
Ty starasz się o kredyt hipoteczny w banku, w którym obecnie kredyty na okresowo stałej stopie procentowej są oferowane na poziomie 8%. Zatem twoje oprocentowanie kredytu będzie wynosiło 2,35%
Należy użyć prostego zadania matematycznego 8%-5,61% = 2,31%
Otrzymasz kredyt ze stałą stopą ustaloną na 5 lat w przód. Po 5 latach oprocentowanie kredytu mieszkaniowego zostanie ustalone na kolejny okres. Okres dopłaty wyniesie maksymalnie 10 lat.
Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego
Być może trzeba będzie opłacić również prowizję banku. Tak było w poprzednich programach dopłat typu „Rodzina na swoim” oraz „Mieszkanie dla młodych”.
Raty malejące
W trakcie trwania dopłaty Twoja rata kredytu będzie dostępna tylko w formie raty malejącej. Rata malejąca charakteryzuje się tym, iż w każdej racie jest równa wartość kapitału, a zmniejsza się wartość odsetek. Miesięczne raty będą wyższe od raty równej (annuitetowej), ale dzięki temu będziesz spłacał kredyt hipoteczny szybciej.
Okres dopłaty
Okres niższego stałego oprocentowania kredytu będzie trwał maksymalnie 10 lat. Po tym czasie Twoje raty będą liczone według standardu określonego w umowie kredytowej, tzn. oprocentowanie będzie sumą stawki WIBOR i marży banku, lub wedle stawki oprocentowania stałego, które bank zaproponuje Ci przed samym końcem bezpiecznego kredytu. Cały okres spłaty kredytu będzie mógł być ustalony nawet na 35 lat.
Wysokość raty kredytu 2% – przykłady
Strona rządowa jako przykład podała poniższe wyliczenia. Dla porównania spłata kredytu w standardowych warunkach oraz po dopłacie.
Kredyt 550 tys. zł na 30 lat dla małżeństwa z dzieckiem
- kwota kredytu – 550 000 zł
- okres kredytowania – 30 lat
- I rata kredytu na standardowych warunkach (bez dopłaty) – 5 405,28 zł
- I rata kredytu po dopłacie – 2 832,19 zł
- oszczędności na I racie – 2 573,09 zł
- wysokość raty po 10 latach – 3 172,74 zł
Kredyt 320 tys. zł na 25 lat dla bezdzietnego małżeństwa
- kwota kredytu – 320 000 zł
- okres kredytowania – 25 lat
- I rata kredytu na standardowych warunkach (bez dopłaty) – 3 322,67 zł
- I rata kredytu po dopłacie – 1 825,60 zł
- oszczędności na I racie – 1 497,07 zł
- wysokość raty po 10 latach – 1 886,20 zł
Kredyt 250 tys. zł na 20 lat dla singla
- kwota kredytu – 250 000 zł
- okres kredytowania – 20 lat
- I rata kredytu na standardowych warunkach (bez dopłaty) – 2 804,17 zł
- I rata kredytu po dopłacie – 1 634,58 zł
- oszczędności na I racie – 1 169,59 zł
- wysokość raty po 10 latach – 1 547,15 zł
Brak wkładu własnego – czy możesz starać się o kredyt hipoteczny z dofinansowaniem?
Bezpieczny Kredyt 2% możesz połączyć z innym rządowym programem „Mieszkanie bez wkładu własnego”.
Czy będzie łatwo uzyskać „Bezpieczny Kredyt 2%”?
Program dofinansowania niestety nie będzie dostępny dla wszystkich. Rząd przewiduje sfinansowanie maksymalnie około 40 tysięcy nieruchomości. Budżet na program w pierwszym roku wyniesie około 800 milionów złotych, by wzrosnąć do 1,5 miliarda złotych w 2027 roku, a następnie będzie sukcesywnie wygaszany poprzez obniżenie budżetu. Mając na uwadze poprzednie programy, kredyty z dofinansowaniem będą rozchodziły się w tempie ekspresowym. Dostęp do limitu będzie podzielony na kwartały, a udostępniona pula będzie znikała w trakcie pierwszych kilku dni rejestracji wniosków kredytowych. Jeśli we wniosku będą błędy formalne, to możliwość starania się o dofinansowanie zostanie przeniesiona na kolejny kwartał.
2023 to rok wyborczy
Wszystkim zainteresowanym i niesionym pozytywnymi emocjami względem anonsowanego tematu chciałbym przypomnieć, iż na jesieni 2023 roku czekają nas wybory parlamentarne. W tym momencie nie znamy żadnych oficjalnych zapisów, więc trzeba się tylko opierać na zapowiedziach.
Podsumowanie artykułu „Bezpieczny Kredyt 2%”
Program Bezpieczny Kredyt 2% ma szansę być całkiem ciekawą formą dofinansowania. Pozwoli w praktyce znacznie obniżyć koszty miesięcznej obsługi kredytu.
Przy dzisiejszym oprocentowaniu kredytu mieszkaniowego w wysokości 8,5% różnica w kosztach około 5,5% w programie będzie kolosalna. Bazowo rozwiązanie proponowane przez rządzących wygląda na tani kredyt hipoteczny. Jednocześnie mam spore wątpliwości, czy tak faktycznie się stanie, gdyż RPP od wielu lat dość jasno klaruje cel inflacyjny na poziomie 2,5% z możliwym odchyleniem +/1 p.p. To oznacza, że RPP celuje w stopę procentową na poziomie około 2%. Może się okazać, że sam program specjalnie nie odbiega od rynku. Jego główną charakterystyką może być to, że jest udzielany na długi okres na stałym oprocentowaniu. Zastanawiający jest potencjalny wpływ na ceny nieruchomości. W mojej ocenie program ten da kolejny impuls stronie popytowej, co oznacza, iż ceny nieruchomości znów pójdą w górę. Nie będzie to duży impuls, gdyż ilościowo liczba kredytów nie będzie stanowiła istotnego procenta transakcji w skali całego kraju.
