Kredyt hipoteczny z rodzicami – czy warto wchodzić w spółki?

Kiedy myślimy o kredycie hipotecznym, zastanawiamy się nad wieloma aspektami. Dla jednych kluczowa jest najniższa rata, inni marzą o tym, by spłacić zobowiązanie jak najszybciej. Część osób posiada zbyt niską zdolność kredytową, by sfinansować zakup wymarzonego mieszkania czy domu. Często mimo nieoficjalnych, wyższych dochodów, formalnie nie spełniamy warunków banków. Dlatego coraz częściej młodzi ludzie rozważają możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego wspólnie z rodzicami.

Opcja ta, choć kusząca, niesie za sobą pewne wyzwania. Wpływ wieku rodziców na okres kredytowania, wymogi banków czy konieczność dodatkowych ubezpieczeń mogą skomplikować cały proces i wpłynąć na koszty kredytu. To ważne, by przed podjęciem decyzji dobrze zrozumieć zarówno zalety, jak i potencjalne ryzyko takiego rozwiązania.

W dzisiejszym artykule przyjrzymy się dokładnie wszystkim aspektom kredytu hipotecznego z rodzicami. Omówię najczęstsze trudności i podpowiem, jak skutecznie je minimalizować. Jeżeli zastanawiasz się nad takim krokiem, zapraszam do lektury – być może to idealne rozwiązanie dla Ciebie!

Z mojego doświadczenia jako doradcy kredytowego wynika, że kluczem do sukcesu jest wiedza i świadome podejmowanie decyzji. Mam nadzieję, że ten wpis pomoże Ci dokładnie to osiągnąć.

Kredyt hipoteczny z rodzicami – jakie trzeba spełniać warunki?

Aby zaciągnąć kredyt hipoteczny wspólnie z rodzicami, należy pamiętać, że rodzic (lub rodzice) będzie musiał spełnić wszystkie standardowe kryteria kredytowe ustalone przez bank. Kluczowe aspekty to:

1. Dochód: Rodzic musi posiadać stały dochód, który będzie akceptowalny dla banku. Źródła dochodów mogą być różne: umowa o pracę, umowa zlecenie, umowa o dzieło, działalność gospodarcza, emerytura czy inne mniej tradycyjne formy zarobkowania.
2. Historia kredytowa: Rodzic powinien być wiarygodnym kredytobiorcą, co oznacza terminowe regulowanie bieżących i wcześniejszych zobowiązań.
3. Ubezpieczenie na życie: Ze względu na wiek rodziców, banki mogą wymagać od nich dodatkowego ubezpieczenia na życie.
4. Stan cywilny: W przypadku, gdy rodzice są małżeństwem i nie posiadają rozdzielności majątkowej, obie osoby muszą przystąpić do kredytu.
5. Produkty dodatkowe: Niektóre banki mogą wymagać od rodziców podpisania dodatkowych produktów bankowych, takich jak rachunek bankowy z regularnym wpływem wynagrodzenia czy karta kredytowa. Należy pamiętać, że nie wszystkie banki oferują karty kredytowe wszystkim klientom, ale regularne wpływy z wynagrodzenia są często wymagane.

Decyzja o wspólnym zaciągnięciu kredytu z rodzicami powinna być dokładnie przemyślana, zwłaszcza że dla wielu starszych osób zmiana banku czy dostosowanie się do nowych wymagań może być wyzwaniem. Warto więc dobrze zrozumieć wszystkie aspekty tego rozwiązania, aby proces przebiegał jak najbardziej sprawnie dla wszystkich stron.

Kredyt hipoteczny z rodzicami, a wiek rodziców

Kredyty hipoteczne mają różnego rodzaju ograniczenia. Jednym z nich jest okres kredytowania. Pal licho, jeśli chcemy zaciągnąć kredyt hipoteczny sami. Większość planów zakupu nieruchomości przy pomocy finansowania bankowego jest realizowana przez ludzi 25–35 lat. Trudności zaczynają się, jeśli chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny z rodzicami, którzy mają powiedzmy 60 lat. Musisz wiedzieć, że banki udzielają kredytów hipotecznych ustalając maksymalny wiek, jaki może mieć kredytobiorca w momencie spłaty ostatniej raty kredytu. W zależności od banku jest to od 65 aż do 80 roku życia (tylko 3 banki i niestety dość drogie). Najczęściej to zakres 70–75 rok życia. Krótka, szybka matematyka wskazuje, że kredyt mieszkaniowy może być w takim wypadku zaciągnięty na 10–15 lat. Tak krótki okres kredytowania spowoduje znaczne podwyższenie raty kredytowej i zmniejszenie ogólnej zdolności kredytowej.

Kredyt hipoteczny z rodzicami, a okres kredytowania

W Polsce nie ma minimalnego okresu kredytowania. Teoretycznie możesz zaciągnąć kredyt hipoteczny z rodzicami nawet na 1 rok, jeśli pozwoli na to zdolność kredytowa. Maksymalny okres kredytowania to 35 lat. Zdolność kredytowa musi pozwolić na zaciągniecie zobowiązania na 25 lat.

Okres kredytowania, a rata kredytu hipotecznego

Przykładowy kredyt hipoteczny z rodzicami na 500 000 PLN w odniesieniu do wysokości raty i odsetek, oprocentowanie 7,5%

1. okres kredytowania 5 lat – rata kredytu 10 019 PLN – odsetki 101 138 PLN
2. okres kredytowania 10 lat – rata kredytu 5 935 PLN – odsetki 212 211 PLN
3. okres kredytowania 15 lat – rata kredytu 4 635 PLN – odsetki 334 311 PLN
4. okres kredytowania 20 lat – rata kredytu 4 028 PLN – odsetki 466 712 PLN
5. okres kredytowania 25 lat – rata kredytu 3 695 PLN – odsetki 608 487 PLN
6. okres kredytowania 30 lat – rata kredytu 3 496 PLN – odsetki 758 586 PLN

Decyzję zostawiam wam, bo nie wątpię, że znajdą się przypadki, gdy spłata raty w okolicach 10 000 PLN miesięcznie nie będzie problemem. Zapewne jednak większość ludzi zwyczajnie nie da rady prawidłowo spłacać raty w takiej wysokości.

Z pomocą przychodzą banki udzielające kredytów do 80 roku życia: Alior Bank, Bank Pocztowy, PKO BP. W zależności od okresu oferty tych banków będą lepsze lub gorsze (zazwyczaj jest to niestety ta druga opcja). Dodatkowo w niektórych bankach okres kredytowania można liczyć od młodszego kredytobiorcy.

Jakie dochody rodziców można uwzględnić do oceny zdolności kredytowej?

Uzyskanie kredytu hipotecznego z rodzicami będzie wymagało przedstawienia dochodów, które będą ocenione jako stabilne i dające szanse na powtórzenie w przyszłości. Nie ma żadnego problemu z akceptacją emerytury do kredytu hipotecznego.

Banki oczywiście akceptują do powyższego umowę o pracę, umowę zlecenie, umowę o dzieło, działalność gospodarczą, wynajem nieruchomości i inne standardowo akceptowane przez

Kredyt hipoteczny z rodzicami, a zdolność kredytowa

Głównym powodem dla którego ludzie decydują się na wspólne wnioskowanie o kredyt hipoteczny to zwiększenie zdolności kredytowej. Młode osoby będące na początku swojej kariery finansowej często nie mogą pozwolić sobie na zakup nieruchomości.

W Polsce mamy dość restrykcyjne przepisy dotyczące liczenia zdolności kredytowej. W przypadku oprocentowania zmiennego bank musi założyć dodatkowy bufor +5 p.p (+5% potocznie), w przypadku oprocentowanie stałego trochę mniej bo + 2,5 p.p. Jest to zabezpieczenie na ewentualne wzrost stóp procentowych. Jeśli zatem podstawa oprocentowania to 7-8%, to łącznie z buforem daje to 12-13% oprocentowania nominalnego. To bardzo dużo i niewiele osób ma takie możliwości już na starcie swojej przygody zawodowej.

W odniesieniu do zdolności kredytowej warto zwrócić uwagę na jeszcze jeden problem. Załóżmy, że rodzice całkiem przyzwoicie zarabiają. Ze względu na ewentualne przekroczenie wieku emerytalnego w trakcie spłaty zobowiązania ich dochody w liczeniu zdolności kredytowej mogą zostać pomniejszone. Banki są zobowiązane do uwzględnienia spadku dochodów po przekroczeniu wieku emerytalnego.

Kredyt hipoteczny z rodzicami, a wkład własny

Bez względu na fakt, czy rodzice zaciągają kredyt hipoteczny sami czy będziecie to realizować wspólnie należy wnieść wkład własny. W Polsce minimalny wymagany wkład to 10% liczony od wartości nieruchomości. W części banków musisz mieć nawet więcej, gdyż 20%. Patrząc na dzisiejsze ceny to całkiem sporo, bo te kwoty mogą oznaczać już setki tysięcy złotych.

Zgodnie z moimi obserwacjami duża część młodych osób, która się decyduje na zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego otrzymuje wkład własny od rodziców. Wkład własny zdecydowanie nie może być przekazany jako pożyczka. W Polsce obowiązuje prawo, które stanowi, że wkład własny na zakup nieruchomości nie może pochodzić z kredytu lub pożyczki. Jeśli zatem rodzice chcą Ci przekazać środki na wpłatę własną, to należy wybrać darowiznę. W tak zwanej podatkowej grupie zerowej darowizna nie jest objęta obowiązkiem zapłaty podatku. Warunkiem jest dokonanie przelewu oraz zgłoszenie (można online) tego faktu do Urzędu Skarbowego w terminie do 6 miesięcy od daty otrzymania środków. Legalizacja posiadanych środków jest bardzo istotna, gdyż każdy akty notarialny nabycia nieruchomości trafia do Urzędu Skarbowego. Tam jego treść będzie uważnie przestudiowana. Inspektor skarbówki sprawdzi pochodzenie środków na zakup mieszkania lub domu. Jeśli wysokość wkładu własnego nie będzie korelowała z wcześniejszymi dochodami, to może wezwać do złożenia wyjaśnienia. Odpowiednio zrealizowana darowizna będzie wyczerpywała temat i zamykała sprawę.

Spłata rat kredytu przez rodziców a darowizna

Nie musisz zgłaszać do Urzędu Skarbowego darowizny. Taka interpretacja została wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji z 23 lutego 2015 roku (IPTPB2/436-170/14-2/KK).

Rodzice nie muszą być właścicielami kupowanej nieruchomości

Rodzice mogą tylko uczestniczyć w kredycie hipotecznym jako osoby wspomagające zdolność kredytową. Będzie to swoiste poręczenie kredytu hipotecznego, coś na kształt popularnego kiedyś żyranta. Mieszkanie w 100% może należeć do dziecka/dzieci bez prawa ingerencji we własność nieruchomości przez rodziców lub teściów. Właściciel mieszkania lub domu nie musi być tożsamy z kredytobiorcą.

Inaczej sytuacja wygląda w drugą stronę. Jeśli rodzice chcą być współwłaścicielami nieruchomości (np. dali wkład własny), a nie chcą być kredytobiorcami, to nie wszędzie taka sytuacja jest możliwa. Dosłownie w kilku bankach będzie to zaakceptowane. Na rynku wtórnym np. ING Bank Śląski, Bank Millennium, PKO BP. Na rynku pierwotnym, gdy płatności kredytu następuje przed aktem przenoszącym własność z tej listy wypadnie PKO BP. Banki w przypadku każdego kredytu hipotecznego wymagają zabezpieczenia i pełnego wpisu wpisu do księgi wieczystej nieruchomości. W sytuacji, gdy kredyt jest wypłacany przed aktem, a zgoda na wpis na nastąpić w jego trakcie lub wręcz po, to bank widzi ryzyko, iż rodzic może się rozmyślić i nie zgodzić na taki wpis.

Kredyt hipoteczny tylko z jednym rodzicem

Jest to możliwe tylko w przypadku, gdy rodzice mają rozwód lub rozdzielność majątkową. Nie ma możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego przez jednego rodzica, jeśli między nimi istnieje wspólnota majątkowa. Na rynku są banku, które akceptują rozdzielność majątkową już od pierwszego dnia jej ustanowienia. Nie ma żadnego problemu by rodzice ustanowili rozdzielność, jeden z nich pomógł w kredycie hipotecznym, a już po całej operacji powrócili do zasad wspólnoty majątkowej. Rozdzielność majątkową załatwia się u notariusza. Trwa to do 1 godziny. Kosztuje ok. 500 PLN.

Rodzice mieszkają w innym mieście – pełnomocnik

Na potrzeby kredytu hipotecznego można ustanowić pełnomocnika np. dziecko. Na podstawie pełnomocnictwa osoba upoważniona ma możliwość podpisywania wniosku kredytowego, umowy przedwstępnej, umowy przyrzeczonej oraz składania wniosków do sądu wieczystoksięgowego. Dzięki temu nie trzeba zbędnie angażować rodziców w cały proces zakupu nieruchomości.

Polecam lekturę na temat kredytu hipotecznego przez pełnomocnika.

Jak wspólne zobowiązanie wpływa na późniejszą zdolność kredytową?

Wspólne zaciągnięcie każdego kredytu nie tylko hipotecznego oznacza, że każdy z kredytobiorców jest solidarnie zobowiązany do regulowania raty. Rata hipoteki nie jest dzielona na liczbę kredytobiorców. Jeśli któryś z kredytobiorców planuje zaciągnięcie nowego zobowiązania, musi wiedzieć, że rata obecnego kredytu hipotecznego będzie obciążała w 100% jego zdolność kredytową. Zatem zaciągając kredyt hipoteczny z rodzicami (w 4 osoby) z ratą 2000 PLN, w raporcie BIK obciążenie zdolności kredytowej będzie widniało jako 2000 PLN dla każdej z osób. Miesięczne zobowiązanie nie będzie się dzieliło na ilość kredytobiorców.

Jak sprawdzić, czy dzieci spłacają wspólny kredyt hipoteczny?

Zobowiązanie kredytowe z dziećmi jest solidarne. Oznacza to, że w przypadku, gdyby dzieci nie regulowały zobowiązania, to rodzice nie chcąc dopuścić do kłopotów z bankiem, muszą spłacać całą ratę. Dla uniknięcia kłopotów lub wychwycenia ich w początkowym stadium proponuję cyklicznie śledzić spłatę kredytu poprzez system Biura Informacji Kredytowej. Raz na 6 miesięcy można pobrać darmowy raport. Można również wykupić raport płatny i mieć dostęp do historii spłat „od ręki”. Dodatkowo każdy z kredytobiorców powinien w umowie kredytowej zaznaczyć adres korespondencyjny odpowiedni dla swojego miejsca zamieszkania. Dzięki temu, każdy będzie na bieżąco z sytuacją i korespondencją z banku. Nie chcę nic insynuować, ale część ludzi w obliczu problemów finansowych ukrywa je, jednocześnie na zewnątrz robiąc dobrą minę do złej gry. Kiedy problemy wychodzą na jaw, czasem jest za późno. Warto zatem trzymać rękę na pulsie.

Jak odłączyć rodziców od wspólnego kredytu hipotecznego w przyszłości?

Kredyt hipoteczny zaciągany z rodzicami może w przyszłości ewoluować. Można potraktować to tylko jako narzędzie do zakupu nieruchomości, środek do celu, czasowe rozwiązanie. Następnie, po np. awansie i otrzymywaniu większego wynagrodzenia, można złożyć do banku wniosek o odłączenie rodziców od kredytu. Zazwyczaj udaje się to bezproblemowo załatwić. Jednakże decyzja zawsze zależy od banku. Znane mi się przypadki (szczególnie kredytów frankowych), w których banki „w białych rękawiczkach” nie zgadzają się na żadne zmiany typu skrócenie okresu kredytowania, odłączenie kredytobiorcy, czy też odłączenie nieruchomości, jeśli kredyt hipoteczny był zabezpieczony na dwóch nieruchomościach. W takiej sytuacji pozostaje tylko refinansowanie kredytu do innego banku.

Załóżmy jednak, że bank się zgadza, nie rzuca kłód pod nogi. Operacja odłączenia rodziców od kredytu to dokładnie taka sama analiza, jak wcześniej w przypadku zakupu. Trzeba do banku dołączyć dokumenty finansowe, być może opłacić wycenę, wypełnić stosowne druki bankowe i czekać na decyzję. Bank praktycznie zrealizuje na nową analizę kredytową. Jeśli uzna, że odłączenie rodziców nie wpłynie negatywnie na ryzyko kredytowe, to pozwoli na aneksowanie umowy kredytowej.

Wniosek o zmianę jest darmowy. Aneks do umowy kredytowej będzie już kosztował. Koszt aneksu można sprawdzić w tabeli opłat i prowizji danego banku.

Plusy kredytu hipotecznego z rodzicami

• wyższy zakres zdolności kredytowej,
• szybsza możliwość zakupu nieruchomości dzięki czemu nie trzeba płacić za wynajem oraz gonić wzrosty cen mieszkań lub domów,
• rodzice nie muszą być właścicielem nieruchomości finansowanej kredytem,
• większa szansa na uzyskanie kredytu ze względu na scoring bankowy,
• możliwość odłączenia rodziców w przyszłości od zobowiązania,
• w kilku bankach szansa na lepsze warunki cenowe ze względu na wyższy sumaryczny dochód.

Minusy kredytu hipotecznego z rodzicami

• obciążenie zdolności kredytowej w wysokości raty dla wszystkich uczestników kredytu,
• w przypadku problemów ze spłatą zobowiązania odbije się to na historii kredytowej wszystkich kredytobiorców,
• dodatkowe koszty w postaci ubezpieczenia na życie (w niektórych przypadkach),
• obciążenie psychiczne rodziców własnym zobowiązaniem kredytowym,
• krótszy okres kredytowania ze względu na wiek rodziców,
• potencjalne problemy z odłączeniem rodziców od umowy kredytowej w przyszłości.

Przemyślany kredyt hipoteczny?

Darmowa pomoc i wsparcie eksperta kredytowego

Porozmawiajmy

Podsumowanie – Kredyt hipoteczny z rodzicami

Zastanawiasz się nad kredytem hipotecznym z rodzicami? To rozwiązanie, które przyciąga wielu młodych ludzi, zwłaszcza studentów i świeżo upieczonych rodzin. Wspólny kredyt może być doskonałym sposobem na zakup pierwszego mieszkania lub domu, ale jak każda decyzja finansowa, niesie za sobą pewne konsekwencje.

Przede wszystkim warto zastanowić się nad korzyściami. Wspólne zaciągnięcie kredytu może zwiększyć zdolność kredytową, co przekłada się na dostęp do lepszych ofert. Poza tym dla wielu młodych ludzi wsparcie rodziców to cenna pomoc w pierwszych krokach na rynku nieruchomości.

Jednak każdy medal ma dwie strony. Wspólny kredyt hipoteczny niesie za sobą ryzyko, które trzeba rozważyć. Dla rodziców to zobowiązanie może oznaczać dodatkowe obciążenie finansowe i konieczność przemyślenia swojej sytuacji emerytalnej. Dla „dziecka” to z kolei odpowiedzialność za to, by wybrać najlepsze warunki i nie obciążyć rodziców nieprzemyślaną decyzją.

Podsumowując, decydując się na spłatę zobowiązania z rodzicami to poważne przedsięwzięcie, które wymaga gruntownej analizy i świadomych wyborów. Zanim podejmiesz decyzję, zapoznaj się dokładnie z ofertami banków, skonsultuj się z ekspertem kredytowym i przede wszystkim rozmawiaj otwarcie z rodzicami. Wspólnie możecie znaleźć rozwiązanie, które przyniesie korzyści wszystkim stronom.