Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny?

Uzyskanie kredytu hipotecznego to z perspektywy wielu osób jedyna szansa na zakup wymarzonej nieruchomości. Niestety na drodze do finansowania często stoją zbyt niskie zarobki. Jakie dochody trzeba mieć, aby uzyskać kredyt i co bank bierze pod uwagę, ustalając zdolność kredytową? Sprawdźmy!

Kredyt na mieszkanie to dla wielu osób najważniejsze i największe zobowiązanie finansowe w całym życiu. Nic w tym dziwnego. Jak wynika z raportu AMRON-SARFiN za pierwszy kwartał 2022 roku, średnia wartość kredytu wynosi 313 162 zł. Najczęściej wybierany okres spłaty to natomiast 25–30 lat. W tym czasie wiele może się zdarzyć, co z perspektywy banku jest sporym ryzykiem. 

Analitycy zatrudniani przez takie instytucje robią wszystko, aby je obniżyć. Kluczowe znaczenie zyskuje zdolność kredytowa konkretnego kredytobiorcy. Warto dowiedzieć się, co jest brane pod uwagę, aby zwiększyć szanse na kredyt na zakup domu lub mieszkania.

Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny — czym jest zdolność kredytowa?

Podpisanie umowy kredytowej poprzedza skomplikowany proces, który często jest rozciągnięty w czasie. Z perspektywy kredytobiorców wiąże się ze sporą niepewnością: to od dokonywanych wówczas analiz zależy to, czy uda się uzyskać kredyt. Pod uwagę brana jest zarówno nieruchomość i jej charakterystyka, jak i kredytobiorca. 

Zasada jest prosta: wartość nieruchomości powinna być wyższa od udzielonego kredytowania, kredytobiorca musi natomiast być w stanie spłacać zobowiązania powiększone o odsetki i to nie tylko w chwili udzielania kredytu, ale również w całym okresie jego spłaty, rozciągającym się często na kilka dekad.

Każda osoba zainteresowana rynkiem kredytów musiała wobec tego spotkać się z terminem zdolność kredytowa. W pewnym uproszczeniu jest to szacunkowa suma, którą – zdaniem analityków banku – konkretny kredytobiorca (lub kredytobiorcy) będą w stanie spłacić. Teoretycznie jest to więc również suma kredytu, na którego udzielenie mogą liczyć. Co jest brane pod uwagę podczas jej oceny? 

Oto najważniejsze czynniki:

• Otrzymywane wynagrodzenie;
• Stale ponoszone wydatki (np. rachunki z tytułu czynszu, mediów);
• Inne kredyty, pożyczki, leasing, karty kredytowe, które są obciążeniem dla domowego budżetu;
• Dodatkowe osoby na utrzymaniu.

Jak widać, kluczową rolę odgrywa dochód, którym dysponuje potencjalny kredytobiorca. Im więcej środków pozostaje mu na spłatę zobowiązań, tym wyższa suma kredytu może zostać mu udzielona. Jednocześnie ocena zdolności kredytowej skupia się nie tylko na dochodach, ale również innych czynnikach, które mogą przeszkodzić w spłacie. 

Średnia krajowa a  kredyt hipoteczny — czy możliwe jest jego otrzymanie?

Ile muszę zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny? Kalkulator zdolności kredytowej okaże się dobrym wsparciem pozwalającym oszacować możliwości finansowe. Wyniki należy jednak traktować jedynie w charakterze poglądowym. 

Często przyjmowanym punktem odniesienia jest przy tym średnia krajowa. To obecnie 6626,95 zł brutto, czyli 4760,74 zł netto. Sprawdźmy, jakie środki bank będzie gotowy udzielić klientowi, który zarabia właśnie tyle, ma umowę o pracę na czas nieokreślony, miesięcznie potrzebuje 1500 zł na utrzymanie i prowadzi jednoosobowe gospodarstwo domowe. 

Biorąc pod uwagę same dochody i okres spłaty wynoszący 30 lat, kredytodawca mógłby być skłonny przyznać nawet 270 000 zł. Skąd bierze się ta suma? Po prostu dopuszczalna będzie rata w wysokości różnicy pomiędzy dochodem a wydatkami. Kluczową rolę odgrywa więc oprocentowanie kredytu i rodzaj rat. 

Jak dostać kredyt na mieszkanie, jeśli brakuje Ci zdolności? Oczywiście wniosek kredytowy może zależeć od zarobków więcej niż jednej osoby. Często na wspólną spłatę decydują się np. małżonkowie czy partnerzy. To z punktu widzenia banku ważny czynnik, pod uwagę są również brane dochody wszystkich osób decydujących się na hipotekę. 

Na jakie warunki kredytu hipotecznego mogą liczyć dwie osoby zarabiające średnią krajową i wychowujące jedno dziecko, zakładając, że ich sumaryczne wydatki to 3500 zł miesięcznie? Będzie to ponad pół miliona złotych (wysokość miesięcznej raty sięgnie natomiast ok. 4000 zł). Jak widać, w wielu sytuacjach pozostaje sporo szans na wypracowanie z bankiem większej zdolności.

Kredyt hipoteczny a forma zatrudnienia — jakie warunki trzeba spełnić?

Procedura kredytowa banków skupia się nie tylko na analizie wysokości zarobków. Istotną rolę odgrywa również ich stabilność oraz źródło. Jakie warunki trzeba spełnić, żeby dostać kredyt hipoteczny? Każda instytucja podchodzi do tego w nieco inny sposób. Bez wątpienia największym zaufaniem cieszy się umowa o pracę na czas nieokreślony. W przypadku umów na czas określony nabiera znaczenia czas ich obowiązywania (zarówno łączny staż pracy, jak i obowiązywanie w przód).

Banki w różny sposób podchodzą natomiast do umów cywilnoprawnych, takich jak umowa zlecenie i o dzieło. Wiele z nich nie weźmie pod uwagę uzyskania dochodów z ich tytułu. Dodatkowym warunkiem może być także wykupienie pakietów ubezpieczenia albo wyższa prowizja. 

Spory problem z uzyskaniem kredytów i pożyczek w banku może mieć także przedsiębiorca. Liczy się przy tym między innymi sposób opodatkowania działalności. Finanse właścicieli firm, którzy wybrali ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, będą oceniane bardzo surowo ze względu na brak możliwości oszacowania realnej wysokości dochodu. Nawet przedsiębiorcy, którzy wybrali skalę podatkową lub podatek liniowy, mogą mieć problemy z kredytem, jeżeli np. ich działalność generuje wysokie koszty. 

Może się wobec tego okazać, że dobrze zarabiająca osoba nie dostanie kredytu ze względów formalnych. Przed złożeniem wniosku sprawdź wymogi konkretnej instytucji w Internecie.

Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny w największych miastach w Polsce?

Jakie trzeba mieć zarobki, żeby dostać kredyt hipoteczny? Nie da się udzielić jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie, a wyliczenia muszą w każdym przypadku dotyczyć konkretnego kredytu. Ostatecznie zarobki niewiele mówią także o wysokości wydatków. Może się okazać, że mniej zarabiający klient dysponuje większymi środkami na spłatę zobowiązania, co pozwoli mu uzyskać pozytywną decyzję.

Przy kredycie hipotecznym teoretycznie nie ma większego znaczenia adres zamieszkania klienta. Co oczywiste, nieruchomości w największych miastach wyraźnie różnią się pod względem cenowym. Im wyższy koszt nieruchomości, tym wyższe potrzeby finansowe i wyższy koszt kredytu. Przyjmując, że średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie wynosi 12.000 zł, można spodziewać się, że oferty sprzedaży 50 mkw. nieruchomości będą oscylować w granicach 600.000 zł. Jak widać, takiego kredytu nie udałoby się uzyskać przywołanym wyżej kredytobiorcom zarabiającym dwie średnie pensje. Chyba że zdołali wypracować oszczędności, które obniżyłyby koszty kredytu zabezpieczonego hipoteką. 

Historia spłat a otrzymanie  kredytu hipotecznego — co może być problemem?

Jednym z kluczowych aspektów oceny potencjalnego kredytobiorcy jest badanie jego historii kredytowej. W tym celu banki pobierają między innymi raporty Biura Informacji Kredytowej zawierające informacje o tym, jak spłacano dotychczasowe zobowiązania. Jak wziąć kredyt hipoteczny, jeśli masz złą historię w BIK? Może być to niemożliwe tak długo, jak przechowywane są dane w rejestrze. Jeżeli opóźnienia nie były duże, uzyskanie kredytu wciąż może być możliwe.

Zdolność kredytowa w innych bankach a kredyt hipoteczny — na co zwracać uwagę?

Przy wnioskowaniu o kredyt należy również wziąć pod uwagę to, że różne banki stosują różne algorytmy i mogą inaczej podchodzić do kwestii dotyczących oceny dochodu klienta czy jego sytuacji osobistej. Udzielenie odpowiedzi na pytanie, gdzie mogę dostać kredyt w konkretnym przypadku, jest jednak trudne – warto zwrócić się do doradców kredytowych, którzy najlepiej orientują się w ofertach poszczególnych instytucji.

Brak stałych dochodów a kredyt hipoteczny — czy możliwe jest jego otrzymanie?

Problemy z uzyskaniem kredytu mogą mieć również osoby, których dochody nie są regularne. To z punktu widzenia banku duże ryzyko, ponieważ może okazać się, że kredytobiorca nie będzie w przyszłości dysponował środkami na spłatę kolejnej raty. 

Wówczas również warto skontaktować się z doświadczonym doradcą. Nie zawsze uzyskanie kredytu mieszkaniowego będzie niemożliwe: banki mogą się na niego zgodzić np. w przypadku branż działających sezonowo.

Michał Dawidowicz

michal.dawidowicz@planfinance.pl

Dodano: 09 marca 2023