Kredyty hipoteczne
09 marca 2023
Zakup nieruchomości to dla wielu osób największy wydatek, z jakim przychodzi im się mierzyć w całym dorosłym życiu. Bardzo często konsumenci posiłkują się w tym celu środkami pochodzącymi z banku. Czy warto brać kredyt hipoteczny? Przekonaj się, jak kupić dom lub mieszkanie i znaleźć oszczędności na finansowaniu.
Kredyty hipoteczne należą do wyjątkowo popularnych produktów kredytowych. Według raportu AMRON-SARFiN w pierwszym kwartale 2022 roku na polskim rynku aktywnych było ponad 2,5 mln umów kredytowych. Jednocześnie noszą one szczególny charakter: pozwalają na pozyskanie bardzo wysokich środków, a okres spłaty rozciąga się nawet na kilka dekad.
W wielu przypadkach zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego jest przy tym jedyną alternatywą dla tych, którzy nie mogą w inny sposób uzyskać wymarzonej nieruchomości. Oferta banków jest przy tym bardzo zróżnicowana. Podejmując odpowiednie decyzje, można sporo oszczędzić oraz uniknąć potencjalnych problemów ze spłatą.
Kredyt hipoteczny — kiedy warto go brać?
Cel zaciągania kredytów hipotecznych jest jasno sprecyzowany już w regulującej go ustawie o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.
Jak wskazuje dokument, jest to kredyt zabezpieczony hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną. Można go przeznaczyć na niezwiązane z działalnością gospodarczą lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego nabycie, lub utrzymanie:
- prawa własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- budowy lub przebudowy obiektu mieszkalnego,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
- prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części,
- udziału we współwłasności budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego czy nieruchomości gruntowej.
Kredytobiorcy zazwyczaj zaciągają kredyt hipoteczny w związku z finansowaniem zakupu mieszkania lub domu z rynku pierwotnego, lub wtórnego. Ten rodzaj zobowiązania jest również wybierany w przypadku budowy domu lub chęci zakupu samej działki budowlanej. Możesz również liczyć na sfinansowanie budowy wraz z zakupem działki w ramach jednego kredytu.
Jaki czas w roku jest najlepszy na zaciąganie kredytów hipotecznych?
Pora roku nie ma większego wpływu na warunki oferowane przez banki. Aby ochronić własne finanse, warto jednak skupić się przede wszystkim na poszukiwaniu odpowiedniej nieruchomości. To od dopasowywania jej do indywidualnych preferencji w znacznej mierze zależy to, kiedy warto będzie zaciągnąć kredyt.
Należy także zdać sobie sprawę z tego, że kredyt hipoteczny jest kredytem celowym. Zobowiązanie jest udzielane na zakup konkretnego domu, mieszkania czy działki. Najlepszą radą będzie więc wzięcie kredytu wtedy, kiedy uda Ci się znaleźć najlepszą okazję.
Z drugiej strony warunki oferowane przez bank mogą zmieniać się w czasie, np. w związku ze zmianą sytuacji gospodarczej. W okresie obowiązywania wysokich stóp procentowych rata kredytu będzie wyższa, co przekłada się również na zdolność kredytową klientów. Może się więc okazać, że niemożliwe będzie otrzymanie kredytu w oczekiwanej wysokości.
Jednocześnie niższa może być wówczas marża banku. W przyszłości, jeżeli dojdzie do zmiany oferty w bankach, będziesz zastanawiać się natomiast, czy warto refinansować kredyt hipoteczny. Warto mieć świadomość, że jeśli będzie to możliwe, to uda Ci się zmienić również warunki spłaty.
Wojna, kryzys, inflacja — czy warto brać kredyty hipoteczne?
Na tak postawione pytanie trudno udzielić jednoznacznej odpowiedzi. Klienci często biorą kredyt hipoteczny w stanie konieczności nabycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Nieco inaczej będzie to natomiast wyglądało w przypadku inwestycji, które obecnie nie gwarantują wysokiego poziomu bezpieczeństwa. Jednocześnie w tym okresie mniej opłacalny staje się również najem, będący najczęstszą alternatywą dla kredytów.
Zawirowania w gospodarce i niepewna sytuacja geopolityczna, sprawiają, że podejmowanie długotrwałych i kosztownych zobowiązań jest jeszcze trudniejsze. Na decyzję wpływ bez wątpienia mają przede wszystkim wysokie stopy procentowe. Za ich sprawą zobowiązanie staje się coraz droższe, zwłaszcza w kontekście olbrzymiej popularności kredytów ze zmienną stopą oprocentowania.
Wyższe raty utrudniają również kredytobiorcom dostęp do zobowiązań. Wynagrodzenia, które do tej pory umożliwiałyby udostępnianie finansowania, w obecnej rzeczywistości znacząco wpływają na chęć bankowych analityków do jego udzielenia. W związku z tym wiele osób zaczyna również myśleć o tańszych nieruchomościach, ogranicza swoje oczekiwania lub wstrzymuje się z decyzją.
Co ważne: w każdym okresie można nabyć interesującą nieruchomość i dołączyć do grona kredytobiorców bez zbędnych wydatków. Przede wszystkim w trudnych czasach łatwiej obniżyć marżę banku w porównaniu z okresem niskich stóp. Poza tym można zastanowić się, czy warto zamrozić kredyt hipoteczny – stałe oprocentowanie zabezpieczy Cię przed decyzjami Rady Polityki Pieniężnej na określony czas.
Jeśli natomiast zastanawiasz się, czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny, odpowiedź jest jednoznaczna: sprawdź przy pomocy kalkulatorów, ile uda Ci się zaoszczędzić, nadpłacając regularnie zobowiązanie. Dzięki temu środki przekazywane do banku będą zdecydowanie niższe. W każdym przypadku warto także rozszerzać swoją wiedzę o finansach oraz w zakresie praw przysługujących klientom banków. Eksperci często dzielą się nią bez jakichkolwiek opłat w Internecie.
Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny przy wysokich stopach? Odpowiedź wydaje się jasna, biorąc pod uwagę możliwość uzyskania olbrzymich oszczędności na każdej racie. Pozornie trudniej odpowiedzieć jednak na pytanie, czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny przy niskich stopach, kiedy płatności nie są dużym obciążeniem dla budżetu. Warto jednak uświadomić sobie, że nadpłacanie umożliwia obniżenie kapitału pozostałego do spłaty, dzięki czemu uda się sporo oszczędzić zarówno w krótszym, jak i dłuższym okresie.
Możliwe scenariusze na wypadek braku możliwości spłaty raty kredytu hipotecznego
Zastanawiasz się, co się stanie, jeśli nie wywiążesz się z postanowień widniejących w umowie z bankiem i nie będziesz w stanie spłacić kredytu? Często kredytobiorcy są straszeni tym, że błyskawicznie stracą nieruchomość. Nie wygląda to jednak w ten sposób. Najpierw klient otrzymuje oczywiście upomnienia i wezwania do zapłaty.
W przypadku ich lekceważenia może dojść do rozwiązania umowy kredytowej. Wówczas możliwa będzie samodzielna sprzedaż nieruchomości, która umożliwi spłatę kapitału. W przeciwnym razie nieruchomość zostanie poddana licytacji komorniczej – warto mieć świadomość, że w przypadku uzyskania kwoty wyższej od wysokości zobowiązania, kredytobiorca otrzyma zwrot pozostałych środków.
Przede wszystkim należy zdecydować się na współpracę z bankiem jeszcze przed wystąpieniem problemów ze spłatą. Na podstawie wspólnych ustaleń można między innymi wydłużyć okres spłaty i zmienić warunki umowy w taki sposób, aby regulowanie zobowiązania była prostsze dla klienta. Im szybciej dojdzie do opracowywania sposobów na wyjście z trudnej sytuacji, tym lepiej dla kredytobiorcy.
Nowy Ład, Mieszanie dla Młodych — czy warto korzystać z ulg na kredyty hipoteczne?
Ustawodawca proponuje różne rozwiązania mające na celu wsparcie kredytobiorców czy ułatwienie im uzyskiwania dostępu do finansowania. Takim programem było cieszące się sporą popularnością Mieszkanie dla Młodych. Obecnie w ramach Polskiego Ładu można skorzystać z kredytu bez wkładu własnego oraz spłaty rodzinnej, zakładającej nadpłatę kapitału po urodzeniu drugiego i kolejnego dziecka.
Czy warto skorzystać z tego programu? Dla wielu osób może stać się przepustką do kredytu ze względu na brak konieczności wnoszenia wkładu własnego. Z drugiej strony koszty tego zobowiązania będą zdecydowanie wyższe ze względu na kredytowanie pełnej wartości nieruchomości. Interesująco prezentują się natomiast dopłaty dla osób spłacających kredyt hipoteczny. Czy warto nadpłacać zobowiązanie z pomocą spłaty rodzinnej? Korzyść wydaje się oczywista. Obecnie jest to jednak zarezerwowane wyłącznie dla uczestników programu kredytu z zerowym wkładem własnym.
Kredyty hipoteczne a kredyty gotówkowe — co bardziej się opłaca?
Kredyty hipoteczne i gotówkowe należą do najpopularniejszych produktów kredytowych oferowanych przez banki. Znacząco się jednak pomiędzy sobą różnią. Przede wszystkim wprowadzenie zabezpieczenia w hipotece nieruchomości pozwala na uzyskanie sporych oszczędności ze względu na ograniczanie ryzyka banku.
Kredyt hipoteczny jest jednak celowy i udziela się go z myślą o zakupie konkretnej nieruchomości. Kredyt gotówkowy można natomiast przeznaczyć na dowolny cel. Sporym utrudnieniem jest limit wysokości finansowania, wynoszący 255 550 zł. W praktyce często okazuje się, że zakup nieruchomości jest możliwy jedynie przy wsparciu kredytu mieszkaniowego.
Czy warto brać kredyty gotówkowe z niską wpłatą własną?
Kolejna różnica dotyczy wpłaty własnej. W przypadku kredytu gotówkowego nie trzeba jej wnosić. Kredyt hipoteczny wymaga natomiast wniesienia obowiązkowego wkładu własnego. Minimalny wynosi 10 lub 20% wartości nieruchomości.
Im niższy wkład własny, tym wyższa wartość pożyczonego kapitału, co oczywiście przekłada się na koszty finansowania. Poza tym trudniej także o wynegocjowanie dobrych warunków z bankiem. Spore korzyści może wobec tego przynieść opłacenie wkładu własnego wyższego niż zakładane przez bank minimum.
Czy opłacalne jest wcześniejsze spłacenie zobowiązania wynikającego z kredytu hipotecznego?
Jak wynika ze statystyk, kredyt hipoteczny jest przeciętnie spłacany w ciągu 13 lat, choć najchętniej wybierane zobowiązania przewidują harmonogram rozciągający się na 25–30 lat. Czy warto spłacić kredyt hipoteczny przed czasem i może wiązać się to z dodatkowymi kosztami? Odpowiedź jest jednoznaczna: w każdym scenariuszu to dobry krok, który pozwoli Ci uzyskać duże oszczędności.
Zgodnie z obowiązującym prawem dodatkowe opłaty z tego tytułu mogą być pobierane jedynie w pierwszych trzech latach po uruchomieniu kredytu. Sytuacja może więc wyglądać nieco inaczej, jeżeli dopiero zaczynasz regulować kredyt hipoteczny. Czy warto spłacić wcześniej? Zajrzyj do umowy. Może okazać się, że prowizja z tytułu wcześniejszej spłaty jest stosunkowo niewielka i nadal będzie to opłacalne!
Jeżeli nadal zastanawiasz się, czy warto spłacić wcześniej kredyt hipoteczny, warto skorzystać ze specjalnego kalkulatora, który pozwoli Ci sprawdzić, ile uda się zaoszczędzić dzięki takiemu działaniu. Wiele osób dla uzyskania wyższej skuteczności decyduje się przy tym na regularne nadpłacanie kredytu. Co ważne: możesz zdecydować, czy chcesz w ten sposób obniżyć ratę, czy skrócić okres kredytowania.
Michał Dawidowicz
michal.dawidowicz@planfinance.pl
