Nowy Ład a kredyt hipoteczny – co zmienia?

Polski Ład, określany mianem Nowego Ładu to nie tylko szeroko zakrojona reforma systemu podatkowego. Pakiet ustaw wprowadził również sporo zmian z perspektywy osób zainteresowanych zakupem nieruchomości przy wsparciu kredytu hipotecznego. Wielu kredytobiorców może liczyć na atrakcyjne dopłaty i inne formy wsparcia.

W ciągu ostatnich lat ustawodawca wprowadził kilka programów mających na celu okazanie wsparcia kredytobiorcy chcącemu zakupić nieruchomość na własny użytek. Takie programy jak mieszkanie dla młodych już się zakończyły, ale jednocześnie powstają zupełnie nowe projekty. 

Dopłaty do kredytów i dodatkowe ułatwienia przewiduje również Polski Ład. Dzięki temu znaczna część osób będzie mogła uzyskać pomoc w trakcie spłaty oraz przede wszystkim liczyć na udzielenie kredytu. Sprawdźmy, co w Polskim Ładzie znajdzie dla siebie kredytobiorca.

Nowy Ład — co zmienia w kredytach hipotecznych?

Ze względu na rosnące ceny nieruchomości zakup mieszkania lub domu staje się coraz trudniejszym zadaniem dla wielu osób. Problemy dotyczą przy tym nie tylko kredytobiorców, którzy nie byliby w stanie zapewnić spłaty nieruchomości. 

Często ograniczenia dotyczą również samej dostępności finansowania. Minimalny wkład własny wymagany przez bank staje się warunkiem niemożliwym do spełnienia nawet dla wielu osób, które w przeciwnym razie mogłyby liczyć na uzyskanie kredytu.

Polski Ład przewiduje rozwiązania dla obu tych grup. Dwa sztandarowe projekty to:

• kredyt bez wkładu własnego: posiadanie mieszkania ma stać się zdecydowanie łatwiejsze dzięki gwarancji umożliwiającej zastąpienie wkładu własnego. Kredyt będzie więc udzielany nawet osobom, które nie będą w stanie samodzielnie pokryć ustalonego przez banki minimum.
• dopłata w trakcie spłaty kredytu – powiększająca się rodzina pozwoli na uzyskanie dopłat, dzięki którym będzie można szybciej spłacić kredyt na mieszkanie.

Dopłaty do kredytu hipotecznego w Nowym Ładzie — na czym będą polegać?

Dofinansowania do mieszkań w Polskim Ładzie są bezpośrednio powiązane z możliwością skorzystania z oferty kredytu z gwarancją wkładu własnego. Program ma jednak być rozszerzany również na kredytobiorcę, który nie skorzystał z tej opcji i wybrał kredyty ze standardowym wkładem własnym uzależnionym od własnych możliwości finansowych i ustaleń banku.

Dofinansowanie zakupu mieszkania to forma bezzwrotnej dopłaty w przypadku powiększenia się rodziny kredytobiorców. Po narodzinach drugiego dziecka lub jego przysposobieniu wypłacone zostanie 20 000 zł. W przypadku narodzin trzeciego i każdego kolejnego dziecka będzie to natomiast aż 60 000 złotych. 

Co ważne: pozwoli to na bezpośrednie obniżenie pozostałego do spłaty kapitału. Po przeliczeniu można więc skrócić okres kredytowania albo obniżyć wysokość rat. Pierwotnie zakładano, że w ten sposób będzie można spłacić maksymalnie 100 tysięcy złotych. Aktualnie ustawa nie wskazuje jednak limitów.

Kto będzie mógł skorzystać z kredytu hipotecznego bez wkładu własnego?

Dofinansowywane przez Polski Ład mieszkania muszą jednak spełniać pewne warunki. Założenia programu są także adresowane do ściśle określonych grup beneficjentów. Sfinansowanie może objąć osoby, które zamierzają:

• nabyć pierwszą nieruchomość z rynku pierwotnego (od dewelopera), 
• nabyć nieruchomość z rynku wtórnego, 
• wybudować dom.

Dodatkowe regulacje dotyczą zawartości umowy kredytowej: 

• okres spłaty musi wynosić przynajmniej 15 lat,
• zakres gwarancji może wynieść od 10 do 20% wartości nieruchomości, 
• maksymalna kwota to przy tym 100 tys. zł. 

Co ważne: gwarancja jest możliwa do zastosowania wyłącznie w bankach, które podpisały umowę z BGK. 

Ponadto osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie mogą posiadać prawa własności nieruchomości mieszkalnej. Dodatkowo czynnikiem uniemożliwiającym skorzystanie z programu jest zbycie przez nie takiej nieruchomości w formie darowizny na rzecz osób w I albo II grupie podatkowej. 

Wyjątek stanowią jednak rodziny wielodzietne: własność jednego mieszkania jest możliwa w przypadku posiadania dwojga dzieci – maksymalna powierzchnia wynosi wówczas 50 mkw, trojga dzieci 75 mkw, a czworga 90 mkw. W przypadku posiadania pięciorga lub większej liczby dzieci nie obowiązują limity metrażowe. Partycypację w programie mogą jednak zgłosić osoby, które posiadały nieruchomość w przeszłości, ale ją sprzedały.

Co ważne: limity dotyczą również wartości nieruchomości. Kwotę można obliczyć, mnożąc średni wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 mkw powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych razy 1,3 w przypadku rynku pierwotnego i 1,2 w przypadku rynku wtórnego.

Jak w praktyce wygląda kredyt hipoteczny bez wkładu własnego? Nowy Ład nie zakłada przekazania kredytobiorcy lub bankowi żadnych pieniędzy. Pokrycie wkładu własnego przybiera postać gwarancji BGK. W pewien sposób rząd deklaruje więc, że w przypadku problemów ze spłatą pokryje wartość niewpłaconego wkładu własnego. 

Kredytobiorca będzie musiał natomiast spłacić zobowiązanie w całości. Pozostałe warunki, takie jak oprocentowanie, pozostają natomiast bez zmian. Uważnie zostaną również prześwietlone finanse klienta, w tym dochody z pracy i w szczególności dane przekazywane przez BIK.

W serwisie BGK można znaleźć listę banków uczestniczących w programie.

W jaki sposób założenia Nowego Ładu wpłyną na rynek kredytów hipotecznych?

Od samego początku programowi adresowanemu do kredytobiorców towarzyszą liczne pytania. Brak konieczności wniesienia wkładu własnego przez wielu ekspertów jest rozpatrywany jako jeden z czynników mających wpływ na dalszy wzrost cen nieruchomości ze względu na zwiększenie dostępności kredytów mieszkaniowych. 

W tym kontekście znaczenia nabiera również możliwość skorzystania ze spłaty rodzinnej. W czasie uruchomienia programu gwałtowny wzrost stóp procentowych sprawił jednak, że przetwarzane przez banki wnioski kredytowe stały się zdecydowanie mniej liczne.

Bez wątpienia olbrzymią zaletą wprowadzonych rozwiązań jest znaczne ułatwienie procedury starania się o kredyt hipoteczny w przypadku rodzin, które w przeciwnym razie miałyby problem z zapewnieniem wkładu własnego. Warto mieć jednak świadomość, że zobowiązanie ze 100% wskaźnikiem LtV będzie bardzo drogie, więc przed podjęciem decyzji należy przeprowadzić kompleksowe kalkulacje.

Kiedy zmiany w kredytach hipotecznych związane z Nowym Ładem wejdą w życie?

Program jest dostępny dla wszystkich rodzin, które wybrały wprowadzony przez nowy ład kredyt hipoteczny. Od kiedy można skorzystać z tego rozwiązania? Program obowiązuje od 26 maja 2022 r. 

Wobec tego, jeżeli spłacasz kredyt hipoteczny bez wkładu własnego, a w Twojej rodzinie pojawiło się nowe dziecko, możesz złożyć zlecenie tak zwanej spłaty rodzinnej. Projekt obejmuje nie tylko małżeństwa. Przeszkodą nie będzie wobec tego, jeśli dzieci są wychowywane w związku nieformalnym.

Michał Dawidowicz

michal.dawidowicz@planfinance.pl

Dodano: 09 marca 2023