Kredyty hipoteczne
09 marca 2023
Produkty kredytowe oferowane przez banki znacząco się pomiędzy sobą różnią. Wiele osób zastanawia się, czy wybrać kredyt gotówkowy, czy hipoteczny. Oba te produkty bankowe cieszą się ogromną popularnością. Paradoksalnie, sprawdzają się w zupełnie różnych sytuacjach.
Oferta kredytów i pożyczek pozwala na realizację bardzo zróżnicowanych planów. Odpowiednią propozycję znajdzie zarówno klient, który ma mniejsze potrzeby finansowe i przy pomocy kredytu chce np. uzyskać dodatkowy zastrzyk gotówki, jak i osoba, która zamierza kupić dom lub mieszkanie.
Co oczywiste, ten drugi cel wiąże się ze zdecydowanie wyższymi kwotami oraz długim okresem spłaty, w związku z tym inaczej wygląda również kwestia zabezpieczenia zobowiązania. Przed podjęciem decyzji warto zapoznać się z dostępnymi rodzajami kredytów i dowiedzieć się, do jakich klientów są adresowane.
Kredyt gotówkowy czy hipoteczny — podstawowe różnice
Wiele osób chcących uzyskać dodatkowe finansowanie zastanawia się, który rodzaj pożyczki będzie lepszy: kredyt gotówkowy czy hipoteczny. Trudno udzielić odpowiedzi na tak postawione pytanie, nie znając celu, z jakim wiąże się jego zaciągnięcie. Oba produkty – choć należą do gamy standardowych propozycji każdego banku – w rzeczywistości bardzo się pomiędzy sobą różnią niemal pod każdym względem.
Kredyt hipoteczny to wyjątkowy rodzaj kredytu. Wyróżnia go przede wszystkim stosowane zabezpieczenie w postaci hipoteki, czyli wpisu umieszczanego w księdze wieczystej nieruchomości, dzięki któremu bank zyskuje pierwszeństwo potencjalnej windykacji przed innymi wierzycielami.
Z perspektywy instytucji przy kredycie hipotecznym ryzyko jest wobec tego zdecydowanie niższe, to natomiast przekłada się na oprocentowanie i możliwość uzyskania znacznej oszczędności z perspektywy banku. Nie jest to jednak kredyt pod zastaw mieszkania, ponieważ hipoteka działa na nieco odmiennej zasadzie. Zupełnie innym produktem jest zaś pożyczka hipoteczna.
Co wyjątkowo ważne: kredyt hipoteczny jest kredytem celowym. Bank udziela go w celu sfinansowania zakupu określonej nieruchomości. Z pomocą tego finansowania możesz więc kupić np. dom, mieszkanie czy działkę.
Kredyt gotówkowy to natomiast kredyt konsumpcyjny udzielany na dowolny cel. Bank – jak wskazuje nazwa – udziela w ten sposób środki na sfinansowanie dowolnego wydatku. Przekłada się to na zdecydowanie mniejsze formalności, z drugiej strony niższa będzie również kwota kredytu, a wyższe jego koszty.
Na co może być przeznaczony kredyt hipoteczny, a na co nie?
To, na co można przeznaczyć środki pozyskane w ramach kredytu hipotecznego, precyzyjnie reguluje Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.
Zgodnie z nią w ramach umowy o kredyt hipoteczny kredytodawca udziela konsumentowi kredytu zabezpieczonego hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną, który można przeznaczyć na niezwiązane z działalnością gospodarczą lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego nabycie, lub utrzymanie:
- prawa własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- budowy lub przebudowy takiego obiektu mieszkalnego,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
- prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części,
- udziału we współwłasności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, lub udziału w nieruchomości gruntowej.
W praktyce: zobowiązanie pozwoli Ci na zakup domu lub mieszkania – zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego – przeprowadzenie ich remontu, zakup działki, a także na budowę domu.
Przeznaczenie kredytu gotówkowego — czy trzeba go określać przy zaciąganiu zadłużenia?
O kredycie gotówkowym mówi ustawa z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim. Nie reguluje jednak w żaden sposób celu, w jakim można zaciągnąć zobowiązanie tego typu. Podstawowa definicja zawarta w dokumencie wskazuje jednak, że kredyty konsumenckie są zawierane pomiędzy kredytodawcą a konsumentem.
Przez konsumenta, zgodnie z Kodeksem Cywilnym, uważa się natomiast osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej, która nie jest bezpośrednio związana z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. W związku z tym o kredyt gotówkowy nie należy wnioskować w przypadku chęci sfinansowania wydatków związanych z prowadzeniem firmy. Jednocześnie umowa z bankiem nie daje mu praktycznie żadnych możliwości monitorowania, na co wydawane są środki.
Który kredyt jest tańszy — gotówkowy czy hipoteczny?
Wiele osób stojących przed wyborem zobowiązania zastanawia się, który kredyt będzie tańszy – hipoteczny czy gotówkowy. Najczęściej okazuje się, że kredyty mieszkaniowe to najtańsza forma zadłużenia dostępna dla osób fizycznych. Wynika to z kilku zależności: przede wszystkim po złożeniu wniosku w przypadku kredytu hipotecznego następuje etap skrupulatnej analizy.
Często konieczne jest również dostarczenie dodatkowych dokumentów świadczących np. o zarobkach kredytobiorcy. W związku z tym ryzyko podejmowane przez bank jest zdecydowanie niższe. Kredyt gotówkowy w wielu przypadkach udziela się na podstawie podstawowych formalności. Dzięki zastosowaniu hipoteki nawet jeżeli kredytobiorca przerwie spłatę, interesy banku będą natomiast w odpowiedni sposób zabezpieczone.
Kolejna kwestia związana z kosztami kredytu dotyczy dodatkowych wydatków, jakie musi ponieść kredytobiorca. W przypadku kredytu hipotecznego często pobierana jest dodatkowa prowizja za jego uruchomienie. Poza tym kosztowne okażą się ubezpieczenia, w tym ubezpieczenie nieruchomości oraz ubezpieczenie na życie kredytobiorców. Część z nich może być dobrowolna, niektóre będą jednak wymogiem banku. Przed przystąpieniem do kalkulacji sprawdź więc wszystkie wydatki związane z umową.
Oprocentowanie kredytów gotówkowych i hipotecznych
Należy jednak wziąć pod uwagę, że najczęściej wybierany na polskim rynku kredyt hipoteczny charakteryzuje się zmienną stopą oprocentowania zależną od wskaźnika WIBOR. Kredyty gotówkowe należą natomiast do grupy produktów spłacanych w krótszym okresie i do tego typu zobowiązań banki często stosują stałą stopę, która nie zmienia się w trakcie spłaty. Może się wobec tego okazać, że odsetki z tytułu kredytu hipotecznego będą w pewnych okresach wyższe od wysokości odsetek kredytu gotówkowego.
W ofercie banków znajduje się również kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem. Wybierając tę opcję, wysokość płatności nie zmieni się pod wpływem decyzji Rady Polityki Pieniężnej. Tego typu produkt będzie jednak droższy od standardowego kredytu hipotecznego ze zmienną stopą w początkowym okresie i będzie wymagał również wyższej zdolności kredytowej.
Dodatkowe warunki trzeba będzie spełnić także w przypadku kredytu z ratą malejącą. Choć jest zdecydowanie droższy w pierwszym okresie spłaty, długofalowo umożliwia uzyskanie sporych oszczędności ze względu na zdecydowanie szybsze nadpłacanie kapitału. Zanim złożysz wniosek, dokładnie przeanalizuj oferty banków i własne możliwości finansowe.
W każdym przypadku pod uwagę należy przy tym brać Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania, czyli RRSO. Pozwala uwzględnić całkowite koszty związane ze zobowiązaniem w skali roku, wliczając także wysokość wpłacanych bankowi prowizji
W jakim przypadku kredyt gotówkowy będzie dobrą alternatywą dla kredytów hipotecznych?
Kredyt gotówkowy będzie lepszym rozwiązaniem, zwłaszcza jeżeli chcesz pozyskać pieniądze na dodatkowy cel. Banku nie będzie interesowało, na co w praktyce przeznaczysz środki. Pożyczkę najczęściej bierze się np. na zakup pojazdu, droższego sprzętu, wakacje czy organizację dużych imprez okolicznościowych.
Oczywiście kredyt gotówkowy możesz przeznaczyć również na zakup nieruchomości, jednak w większości przypadków nie okaże się korzystniejszy finansowo. Może być jednak dobrym wyborem, jeżeli brakuje Ci stosunkowo małej sumy, a zależy Ci przy tym na mniej rozbudowanych formalnościach, braku konieczności ustanawiania zabezpieczenia hipotecznego, a dług wobec instytucji finansującej chcesz spłacić jak najszybciej.
Co ważne: kredyt gotówkowy w bankach coraz częściej możesz zaciągnąć przez Internet bez wychodzenia z domu i dodatkowej opłaty z tego tytułu. Kredyt hipoteczny wiąże się natomiast z rozbudowaną procedurą.
Jeśli zastanawiasz się, co się bardziej opłaca – kredyt gotówkowy czy hipoteczny, wszystko zależeć będzie od konkretnej sytuacji. Najczęściej okaże się natomiast, że sprawdzą się w innych scenariuszach.
Maksymalnie kwoty kredytów gotówkowych na zakup domu lub mieszkania
Dużą przeszkodą w kontekście chęci sfinansowania zakupu nieruchomości przy wsparciu kredytu gotówkowego okaże się limit wysokości środków, jakie będzie skłonny wypłacić w ten sposób bank.
Przez umowę o kredyt konsumencki rozumie się umowę o kredyt w wysokości nie większej niż 255 550 zł albo równowartość tej kwoty w walucie innej niż waluta polska, który kredytodawca w zakresie swojej działalności udziela lub daje przyrzeczenie udzielenia konsumentowi.
Oznacza to, że kredyt gotówkowy nie może opiewać na wyższą sumę. Nie będzie to raczej wystarczająca kwota, jeżeli rozważasz kupno mieszkania. Kredyt hipoteczny czy gotówkowy? To kolejna kwestia, którą należy wziąć pod uwagę.
Różnice w formie zabezpieczenia kredytów gotówkowego i hipotecznego
Podstawowym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest hipoteka nabywanej dzięki niemu nieruchomości. Wpis w dziale IV może zostać z niej usunięty dopiero po całkowitej spłacie zobowiązania (warto pamiętać, że można również nadpłacać kredyt lub spłacić go w całości przed czasem ujętym w harmonogramie). Równocześnie bank stosuje również inne formy zabezpieczeń, takie jak dodatkowe ubezpieczenia do kredytu.
W przypadku kredytu gotówkowego na niższą kwotę zazwyczaj nie będzie konieczne wprowadzenie żadnego zabezpieczenia. Zobowiązania opiewające na wyższe sumy mogą wiązać się np. z koniecznością wykupienia ubezpieczenia albo wskazania dodatkowego kredytobiorcy czy żyranta.
Należy przy tym pamiętać, że niezależnie od rodzaju kredytu przed uzyskaniem decyzji konieczna będzie weryfikacja zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy. O ile w przypadku kredytu hipotecznego jest bardzo rozbudowana i wymaga dostarczania wielu dokumentów, udzielenie kredytu gotówkowego w zdecydowanej większości przypadków będzie zdecydowanie prostsze.
Czy możliwe jest wzięcie jednocześnie dwóch kredytów — hipotecznego i gotówkowego?
Często eksperci kredytowi spotykają się z pytaniem „Mam kredyt hipoteczny, czy dostanę gotówkowy?”. Wiele osób zastanawia się również, czy mając kredyt gotówkowy, można wziąć hipoteczny. To bardzo częsty przypadek ze względu na olbrzymią popularność obu produktów.
Nic nie stoi na przeszkodzie, aby uzyskać kredyt hipoteczny nawet wtedy, kiedy spłacasz kilka kredytów gotówkowych. Należy jednak pamiętać, że każde spłacane zobowiązanie obniża zdolność kredytową. Jeżeli analitycy dojdą do wniosku, że spłata kolejnego zobowiązania będzie w związku z tym niemożliwa, odmówią przyznania kredytu.
Czy można zamienić kredyt gotówkowy na hipoteczny? Często w przypadku posiadania kilku różnych zobowiązań kredytobiorcy chcą je połączyć. W takim przypadku dochodzi do konsolidacji zadłużenia – w ramach nowego produktu zostają więc spłacone inne dotychczasowe pożyczki, a od tego czasu kredytobiorca spłaca wyłącznie jedno zobowiązanie. Czy można skonsolidować kredyt hipoteczny i gotówkowy? Nic nie stoi na przeszkodzie, jednak warto pamiętać, że to zupełnie nowy kredyt, który wymaga posiadania odpowiedniej zdolności.
Michał Dawidowicz
michal.dawidowicz@planfinance.pl
