09 marca 2023
Darowizna to jeden z tych terminów, który zwykle kojarzy się bardzo pozytywnie. W zdecydowanej większości przypadków do darowizny dochodzi w obrębie najbliższej rodziny na linii: dziadkowie–wnuki, rodzice–dzieci. Klasycznym przykładem jest darowizna mieszkania od rodziców na rzecz dziecka. W poniższym tekście wyjaśnimy, jak wygląda przepisanie mieszkania w formie darowizny i z jakimi formalnościami jest związane. Wspomnimy też o obowiązku podatkowym oraz możliwościach zabezpieczenia interesu darczyńcy.
Czym jest darowizna mieszkania?
Darowizna lokalu mieszkalnego to nieodpłatne przekazanie nieruchomości innej osobie. Aby była ważna, muszą zostać spełnione określone formalności oraz wniesione opłaty notarialne. W niektórych przypadkach konieczne będzie również opłacenie podatku od darowizny.
Jak przepisać mieszkanie w formie darowizny – dokumenty i opłaty
Darowizna to bez wątpienia jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Dlatego też wymaga starannej organizacji od strony formalnej. Do sporządzenia aktu darowizny należy przygotować m.in.:
– dokumenty poświadczające prawo własności mieszkania,
– numer księgi wieczystej,
– informacje o nieruchomości (adres, metraż),
– jeśli mieszkanie nie stanowi tzw. odrębnej własności, zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o prawie do lokalu,
– zaświadczenie o braku zaległości w opłatach za czynsz.
Ile kosztuje sporządzenie darowizny?
Dobra wiadomość dla wszystkich planujących darowiznę jest taka, że tzw. taksa notarialna regulowana jest przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28.06.2004 r. Dla mieszkań o wartości od 60 000 zł do 1 000 000 zł opłata ta wynosi 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej
60 000 zł. Do kwoty tej należy również doliczyć podatek VAT.
Do powyższego musimy dodać też opłatę sądową w wysokości 200 zł oraz za wypis aktu notarialnego. Tu nalicza się 6 zł za każdą stronę plus podatek 23%.
Umowa darowizny mieszkania w formie aktu notarialnego
Mówiąc o darowiźnie, należy mieć na uwadze, że może ona dotyczyć nie tylko nieruchomości. Przedmiotem darowizny może być np. biżuteria, porcelana, gotówka czy samochód. Dla celów dowodowych zaleca się sporządzenie umowy darowizny, w której zawiera się podstawowe informacje o przedmiocie i stronach umowy.
Wyjątkiem jest tutaj umowa darowizny lokalu mieszkalnego, która musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Ma to szereg zalet. Pierwsza i najważniejsza, to moc prawna, którą ma akt notarialny. Druga to pewność, że wszystkie formalności będą dopełnione, jak należy. Nie co dzień przekazujemy bliskim mieszkanie. I po trzecie, notariusz może w naszym imieniu zarówno zgłosić darowiznę do urzędu skarbowego, jak i pomóc (odpłatnie) w założeniu księgi wieczystej i dokonaniu w niej stosownego wpisu w związku ze zmianą właściciela.
Darowizna mieszkania a podatek
Darowizna budzi jednoznacznie dobre skojarzenia, ale podatek od darowizny mieszkania wręcz przeciwnie. Jak zrobić darowiznę mieszkania bez ponoszenia opłat? Prawo na szczęście wyróżnia dwie grupy podatników. Do pierwszej (nazywanej grupą zerową) należą osoby z najbliższej rodziny darczyńcy: dzieci, wnuki, prawnuki, małżonkowie, rodzice, dziadkowie, ale również rodzeństwo, pasierbowie, macochy i ojczymowie. Jeśli należysz do tego grona, podatek Cię nie dotyczy.
W przypadku darowizny na rzecz osób spoza grupy zerowej podatek może wynieść nawet 50 000 zł lub więcej, gdyż jest obliczany według ściśle określonej zasady. Dla kwot darowizny powyżej 22 256 zł wynosi 1780,60 zł plus 12% nadwyżki. Wystarczy zatem, że przyjmiemy wartość mieszkania 500 000 zł, aby uzyskać podatek do zapłaty w wysokości 58 164 zł.
W tym miejscu warto wspomnieć o jeszcze jednym. O ile mieszkanie w darowiźnie od rodziców nie podlega pod podatek od darowizny, o tyle, jeśli zechcemy je sprzedać, taki obowiązek może się pojawić. Wszystko zależy od tego, jak szybko od otrzymania mieszkania od darczyńcy zechcemy je sprzedać. Jeśli nastąpi to przed upływem 5 lat od daty przekazania, należy liczyć się z koniecznością zapłacenia podatku w wysokości 19% uzyskanej zapłaty. Jeśli później, podatek nas nie dotyczy. Od reguły tej jest jeden wyjątek. Jeśli sprzedamy mieszkanie przed upływem 5 lat, a pieniądze przeznaczymy na zakup innego mieszkania lub domu, podatek również nie będzie nas obowiązywał. Każdy akt darowizny należy jednak zgłosić do właściwego urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy od jego zawarcia. Można tego dokonać na druku SD-Z2, o ile nie uczynił tego notariusz.
Ustanowienie służebności, czyli zabezpieczenie prawa darczyńcy do zamieszkiwania
Opisując zagadnienie, którym jest darowizna, należy również pomyśleć o ustanowieniu tzw. służebności.
Czym jest owa służebność? W największym uproszczeniu jest to prawo do korzystania z mieszkania przekazanego w formie darowizny. Dlaczego jest to takie ważne? Otóż darowizna tym różni się od spadku, że mieszkanie w darowiźnie przechodzi na własność obdarowanego (np. wnuka) w momencie podpisania aktu notarialnego darowizny, a nie po śmierci jego darczyńcy (dziadka), który zapisał je wnukowi w spadku.
Teoretycznie więc od momentu ustanowienia darowizny do momentu śmierci darczyńcy mogą minąć długie lata. W tym czasie wiele może się wydarzyć. Co ważne, mogą to być niezbyt miłe, ale życiowe sytuacje.
Należy przez to rozumieć np. narastającą niechęć do tego, aby dziadek nadal zamieszkiwał w mieszkaniu, które przekazał w darowiźnie. Z prawnego punktu widzenia, przestał on już być jego właścicielem, a to czy może z niego korzystać, zależy w dużej mierze od dobrej woli obdarowanego. A co jeśli owej dobrej woli zabraknie? Na taką właśnie przykrą ewentualność ustawodawca przewidział tzw. służebność. Jej ustanowienie wymaga aktu notarialnego. Służebność jest dożywotnia i nie przechodzi na spadkobierców uprawnionego.
Czy umowę darowizny można cofnąć?
Życie potrafi być pełne nieprzewidzianych sytuacji. Dlatego też prawo uwzględnia wyjątkowe okoliczności, w których darowizna może zostać cofnięta. Przytoczmy dwa hipotetyczne przykłady.
- Darczyńca, po podpisaniu dokumentów o darowiźnie dowiaduje się o chorobie własnej, współmałżonka lub któreś z nich (lub oboje) ulega poważnemu wypadkowi. Potrzebują zatem pilnie pieniędzy na leczenie i powrót do zdrowia. Tymczasem do niedawna ich głównym majątkiem było mieszkanie, które przekazali w formie darowizny. Argumentacja o konieczności zdobycia pieniędzy na życie i leczenie może być uznana przez sąd za wystarczającą do unieważnienia umowy, o ile nie doszło do tzw. wykonania darowizny. Co należy przez to rozumieć? Wykonanie to nic innego jak fizyczne przekazanie mieszkania obdarowanemu i umożliwienie mu korzystania z niego.
- Istnieje podejrzenie, że tuż po dokonaniu darowizny, darczyńca pada ofiarą nie tylko niewdzięcznego zachowania ze strony obdarowanego, ale doszło wobec niego do aktów przemocy, zastraszania itd. Takie przykre i niedopuszczalne sytuacje wymagają jednak udowodnienia. Zazwyczaj sprawy tego typu znajdują swój finał w sądzie. Prawo umożliwia odwołanie darowizny w ciągu roku od dnia, w którym zgłoszono rażące naruszenie dobrego imienia i zdrowia darczyńcy. Po uznaniu winy obdarowanego własność mieszkania powraca do darczyńcy.
Podsumowanie
Jak widać, darowizna mieszkania nie jest szczególnie trudna do przeprowadzenia, o ile dobrze się do tego przygotujemy. To, o czym należy pamiętać to, aby nie podejmować decyzji o jej dokonaniu zbyt pochopnie.
Szczególnie przydatne powinny być tu informacje o ustanowieniu służebności, która zabezpiecza interesy darczyńcy. Nie mniej istotny jest też fakt, iż w szczególnie ważnych okolicznościach darowiznę można odwołać.
Mamy nadzieję, że powyższy tekst rzucił więcej światła na temat darowizny, o której sporo się słyszy, ale niewiele wie. A jak to zwykle bywa w tego typu sprawach, najważniejsze są szczegóły. Wszędzie tam, gdzie pojawiają się pieniądze, przydaje się nie tylko dobra wola, ale duża doza ostrożności i zdrowego rozsądku.
Michał Dawidowicz
michal.dawidowicz@planfinance.pl
