21 czerwca 2022
Budowa domu to marzenie wielu osób. Niestety wiąże się również ze sporymi kosztami, zwłaszcza w czasach rekordowych cen materiałów budowlanych i gruntów. Jak zbudować dom, nie popełniając przy tym większych błędów, które przekładają się na koszty i bezpieczeństwo inwestycji? Sprawdźmy!
Jak wybrać odpowiednią działkę na budowę domu?
Ile wydasz na działkę?
Przed rozpoczęciem budowy konieczne jest oczywiście posiadanie działki budowlanej, która pozwoli zrealizować odpowiedni projekt. Niestety ceny nieruchomości tego typu również znacząco wzrosły w ostatnich latach. Według danych portalu Bankier.pl i serwisu Otodom za luty 2022 roku średnie ceny za metr kwadratowy działki potrafią znacząco się od siebie różnić. Przede wszystkim zależy to od lokalizacji.
Na Mazowszu to aż 228 zł, na Śląsku 167 zł, a na Podkarpaciu 89 zł. Ostateczny wydatek będzie oczywiście zależał także od powierzchni działki. W związku z tym wielu inwestorów poszukuje jak najmniejszych działek pod budowę. Jaką minimalną powierzchnię powinna mieć parcela?
Posadowienie domu na działce
Prawo reguluje przede wszystkim kwestię usytuowania budynku na działce. Zgodnie z nim budynek nie może powstać bliżej niż 3 metry od granicy działki, jeśli ściana ma okna lub drzwi, to odległość powinna wynosić co najmniej 4 metry. Taka sama odległość powinna dzielić go od ściany lasu. Co ważne: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może wskazać mniejszą odległość i inne warunki zabudowy.
Metraż i kształt działki
Przed nabyciem nieruchomości należy się więc z nim obowiązkowo zapoznać. Oczywiście im mniejsza działka i im bardziej nieregularny jej kształt, tym trudniej o realizację projektów budowlanych. Przyjmuje się, że optymalny grunt powinien mieć postać prostokąta lub kwadratu o powierzchni przynajmniej 600–700 mkw.
Udogodnienia
Zanim rozpoczniesz budowę, warto sprawdzić również, czy działka jest dobrze skomunikowana, w tym czy istnieje do niej bezpośredni dostęp z drogi publicznej, czy konieczne jest np. skorzystanie z drogi wytyczonej przez sąsiednie działki prywatne. Kolejną ważną kwestią jest weryfikacja, czy teren jest uzbrojony w media, czyli wodę, kanalizację i energię elektryczną (a także gaz, jeżeli chcesz z niego korzystać). W przypadku braku mediów należy ustalić, czy ich podłączenie jest możliwe oraz z jakimi kosztami będzie się to wiązać.
Wybór odpowiedniego projektu domu
Budowa domu od podstaw wymaga przede wszystkim wybrania odpowiedniego projektu. Inwestor może zarówno zlecić architektowi przygotowanie indywidualnego projektu, jak i skorzystać z gotowych propozycji. W tym drugim przypadku koszty będą zdecydowanie niższe. Warto jednak pamiętać, że nadal konieczne będzie zwrócenie się do architekta w celu przeprowadzenia adaptacji zarówno do indywidualnych potrzeb, jak i wymogów związanych z warunkami zabudowy, planem zagospodarowania przestrzennego oraz charakterystyką posiadanej działki. Nie każdy projekt będzie można zrealizować w konkretnym miejscu. Należy więc współpracować ze specjalistami, którzy pomogą w doborze odpowiednich rozwiązań.
Czy warto oszczędzać na projekcie?
Podczas opracowywania projektu nie warto szukać oszczędności za wszelką cenę. Na tym etapie zapadają kluczowe decyzje nie tylko dla przebiegu inwestycji, ale również użytkowania domu po oddaniu go do użytku. Dotyczą między innymi sposobu ogrzewania, wyboru konkretnych materiałów czy rozłożenia i charakteru pomieszczeń. Wielu z tych aspektów nie będzie można zmienić po zakończeniu inwestycji lub będzie się to wiązało z dużymi kosztami. Dzięki współpracy z odpowiednim projektantem dowiesz się również, jak postawić dom w sposób bezpieczny i zaoszczędzić przy tym czas.
Budowa domu a formalności
Wypis i wyrys z rejestru gruntów
Przed rozpoczęciem prac każdy inwestor musi niestety uporać się również ze złożoną biurokracją. Jednym z pierwszych dokumentów, które trzeba będzie uzyskać, jest wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który uda się uzyskać w odpowiednim starostwie powiatowym. Jeżeli działka nie jest nim objęta, należy złożyć wniosek o ustalenie warunków zabudowy.
Pozwolenie na budowę
Realizacja inwestycji nie może się rozpocząć bez pozwolenia na budowę (istnieje jednak kilka wyjątków od tej reguły, przeczytaj o nich poniżej). Aby je otrzymać, musisz złożyć do urzędu pełen projekt budowlany zgodny z aktualnymi wymogami, uzupełniony o niezbędne pozwolenia i opinie, oświadczenie o posiadaniu tytułu prawnego do działki i zaświadczenia potwierdzające uprawnienia projektantów. O budowie należy następnie powiadomić Inspektorat Nadzoru Budowlanego, wskazując pozwolenie na budowę, dziennik budowy oraz oświadczenia kierownika budowy i inwestora.
Zgłoszenie zakończenia budowy
Po zakończeniu procesu budowlanego będziesz musiał złożyć dokumenty i zgłosić zakończenie budowy. Urząd do 3 tygodni od dnia złożenia dokumentów można przyjechać do Ciebie na budowę, aby dokonać inspekcji. Po tym okresie uzyskujesz pozwolenie na użytkowanie. Dzięki temu będziesz mógł się zameldować w swoim domu.
Domy bez pozwolenia na budowę
Co ważne: tanie budowanie domu może być łatwiejsze dzięki Polskiemu Ładowi. Pakiet ustaw wprowadził możliwość budowy małych domów, o powierzchni nieprzekraczającej 70 mkw. na podstawie zgłoszenia, bez potrzeby uzyskiwania pozwolenia na budowę. Publicznie dostępne mają stać się również projekty, które pozwolą na obniżenie kosztów. W takim przypadku musimy jedynie wybrać gotowy projekt domu, dokonać jego adaptacji i złożyć oświadczenie o rozpoczęciu prac. O robotach należy jednak powiadomić nadzór budowlany i projektanta. Prace nadal muszą być także oczywiście zgodne z prawem budowlanym i sztuką.
Jak tanio wybudować dom? Podsumowanie
Koszty związane z budową domu są rzecz jasna wysokie. Za ich znaczną część odpowiadają materiały. Szacuje się, że generują one nawet 60% sumarycznych wydatków. Z czego najtaniej wybudować dom? Obok standardowych domów murowanych dobrą alternatywą, która może przełożyć się na realne oszczędności, są szkieletowe domy drewniane.
Przede wszystkim inwestor zyskuje na czasie, ponieważ wzniesienie konstrukcji można skrócić nawet do ok. 90 dni. Nie należy przy tym oczywiście zapominać o wszelkich formalnościach, które nie będą się znacząco różnić niezależnie od wykorzystanych materiałów i technik budowy.
Michał Dawidowicz
michal.dawidowicz@planfinance.pl
