Kalkulator kredytu hipotecznego

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to bez wątpienia jedna z najpoważniejszych decyzji w życiu. Zobowiązanie to podejmujemy z reguły na 20-25 lat. Tym bardziej wymaga ono od nas dobrego przygotowania się i rozeznania na rynku, zanim podpiszemy umowę kredytową na wymarzone mieszkanie lub dom. Od lat dużą pomoc w wyborze najlepszego kredytu oferuje nam kalkulator kredytu hipotecznego. Czym jest ów kalkulator, jak się nim posługiwać? O tym piszemy poniżej.

Czym jest kalkulator kredytu hipotecznego?

W największym uproszczeniu kalkulator kredytu hipotecznego jest to narzędzie, które umożliwia obliczanie kredytu hipotecznego online.

Przez obliczanie należy rozumieć oszacowanie przybliżonej wysokości kredytu do uzyskania i wysokości rat miesięcznych. 

Informacje zostają przedstawione na podstawie wpisanych na stronie kalkulatora podstawowych danych np.: wysokości zarobków oraz planowanego okresu spłaty. Oprócz strice finansowych danych kalkulatory udostępniają też informacje o procedurach kredytowych. Dowiemy się z nich m.in. jakie dokumenty są wymagane do ubiegania się o kredyt oraz co oznaczają niektóre terminy np. zdolność kredytowa, WIBOR, RRSO czy wpis do hipoteki.

Jakie korzyści daje kalkulator kredytu na dom lub mieszkanie?

Zacznijmy od tego, że narzędzia tego typu tworzone są przez czołowe portale finansowe. To daje nam, klientom pewność, że publikowane w nich dane są rzetelne i pozostają zawsze aktualne. Wystarczy, że wpiszemy w przeglądarkę internetową frazę: kalkulator kredytu hipotecznego, a znajdziemy go bez problemu.

Pierwszym jego atutem jest oczywiście możliwość uzyskania cennych informacji o tym, na jaki orientacyjnie kredyt możemy liczyć na bazie podanych w kalkulatorze informacji.

Bywa, że przeceniamy swoje zdolności do regulowania zobowiązań. Banki patrzą na nasze domowe finanse z dużo większą rezerwą. Biorą pod uwagę zarówno źródło zarobków, bieżące koszty życia, jak również wszystkie nasze zobowiązania. Takie podejście sprawia, że klient może czuć się nieco rozczarowany tym, co wyliczy mu kalkulator. Z drugiej jednak strony należy mieć na uwadze ryzyko, jakie podejmuje bank, pożyczając kilkaset tysięcy złotych.

Drugim plusem kalkulatora jest to, że agreguje on w jednym miejscu oferty wszystkich czołowych banków, które udzielają kredytów na dany cel. To nie tylko ogromna wygoda, ale również oszczędność czasu dla potencjalnych kredytobiorców. Kalkulator w ciągu kilku sekund wylicza to, co nas interesuje, a zmiana dowolnego parametru kredytu powoduje aktualizację zestawienia kilkunastu ofert równolegle.

Jakie funkcje posiada kalkulator kredytu hipotecznego?

Podstawowa i zarazem najczęściej używana funkcja to obliczenie wysokości raty dla kredytu na daną kwotę przy różnych okresach spłaty. Przy tej okazji potencjalny kredytobiorca dowiaduje się, jakiej raty należy się spodziewać przy danym kredycie, ile wynosi tzw. RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) – główny wskaźnik uwzględniający koszty zobowiązania, który pomaga porównywać kredyty. Dowiaduje się również, ile przyjdzie mu oddać na przestrzeni całego okresu spłaty.

Zobaczmy, jak będzie wyglądała np. symulacja kredytu na dom w przypadku pożyczania 500 tys. zł na 25 lat.

Tabela powstała na podstawie kalkulacji w jednym z ogólnie dostępnych kalkulatorów w dniu 20.02.2023 r.

Druga – nie mniej istotna funkcja – to obliczenie na bazie podanych w formularzu danych tzw. zdolności kredytowej. Niezbędne do tego jest podanie:

– wysokości dochodu netto,

– miesięcznych kosztów życia łącznie. Wliczamy do nich czynsz, żywność, prąd, telefon, paliwo.

– sumy miesięcznych zobowiązań finansowych: kredytów gotówkowych, kredytu za samochód, rat za meble itd.

– limitów na kartach kredytowych, debetów w koncie.

– liczby osób w gospodarstwie domowym.

Po wpisaniu ww. danych ukaże się nam szacunkowa zdolność kredytowa w kwocie X*. Zamieszczona obok wartości gwiazdka jest nieprzypadkowa. Wyliczenia te są bowiem czysto orientacyjne. Przyjmuje się w nich maksymalny, dostępny w bankach horyzont czasowy, czyli 30 lat. Nie każdy chce – lub może – zaciągnąć kredyt na tak długo. 

Na maksymalny okres spłaty mogą sobie pozwolić osoby młode, mające 25–30 lat bądź takie, którym zdolność kredytowa nie pozwala na krótszy okres kredytowania. Natomiast osoby ok. 40 roku życia muszą liczyć się nawet z odmową udzielenia takiego kredytu właśnie ze względu na to, że końcówka jego spłaty przypadnie na ich wiek emerytalny.

Z pozostałych funkcji kalkulatora kredytowego warto wymienić również możliwości obliczenia wysokości rat równych i malejących dla tych samych parametrów kredytu. Ma to spory wpływ na zdolność kredytową (o czym będzie jeszcze mowa).

Pamiętajmy też o tym, że kalkulatory zazwyczaj mają tzw. filtry, które pomagają wyselekcjonować oferty banków odpowiadające interesującym nas kryteriom. Można dzięki nim filtrować wyniki według np. wysokości raty, okresu spłaty, wkładu własnego, oprocentowania, RRSO, marży banku, prowizji za udzielenie kredytu.

Jak korzystać z kalkulatora kredytu hipotecznego?

Zasada korzystania z kalkulatora jest niezwykle prosta. W zależności od tego, jakich informacji potrzebujemy, wybieramy odpowiednią zakładkę i wpisujemy bądź ustawiamy przyciskami określone parametry kredytu.

Po kliknięciu „Oblicz” kalkulator wyświetli nam tabelę z ofertami banków uszeregowanymi np. według wysokości raty.

Jak obliczyć raty kredytu hipotecznego za pomocą kalkulatora?

Po wejściu do kalkulatora należy wybrać zakładkę: kalkulator rat (albo brzmiącą podobnie). Wówczas ukaże nam się formularz, w którym możemy wpisać pożądaną kwotę kredytu oraz planowany okres spłaty. Bardzo często zamiast pól do wypełnienia na stronie znajdują się tzw. suwaki lub przyciski, które pozwalają ustawić wybraną wartość. Następnie klikamy „Oblicz” i pojawia się wynik. Zmiana jednego parametru i ponowne wybranie „Oblicz”, sprawi, że szacunki zostaną zaktualizowane.

Porównanie za pomocą kalkulatora hipoteki to szansa na korzystniejsze warunki kredytu na dom

Nie jest tajemnicą, że banki konkurują między sobą o klientów. Rywalizacja ta przenosi się również do internetu i obejmuje narzędzia takie jak kalkulator kredytu pod hipotekę. Nic w tym dziwnego – każdy pozyskany klient to dla banku okazja do zarobku przez długie lata. Jedną z największych zalet kalkulatorów jest możliwość porównania wielu ofert w jednym miejscu. Dzięki temu wiemy, który bank ma nawet minimalnie korzystniejszą ofertę, niszą marżę czy rezygnuje np. z prowizji w ramach prowadzonej właśnie promocji.

Każda taka informacja zwiększa nasze szanse na tańszy kredyt. Specyfika kredytów hipotecznych polega m.in. na tym, że należy na nie patrzeć długoterminowo. Minimalnie niższe oprocentowanie czy marża, w skali 20–25 lat mogą przełożyć się na kilkanaście tysięcy złotych oszczędności w ostatecznym rozrachunku.

Jak obniżyć miesięczne raty kredytu hipotecznego?

Niska rata kredytu to coś, o czym marzy chyba każdy kredytobiorca. Dlatego warto nie tylko wiedzieć, jakie są możliwości jej obniżenia i z nich skorzystać. Większość opcji zwiększenia korzystności kredytu jest dostępna podczas ubiegania się o kredyt. W trakcie trwania umowy nasze możliwości negocjacyjne są mniejsze, co nie oznacza, że nie ma ich wcale. Oto kilka z opcji.

1. Porównaj oferty w kilku bankach.

Pomimo że wszystkie banki działają na podstawie tych samych przepisów, niektóre mogą mieć minimalnie korzystniejszą ofertę np. za sprawą niższej marży kredytowej lub niższego oprocentowania dla własnych klientów.

2. Rozważ skorzystanie z produktów dodatkowych w banku udzielającym kredytu.

Najczęściej jest to konto bankowe. Jeśli będziemy przelewać wynagrodzenie do banku, w którym mamy kredyt, niewykluczone, że otrzymamy minimalne lepsze warunki finansowania.

3. Wpłać wyższy wkład własny aniżeli wymagany.

W myśl obowiązujących przepisów banki wymagają 20% wkładu własnego. Wprawdzie możemy spotkać oferty, w których wkład może wynosić 10%, ale wiąże się to z koniecznością wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, które podwyższa ratę. Wpłacając 20% lub minimalnie więcej, nasze raty będą automatycznie niższe. Pamiętajmy jednak, aby nie wyzbywać się wszystkich oszczędności tylko po to, aby obniżyć nieco wysokość rat. Nigdy nie wiadomo, co przyniesie przyszłość. Lepiej mieć 20–30 tys. zł na „czarną godzinę”.

4. Ustanów dodatkowe zabezpieczenie dla kredytu.

Standardowym zabezpieczeniem jest hipoteka kredytowanej nieruchomości. Możemy jednak przedstawić drugie zabezpieczenie np. na nieruchomości rodziców. Może nim być też działka budowlana. W takiej sytuacji spada ryzyko kredytowe dla banku, a tym samym może nieco obniżyć się wysokość rat.

5. Wydłuż czas trwania umowy kredytowej.

To opcja dla osób, które po roku czy dwóch spłaty dojdą do wniosku, iż obecna rata ciąży im zbyt mocno na domowym budżecie. Decydując się na wydłużenie okresu spłaty z 20 do 25 lat, możemy liczyć na spadek raty nawet o kilkaset złotych. Taka operacja ma jednak swoją „ciemną stronę”. Dłuższa spłata oznacza automatycznie, że sumarycznie oddamy do banku więcej pieniędzy.

6. Renegocjuj warunki umowy.

Mając aktywną umowę kredytową, nie należy całkiem o niej zapominać. Konkurencja wśród banków sprawia, że w ciągu kilku lat sporo może się zmienić. W wyniku tychże zmian nasz kredyt może okazać się średnio atrakcyjny na tle oferty rynkowej. Wówczas mając silne argumenty w postaci terminowości spłat czy dobrych zarobków, możemy podjąć próbę renegocjowania warunków umowy, tłumacząc to tym, że aktualne zasady nie są już konkurencyjne. Banki często wolą zmniejszyć swój zysk, byle tylko zatrzymać dobrego klienta. Niewykluczone więc, że nasz wniosek o obniżenie rat kredytu zostanie uwzględniony.

7. Rozważ nadpłatę kredytu.

Spodziewając się większego zastrzyku gotówki, np. spadku, darowizny mieszkania, możemy część z uzyskanych pieniędzy przeznaczyć na nadpłatę kredytu. Uważaj jednak: banki bardzo różnie traktują taką sytuację. Aby nadpłata istotnie wpłynęła na obniżkę rat, należy podpisać specjalny aneks, w którym wpłata np. 100 000 zł zostanie zaliczona na poczet kapitału. Następnie sporządzany jest nowy harmonogram spłat uwzględniający nową, niszą kwotę, od której naliczane są odsetki. Za taką zmianę bank może naliczyć nam opłatę, ale długoterminowo zapewni to sporą obniżkę comiesięcznych rat.

Jak zwiększyć swoje szanse na kredyt hipoteczny?

Pozytywne rozpatrzenie naszego wniosku o kredyt zależy od szeregu czynników: wysokości dochodów i źródła ich pochodzenia, posiadanych zobowiązań, historii kredytowej w BIK, wkładu własnego, dodatkowego zabezpieczenia kredytu, wieku kredytobiorcy, sytuacji rodzinnej – małżeństwa, łącząc dochody, mają z reguły wyższą zdolność kredytową aniżeli single. Biorąc to wszystko pod uwagę, jedno jest pewne: do kredytu nie tyle warto, co wręcz należy się solidnie przygotować. Wówczas szanse na jego uzyskanie w pożądanej kwocie istotnie wzrastają. Przelicznik kredytu hipotecznego ma to do sobie, że uwzględnia mnóstwo danych, których kredytobiorcy często nie uważają za istotne.

Szczególnie opłaca się pozbyć wszystkich zobowiązań, takich jak: debet na koncie, karta kredytowa, raty na drogie meble czy sprzęt AGD. Wnioskując o kredyt, musimy podać tzw. inne zobowiązania. Nawet jeśli ich nie wpiszemy we wniosku, bank łatwo to sobie sprawdzi. Im więcej tego typu pozornie drobnych obciążeń, tym mniejsza jest nasza zdolność kredytowa, a to ona jest kluczowa przy wyliczaniu, jaką kwotę kredytu finalnie otrzymamy.

Do zwiększenia szans na kredyt może przyczynić się również wydłużenie okresu kredytowania. Im jest on dłuższy, tym niższa jest rata, a tym samym rośnie nasza zdolność kredytowa. Można również porozmawiać z rodziną, która zgodzi się ustanowić na swojej nieruchomości dodatkowe zabezpieczenie dla naszego kredytu. To szczególnie istotne w przypadku bardzo młodych kredytobiorców bez historii w BIK, których zdolność kredytowa jest na tzw. minimalnym wymaganych poziomie.

Stosunkowo prosta, ale rzadko spotykaną metodą na zwiększenie szansy na kredyt jest wybór rat stałych zamiast malejących. Raty malejące, o ile bank je oferuje, mają tę przewagę, że sumarycznie oddajemy do banku mniej (mają one inny sposób naliczania odsetek od kapitału). Ich minusem jest natomiast to, że w pierwszych latach spłaty kredytu są one wyraźnie wyższe niż stałe. Banki w swoich wyliczeniach opierają się na kwocie, którą klient płaci od początku obowiązywania umowy, co w praktyce albo wyraźnie zmniejsza zdolność kredytową bądź oznacza odmowę udzielenia kredytu właśnie ze względu na zbyt wysokie raty. O ile nie mamy dużo wyższych zarobków aniżeli wymagane, nie wybierajmy rat malejących.

Uniwersalną poradą dla wszystkich planujących zakup mieszkania na kredyt będzie to, aby postarać się zaoszczędzić jak najwięcej, zanim usiądziemy do podpisania umowy. Tzw. koszty okołokredytowe, to temat na osobny artykuł. Należy być na nie przygotowanym, aby później, gdy przyjdzie do zakupu własnego M nie być zaskoczonym np. opłatą notarialną czy prowizją dla pośrednika nieruchomości (o ile skorzystamy z jego usług).

Czy kalkulator kredytów hipotecznych jest narzędziem idealnym?

I tak dotarliśmy do punktu ostatniego, co w żadnym razie nie oznacza, że jest on mniej istotny aniżeli wcześniejsze. Co do jednego można być zgodnym: pojawienie się narzędzia, jakim jest kalkulator hipoteczny, było bez wątpienia pewnego rodzaju rewolucją. Powszechny dostępu do internetu i możliwość skorzystania z takiego narzędzia sprawiły, że klienci przestali chodzić od banku do banku, aby sprawdzać oferty. Zawsze aktualny kalkulator kredytów hipotecznych pozwala uzyskać cenne informacje i oszczędza nasz czas. Czy jednak jest on gwarantem otrzymania kredytu na przedstawionych warunkach?

Pamiętajmy, że każda symulacja kredytu hipotecznego to tylko symulacja. Mówiąc inaczej: to założenie poczynione na bazie danych wpisanych przez klienta i przeliczonych przez kalkulator. Wyobraźmy sobie taką czysto hipoteczną sytuację: marzy nam się domek pod miastem. Kalkulator kredytu na dom pozwoli zorientować się, na jaką mniej więcej kwotę kredytu możemy liczyć przy naszych dochodach. Wyliczy nam również przybliżoną wysokość rat, biorąc pod uwagę potrzeby kredytowe np. 800 tys. zł pożyczone na 25 lat. Dla zobrazowania, z jakimi kwotami możemy mieć do czynienia, dodajmy, że rata na 25 lat od 800 tys. zł wynosi ok. 6000 zł.

Wszelkie symulacje nie uwzględniają jednak indywidualnej sytuacji kredytobiorcy, która może być skrajnie różna. Aby zawczasu uniknąć rozczarowań, należy je traktować jako pewien punkt odniesienia, ale w żadnym razie nie jako wyrocznię. Jedynie wnikliwa analiza naszej sytuacji finansowej, osobistej (wieku), rodzinnej (stanu cywilnego: singiel, małżeństwo, para z dziećmi) umożliwia udzielenie wiążącej odpowiedzi, na jaką kwotę kredytu mamy realną szansę.

Mamy nadzieję, że po lekturze powyższego tekstu kalkulator kredytowy stanie się narzędziem, które będzie używane jeszcze chętniej niż dotychczas.

Michał Dawidowicz

michal.dawidowicz@planfinance.pl

Dodano: 09 marca 2023