Kupno mieszkania krok po kroku

Własne mieszkanie to marzenie i cel wielu ludzi, zwłaszcza młodych, planujących założenie rodziny albo po prostu życiową stabilizację. Zakup własnego mieszkania jest jedną z najpoważniejszych życiowych decyzji i wiąże się z bardzo dużym wydatkiem lub zobowiązaniem w postaci kredytu, dlatego warto wiedzieć, jak wygląda kupno mieszkania krok po kroku i czego można się spodziewać w trakcie tego przedsięwzięcia. Opowiemy Ci, jak wygląda proces zakupu mieszkania – z naszą pomocą zostaniesz właścicielem własnego mieszkania sprawnie i bez niespodzianek!

Dlaczego warto kupić własne mieszkanie?

Czy w dzisiejszych czasach warto jeszcze decydować się na kupno mieszkania? Wiele młodych osób uważa, że nie wie jeszcze, gdzie i czy w ogóle osiądzie na dłużej. Całkiem możliwe, że za kilka lat zapragnie zmienić otoczenie i przeprowadzi się do innego miasta albo nawet kraju w poszukiwaniu lepszej pracy albo korzystniejszych warunków do życia. W tym przypadku „uwiązanie” do własnej nieruchomości może się wydawać ograniczeniem, a mieszkanie – tylko problemem.

Pamiętajmy jednak, że nieruchomość zawsze można sprzedać, a z roku na rok wartość mieszkań rośnie, zwłaszcza w dobrej lokalizacji albo w budynku w bardzo dobrym stanie technicznym. Na większość mieszkań szybko znajdziesz kupca lub najemcę, a zysk z takiej transakcji umożliwi Ci wygodny start w nowym miejscu albo choć częściowo sfinansuje zakup innego lokum. Sprzedaż możliwa jest nawet w przypadku hipoteki obciążającej nieruchomość!

Własne „M” wiąże się również ze znacznie niższymi kosztami bieżącymi niż nieruchomość na wynajem. Podnajmując mieszkanie, z reguły słono płacimy za tzw. odstępne – ta kwota często jest zbliżona do raty kredytu, dlatego w dłuższej perspektywie znacznie lepiej jest opłacać kredyt, by mieć własne mieszkanie, niż wydawać gotówkę na wynajem, z którego nie mamy żadnych korzyści. W przypadku własnościowego mieszkania uiszcza się wyłącznie czynsz i opłaty związane z eksploatacją i mediami.

Kiedy najlepiej kupić mieszkanie?

Czy istnieje najlepszy moment na kupno mieszkania w bloku? Pesymiści powiedzą, że każdy jest równie zły, a obecnie rynek nieruchomości nie zachęca do jakichkolwiek inwestycji. Należy mieć jednak na uwadze, że tendencja wzrostowa utrzymuje się już od dłuższego czasu i eksperci nie przewidują spadku cen mieszkań w najbliższych latach. Dlatego nie warto w nieskończoność odkładać kupna mieszkania w nadziei na lepsze oferty w przyszłości.

To nie oznacza jednak, że nie istnieją lepsze i gorsze okresy na zakup nowych mieszkań. Statystyki pokazują, że do najwięcej liczby transakcji zakupu dochodzi wiosną, kiedy ludzie realizują noworoczne plany i snują marzenia na przykład o Bożym Narodzeniu „na swoim”. Martwym okresem na rynku jest sezon wakacyjny – wówczas większość osób nie myśli o kupnie mieszkania i koncentruje się na letnich urlopach – a także czwarty kwartał roku.

Szacuje się, że to właśnie pod koniec roku możesz uzyskać najlepszą cenę za upatrzoną nieruchomość. Jeśli kupujesz od dewelopera, prawdopodobnie uda Ci się wynegocjować atrakcyjny rabat – sprzedawcy będzie zależało na zrealizowaniu planu sprzedażowego i chętniej zgodzi się na ustępstwa. Z kolei właściciele mieszkań na rynku wtórnym mogą być już zmęczeni przedłużającą się sprzedażą i będą chcieli zamknąć ten temat przed końcem roku, nawet za cenę mniejszego zysku.

Jak wygląda kupno mieszkania z rynku wtórnego?

Myślisz o kupnie mieszkania z rynku wtórnego? Ta opcja jest idealna dla osób, które nie chcą długo czekać na klucze i nie mają czasu albo środków na wykończenie całej powierzchni. Wiele mieszkań do sprzedaży jest dostępnych niemal od ręki i często wymaga bardzo niewielkiego nakładu pracy, by móc w nim komfortowo zamieszkać. Jak wyglądają procedury kupna mieszkania na rynku wtórnym?

Jeżeli znalazłeś już nieruchomość, która Ci się podoba, a właściciel zaakceptował Twoją ofertę, możecie przejść do czynności prawnych i formalności związanych z zakupem. Absolutne minimum to umowa wstępna, w której określicie cenę zakupu i maksymalny termin realizacji transakcji. Żeby podpisać taki dokument, nie musicie wybierać się do notariusza. Jeśli zamierzasz wziąć kredyt, ale nie wiesz, ile potrwają formalności, dobrym pomysłem może być również umowa przedwstępna zawarta u notariusza. Jej podpisanie zobowiązuje obie strony do podpisania umowy sprzedaży w przyszłości (kiedy będzie to możliwe) lub zwrotu poniesionych kosztów z nawiązką.

Jeżeli chcesz kupić mieszkanie za gotówkę, możesz pominąć etap podpisywania tych dokumentów i umówić się od razu na podpisanie umowy sprzedaży i sporządzenie aktu notarialnego. Musi się to odbyć u notariusza. Omawiając z właścicielem warunki sprzedaży, koniecznie ustal, po czyjej stronie jest załatwienie i opłacenie notariusza. Ceny taksy notarialnej, czyli opłaty za sporządzenie aktu, mogą się różnić nawet w obrębie jednego miasta, dlatego warto poszukać urzędnika z korzystną stawką.

Jeśli podpisujesz umowę wstępną, pamiętaj, że uwzględnia się w niej zadatek – zwyczajowo w wysokości 10% kwoty sprzedaży. Musisz go uiścić gotówką w dniu podpisania umowy lub przelewem do kilku dni.

Tuż przed lub po spotkaniu u notariusza powinieneś spotkać się z właścicielem mieszkania i spisać protokół przekazania kluczy oraz spisania stanu liczników. Od sprzedającego powinieneś uzyskać wszystkie niezbędne informacje dotyczące na przykład zasad panujących w bloku, kontaktu z zarządcą itp.

Jak wygląda kupno mieszkania od dewelopera?

Kupno mieszkania od dewelopera to specyficzny proces – możemy bowiem zakupić nieruchomość jeszcze przed rozpoczęciem jej budowy albo gdy inwestycja jeszcze trwa. W związku z tym przez wiele lat dochodziło do wielu nadużyć ze strony firm deweloperskich. Obowiązująca obecnie tzw. ustawa deweloperska skutecznie ukróciła jednak nieuczciwe praktyki. Jako nabywca możesz być zatem spokojny o swoje prawa.

Deweloperzy finansują nowe inwestycje w różny sposób – z własnych środków, z kredytu lub z pieniędzy wpłacanych stopniowo przez nabywców. Dla klienta najkorzystniejsze są dwa pierwsze przypadki, świadczą bowiem, że deweloperowi można zaufać i że przeprowadzi budowę w taki sposób, by nie stracić własnych pieniędzy.

Cena nieruchomości na rynku pierwotnym zazwyczaj dzieli się na kilka składowych. Niektórzy deweloperzy wymagają płatności w transzach, które przelewa się na rachunek powierniczy w miarę postępu budowy. Wysokość i liczba transz jest z góry określona i znana zazwyczaj już na etapie, gdy przedstawiana jest oferta sprzedaży. Inni preferują płatność w systemie 10/90 lub 20/80 – na takiej samej zasadzie jak wtedy, gdy kupowana jest nieruchomość z rynku wtórnego i wymagany jest zadatek na poczet sprzedaży.

Na etapie budowy podpisuje się umowę przedwstępną, w której deweloper zobowiązuje się m.in. do dotrzymania terminu oddania budynku do użytku oraz doprowadzenia go do konkretnego stanu. Zwróć na te zapisy szczególną uwagę i nie wahaj się dopytywać – od tych warunków zależy wygląd Twojego przyszłego lokum.

Gdy deweloper ukończy prace, następuje odbiór mieszkania – tego dnia dokładnie sprawdź stan nieruchomości i skrupulatnie odnotuj wszystkie usterki. Najlepiej wybierz się na odbiór z inspektorem nadzoru budowlanego lub fachowcem, który spojrzy na mieszkanie eksperckim okiem i wynegocjuje naprawę niedoróbek.

Ostatnim krokiem jest spotkanie u notariusza i zawarcie umowy sprzedaży, czyli przeniesienie prawa własności. W przypadku lokalu z rynku pierwotnego notariusza zwykle umawia deweloper.

Jak kupić mieszkanie na kredyt?

Znalazłeś wymarzony przyszły dom i zastanawiasz się, jak kupić to mieszkanie na kredyt? Podstawą będzie określenie Twojej zdolności kredytowej – możesz to zrobić, nawet jeśli dopiero szukasz mieszkania i chcesz wiedzieć, jakie masz możliwości i za czym możesz się rozglądać, a co musi pozostać w sferze marzeń. Zdolność jest określana zarówno na podstawie obecnych zarobków, Twojego wieku oraz liczby członków rodziny, jak i rodzaju kredytu oraz wnioskowanego okresu spłaty. Natomiast do ostatecznego wniosku kredytowego musisz już mieć wybrany konkretny lokal oraz podpisać umowę wstępną.

Planując zawrzeć umowę kredytową, warto skorzystać z usług doradcy kredytowego. Jego usługi nic Cię nie kosztują, a prawdopodobnie doprowadzą do znacznych oszczędności – specjalista przedstawi Ci najkorzystniejsze w Twojej sytuacji oferty banków i sprawnie przeprowadzi cały proces tak, by możliwe było jak najszybsze otrzymanie kredytu. Od niego otrzymasz informację, jakie dokumenty będziesz potrzebować do złożenia wniosku w banku. Jeśli wolisz udać się bezpośrednio do banku, pracownicy udzielą Ci wszystkich niezbędnych informacji, ale wniosek kredytowy musisz wypełnić i złożyć samodzielnie, co może zająć trochę czasu.

Jednym z elementów wniosku jest operat szacunkowy, czyli wycena wartości nieruchomości przez niezależnego eksperta. To, czy bank sam umówi i wyśle do mieszkania rzeczoznawcę, czy zda się na Ciebie, zależy od indywidualnych ustaleń danej firmy. Konieczne jest też wykupienie ubezpieczenia na życie oraz ubezpieczenia nowej nieruchomości. To dla banku sposób na zabezpieczenie swoich interesów.

Po skompletowaniu dokumentów bank raz jeszcze przeanalizuje Twój wniosek i wyda decyzję kredytową, która jest ważna przez określoną liczbę dni. W tym okresie musisz udać się do placówki, podpisać umowę i uruchomić kredyt. Jeśli nie dochowasz terminu, będziesz musiał przejść całą procedurę od nowa, włącznie z kompletowaniem nowych, aktualnych dokumentów.

Uruchamiając kredyt, wskazujesz numer rachunku, na który mają trafić pieniądze – zwykle jest to konto dewelopera lub sprzedawcy, ale jeśli mamy do czynienia ze sprzedażą mieszkania obciążonego hipoteką, może to być bezpośredni rachunek kredytowy poprzedniego właściciela. W ten sposób zostanie spłacona poprzednia hipoteka, a na jej miejsce wpisanie zostanie Twoja.

Po zakupie musisz dopełnić jeszcze jednej procedury. Przy kupnie mieszkania na kredyt konieczne jest wpisanie hipoteki do księgi wieczystej i dostarczenie do banku zaświadczenia o tym wpisie. Możesz zrobić to osobiście lub poprosić o to notariusza podczas podpisywania umowy sprzedaży – dostarczenie odpowiednich dokumentów do urzędu miasta jest jego obowiązkiem, za który nie może pobierać dodatkowych opłat.

Formalności przy zakupie mieszkania

Co jeszcze musisz załatwić przy zakupie mieszkania? Pamiętaj o aktualizacji wpisów w księgach wieczystych – nawet jeśli nie obciążasz nowej nieruchomości hipoteką. Koniecznie dokonaj też przeniesienia lub zawarcia nowych umów z dostawcami mediów (prądu, gazu) i skontaktuj się ze spółdzielnią lub wspólnotą mieszkaniową. Musisz także zgłosić zakup mieszkania do urzędu skarbowego – powinien zrobić to w Twoim imieniu notariusz – i zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (jeśli kupiłeś mieszkanie z rynku wtórnego) oraz złożyć w urzędzie miasta deklarację w sprawie podatku od nieruchomości.

Co sprawdzić przed kupnem mieszkania?

Zakup mieszkania to duża inwestycja i ważna decyzja, dlatego lepiej nie postępować pochopnie. Powierzchnia, lokalizacja, to, jak wyglądają i jaki metraż mają pokoje – te kwestie widać gołym okiem podczas oglądania lokalu, ale żeby uniknąć niemiłych niespodzianek i spać spokojnie, warto przyjrzeć się też innym aspektom.

Zanim dogadasz się ze sprzedawcą, warto dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości. Każda informacja na ten temat znajduje się w powszechnie dostępnej księdze wieczystej lokalu – sprzedawca udostępni Ci jej numer. Zobacz, czy w księdze nie jest wpisana hipoteka, o której Cię nie poinformowano, czy nie jest na niej ustanowiona służebność i czy wszystkie dane dotyczące właściciela lokalu zgadzają się z uzyskanymi przez Ciebie informacjami.

Przyjrzyj się też stanowi technicznemu budynku i mieszkania – możesz poprosić o pomoc wykwalifikowanego specjalistę. Dobrze jest przed zakupem wiedzieć, czy w bloku nie ma problemu z wilgocią, czy okna i drzwi nie są wadliwe albo czy dach nie przecieka.

Podsumowanie

To, jak wygląda kupno mieszkania, zależy od sposobu jego finansowania oraz rynku, na którym nabywa się nieruchomość. Na szczęście sporo formalności jest wspólnych dla każdego typu transakcji. Trzeba też pamiętać, że usługi nowoczesnych firm – agencji mieszkaniowych, doradców kredytowych, rzeczoznawców i innych – pod wieloma względami znacznie ułatwiają „przeciętnym Kowalskim” kupno mieszkania. Warto wstępnie rozważyć doradztwo – dzięki niemu możemy być pewni, że nasze sprawy i nasze pieniądze są w dobrych rękach. Dobrze też jak najwięcej czytać i samemu porównywać oferty. Na niniejszym blogu znajdziesz setki artykułów z praktycznymi wskazówkami na temat kupna mieszkania krok po kroku.

Michał Dawidowicz

michal.dawidowicz@planfinance.pl

Dodano: 09 marca 2023