Kataster nieruchomości – czym jest?

Każda administracja gromadzi rozbudowane dane dotyczące gruntów i budynków. Znaczna część z nich jest dostępna publicznie i możliwa do ustalenia dla zainteresowanych osób, np. potencjalnych nabywców nieruchomości. Nowoczesny rejestr katastralny jest także udostępniany online. Warto dowiedzieć się, czym jest i jak z niego korzystać.

Co to jest kataster nieruchomości?

Pod pojęciem katastru nieruchomości rozumie się ewidencję gruntów, budynków i lokali na terenie konkretnego państwa. Znajdują się w nim rozbudowane informacje na temat nieruchomości i ich właścicieli, które są pomocne, chociażby przy określaniu ich wartości czy należnego z ich tytułu podatku. 

W polskim systemie dokładny opis tego, czym jest kataster, można znaleźć w art. 2 Ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne. Zgodnie z nim jest to „system informacyjny zapewniający gromadzenie, aktualizację oraz udostępnianie, w sposób jednolity dla kraju, informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych podmiotach władających lub gospodarujących tymi gruntami, budynkami lub lokalami”. 

Jak to kiedyś było?

Usystematyzowane informacje na temat nieruchomości zaczęły być zbierane już w starożytności. W Europie pierwszą formą katastra nieruchomości była wydana w Anglii w 1086 roku Domesday Book. Spis, którego przygotowanie zlecił Wilhelm Zdobywca, zawierał dane o posiadłościach ziemskich, w tym informacje o ich powierzchni, dochodach, rodzajach gruntu, wyposażeniu czy infrastrukturze. Baza miała na celu oszacowanie wymiaru podatków, równocześnie pozwoliła jednak między innymi oszacować liczbę ludności zamieszkującej ten obszar.

Co zawierają dzisiejsze bazy katastru?

Współczesne księgi katastralne są zdecydowanie bardziej rozbudowane. Uwzględnia się w nich mapy, szkice, a coraz częściej również zdjęcia satelitarne. Informacje w znacznym zakresie są przekazywane do publicznej wiadomości. Kataster nieruchomości online pozwala na łatwe weryfikowanie najważniejszych informacji na temat działki, lokalu czy budynku.

Kataster nieruchomości w Polsce – historia

Pierwsze formy katastra nieruchomości na terytorium Polski sięgają czasów zaborów. Na terenie znajdującym się pod administracją austriacką zlecono stworzenie rejestru gruntów w celach podatkowych już w 1817 roku. Zakładało to między innymi przeprowadzenie pomiarów gruntów oraz stworzenie map katastralnych. Zostały one uzupełnione o dane opisowe. Ponadto przygotowano skorowidz, który ułatwiał wyszukiwanie parcel oraz właścicieli gruntów. W ten sposób udało się opracować m.in. parcele leżące w dzisiejszych województwach podkarpackim, małopolskim (z pominięciem powiatu olkuskiego i miechowskiego) i części śląskiego. 

Przygotowane w XIX wieku mapy katastralne stały się również podstawą dokumentów, z których często kartografowie – po naniesieniu koniecznych zmian – korzystają do dzisiaj. Podstawą austriackiego systemu katastralnego były parcele. Każda parcela gruntowa, poza drogami publicznymi i wodami, otrzymywała natomiast stosowny numer. Opodatkowaniu podlegały przy tym wszystkie grunty przydatne do uprawy ziemi wraz z budynkami.

Kataster pruski powstawał w latach 1861–1864. W jego ramach sporządzono między innymi kompletną numerację gruntów i dróg oraz mapy katastralne. Jednym z dokumentów, który powstał w tamtym czasie w celu ewidencjonowania posiadanych nieruchomości, była matrykuła: spis i opis nieruchomości należących do jednego właściciela.

Po odzyskaniu przez Polskę niepodległości pierwszym dokumentem regulującym kataster był dekret o katastrze gruntowym i budynkowym wydany w 1947 roku. Nowy standard miał służyć między innymi do szacowania wymiaru podatków i danin, czynności statystycznych ważnych dla gospodarki oraz oznaczania nieruchomości w celu prowadzenia ksiąg wieczystych.

Zasady oznakowania katastru nieruchomości

Ważną częścią katastru jest oznakowanie poszczególnych nieruchomości. Rejestry katastralne prowadzone są przez starostów powiatowych, w związku z tym za dostarczanie informacji do katastru odpowiedzialnych jest aż 380 podmiotów. 

Oznaczenia wypisu z rejestru gruntów

Aby nie utrudniało to funkcjonowania systemu i identyfikowania konkretnych nieruchomości, wprowadzono oznaczenia. Obok działki ewidencyjnej ustalono obręb ewidencyjny oraz jednostkę ewidencyjną. Identyfikator konkretnej działki, poprzedzający numer katastralny parceli, składa się z: 

• kodu województwa (WW), 
• kodu powiatu (PP), 
• kodu gminy (GG), 
• Oznaczenia gminy: 1 dla gminy miejskiej, 2 dla gminy wiejskiej, 3 dla gminy miejsko-wiejskiej, 4 dla miasta w gminie miejsko-wiejskiej, 5 dla wsi w gminie miejsko-wiejskiej, 6 dla gminy Warszawa-Centrum, 9 dla dzielnic gmin miejskich.

Co ważne: zgodnie z artykułem 26. ust. 1 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece dane katastru nieruchomości są podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej.

Czy można uzyskać wypis z katastru nieruchomości?

W określonych przypadkach konieczne może stać się uzyskanie dostępu do rejestru. Wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej gruntów są potrzebne między innymi do założenia księgi wieczystej nieruchomości, mogą okazać się również niezbędne w przypadku sprzedaży nieruchomości lub chęci podjęcia prac budowlanych na działce.

Aby otrzymać wypis oraz wyrys, należy złożyć stosowny wniosek w starostwie powiatowym odpowiednim ze względu na adres nieruchomości. Można to zrobić osobiście, za pośrednictwem poczty lub elektronicznie, w tym celu można skorzystać z konta ePUAP i użyć profilu zaufanego lub podpisu elektronicznego. Uzyskanie wypisu lub wyrysu jest płatne: wypis z rejestru gruntów w formie elektronicznej kosztuje 40 zł, natomiast analogowej oznacza wydatek 50 zł.

We wniosku należy wskazać między innymi dane wnioskodawcy, w tym dane kontaktowe, cel złożenia wniosku, identyfikację nieruchomości, której dotyczy wniosek, uzasadnienie oraz wskazanie rodzaju dokumentów i sposobu ich odbioru.

Kto może uzyskać dostęp do katastru?

Zgodnie z art. 24 ust. 5 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficznie wypis z katastru nieruchomości może uzyskać jedynie właściciel, osoba, która ma prawo do dysponowania nieruchomością, a także osoba albo przedsiębiorstwo, które mają prawne powody do uzyskania dokumentu. Oznacza to, że uzyskanie wypisu w przypadku np. osoby potencjalnie zainteresowanej nabyciem nieruchomości, może być niemożliwe. Warto mieć także świadomość, że wydanie dokumentu może trwać kilka dni roboczych.

Kataster nieruchomości: podsumowanie

Kataster w polskim systemie prawnym, to usystematyzowany zbiór danych na temat gruntów i budynków. Obecnie są one gromadzone w ramach Ewidencji Gruntów i Budynków. Dzięki Zintegrowanemu Systemowi Informacji o Nieruchomościach (ZSIN) możliwy jest teleinformatyczny dostęp do zgromadzonych dokumentów. Pozwala to między innymi na otrzymanie wypisu z rejestru gruntów lub wyrysu z map ewidencyjnych. 

Wnioskować o nie można również online, posługując się kontem ePUAP. Prawo do otrzymania informacji tego typu posiada jednak przede wszystkim właściciel oraz osoby posiadające interes prawny do nieruchomości. Informacje widniejące w katastrze mogą służyć także do obliczania wysokości podatku katastralnego – obecnie tego typu podatek nie istnieje w polskim systemie, jednak jego wprowadzenie jest przedmiotem debat.