Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a odsetki
Koszty kredytu
6 min. czytania
Jeśli choć raz sprawdzałeś ofertę kredytu hipotecznego, z pewnością Twoją uwagę zwrócił obco brzmiący wskaźnik WIBOR. To od niego zależy, ile wyniesie wysokość oprocentowania, a więc i łączna rata miesięczna kredytu hipotecznego. Co to jest WIBOR? Jak można go obliczyć, jakie są jego rodzaje i w jaki sposób wpływa na koszt kredytu hipotecznego? Poniższy tekst z pewnością wyczerpująco odpowie Ci na te pytania.
Spis treści
W dzisiejszym wpisie dowiesz się;
- co to jest WIBOR,
- jakie stawki WIBOR używają banki,
- jak wzrost WIBOR może wpłynąć na kredyt hipoteczny.
Czym jest WIBOR?
Wskaźnik WIBOR określa oprocentowanie pożyczek międzybankowych. Na całym świecie banki komercyjne mogą pełnić funkcję kredytodawców, jak ma to miejsce przy kredycie hipotecznym, ale również kredytobiorców. W zależności od regionu wskaźnik ten może mieć inną nazwę. W Polsce jest to WIBOR, czyli Warsaw Interbank Offered Rate. Określa on warunki pożyczki między bankami komercyjnymi w Polsce. W każdy dzień roboczy o godzinie 11:00 największe banki publikują dane, które wpływają na poziom stawki WIBOR. Jej ostateczny poziom zależy również od poziomu stóp procentowych, które ustala Rada Polityki Pieniężnej.
WIBOR może być ustalony na konkretny dzień, ale również dla danego okresu czasowego. Z tego powodu wyróżniamy różne rodzaje tego wskaźnika. Na potrzeby kredytu hipotecznego ograniczyłem dane do kilku okresów.
- 1M – jeden miesiąc,
- 3M – trzy miesiące,
- 6M – sześć miesięcy,
- 12M/1Y – dwanaście miesięcy/jeden rok.
Może zainteresuje Cię również:
Jak wyliczany jest WIBOR?
W każdy dzień roboczy o godzinie 11:00 największe banki komercyjne w Polsce ustalają wysokość stawki WIBOR. Lista banków jest zmienna i zależy od wyniku konkursu organizowanego przez Narodowy Bank Polski. Najczęściej jest to szesnaście największych graczy na rynku bankowym pod względem wykazywanych aktywów. Sam proces ustalania stawki WIBOR określa się jako fixing. Jest to okres, w którym banki składają swoje propozycje stóp procentowych, po jakich mogą udzielić kredytu międzybankowego.
W ustaleniu stawki WIBOR powinno wziąć udział co najmniej dziesięć banków, jednak w wyjątkowych sytuacjach może być ich mniej. W chwili, gdy każdy diler rynku pieniężnego zgłosi swoją propozycję stopy procentowej, następuje najważniejszy moment fixingu. Agent kalkulacyjny w ciągu jedynie pięciu minut odrzuca dwie najwyższe i dwie najniższe oferty, a następnie oblicza wartość WIBOR na dany dzień. Na podstawie dziennej stawki aktualizowane są pozostałe wskaźniki takie jak WIBOR 3M oraz WIBOR 6M, które później kształtują ofertę kredytowo-depozytową banku.
Obecny WIBOR
Wysokości stawek WIBOR ustalane są przez największe banki każdego dnia roboczego. Wartość wskaźnika może zmieniać się z dnia na dzień, jednak dopiero w dłuższym horyzoncie czasowym można zaobserwować tendencję i kierunek tych zmian. Na obecny WIBOR ma wpływ sytuacja gospodarcza w kraju, a szczególnie poziom stóp procentowych i inflacji. Wzrost cen często jest zapowiedzią wzrostu warszawskiego wskaźnika, a spadek inflacji może nieść pocieszenie dla klientów banków, którzy w danym momencie spłacają kredyt hipoteczny. Jak obecnie kształtuje się WIBOR?
WIBOR 1M 4,05%
WIBOR 3M 4,72%
WIBOR 6M 4,99%
WIBOR 1R 5,10%
WIBOR sprzed roku
Warto przy tym porównać WIBOR z ubiegłego roku. W ciągu ostatnich dwunastu miesięcy, a szczególnie w okresie od jesieni 2021, warszawska stopa referencyjna zdecydowanie zmieniała swoją wartość. Na szczęście wciąż daleko jest jej do poziomu z kryzysu w 2008 roku. Zobaczmy więc, ile wynosił WIBOR w marcu 2021.
WIBOR 1M 0,18%
WIBOR 3M 0,21%
WIBOR 6M 0,25%
WIBOR 1R 0,25%
Wszystkie wartości wskaźnika WIBOR gwałtownie wzrastają od początku października 2021. Obecnie warszawska stopa referencyjna jest wielokrotnie wyższa niż kilka miesięcy temu, co istotnie wpłynęło na oprocentowanie kredytów hipotecznych. Przewidywany wzrost inflacji nie wskazuje, aby ten trend miał się odwrócić, dlatego w najbliższej przyszłości można spodziewać się kolejnych wzrostów wskaźnika WIBOR. Jest to tylko jeden ze składników, które łącznie kształtują oprocentowanie kredytu hipotecznego, jednak to on jest najmniej przewidywalny, ponieważ w pełni zależy od sytuacji na krajowym rynku finansowym.
Przemyślany kredyt hipoteczny?
Porozmawiajmy
Zmienny WIBOR a kredyt hipoteczny – co to oznacza?
Oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego to najczęściej stosowane rozwiązanie, ponieważ pozwala dostosować oprocentowanie do bieżącej sytuacji rynkowej. Zgodnie z nazwą oprocentowanie takiego zobowiązania zależy od wartości referencyjnej, jaką jest WIBOR. Na łączny koszt kredytu hipotecznego składa się więc marża ustalona przez bank, prowizje wraz z pozostałymi opłatami, które są związane z obsługą zadłużenia, a także zmienna stawka WIBOR. W zależności od oferty kredytowej, do ustalenia oprocentowania kredytu hipotecznego banki stosują najczęściej WIBOR 3M oraz WIBOR 6M.
Jeśli rozważasz skorzystanie z kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu, pamiętaj, że oprocentowanie może wzrosnąć przez cały okres trwania umowy. Wielu klientów banku popełnia błąd, gdy decyduje się na kredyt hipoteczny przy niskim wskaźniku WIBOR, jednocześnie nie biorąc pod uwagę zmian, które mogą, a wręcz na pewno wydarzą się w ciągu najbliższych kilkunastu lat. Okres kredytowania sięgający do nawet 30 lat nie daje żadnej gwarancji, że koszty kredytu hipotecznego będą wciąż tak samo, jak podczas podpisywania umowy. Dobrze jest więc mieć świadomość ryzyka i podejmować decyzję kredytową z rozwagą.
WIBOR 3M – historia, ile wynosi?
Jeden z najczęściej poszukiwanych przez kredytobiorców wskaźników to WIBOR 3M. Oznaczenie 3M odnosi się do okresu, którego dotyczy wartość, a więc trzech miesięcy. WIBOR 3M jest to średnia arytmetyczna liczona z trzydziestu dziennych stawek WIBOR 3M z poprzedniego miesiąca. W ciągu ostatnich dziesięciu lat WIBOR 3M osiągnął maksymalną wartość w połowie 2012 roku na poziomie 5,13%. Następnie miał miejsce znaczący spadek i od 2015 do 2019 wskaźnik ten utrzymywał się na niezmiennym poziomie, oscylując w okolicy 1,7%. Początek 2020 roku przyniósł kolejny znaczący spadek wskaźnika WIBOR 3M do poziomu 0,21%. Była to najniższa wartość warszawskiej stopy referencyjnej od początku jej obowiązywania. Poniżej przedstawiamy, jak dokładnie kształtowały się wartości wskaźnika WIBOR 3M w kolejnych latach:
| Rok | WIBOR 3M |
| Styczeń 2010 | 4,19% |
| Styczeń 2011 | 4,09% |
| Styczeń 2012 | 4,99% |
| Styczeń 2013 | 3,95% |
| Styczeń 2014 | 2,71% |
| Styczeń 2015 | 2,00% |
| Styczeń 2016 | 1,70% |
| Styczeń 2017 | 1,73% |
| Styczeń 2018 | 1,72% |
| Styczeń 2019 | 1,72% |
| Styczeń 2020 | 1,71% |
| Styczeń 2021 | 0,21% |
| Styczeń 2022 | 2,77% |
Dane historyczne jednoznacznie wskazują, że WIBOR 3M, mimo że odnotował w ostatnich miesiącach bardzo duży procentowy wzrost, to wciąż jest daleki od jego rekordowych wartości. Można również odwrócić sytuację i podsumować wartości WIBOR 3M jako powracające do wcześniejszego poziomu. Wartość wskaźnika referencyjna była w ostatnim roku wyjątkowo niska, dlatego wzrost jej wzrost nie powinien być zaskoczeniem. Jego wartość zmieniła się wraz z decyzją o podwyżce stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej w październiku 2021, co widać na dziennym wykresie dla każdego wskaźnika WIBOR.
Może zainteresuje Cię również:
WIBOR 6M – kiedy jest stosowany?
Stawka WIBOR 6M to odpowiednik WIBOR 3M tylko dla okresu półrocznego. Wraz z marżą składa się na oprocentowanie kredytu hipotecznego o zmiennej stopie oprocentowania. Podobnie jak w przypadku pozostałych rodzajów warszawskiej stopy referencyjnej, tu też obserwujemy wzrost wartości od października 2021. Jeśli zdecydujesz się na kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym zależnym od WIBOR 6M, przez pierwsze pół roku oprocentowanie Twojego zobowiązanie pozostanie na niezmienionym poziomie. Dopiero po upływie tego okresu oprocentowanie zostanie zaktualizowane o bieżącą wartość wskaźnika. W styczniu 2022 WIBOR 6M kształtował się na poziomie 3,15%.
Czym jest WIBOR 1M?
Analogicznie jak w przypadku wcześniej omówionych wskaźników, WIBOR 1M to stopa referencyjna odnosząca się do okresu jednego miesiąca. Tyle wynosi średnie zadeklarowane oprocentowane miesięcznej pożyczki międzybankowej. Jeśli koszt kredytu zależy od wskaźnika WIBOR 1M, wówczas oprocentowanie zadłużenia będzie zmieniało się każdego kolejnego miesiąca. Wskaźnik ten jest najbliższy aktualnym stopom procentowym ustalanym przez Radę Polityki Pieniężnej. Dlatego też najszybciej reaguje na zmiany na krajowym rynku finansowym, zarówno te dobre, jak i te negatywnie wpływające na sytuację gospodarczą w kraju. Zmiany te nie są od razu odczuwalne w przypadku umów kredytowych, w których oprocentowanie zależy od WIBOR 6M lub WIBOR 12M. W styczniu 2022 wartość wskaźnika WIBOR 1M wyniosła 2,38%.
Kredyty z oprocentowaniem WIBOR 12M
Dość rzadko na rynku pojawiają się kredyty hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem zależnym od poziomu WIBOR 12M. Z perspektywy klienta takie rozwiązanie jest korzystne, ponieważ oprocentowanie kredytu zmienia się raz w roku. Pozwala to uniknąć chwilowych wahań wskaźnika i lepiej zaplanować koszty związane z obsługą zadłużenia. Analizując obecną sytuację na rodzimym rynku finansowym, można spodziewać się wzrostu również tego wskaźnika. Aktualny WIBOR 12M jest zbliżony do stopy lombardowej, która została zmieniona w ostatnim kwartale ubiegłego roku przez Radę Polityki Pieniężnej i w styczniu 2022 wyniósł 3,43%.
Przemyślany kredyt hipoteczny?
PorozmawiajmyPodsumowanie
Niedługo jednak rynki finansowe może czekać duża zmiana, ponieważ Unia Europejska chce wprowadzić reformę krajowych stawek referencyjnych. Działanie to ma na celu przede wszystkim uniemożliwienie spekulacji na rynku finansowym i ustalanie stawek referencyjnych na nierynkowym poziomie. Obecnie nie podjęto decyzji, co dalej ze wskaźnikiem WIBOR, jednak warto śledzić bieżące informacje na ten temat. Zmiana sposobu liczenia wskaźnika lub wprowadzenie innego sposobu określania poziomu stóp procentowych na rynku międzybankowym spowoduje konieczność zmian w treści umów kredytów hipotecznych.Kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem wciąż bazuje na stawce WIBOR trzy lub sześciomiesięcznej. Niektóre umowy kredytowe określają zmienne oprocentowanie na podstawie innych wskaźników WIBOR, jednak z takim rozwiązaniem można spotkać się znacznie rzadziej. Niezależnie jednak od przyjętej w umowie stawki referencyjnej, pamiętaj, że kredyt hipoteczny dotyczy długiego horyzontu czasowego. Wskaźnik WIBOR będzie odpowiadał na zmiany w sytuacji gospodarczej kraju, ale również stóp procentowych określonych przez Radę Polityki Pieniężnej. Z tego powodu należy być przygotowanym na zmiany oprocentowania przez cały okres trwania umowy.
