Druga nieruchomość jako wkład własny lub obniżenie kosztów kredytu hipotecznego
Wkład własny do kredytu
4 min. czytania
Kupno nieruchomości to poważna decyzja, z którą wiąże się wiele formalności. Jest to też transakcja, która od kupującego wymaga zaangażowania finansowego. Z kolei właściciel mieszkania sprzedaje najcenniejszą część swojego majątku i zależy mu na podpisaniu umowy z rzetelną osobą.
Nie powinno zatem dziwić, że zarówno kupujący, jak i sprzedający chcą się odpowiednio zabezpieczyć na wypadek niewykonania umowy przez jedną ze stron.
Dobrym i skutecznym zabezpieczeniem jest instytucja zadatku lub zaliczki, które mają na celu potwierdzenie intencji obu stron do zawarcia umowy. Wybór między zadatkiem a zaliczką ma duże znaczenie i nie jest obojętne to, którą formę zabezpieczenia wybierzesz.
Różnice między zadatkiem a zaliczką są istotne i mogą mieć różne konsekwencje w zależności od Twojego wyboru.
Spis treści
W moim artykule „Zadatek a zaliczka -czym się różnią i co wybrać przy kupnie nieruchomości” dowiesz się:
- Co to jest zadatek?
- Co to jest zaliczka?
- Jakie są plusy i minusy zadatku?
- Jakie są plusy i minusy zaliczki?
- Zadatek a zaliczka – co wybrać pod kątem kredytu hipotecznego,
- W jakim celu wpłaca się zadatek lub zaliczkę?
- Jaka jest maksymalna kwota zadatku lub zaliczki?
- Jak uzyskać zwrot wpłaconych środków w przypadku negatywnej decyzji kredytowej?
- Która forma umowy przedwstępnej jest lepsza dla zadatku lub zaliczki?
- Czy zadatek lub zaliczka będą wchodziły w poczet wkładu własnego?
- Jak wpłacić zaliczkę lub zadatek?
- Zadatek a zaliczka – co według mnie jest lepsze?
Przemyślany kredyt hipoteczny?
Porozmawiajmy
Co to jest zadatek?
Zadatek to kwota pieniężna wpłacana przez kupującego na rzecz sprzedającego jako forma zabezpieczenia transakcji na wypadek niewykonania umowy przedwstępnej. Zadatek jest regulowany przez art. 394 Kodeksu Cywilnego i jest jednym z najważniejszych elementów, które znajdują się w umowach przedwstępnych.
Głównym celem zadatku jest zagwarantowanie, że obie strony poważnie podchodzą do zawarcia umowy ostatecznej. Jeśli umowa zostanie zrealizowana, zadatek jest wliczany jako wkład własny do transakcji.
W przypadku niewykonania umowy przez nabywcę druga strona ma możliwość odstąpienia od umowy bez wyznaczenia terminu dodatkowego i otrzymany zadatek zachować. Natomiast jeśli sprzedający odstąpi od transakcji, to nabywca może żądać sumy dwukrotnie wyższej od wpłaconego zadatku.
Zadatek jest bardzo skutecznym zabezpieczeniem umowy. Strony mają większą motywację do wywiązania się z ustaleń, ponieważ niewykonanie umowy i złamanie warunków, które zostały określone w umowie przedwstępnej, wiążą się z przykrymi konsekwencjami finansowymi.
Jeżeli zdecydujesz się na wpłatę zadatku, to świadczy to o Twoim poważnym podejściu do transakcji. Jako kupiec możesz też liczyć na to, że sprzedający nie zmieni zdania, ponieważ wtedy musi oddać Ci otrzymany zadatek w podwójnej wysokości.
Jak wykorzystać zadatek przy zakupie nieruchomości?
Wyobraź sobie, że planujesz kupno mieszkania za 500 000 zł. W umowie przedwstępnej wpłacasz 50 000 zł jako zadatek (10% wartości nieruchomości). Jeśli wycofasz się bez uzasadnionego powodu, stracisz te pieniądze, ponieważ właściciel nieruchomości może zatrzymać zadatek. Jeżeli to sprzedający odstąpi od umowy, to będzie musiał Ci zwrócić 100 000 zł, czyli podwójną wartość zadatku. Konsekwencje finansowe są zatem dotkliwe dla każdej strony umowy.
Zadatek jest narzędziem, które zwiększa pewność stron przy zawieraniu umowy, szczególnie przy dużych transakcjach, takich jak zakup nieruchomości. Dzięki regulacjom prawnym i jasnym zasadom funkcjonowania, zadatek chroni zarówno kupującego, jak i sprzedającego, motywując do realizacji warunków umowy.
Ważne jest, żeby umowa przedwstępna jasno określała zasady dotyczące zadatku, jego wysokość, ewentualne warunki jego zwrotu oraz powołała się na art. 394 z k.c.
Czy zadatek może być zwrotny?
Czy zwrot zadatku jest możliwy? Jest to jak najbardziej możliwe, ale ewentualny zwrot zależy od okoliczności, w jakich umowa zostaje zerwana. Do zwrotu zadatku dojdzie, gdy:
- gdy za zerwanie umowy ponoszą odpowiedzialność obie strony umowy,
- gdy obie strony zgadzają się na rozwiązanie umowy,
- doszło do okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności,
- gdy zostały spełnione okoliczności zapisane na tą sytuację w umowie przedwstępnej np. uzyskanie 2-3 negatywnych decyzji kredytowych,
Co to jest zaliczka?
Zaliczka jest to część kwoty wpłacona na poczet przyszłych zobowiązań wynikających z umowy. Zaliczka opisana jest w części kodeksu cywilnego o wykonywaniu umów wzajemnych (art. 487-497).
Jeśli dojdzie do realizacji umowy, to kwota zaliczki zostanie odliczona od ostatecznej ceny nieruchomości. Jeśli jednak umowa nie zostanie zrealizowana, zaliczka zazwyczaj podlega zwrotowi bez żadnych dodatkowych konsekwencji, niezależnie od tego, kto zrezygnował z umowy.
Zaliczka a zadatek – co je różni?W przeciwieństwie do zadatku zaliczka z reguły nie wiąże się z poważnymi sankcjami finansowymi. Nie ma też osobnych przepisów prawa, które regulowałyby kwestie zaliczki. Warto jednak przy zawarciu umowy sprecyzować zapisy, które regulują zwrot zaliczki, gdy jedna lub druga strona chcą od umowy odstąpić. Sprzedający może zatrzymać część zaliczki, jeśli już poniósł pewne koszty związane z transakcją.
Może zainteresuje Cię również:
Jakie są plusy i minusy zadatku?
Plusy zadatku
Zadatek jest często stosowanym zabezpieczeniem transakcji w umowach przedwstępnych dotyczących zakupu nieruchomości. Stanowi skuteczną ochronę kupującego i sprzedającego.
Jego dużą zaletą jest to, że motywuje strony do dotrzymania warunków umowy, ponieważ przewiduje konsekwencje finansowe w razie odstąpienia. Dzięki zadatkowi strony zyskują większą pewność, że transakcja zostanie sfinalizowana.
Możliwość sądowego doprowadzenia do sprzedaży kupna. Jeśli podpiszesz umowę przedwstępną w formie aktu, wpłacisz zadatek, to nawet, gdyby sprzedający chciał się rozmyślić i oddać dwukrotność zadatku, możesz na drodze sądowej przymusić do wykonania umowy przyrzeczonej.
Minusy zadatku
Wpłacenie zadatku wiąże się dla kupującego z ryzykiem utraty zadatku, jeśli z własnej winy zrezygnuje z zakupu. Jeżeli to sprzedający odstąpi od umowy, ma obowiązek zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Oznacza to, że utrata zadatku może być dużym obciążeniem finansowym, zwłaszcza przy wyższych kwotach.
Zadatek jest bardziej restrykcyjny niż zaliczka, co może być problemem w sytuacji, gdy decyzja o transakcji zależy od czynników zewnętrznych, np. uzyskania kredytu hipotecznego. Jeśli starasz się o kredyt hipoteczny i nie zadbasz o odpowiednie zapisy w umowie przedwstępnej, to odmowa ze strony banku może skutkować utratą zadatku w przypadku odstąpienia od umowy.
Jakie są plusy i minusy zaliczki?
Plusy zaliczki
Zaliczka zapewnia większą elastyczność. Jeśli umowa nie dojdzie do skutku, zaliczka jest zwracana kupującemu. Nie ma przy tym znaczenia, kto nie dotrzymał warunków umowy.
Kupujący nie ponosi zatem ryzyka utraty środków, jak ma to miejsce w przypadku zadatku, co czyni zaliczkę bardziej bezpieczną opcją.
Minusy zaliczki
W przypadku zaliczki sprzedający nie ma żadnych gwarancji, że kupujący nie wycofa się z umowy. Oznacza to, że w przypadku rezygnacji kupującego, sprzedający nie otrzymuje żadnej rekompensaty i musi zwrócić zaliczkę.
Również dla kupującego może mieć to pewne konsekwencje. Sprzedający może znaleźć kupca, który dysponuje gotówką lub jest gotowy zaoferować wyższą cenę. W tej sytuacji sprzedawca najpewniej wycofa się z transakcji, a pierwszy nabywca zostanie z niczym. Znam też z praktyki sytuacje, gdy sprzedający chwilę przed podpisaniem umowy przyrzeczonej zaczynał blefować, wymyślając nowe warunki przy jednoczesnej chęci podbicia ceny sprzedaży.
W jakim celu wpłaca się zadatek lub zaliczkę?
Zaliczka i zadatek mają przede wszystkim zabezpieczać interesy obu stron transakcji. Dają one większą pewność, że zarówno kupujący, jak i sprzedający są poważnie zainteresowani zawarciem umowy.
Jeżeli jesteś zainteresowany kupnem konkretnego mieszkania, ale nie masz gotówki i chcesz starać się o kredyt hipoteczny, to możesz mieć problem. Wpłata zaliczki lub zadatku to standard rynkowy. Dzięki temu sprzedający poczeka na decyzję banku i nie sprzeda mieszkania osobie trzeciej.
Wpłata zabezpieczenia, czy to w postaci zadatku, czy zaliczki jest ważna również dla sprzedającego. Rezerwuje on bowiem mieszkanie dla konkretnego kupca, a jego rezygnacja może oznaczać, że zmarnował czas i musi rozpocząć poszukiwanie nabywcy od nowa. W jednym i drugim przypadku skuteczniejszy będzie zadatek.
Jaka jest minimalna wartość zadatku lub zaliczki?
Wartości zadatku lub zaliczki to indywidualne ustalenia stron transakcji. Prawo w żadnym miejscu nie reguluje tej wartości. Zwyczajowo przyjęło się, że jest to zakres 5-10% wartości nieruchomości. Zdarzają się kwoty niższe jak i wyższe. Sam jakiś czas temu zadatkowałem nieruchomość w kwocie 25% jej wartości. Tylko dzięki temu udało mi się wygrać licytację z innym sprzedającym, a bardzo mi zależało na tym konkretnym mieszkaniu.
W trakcie rozmów z klientami, część z nich cieszy się, że wpłaciła niską kwotę zadatku np. 5 000 PLN. To nie jest realnie zadatek. Wystarczy, że strona kupująca odda 10 000 PLN i może „odejść od stołu”. Wpłacone środki na zabezpieczenie transakcji poza nazwaniem zadatkiem i odpowiednim zapisem w umowie musi być w odpowiedniej relacji do wartości nieruchomości.
Jaka jest maksymalna kwota w przypadku zadatku lub zaliczki?
Nie ma prawnie ustalonej maksymalnej kwoty zadatku lub zaliczki, jednak w praktyce rynkowej wynosi ona zazwyczaj od 5% do 10% wartości nieruchomości. Warto jednak ustalić tę kwotę na poziomie, który będzie akceptowalny dla obu stron, biorąc np. pod uwagę finansowe konsekwencje wycofania się z umowy.
Może zainteresuje Cię również:
PKO BP Kredyt hipoteczny – oprocentowanie, wkład własny, zdolność kredytowa, opinie i inne
Oferty banków
10 min. czytania
ING kredyt hipoteczny – oprocentowanie, wkład własny, zdolność kredytowa, opinie i inne
Oferty banków
10 min. czytania
Oprocentowanie stałe czy zmienne? Co wybrać teraz do kredytu hipotecznego?
Oprocentowanie kredytu
8 min. czytania
Zwrot zadatku w przypadku kilku decyzji negatywnych
Brak możliwości zakupu nieruchomości wskutek decyzji negatywnej jest oceniany zazwyczaj jako błąd po stronie kupującej. W wyniku tego zadatek, który nie jest odpowiednio opisany w umowie zostaje u sprzedającego.
Strona sprzedająca nie ma wpływu na zdolność kredytową, wysokość dochodów czy też historię w BIK. Nie ma możliwości, żeby ocenić, czy kupujący dostarczył komplet dokumentów, staranność i intencje w procesie wnioskowania o kredyt hipoteczny lub czy wybrał odpowiedni bank.
Wyjątkiem może być sytuacja, gdy w trakcie analizy dokumentów bank doszedł do jakichś informacji, które zdyskwalifikowałyby nieruchomość jako zabezpieczenie kredytu np.:
- dom wchodzi na działkę sąsiada,
- dom to w części samowola budowlana,
- mieszkanie zostało złączone z dwóch ale bez wykonania urzędowych formalności).
Biorąc pod uwagę uwarunkowania rynku tj. konieczność wniesienia 5-10% od wartości transakcyjnej oraz pewną nieprzewidywalność ze strony banków, można starać się podpisać umowę przedwstępną, która na wypadek 2-3 decyzji negatywnych pozwoli wpłacony zadatek zwrócić w całości lub części.
Sprzedający nie musi się zgodzić na zwrot zadatku w żadnym wypadku poza standardowymi przypadkami. Warto w tej sytuacji podjąć negocjacje. Wielu sprzedających nie zgodzi się na pełen zwrot kwoty, ale na 50-75% wpłaconej kwoty bez większych problemów.
Pamiętaj jednak, że jeśli jednak Ci się nie powiedzie, to koniecznie musisz uzyskać oficjalne pismo od banków o podjęciu decyzji negatywnej.
Ciekawymi przypadkami są decyzje pozytywne, ale na znacząco niższą kwotę od wnioskowanej. Przykładowo wnioskowałeś o kredyt na 500 000 PLN, ale bank przyznał 100 000 PLN mniej. W wielu wypadkach „zasypanie” takiej dziury nie jest łatwe, a taka decyzja nie wyczerpuje zapisów o zwrocie zadatku po uzyskaniu decyzji negatywnej.
Jak prawidłowo zapisać zadatek w umowie przedwstępnej?
Chciałbym zaproponować zapis zadatku, który możesz wykorzystać w swojej umowie. Pamiętaj jednak, iż nie jestem radcą prawnym, więc dla pewności skonsultuj zapisy ze swojej umowy z profesjonalistą.
§ Zapłata ceny oraz zadatek
- Cena zakupu przedmiotu umowy wynosi 500 000 PLN (słownie: pięćset tysięcy złotych 00/100).
- Kupujący wpłaci Sprzedającemu zadatek w wysokości 10% ceny zakupu, tj. 50 000 PLN (słownie: pięćdziesiąt tysięcy złotych 00/100) na poczet zabezpieczenia realizacji niniejszej umowy, zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego w terminie do 7 dni od daty podpisania umowy przedwstępnej.
- W przypadku, gdy Kupujący nie wywiąże się z postanowień niniejszej umowy, wpłacony zadatek pozostaje przy Sprzedającym. Jeśli natomiast to Sprzedający nie wywiąże się z umowy, zobowiązuje się on do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, tj. 100 000 PLN (słownie: sto tysięcy złotych 00/100).
- W przypadku, gdy Kupujący uzyska trzy decyzje kredytowe o odmowie udzielenia finansowania lub decyzję kredytową na kwotę niższą niż 300 000 PLN (słownie: trzysta tysięcy złotych 00/100), Sprzedający zwróci wpłacony zadatek w pełnej wysokości.
- Kupujący ma również prawo odstąpić od niniejszej umowy w przypadku uzyskania pozytywnej decyzji kredytowej na kwotę niższą niż 400 000 PLN (słownie: czterysta tysięcy złotych 00/100). W takiej sytuacji Sprzedający zobowiązuje się do zwrotu zadatku w pełnej wysokości.
- Zwrot zadatku, o którym mowa w ust. 4, nastąpi w terminie 7 dni od rozwiązania niniejszej umowy i zostanie dokonany przelewem na wskazany przez Kupującego rachunek bankowy.
Powyższe postanowienia mają na celu zapewnienie realizacji umowy w sposób zabezpieczający interesy obu Stron oraz ustalenie warunków zwrotu zadatku w sytuacjach określonych w niniejszym paragrafie.
Która forma umowy przedwstępnej jest lepsza dla zadatku lub zaliczki?
Najbezpieczniejszą formą umowy przedwstępnej dla zadatku jest akt notarialny, który daje Ci większe szanse na skuteczne dochodzenie swoich praw, gdy druga strona nie wywiąże się z umowy. Umowa notarialna z zasady nie powinna zawierać błędów od strony prawnej.
Co ciekawe, gdy podpiszesz umowę w formie notarialnej, sprzedający będzie chciał się wycofać, oddać dwukrotność, a Ty się nie zgodzisz, możesz na drodze sądowej przymusić do podpisania umowy przyrzeczonej. Oczywiście nie jest to łatwe i w naszej rzeczywistości długotrwałe, ale jak najbardziej możliwe. Znam kilka takich przypadków.
W przypadku zaliczki wystarczy umowa cywilnoprawna. Powinna ona jednak zawierać precyzyjne zapisy, które jasno określą zasady zwrotu zaliczki.
Czy zadatek lub zaliczka będą wchodziły w poczet wkładu własnego?
Wpłaciłeś/aś zadatek i obawiasz się, że nie wystarczy Ci pieniędzy na wkład własny do kredytu hipotecznego? Nie musisz się martwić, ponieważ banki traktują zadatek jako wkład własny. Wpłata zadatku w wysokości wymaganego wkładu własnego powoduje, że nie musisz szukać dodatkowych oszczędności.
Na tej samej zasadzie zaliczka będzie zaliczona na poczet wkładu własnego.
Jak wpłacić zaliczkę lub zadatek?
Najlepszą formą wpłaty jest przelew bankowy, ponieważ daje on dodatkowe zabezpieczenie i jest dowodem na to, że dokonałeś wpłaty. Gotówka, choć czasem używana, nie jest zalecana, zwłaszcza przy większych kwotach. Jeśli wpłacisz zadatek lub zaliczkę gotówką, koniecznie weź pisemne potwierdzenie tego zdarzenia.
Zaliczka lub zadatek – co według mnie jest lepsze?
Osobiście uważam, że zdecydowanie zadatek z klauzulą jego zwrotu na wypadek uzyskania 2-3 bankowych decyzji negatywnych. Zwrotowi może podlegać całość lub część zadatku (zależy od ustaleń np. 25 – 75% wpłaconej kwoty). Sprzedający nieruchomość nie musi zgodzić się na pełen zwrot zadatku. Ty blokujesz sprzedaż nieruchomości innej osobie przez 2-3 miesiące, więc sprzedający może oczekiwać na pewne wynagrodzenie za ten czas, jeśli Ci nie nie powiedzie z kredytem. Dlatego też bardzo ważnym jest wykonanie pełnej analizy przed podpisaniem umowy przedwstępnej.
Zaliczka w żadnym wypadku nie jest dobrą opcją. Organizacja kredytu to zazwyczaj 2-3 miesiące, w tym czasie wiele może się zdarzyć. Trudno oczekiwać, żeby sprzedający czekał na kupującego tak długi czas bez żadnego zabezpieczenia.
Przemyślany kredyt hipoteczny?
PorozmawiajmyPodsumowanie „Zaliczka a zadatek przy kupnie mieszkania – co jest lepsze?”
Zadatek a zaliczka – czy już wiesz, na czym polega różnica między tymi dwiema formami zabezpieczenia transakcji? Mam nadzieję, że rozwiałem Twoje wątpliwości i wiesz, z jakiej formy skorzystać, jeśli planujesz zakup mieszkania.
Zadatek oferuje większe zabezpieczenie, ale wiąże się z ryzykiem utraty środków, jeśli wycofasz się z umowy. Zaliczka jest bardziej elastyczna, ale mniej chroni interesy zarówno kupującego, jak i sprzedającego. Warto dokładnie przemyśleć, która opcja jest dla Ciebie korzystniejsza i odpowiednio zabezpieczyć się w umowie.
Zachęcam do komentowania
Masz pytania dotyczące zaliczki i zadatku? Podziel się swoimi doświadczeniami lub wątpliwościami w komentarzach. Jestem tu po to, żeby Ci pomóc i z chęcią odpowiem na wszystkie Twoje pytania.
