Jak przygotować projekt budowlany, by szybciej dostać kredyt na budowę domu?

Zanim bank przyzna Ci kredyt na budowę domu, dokładnie sprawdzi, między innymi Twój projekt budowlany. Poznaj kluczowe elementy, które zwiększą szanse na szybką i pozytywną decyzję kredytową.

Czym jest projekt budowlany i dlaczego bank go wymaga?

Projekt budowlany to jeden z najważniejszych dokumentów, który musisz mieć przed rozpoczęciem budowy domu i starań o kredyt hipoteczny. Bez niego nie ruszysz ani z inwestycją, ani z kredytem hipoteczno-budowlanym.

Projekt budowlany to oficjalna dokumentacja dotycząca Twojego domu, którą przygotowuje architekt lub inżynier budowlany, posiadający niezbędne uprawnienia budowlane oraz należący do okręgowej Izby Architektów lub Inżynierów Budownictwa¹. To ważne, ponieważ weryfikacja tych kwalifikacji jest obowiązkowa, chociażby przy ubieganiu się o pozwolenie na budowę.

Projekt budowlany nie jest jednym dokumentem: to cały komplet, który szczegółowo opisuje inwestycję. To nie tylko rzuty, jak będzie wyglądał Twój nowy dom, ale również sposób zagospodarowania działki, opis użytych materiałów i wiele innych szczegółów.

Dlaczego bank chce projekt budowlany? Ponieważ to na jego podstawie dokonuje oszacowania kosztorysu inwestorskiego, czyli ile ta budowa będzie kosztować. To pozwoli na przygotowanie harmonogramu prac i wypłat transz. Z projektu korzysta także rzeczoznawca, który wycenia przyszłą wartość nieruchomości.

Jak wybrać projekt dopasowany do swojej sytuacji finansowej i wymagań gospodarstwa domowego?

W momencie, kiedy zaczynamy dopiero myśleć o budowie, większość z nas przegląda projekty i wybiera, który dom spełnia oczekiwania. Jednak potem, gdy przychodzi już do urzeczywistnienia planów, często zderzamy się ze ścianą. I okazuje się, że projekt, który zdawał się być idealny, nie spełnia zupełnie naszych lub urzędowych wymagań. Bądź też jest zwyczajnie za drogi jak na naszą kieszeń.

Jak rozsądnie wybrać projekt budowlany?

1. Policz, ile możesz przeznaczyć na budowę. To ważne, ponieważ im większy i bardziej skomplikowany w budowie dom, tym koszty będą wyższe.
2. Oszacuj, ile będzie w przyszłości kosztować utrzymanie domu. Jakie źródło ogrzewania chcesz wybrać? Ile to będzie kosztować miesięcznie? Jeśli chcesz dom tani w utrzymaniu, powinieneś wybrać projekt z prostą bryłą i dachem dwuspadowym, wybudowany w technologii energooszczędnej lub pasywnej. Nie dość, że zaoszczędzisz na ogrzewaniu, to jeszcze możesz postarać się o tańszy eko kredyt na budowę domu.
3. Dopasuj projekt do działki i lokalizacji. MPZP lub WZ mogą narzucać konkretne rozwiązania, np. wysokość, powierzchnię, kąt nachylenia dachu. Również sam wymiar działki ma znaczenie: na wąskiej działce możesz się nie zmieścić z szerokim, parterowym domem tak, by zachować wymagane przepisami odległości od granicy nieruchomości.
4. Określ potrzeby swojej rodziny. Ile pokoi, ile łazienek? Salon z kuchnią czy oddzielny? Myśl przyszłościowo: wiele osób po czasie narzeka, że zdecydowali się na dom piętrowy i muszą kilkadziesiąt razy dziennie biegać po schodach, szczególnie gdy mają już swoje lata lub pojawiają się małe dzieci.

Przy okazji, jeśli głębiej nurtuje Cię ten temat, to zapraszam Cię do mojej ostatniej rozmowy ze Sławomirem Zającem, doradcą budowlanym i autorem bloga „Poradnik budowlany” -> Jak zbudować dom bez błędów.

Co wybrać: projekt indywidualny czy projekt gotowy?

Odwieczny problem budujących: projekt kupić czy zlecić jego wykonanie architektowi?

Początkowo może wydawać się, że projekt gotowy wyjdzie zdecydowanie taniej. Jednak jak dowodzi praktyka, wcale nie zawsze tak jest. Znam wiele osób, które zdecydowały się na „gotowca”, ale chcieli wprowadzić tyle zmian, że ostatecznie jego cena zbliżyła się do kosztu rozwiązania indywidualnego.

Jeśli znajdziesz idealny, gotowy projekt, który odpowiada wszystkim Twoim potrzebom – wybierz taki. Ale w przypadku, gdy już na etapie przeglądania myślisz „o, tu trzeba zmienić ustawienie ścian, tam powiększyć łazienkę, ta kuchnia jest zdecydowanie za mała, tu dodać dodatkowy pokój, a te okna powinny być większe” – najprawdopodobniej lepiej na tym wyjdziesz (i będziesz bardziej zadowolony) z indywidualnego projektu.

Projekt indywidualny vc gotowy: porównanie

Jakie części z projektu musisz przygotować dla banku?

Projekt budowlany składa się z czterech elementów:

• Projektu architektoniczno-budowlanego. To rysunki i opis domu, które określają, jak będzie wyglądał z zewnątrz i w środku, jak będą rozmieszczone pomieszczenia, okna, dach, elewacje, jakie materiały będą użyte itp.
• Projektu technicznego. Jest to bardziej szczegółowa instrukcja budowy domu, która zawiera dokładne rysunki i wyliczenia dla ekipy budowlanej. Pokazuje na przykład, jak zrobić stropy czy dach (z wymiarami, przekrojami i wyliczeniami statyczno-wytrzymałościowymi), jakie dokładnie materiały mają być użyte.
• Projektu zagospodarowania działki lub terenu. Ta część zawiera rysunki, mapy i opisy, które dotyczą sposobu zagospodarowania działki lub terenu. Pokazuje m.in. w którym miejscu działki będzie stać dom, gdzie znajduje się wjazd na posesję i droga dojazdowa, lokalizację mediów (woda, prąd, gaz).
• Załączników. Takich jak wypis z MPZP, wydane warunki zabudowy, mapa do celów projektowych i inne wymagane dokumenty.

A czego wymaga bank? To zależy. Zazwyczaj kredytodawcy nie wymagają przedstawienia całej dokumentacji, tylko ich wybranych części.

1. Z projektu architektoniczno-budowlanego potrzebne będą rzuty wszystkich kondygnacji, elewacje, przekroje.
2. Z projektu technicznego banki proszą najczęściej o opis techniczny i zestawienie powierzchni.
3. Projekt zagospodarowania terenu: wystarczy opis i mapa.

Przy eko kredycie na budowę domu potrzebna będzie także charakterystyka energetyczna. Może być przygotowana jako oddzielny dokument lub stanowić załącznik do jednego z wyżej wymienionych.

Czy bank zaakceptuje projekt budowlany w formie elektronicznej?

Od 1 lipca 2021 roku istnieje możliwość wyboru formy projektu budowlanego: projektant może sporządzić elektroniczny projekt budowlany lub tradycyjny, papierowy.

Przy elektronicznej dokumentacji każdy tom projektu powinien być osobnym plikiem do 150 MB, a wszystkie dokumenty muszą mieć kwalifikowany podpis elektroniczny. Taki projekt możesz później załączyć np. przy składaniu elektronicznego wniosku o pozwolenie na budowę przez portal e-Budownictwo.

Jak przygotować projekt budowlany do banku w wersji drukowanej?

Sprawa zdaje się prosta: wystarczy skserować lub zeskanować potrzebne dokumenty. Ale które konkretnie? Projekty potrafią sobie liczyć nawet kilkaset stron. I jak sobie poradzić z wielkoformatową mapą?

Klienci, którzy zwracają się do mnie z prośbą o pomoc w uzyskaniu kredytu hipotecznego nie muszą się tym martwić. Po prostu dostarczają mi całą dokumentację (koniecznie w wersji z pieczątkami). Ja weryfikuję, co jest potrzebne, wykonuję skany lub ksero i w ich imieniu przekazuję wszystko do banku.

Jakie inne dokumenty w kredycie na budowę domu musisz przygotować?

Kredyt na budowę domu to długa lista dokumentów. Banki proszą o:

• Dokumenty dotyczące budowy (projekt, pozwolenie na budowę, kosztorys i harmonogram prac, dziennik budowy, świadectwo energetyczne);
• Dokumentację dotyczącą działki (nr KW, dokument nabycia, wypis i wyrys z rejestru gruntów);
• Dokumenty finansowe, potwierdzające Twoją zdolność kredytową.
• Potrzeby będzie także operat szacunkowy.

Szczegółowe informacje znajdziesz w moim poradniku dotyczącym kredytu na budowę domu oraz oddzielnym wpisie o dokumentach do kredytu hipotecznego.

Kosztorys a projekt budowlany — co musisz wiedzieć przed złożeniem wniosku o kredyt?

Oba dokumenty pełnią inne funkcje, ale są ze sobą ściśle powiązane. Projekt pokazuje, jak dom ma wyglądać i być zbudowany, a kosztorys, ile pieniędzy musisz na to przeznaczyć.

Kosztorys musi być spójny z projektem. Będzie Ci towarzyszył przez cały okres budowy i kredytowania. To na jego podstawie bank dokonuje rozliczenia wypłaconych już transz kredytu i uruchamia kolejne. Niezwykle ważne jest, by go dobrze przygotować i zostawić sobie pewien bufor bezpieczeństwa (ok. 5-15%) na wypadek nieprzewidzianych zdarzeń na budowie (a możesz być pewien, że takie się pojawią).

To, na co musisz zwrócić szczególną uwagę to:

• Metraż nieruchomości i minimalny koszt budowy. Na podstawie przygotowanego kosztorysu instytucja oszacuje, ile wg niego kosztować będzie postawienie domu o danej wielkości w wybranej lokalizacji. Jeśli ustali np. kwotę 4000 zł za metr, to przy budowie domu o powierzchni 150 m² minimalny koszt wyniesie 600 tys. zł.
• Następnie musisz sprawdzić, czy to się łączy z Twoją zdolnością kredytową i wysokością wkładu własnego. Czyli wyliczyć, czy wartość działki + ewentualne środki własne pokrywają minimum 10-20% kosztów budowy oraz czy masz zdolność do spłacania raty kredytu.

Popatrz na taki prosty przykład. Wybrałeś projekt domu o powierzchni 150 m², gdzie bank przyjmuje, że minimalny koszt budowy wynosić będzie 600 tys. zł. Wartość działki pokrywa 20% wymaganego wkładu własnego przy kredycie na budowę domu, jednak okazuje się, że brakuje Ci zdolności na tak wysoką kwotę. Co zrobić w takiej sytuacji?

Możesz zmienić projekt domu na taki, który będzie tańszy w budowie. Na przykład ma mniej przeszkleń, prostszą bryłę, dach dwuspadowy zamiast czterospadowego. Dlatego tak ważne jest, by nie kupować kota w worku, czyli nie wydawać pieniędzy na projekt, zanim nie sprawdzisz, czy będzie Cię stać na jego budowę. Najpierw oszacuj koszty i sprawdź swoją zdolność, przynajmniej wstępną.

Co zrobić, jeśli kosztorys różni się od projektu budowlanego?

Kosztorys i projekt budowlany muszą być ze sobą zgodne. Na ich podstawie bank ocenia, czy inwestycja jest możliwa do przeprowadzenia, legalna i czy zwyczajnie stać Cię na nią.

Z czego najczęściej wynikają rozbieżności w tych dokumentach?

• Kosztorys oparty jest na nieaktualnych cenach materiałów czy robocizny.
• Dokonujesz oceny kosztów „na oko”. Zamiast dokładnie oszacować, ile będzie kosztować wykonanie danego etapu, wpisujesz kwotę mniej-więcej. A potem pojawiają się problemy, czy to już na etapie rozpatrywania wniosku, czy dopiero później, przy rozliczaniu kolejnych transz kredytu.
• Modyfikujesz projekt i ma to duże przełożenie na koszty budowy.

Jak uniknąć rozbieżności w dokumentach dla banku? Przede wszystkim postaraj się wprowadzić wszystkie zmiany w projekcie przed złożeniem wniosku kredytowego. Wtedy przygotowując kosztorys bazujesz już na ostatecznych danych. Po drugie, dokładnie sprawdź ceny – a jeśli zupełnie się na tym nie znasz lub nie masz czasu, rozważ zlecenie wykonania kosztorysu polecanej osobie z branży, np. profesjonalnemu kosztorysantowi czy architektowi.

Zapotrzebowanie energetyczne domu – szansa na eko kredyt i lepsze warunki cenowe

Już na etapie wyboru projektu budowlanego warto wziąć pod uwagę budowę domu energooszczędnego lub pasywnego. Owszem, początkowe koszty inwestycji będą wyższe, ale za to oszczędności przyjdą w kolejnych latach. Pierwsze to oczywiście mniejsze koszty eksploatacyjne, a drugie – niższa rata kredytu dzięki kredytowi hipotecznemu na dom energooszczędny.

Czy zmiany nieistotne w budowie domu trzeba zgłaszać do banku przy kredycie hipotecznym?

Nie, banki z reguły nie wymagają zgłaszania zmian nieistotnych, czyli takich, które nie obligują do wprowadzenia zmian w projekcie budowlanym. Podam kilka przykładów: przesunięcie ścian działowych, inne rozmieszczenie okien i drzwi (ale też nie zawsze będą to zmiany nieistotne), wybór innej dachówki, tynków, paneli.

Jakie zmiany w budowie domu bank uznaje za istotne i kiedy trzeba je zgłaszać?

Banki uznają za istotne takie modyfikacje, które wpływają na:

• wartość nieruchomości (np. zmiana metrażu, kubatury budynku, inna liczba pięter);
• koszty budowy (budowa będzie wymagać większych nakładów lub odwrotnie – obniża się standard budowy);
• harmonogram budowy (przesunięcia w czasie);
• zabezpieczenie kredytu (dot. możliwości dokonania wpisu w KW).

Klient jest zobowiązany poinformować kredytodawcę o takich zmianach, a ten zadecyduje, czy w tym konkretnym wypadku będzie potrzebny aneks do umowy kredytu hipotecznego,.

Zmiany wymagające projektu zamiennego

Jeśli chcesz w istotny sposób zmodyfikować pierwotny projekt budowlany, architekt może przygotować Ci na jego podstawie projekt zamienny, czyli projekt z naniesionymi zmianami.

Wygląda to następująco: najpierw projektant decyduje o tym, czy zmiany są istotne. Jeśli tak, przygotowuje projekt zamienny, który składasz do urzędu wraz z wnioskiem o zmianę pozwolenia na budowę. Następnie czekasz na decyzję. Pozwolenia zamiennego wymagają wszystkie istotne modyfikacje zatwierdzonego już projektu, czyli m.in.:

• inne rozmieszczenie ścian konstrukcyjnych;
• powiększenie lub zmniejszenie bryły budynku;
• dobudówka;
• zmiany konstrukcyjne i instalacyjne (np. dach płaski na dwuspadowy czy zmiana źródła ogrzewania);
• zmiana przeznaczenia pomieszczeń (np. garaż na lokal usługowy);
• inna technologia budowy (np. decydujesz się na wybudowanie domu modułowego lub murowanego zamiast szkieletowego);
• inne usytuowanie budynku na działce.

Zmiany w kosztorysie i harmonogramie budowy

Jeśli planujesz wprowadzić modyfikacje zwiększające wartość nieruchomości, a które nie wymagają zmiany projektu (np. podwyższasz standard wykończenia) banki z reguły nie będą miały nic przeciwko. W końcu do momentu zakończenia spłaty kredytu dom stanowi własność kredytobiorcy, ale jest obciążony hipoteką na rzecz banku, więc wzrost jego wartości to większe bezpieczeństwo dla instytucji.

Obecnie niemal wszyscy kredytodawcy dokonują rozliczenia transz kredytu na podstawie zdjęć lub ewentualnie inspekcji pracownika. Nawet jeśli w trakcie budowy zdecydujesz się na zmianę okien z plastikowych na drewniane i masz na ten cel odpowiednie środki, to bank może to zauważyć dopiero przy rozliczaniu transzy.

Problemem mogą być sytuacje odwrotne, czyli takie, gdy znacząco obniżasz standard budynku i rezygnujesz z dobrych, sprawdzonych rozwiązań na rzecz budżetowych. To może spowodować problemy ze strony instytucji, gdyż wtedy wartość zabezpieczenia będzie niższa. W takim wypadku bank może nawet zablokować wypłatę kolejnej transzy kredytu.

Klient, który musiał zmienić projekt budowlany w trakcie starań o kredyt hipoteczny (Historia klienta)

W 2025 roku zgłosił się do mnie Pan Cezary, który budował dom w województwie dolnośląskim. Od początku byłem pod wrażeniem jego podejścia – miał jasny plan, przemyślaną wizję i wszystkie dokumenty niemal w komplecie. Spotkaliśmy się jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, żeby omówić możliwe oferty kredytu hipotecznego i przygotować listę formalności.

Wszystko szło zgodnie z planem… aż do pierwszych prac ziemnych. Podczas wykopów koparka trafiła na ogromny masyw skalny. To zmieniło wszystko:

• potrzebny był inny sprzęt niż standardowa koparka,
• należało przeprojektować fundamenty,
• konieczna była zmiana projektu budowlanego i pozwolenia na budowę.

W tej sytuacji musieliśmy wstrzymać cały proces ubiegania się o kredyt hipoteczny. Gdybyśmy złożyli dokumenty w banku w momencie, kiedy stary projekt był jeszcze formalnie aktualny, a nowy był w trakcie uzgodnień, cała procedura mogłaby utknąć na dobre. Rozsądniej było poczekać na projekt zamienny, aktualizację pozwolenia i dopiero wtedy ponownie złożyć wniosek o kredyt na budowę domu.

Jakie wnioski płyną z tej historii?

1. Projekt budowlany musi być spójny z rzeczywistością. Bank analizuje dokumenty, a każda rozbieżność (np. zmiana fundamentów) może wstrzymać decyzję.
2. Czasem lepiej wstrzymać się ze złożeniem wniosku. W kredytach hipotecznych liczy się precyzja i aktualność dokumentacji, a nie szybkość.
3. Niespodzianki na działce zdarzają się częściej, niż myślisz. Dlatego zawsze warto mieć elastyczny plan działania i specjalistę, np. eksperta kredytowego, który doradzi w krytycznym momencie.

Czym się różnią projekt budowlany a projekt wykonawczy i który z nich jest potrzebny do kredytu?

Do kredytu na budowę domu potrzebujesz projektu budowlanego. Projekt wykonawczy jest jego dużo bardziej szczegółowym rozwinięciem. Znajdują się w nim specyfikacje materiałów czy instrukcje dla wykonawców. To dodatkowy dokument, którego wykonanie możesz zlecić niezależnie od projektu budowlanego (za dodatkową opłatą oczywiście). Nie ma potrzeby dostarczania go do banku.

Co najpierw: pozwolenie na budowę czy projekt?

Oczywiście projekt. Bez niego nie możesz nawet złożyć wniosku o pozwolenie na budowę domu.

Najczęstsze błędy w projekcie budowlanym, przez które bank opóźnia decyzję o kredycie

1. Błędne zestawienie powierzchni użytkowej

Jednym z ciekawych przypadków, z którym od czasu do czasu się spotykam jest nietypowo przygotowane zestawienie powierzchni użytkowej. Kilka lat temu jeden z moich klientów dostarczył zestawienie, w którym jako powierzchnia użytkowa był wpisany taras o powierzchni 150 m². Głupi błąd, a spowodował wiele problemów, ponieważ każdy bank wliczał ten taras do kredytu po normalnych stawkach za m² budowy domu. Jeśli dom miał mieć 150 m² i powinien kosztować na tamte czasy powiedzmy 400 tys. zł to przy takim zapisie bank szacował, że będzie miał 300 m² i koszt jego budowy to dwa razy więcej.

2. Niekompletna dokumentacja techniczna

Kolejnym błędem jest dostarczenie niekompletnej dokumentacji, której wymaga bank, np. brak opisów technicznych, rzutów lub przekazanie do banku ich wersji nieostemplowanej. Dotyczy to zazwyczaj klientów, którzy samodzielnie składają wnioski do banku i w pewnym momencie gubią się w stertach dokumentów i procedurach danej instytucji.

3.Poddasze oznaczone jako użytkowe (choć jeszcze nie będzie adaptowane)

Jeśli klient na razie nie zamierza adaptować poddasza, warto już w projekcie oznaczyć je jako powierzchnię nieużytkową. Dzięki temu koszty budowy będą niższe i wystarczy mniejsza kwota kredytu. Oczywiście można to później zabudować, ale trzeba pamiętać, aby taką inwestycję zgłosić i zalegalizować w urzędzie oraz w banku. Jest to ważne, chociażby ze względu na ubezpieczenie nieruchomości (w razie pożaru nie dostaniesz odszkodowania za zniszczenia poddasza, którego oficjalnie nie ma) czy do wyceny przy sprzedaży nieruchomości.

Aktualne raporty rynku budowlanego – co mówią kwartalne analizy o kosztach i dynamice budownictwa w Polsce?

Rynek budowlany w Polsce ma się całkiem dobrze, ale nie obywa się bez wahań. Z danych GUS wynika, że w maju 2025 r. firmy budowlane zrealizowały o 8,6% więcej robót niż miesiąc wcześniej, choć w porównaniu rok do roku odnotowano już spadek o 2,9%. To pokazuje, jak mocno sezonowość i warunki rynkowe wpływają na tempo inwestycji.

Z kolei analizy Spectis przewidują, że do 2026 roku wartość całego rynku budowlanego w Polsce przekroczy 400 mld zł. Jest to niemal dwa razy więcej niż jeszcze kilka lat temu. Dla inwestorów to sygnał, że koszty budowy będą stopniowo rosnąć, chociaż sektor nadal ma ogromny potencjał rozwojowy².

FAQ – pytania o projekt budowlany i kredyt hipoteczny

Źródła:

¹ Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. 1994 Nr 89 poz. 414 z późn. zm.),

² Mocny wzrost miesiąc do miesiąca, ale słabszy wynik rok do roku, kig.pl