Czym jest wskaźnik LtV kredytu?
Kredyty hipoteczne
4 min. czytania
Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji życiowych każdej pary – niezależnie od tego, czy partnerzy życiowi żyją w związku formalnym, czy nieformalnym. O ile w przypadku małżeństw sprawa wydaje się dość prosta, to osoby, które nie sformalizowały swojego związku lub nie mogą go sformalizować (pary jednopłciowe), obawiają się, że bank nie wyda w ich przypadku pozytywnej decyzji kredytowej.
Napisałem ten artykuł po to, żeby rozwiać Twoje wątpliwości. Dla banku nie ma znaczenia to, z kim chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny. Możesz podpisać umowę o kredyt z dowolną osobą (partnerem życiowym, członkiem rodziny, przyjacielem), o ile spełnia ona wymagania banku związane np. z oceną zdolności kredytowej. W przypadku umowy kredytowej niezwykle ważny jest również wkład własny i stabilne źródło dochodu.
Problemy pojawiają się zazwyczaj dopiero po zaciągnięciu kredytu hipotecznego. W świetle prawa osoby żyjące w związku partnerskim nie stanowią rodziny. Może dojść zatem do komplikacji prawnych w przypadku śmierci jednego z partnerów lub rozstania. Jak uniknąć takich sytuacji? Przeczytaj mój artykuł i sprawdź, jak zaciągnąć kredyt hipoteczny ze swoją drugą połówką i co zrobić, gdy dojdzie do zakończenia związku.
Spis treści
Z mojego artykułu dowiesz się m.in.:
- Kredyt hipoteczny bez małżeństwa – czy trzeba mieć ślub, żeby wziąć kredyt hipoteczny.
- Wspólny kredyt hipoteczny a rozstanie – proponowane rozwiązania.
- Wspólny kredyt hipoteczny bez ślubu a kwestie prawne.
- Jak banki podchodzą do kredytów dla par nieformalnych?
- Jak wygląda współwłasność w związku nieformalnym.
- Co z kredytem w przypadku rozstania lub śmierci jednego z partnerów.
Przemyślany kredyt hipoteczny?
Porozmawiajmy
Czy trzeba mieć ślub do zaciągnięcia kredytu w dwójkę?
Kredyt hipoteczny bez ślubu jest jak najbardziej możliwy. Nie ma żadnych wymogów, które mówią, że możesz wziąć kredyt hipoteczny tylko z małżonkiem. Banki w Polsce zaakceptują wniosek o kredyt hipoteczny dla osób niebędących w związku małżeńskim i dotyczy to zarówno par heteroseksualnych, jak i jednopłciowych. Jedynym wyjątkiem od tej reguły bywają kredyty hipoteczne, które są realizowane na cele programów mieszkaniowych np. Bezpieczny Kredyt 2%, Kredyt na Start, Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy.
W trakcie rozpatrywania wniosku dla banku nie ma większego znaczenia to, jaki rodzaj związku tworzą wnioskodawcy. Najważniejsza dla kredytodawcy jest zdolność kredytowa osób (im większa, tym lepiej), które planują zaciągnąć wspólny kredyt mieszkaniowy. Analitycy bankowi zweryfikują również historię kredytową i źródło dochodów jednego i drugiego kredytobiorcy, ponieważ muszą mieć pewność, że spłata kredytu nie będzie dla nich problemem.
Czy o kredyt hipoteczny jest trudniej, gdy starają się o niego osoby w związku partnerskim? Złożenie wniosku i procedura przy kredycie hipotecznym jest bardzo podobna do tej, która dotyczy małżonków.
Kredyt hipoteczny dla par tej samej płci
Banki zupełnie nie mają z tym problemu. Fakt, że niejako żyjemy w „państwie wyznaniowym” aż tak mocno nie wpływa na banki. Mam za sobą realizację wielu par tej samej płci i nigdy nie spotkałem się z trudnościami z tego tytułu.
Prawne aspekty wspólnego kredytu hipotecznego
Zaciągnięcie kredytu hipotecznego przez parę w związku nieformalnym ma swoje konsekwencje prawne.
Przygotowałem listę najważniejszych kwestii prawnych dla osób, które zaciągnęły wspólny kredyt bez ślubu. Jeżeli jesteście ich świadomi, to możecie zabezpieczyć swoje interesy i przygotować się każdą ewentualność.
Solidarna odpowiedzialność za spłatę kredytu
Każdy z partnerów ponosi solidarną odpowiedzialność za spłatę zobowiązania wobec banku. Bank może domagać się spłaty całego kredytu od dowolnego kredytobiorcy, niezależnie od wewnętrznych ustaleń między Tobą a Twoim partnerem.
Oznacza to, że jeśli współkredytobiorca przestanie spłacać kredyt (i nie ma szans na wyegzekwowanie tego obowiązku), to wtedy ciężar spłaty zobowiązania i terminową spłatę rat spocznie na Tobie. Nie jest tak, że zapłacisz połowę raty i bank nie będzie miał wobec Ciebie roszczeń. Banku nie interesują wewnętrzne ustalenia, ani późniejsze jego zmiany. Bank jest zainteresowany spełnieniem jego wierzytelności i będzie w pełni wykorzystywał solidarną odpowiedzialność w tym zakresie.
Dlatego tak uczulam swoich klientów na podpisywanie umów, które pozwolą zapobiegać takim sytuacjom.
Współwłasność nieruchomości
Wspólny kredyt na dwie osoby bez ślubu z reguły oznacza, że nieruchomość kupuje się na zasadzie współwłasności. Razem z partnerem życiowym nabywacie określony udział w nieruchomości, który może być równy lub ustalony na przykład podstawie wkładu finansowego. Więcej o współwłasności napiszę w kolejnym rozdziale.
Brak możliwości dziedziczenia bez testamentu
Kredyt hipoteczny dla partnerów nie różni się wiele od kredytu hipotecznego dla małżonków. Najbardziej problematyczna w tym przypadku jest kwestia dziedziczenia. W przypadku śmierci jednego z partnerów, drugi nie odziedziczy automatycznie udziałów w nieruchomości, ponieważ w świetle prawa nie jest członkiem rodziny.
Podział nieruchomości w razie rozstania
Jeśli żyjecie w związku nieformalnym i zdecydujecie się na rozstanie, to prawo nie przewiduje procedur podziału majątku, jak ma to miejsce w przypadku rozwodu. Podział nieruchomości i odpowiedzialność za terminową spłatę raty musi być ustalona między partnerami, a często wymaga to negocjacji, a nawet pomocy prawnej. Może się tak zdarzyć, że do podziału majątku będzie wymagana interwencja sądu, który po rozpoznaniu sprawy nakaże sprzedaż nieruchomości i podział środków uzyskanych z jej sprzedaży zgodnie z posiadanymi udziałami.
Ubezpieczenie na życie
W przypadku par nieformalnych banki mogą zażądać dodatkowych form zabezpieczenia kredytu mieszkaniowego. Zalecanym rozwiązaniem jest wykupienie ubezpieczenia na życie i uposażenie swojej drugiej połówki.
Gdy dojdzie do śmierci jednego z partnerów ubezpieczenie może pokryć pozostałe zobowiązania wobec banku, co chroni drugą osobę przed problemami finansowymi.
Może zainteresuje Cię również:
Jak banki podchodzą do kredytów dla par nieformalnych?
Podejście banków do kredytów dla par nieformalnych nie różni się znacząco od standardowych procedur przy wnioskach kredytowych. Banki są zainteresowane przede wszystkim tym, jaką zdolność kredytową mają współkredytobiorcy, czy mają dobrą historią finansową i czy mogą wykazać się stabilnymi dochodami. Ważna jest zdolność do spłaty kredytu, a nie status związku osób tej samej, czy różnej płci.
Na co uważać? Przede wszystkim musicie wykazać we wniosku, że tworzycie wspólne gospodarstwo domowe, dzieląc się opłatami i kosztami życia. Dobrym pomysłem jest wspólny rachunek, na jakie wpływają wspólne pieniądze na czynsz, media czy żywność.
Dzięki temu możecie liczyć na bardziej liberalne podejścia do oceny zdolności kredytowej. W innym przypadku Wasze dochody rozłożą się na dwa różne gospodarstwa domowe, co wg banku generuje wyższe koszty. Oznacza to niższą zdolność kredytową, a w konsekwencji mniejszą kwotę kredytu hipotecznego, konieczność większego wkładu własnego lub nawet odrzucenie wniosku.
Tylko w jednym banku zostaniecie potraktowani jako oddzielne gospodarstwa domowe – PKO BP.
Współwłasność nieruchomości a brak formalnych zobowiązań
W przypadku związku małżeńskiego mamy do czynienia z tzw. współwłasnością łączną, o ile małżonkowie nie podpisali intercyzy.
Partnerzy, którzy nie sformalizowali związku i decydują się wzięcie wspólnego kredytu hipotecznego, mogą nabyć ją na zasadach współwłasności ułamkowej. Oznacza, że każdy z nich ma określony udział w nieruchomości, który często wynosi 50/50.
Pary bez ślubu mogą też przyjąć inne uzgodnienia np. 40/60 30/70 itd. Podstawą ustaleń może być wysokość wkładu własnego każdego z partnerów, czy wkład we wspólne gospodarstwo domowe. Kwestie udziałów warto uregulować już na etapie podpisywania umowy przedwstępnej, którą załączycie do wniosku kredytowego.
Wspólny kredyt hipoteczny bez ślubu – jak podzielić udziały w nieruchomości?
Partnerzy nawet wieloletni mogą być w różnej sytuacji finansowej. Życie bywa pełne niespodzianek, więc trzeba dokładnie przemyśleć, jak podzielić nabywaną nieruchomość, aby w razie rozstanie nie było niespodzianek i rozczarowania, że ktoś otrzymał więcej, niż powinien. Wspólny kredyt hipoteczny nie musi oznaczać, iż tako samo będzie dzielona nieruchomość. Jak ja to widzę?
Równy wkład własny
W przypadku równego wkładu własnego moim zdaniem nie ma problemu. Udziały możesz podzielić 50/50
Nierówny wkład własny
Schody zaczynają się, gdy jedna ze stron wnosi większy wkład własny, a druga strona nie wnosi w ogóle, albo zdecydowanie mniejszy. Mam na to uczciwie rozwiązanie. Najlepiej posłużmy się przykładem.
Wartość nieruchomości 500 000 PLN. Magda wnosi 100 000 PLN, a Michał wnosi 50 000 PLN. Wspólny kredyt hipoteczny, jaki ta para chce zaciągnąć będzie zatem na kwotę 350 000 PLN.
Magda udział 100 000 PLN + 1/2 z 350 000 PLN = 275 000 PLN
Michał udział 50 000 PLN + 1/2 z 350 000 PLN = 225 000 PLN
Obydwa udziały dają nam łącznie wartość nieruchomości, czyli 500 000 PLN.
Teraz obliczmy udziały.
Magda udział 275 000 / 500 000 = 0,55
Michał udział 225 000 / 500 000 = 0,45
Co sądzisz, aby w ten sposób podzielić wspólne mieszkanie, dom lub działkę?
Może zainteresuje Cię również:
ING kredyt hipoteczny – oprocentowanie, wkład własny, zdolność kredytowa, opinie i inne
Oferty banków
10 min. czytania
Santander kredyt hipoteczny – oprocentowanie, wkład własny, zdolność kredytowa, opinie i inne
Oferty banków
10 min. czytania
mBank kredyt hipoteczny – 30 najciekawszych cech oferty
Oferty banków
9 min. czytania
Podział odpowiedzialności finansowej między partnerami
Odpowiedzialność finansowa w przypadku kredytu hipotecznego zaciągniętego przez parę nieformalną rozkłada się na obie osoby solidarnie.
Ważne jest, aby na początku ustalić jasne i korzystne dla dwóch stron zasady dotyczące podziału kosztów, a także odpowiedzialności w przypadku ewentualnych problemów finansowych. Dobrym rozwiązaniem może być podpisanie umowy cywilnoprawnej.
Przykład 1- równy podział kosztów
Miesięczna rata kredytowa Anny i Tomasza wynosi 3 000 zł Ustalają, że każde z nich będzie płacić po 1 500 zł. Co więcej, wszystkie opłaty związane z utrzymaniem domu, takie jak media, ubezpieczenie czy podatek od nieruchomości, dzielą po równo.
Przykład 2 – Podział proporcjonalny do dochodów
Marta zarabia 8 000 zł miesięcznie, a Kamil 4 000 zł. Ustalają, że Marta pokryje 2/3 raty kredytowej (2 000 zł), a Kamil 1/3 (1 000 zł). Tak samo dzielą koszty związane z rachunkami i opłatami, aby każdy wnosił proporcjonalny wkład do swojego dochodu. Ta zasada może ewoluować w całym okresie kredytowania.
Przykład 3 – Podział według wkładu własnego
Marcin wpłacił 60% wkładu własnego, a Tomek 40%. Ustalili, że Marcin będzie spłacać 40% miesięcznej raty kredytu, a Tomek 60%. Jeśli rata wynosi 3 000 zł, Marcin płaci 1 200 zł, a Tomek 1 800 zł.
Przykład 4- Umowa cywilnoprawna dotycząca podziału kosztów
Justyna i Maciej zapisują w umowie, że Justyna będzie pokrywać 60% raty kredytowej oraz bieżących kosztów, a Maciej 40%. Umowa ta będzie podstawą prawną w przypadku jakichkolwiek nieporozumień lub sytuacji życiowych, takich jak rozstanie czy zmiana sytuacji finansowej.
Ubezpieczenie na życie jako krzyżowe zabezpieczenie
Jednym ze sposobów zabezpieczenia finansowego w związku nieformalnym jest wykupienie „krzyżowego: ubezpieczenia na życie. Polega to na tym, że partnerzy ubezpieczają swoje życie na korzyść drugiej osoby. Zgodnie z planem minimalna wartość ubezpieczenia powinna odpowiadać saldu zadłużenia przypadającą na osobę.
W przypadku śmierci jednego z partnerów drugi otrzymuje odszkodowanie, które może pomóc w spłacie kredytu hipotecznego. Tego typu rozwiązanie jest szczególnie ważne w przypadku związków partnerskich, ponieważ brak formalnych więzi prawnych komplikuje kwestie dziedziczenia.
Co warto wiedzieć, to polisy na życie są wyłączone z masy spadkowej. Spadkobiercy zatem nie mogą rościć sobie żadnych praw względem osoby uposażonej.
Co się dzieje z kredytem w przypadku rozstania?
Nie wszyscy rozstają się w „ładny” sposób, a może nawet bardzo nieliczni. Wzajemne pretensje, zaszłości i duże emocje nie tworzą odpowiedniej atmosfery do rzeczowych i logicznych rozwiązań. Szczególnie wychodzi to przy rozliczeniach finansowych. Oczywiście pretensje wpływ również na spłatę kredytu hipotecznego. Co w sytuacji, gdy jeden z partnerów chce się wyprowadzić i wolałby uniknąć dalszych kosztów związanych z kredytem hipotecznym?
Banku nie interesuje to, że się rozstaliście i wciąż macie obowiązek solidarnie spłacać ratę kredytu. Jak wyjść z tego impasu? Rozwiązania są następujące:
- Przejęcie kredytu hipotecznego – ten partner, który chce zostać w mieszkaniu, może przepisać kredyt na siebie, o ile ma wystarczającą zdolność kredytową. W takiej sytuacji bank rozpocznie procedurę od nowa, analizując możliwości przejęcia kredytu przez jednego kredytobiorcę.
- Wynajęcie nieruchomości – osoba, która chce zostać w mieszkaniu, może zobowiązać się do spłaty całej raty, bez informowania banku, ale jest to ryzykowna sytuacja dla drugiego z partnerów. W takiej sytuacji można pomyśleć o wynajmie swojej części byłemu partnerowi, który będzie pieniądze za wynajem wpłacał na konto kredytowe.
- Wykupienie udziału w nieruchomości przez partnera, któremu zależy na mieszkaniu. Jest to opcja dla tych osób, które mają gotówkę, żeby spłacić byłego partnera (wtedy partner powinien spłacić część kredytu proporcjonalnie do udziału) lub mają zdolność kredytową, która pozwoli na przepisanie kredytu.
- Sprzedaż nieruchomości – partnerzy dochodzą do porozumienia i sprzedają nieruchomość osobie trzeciej. Po sprzedaży spłacają kredyt i i dzielą się pozostałą gotówką zgodnie z posiadanymi udziałami.
Choć czasami trudno uwierzyć zakochanym, że kiedykolwiek może do tego dojść, ale warto postąpić rozsądnie i podpisać umowę, która ureguluje kwestie związane z mieszkaniem i spłatą kredytu po rozstaniu.
Pamiętaj, że wszelkie nerwy, rzucanie kłód pod nogi i robienie na złość prędzej czy później wróci ze zdwojoną siłą. Zdecydowanie lepiej znaleźć jakieś wspólne rozwiązanie, który pozwoli rozwiązać ekonomiczne zależności tak, żeby każdy z dotychczasowych partnerów mógł rozpocząć nowy rozdział życia.
Co się dzieje w przypadku śmierci jednej z osób?
Śmierć jednego z partnerów, który nie spisał testamentu, może wywołać poważne konsekwencje prawne. W przypadku braku testamentu partner nieformalny nie ma żadnych praw do spadku i nie może dziedziczyć po zmarłym. Nieruchomość w takim wypadku przejdzie na bliższych lub dalszych członków rodziny zmarłego, a nie na drugiego partnera. Może to być wyjątkowo niesprawiedliwa sytuacja gdyż członkowie rodziny potrafią nie mieć ze sobą żadnego kontaktu, a osoba która była w zdrowie i chorobie zostanie z niczym.
Dlatego warto być przezornym i spisać testament, w którym jasno określone zostaną prawa drugiej osoby do majątku. Testament może pomóc uniknąć sporów oraz zapewnić bezpieczeństwo finansowe dla partnera.
Kto wie, może w przyszłości czeka nas uregulowanie w kraju związków partnerskich na zasadach związku małżeńskiego, ale na dzień dzisiejszy trzeba o to zadbać samemu korzystać z narzędzi niejako naokoło.
Jakie dokumenty są potrzebne do kredytu dla par nieformalnych?
O czym należy pamiętać przed złożeniem wniosku? Przede wszystkim o skompletowaniu wszystkich potrzebnych dokumentów.
Zaciągnięcie kredytu hipotecznego przez pary nieformalne w Polsce wymaga dostarczenia szeregu dokumentów, podobnie jak w przypadku małżeństw. Chociaż brak formalnych więzi między partnerami nie wpływa bezpośrednio na procedury kredytowe, banki mogą dodatkowo zabezpieczać się, żądając niektórych dokumentów specyficznych dla sytuacji pary nieformalnej. Poniżej znajdują się dokumenty, które zazwyczaj są potrzebne do uzyskania kredytu hipotecznego:
- Dowód osobisty obojga partnerów, który jest potrzebny do potwierdzenia tożsamości.
- Zaświadczenie o zatrudnieniu i dochodach. Bank wymaga zaświadczeń od pracodawcy, które potwierdzą dochody z ostatnich kilku miesięcy (najczęściej 3-6 miesięcy).
- PIT za poprzedni rok
- Zaświadczenia o dochodach z Urzędu Skarbowego, PIT za ostatni rok oraz wyciągi z konta firmowego w przypadku osób, które prowadzą działalność gospodarczą.
- Dodatkowe wyciągi z konta oraz kopie umów potwierdzających stabilność dochodów, gdy kredytobiorcy pracują na umowie cywilnoprawne (zlecenie, dzieło).
- Umowa przedwstępna podpisana z deweloperem lub sprzedawcą nieruchomości, która jest podstawą do wnioskowania o kredyt.
- Dokumenty potwierdzające prawo własności sprzedawcy do nieruchomości.
- Aktualna wycena nieruchomości – banki często wymagają sporządzenia wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę, aby oszacować jej wartość jako zabezpieczenie kredytu.
- Potwierdzenie posiadania środków na wkład własny (np. wyciągi bankowe, lokaty, inne aktywa finansowe). Wkład własny zazwyczaj wynosi 10-20% wartości nieruchomości.
- Jeśli wkład własny pochodzi z darowizny (np. od rodziców), może być wymagane zaświadczenie o otrzymanej darowiźnie oraz potwierdzenie przelewu.
- Ubezpieczenia na życie kredytobiorców, które jest wymagane w sytuacji, gdy wnioskująca para nie ma ślubu.
- Polisa ubezpieczenia nieruchomości.
- Akt notarialny, który określa współwłasność nieruchomości, zwłaszcza w przypadku par nieformalnych. Dokument ten dokładnie określa, jakie udziały w nieruchomości ma każdy z partnerów.
Przemyślany kredyt hipoteczny?
PorozmawiajmyPodsumowanie „Kredyt hipoteczny bez ślubu”
Kredyt na mieszkanie bez małżeństwa jest tak samo stresujący jak w przypadku, gdy wnioskują o niego mąż i żona. W tej kwestii na pewno panuje równość w bankach – każdy wnioskodawca jest starannie i rzetelnie oceniany przez pryzmat zdolności i wiarygodności kredytowej.
Schody zaczynają się, gdy już spłacacie kredyt i postanawiacie się rozstać. Niektóre pary decydują się na sporządzenie umowy, która precyzuje zasady podziału odpowiedzialności za kredyt, wkład własny, opłaty oraz przyszłą sprzedaż nieruchomości.
Mam nadzieję, że już wiesz, jak możecie sobie poradzić w takiej sytuacji.
Zachęcam do komentowania
Żyjesz w związku nieformalnym? Nie wiesz, czy kredyt bez ślubu jest możliwy? Masz pytania dotyczące zaciągnięcia kredytu we dwoje? Zapraszam do komentowania – z chęcią odpowiem na wszystkie pytania.
