Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a odsetki
Koszty kredytu
6 min. czytania
Zakup nieruchomości to jedno z najważniejszych przedsięwzięć finansowych w życiu wielu osób. Ceny mieszkań są bardzo wysokie, dlatego często decydujemy się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, żeby zrealizować marzenia o własnym domu.
W moim najnowszym wpisie przyjrzymy się bliżej, czym jest prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego, jak jest obliczana oraz jakie znaczenie ma dla kredytobiorcy.
Czy zawsze bank pobiera prowizję? Co możemy zrobić, żeby zapłacić niższą prowizję? Przeczytaj mojego bloga i dowiedz się wszystkiego o tej opłacie.
Spis treści
Z mojego artykułu „Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego” dowiesz się:
- Czym jest prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego.
- Kiedy się płaci prowizję od kredytu hipotecznego.
- Prowizja kredytowana przez bank co to znaczy.
- Jak prowizja wpływa na koszt kredytu.
- Jak prowizja bankowa wpływa na RRSO.
- Jak naliczana i pobierana jest prowizja.
- Jakie są rodzaje opłat i prowizji przy kredycie hipotecznym.
- Jak można zmniejszyć prowizję.
Przemyślany kredyt hipoteczny?
Porozmawiajmy
Czym jest prowizja za udzielenie kredytu?
Prowizja dla banku za udzielenie kredytu hipotecznego jest pobierana przez bank w formie jednorazowej zapłaty za przeprowadzenie całego procesu związanego z przyznaniem finansowania. Może być ona wyrażona jako procent wartości udzielonego kredytu lub jako stała kwota. Opłata za przyznanie kredytu ma na celu pokrycie kosztów operacyjnych banku.
Warto wiedzieć, że prowizja bankowa może występować również w przypadku kredytu gotówkowego, karty kredytowej, pożyczki i innych produktów kredytowych, które znajdziemy w ofercie banku.
Wysoka prowizja nie zawsze oznacza, że oferta danego kredytobiorcy będzie mniej atrakcyjna. Może się okazać, że przy wysokiej prowizji marża banku będzie niższa. Z kolei bank, który promuje kredyt hipoteczny 0%, może zaproponować wysokie oprocentowanie.
Jak obliczana jest wysokość prowizji za udzielenie kredytu?
Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego jest zazwyczaj naliczana jako procent od kwoty kredytu.
Przykładowo: jeśli bank ustala prowizję na poziomie 2%, a kwota kredytu wynosi 500 000 zł, to opłata ta wyniesie 10 000 zł.
Kiedy się płaci prowizję od kredytu hipotecznego? Masz do wyboru dwa rozwiązania. Pierwsze z nich to zapłata całej prowizji jeszcze przed uruchomieniem kredytu. Może to jednak być trudne, biorąc pod uwagę to, że musisz mieć środki na wkład własny i inne opłaty związane z kredytem hipotecznym (np. koszt notariusza i koszty sądowe itd.).
Obecnie praktycznie każdy bank umożliwia kredytowanie prowizji, doliczając jej kwotę do kapitału kredytu i rozkładając jej płatność na raty.
Co to oznacza dla Ciebie? Przede wszystkim wyższą ratę kapitałowo – odsetkową i wyższe koszty całkowite kredytu. Odsetki będą bowiem naliczane przez cały okres spłaty kredytu nie tylko od kapitału, ale również od kwoty doliczonej prowizji.
Wpływ prowizji na całkowity koszt kredytu
Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego to jednorazowa opłata, którą płacimy przy uruchomieniu kredytu. Im wyższa prowizja, tym wyższe będą koszty całkowite kredytu. Na co jeszcze zwrócić uwagę?
Prowizja kredytowana przez bank może wydawać się wygodna, ponieważ nie musimy płacić prowizji z własnej kieszeni. W praktyce oznacza to, że będziemy spłacać tę kwotę wraz z odsetkami aż do końca umowy.
Przykładowo, jeśli prowizja wynosi 10 000 zł i zostanie doliczona do kredytu, to będziemy płacić odsetki od tej kwoty przez cały okres spłaty kredytu, co dodatkowo zwiększy całkowity koszt kredytu. Będzie on nieco niższy, jeśli sami zapłacimy prowizję.
Załóżmy, że zaciągasz kredyt hipoteczny na kwotę 500 000 PLN, prowizja za udzielenie kredytu wynosi 2% (10 000) PLN, oprocentowanie to 7,5%, okres kredytowania 360 miesięcy.
Kredyt 500 000 PLN – rata 3 496 PLN – odsetki 758 586 PLN
Kredyt 510 000 PLN – rata 3 566 PLN – 773 758 PLN
Kapitalizujesz 10 000 PLN, a musisz spłacić dodatkowo 15 172 PLN w postaci odsetek.
Jak prowizja wpływa na RRSO?
Jeżeli chcemy wybrać najtańszy kredyt, to najlepiej porównać RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) każdej oferty. Ma to sens oczywiście tylko wtedy, gdy kwota kredytu, okres spłaty i rodzaj rat będą takie same.
Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) to wskaźnik, który uwzględnia wszystkie koszty związane z kredytem, w tym prowizję, odsetki oraz inne opłaty. RRSO jest jednym z narzędzi do porównywania ofert kredytowych, przynajmniej w teorii powinien pokazywać rzeczywisty koszt kredytu w skali roku. Jak się wgłębimy w szczegóły to RRSO nie zawsze jest idealnym rozwiązaniem, ale jako wstępny indykator może być całkiem użyteczny.
Logicznym jest, że prowizja podwyższa RRSO.
Załóżmy, że zaciągasz kredyt hipoteczny na kwotę 500 000 PLN, prowizja za udzielenie kredytu wynosi 2% (10 000) PLN, oprocentowanie nominalne to 7,5%, RRSO 8,3%, okres kredytowania 360 miesięcy.
Prowizja za udzielenie kredytu w wysokości 2% 10 000 PLN spowoduje podwyższenie RRSO o 0,24 p.p.
Może zainteresuje Cię również:
Od czego zależy wysokość prowizji za udzielenie kredytu hipotecznego?
Prowizja to dodatkowy koszt, który wpływa na całkowitą wartość kredytu. Może się różnić w zależności od banku i jego polityki kredytowej. Część banków rezygnuje z tej opłaty, chcąc przyciągnąć nowych klientów.
Postaram się wymienić wszystkie czynniki, które decydują o wysokości prowizji.
Wysokość kredytu
Jednym z podstawowych czynników wpływających na wysokość prowizji, jest kwota kredytu. Prowizja jest zazwyczaj ustalana jako procent od wartości udzielonego kredytu. Dlatego im wyższa kwota kredytu, tym większa kwotowo będzie prowizja. Banki stosują różne stawki prowizji, które mogą sięgać od 0% do nawet 5% wartości kredytu.
Historia kredytowa klienta
Historia kredytowa klienta teoretycznie wydawałoby się może odgrywać ważną rolę w ustalaniu wysokości prowizji. Kredytobiorcy z dobrą historią kredytową, regularnie spłacający wcześniejsze zobowiązania, są uważani za bardziej wiarygodnych.
Banki zatem teoretycznie powinny sprawdzonym klientom oferować niższe prowizje jako nagrodę za solidność finansową. Natomiast osoby z negatywną historią kredytową powinny liczyć się z wyższymi prowizjami ze względu na zwiększone ryzyko niespłacenia kredytu.
Obecnie najczęściej historia kredytowa nie ma wpływu na wysokość prowizji. Jeśli masz złą historię kredytową, to nie otrzymasz kredytu w ogóle. Jeśli masz za sobą prawidłową spłatę zobowiązań lub zerową, to otrzymasz takie same warunki cenowe.
Zdolność kredytowa
Zdolność kredytowa klienta, czyli jego zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu ma również istotny wpływ na wysokość prowizji. Kredytodawca dokładnie analizują dochody, wydatki oraz inne zobowiązania finansowe potencjalnych kredytobiorców. Zdarza się w części banków, iż osoby o wysokiej zdolności kredytowej mają szansę na korzystniejsze warunki kredytu, w tym niższą prowizję.
Konkurencja na rynku
Konkurencja na rynku kredytowym skłania banki do obniżania lub rezygnacji prowizji w celu przyciągnięcia nowych klientów. Dlatego warto śledzić oferty różnych banków i porównywać je, aby znaleźć najbardziej korzystne warunki kredytu.
Oferty promocyjne
Oferty z prowizją 0% pojawiają się dość regularnie, ale warto sprawdzić, czy nie jest to tylko chwyt marketingowy. Bank może sobie wynagrodzić brak prowizji, proponując dodatkowe ubezpieczenie na życie lub wyższe oprocentowanie nominalne.
Warto jednak śledzić te oferty i skorzystać z nich, jeśli pozwalają na obniżenie kosztów kredytu.
Rodzaj kredytu
Kredyty hipoteczne mogą być udzielane na różne cele, takie jak zakup mieszkania, budowa domu, czy remont nieruchomości. W zależności od rodzaju kredytu i związanego z nim ryzyka, banki mogą stosować różne stawki prowizji. Na przykład kredyty o wyższym ryzyku, takie jak kredyty walutowe, mogą wiązać się z wyższymi prowizjami.
Kredyt hipoteczny bez prowizji
Kredyt hipoteczny bez prowizji to produkt, który polega na tym, że bank rezygnuje z pobierania jednorazowej opłaty za udzielenie kredytu. Tradycyjnie prowizja jest pobierana w momencie podpisania umowy kredytowej i może wynosić od 0% do 3% wartości kredytu. Banki rezygnują z tej opłaty, ponieważ chcą przyciągnąć nowych klientów.
Brak prowizji oznacza, że:
- Kredytobiorca nie musi ponosić jednorazowej opłaty w momencie podpisania umowy kredytowej. Może to być szczególnie korzystne dla osób, które dysponują ograniczonym budżetem na pokrycie początkowych kosztów związanych z zakupem nieruchomości.
- Nie zostanie ona dopisana do rat kapitałowo-odsetkowych i nie będziesz płacić wyższych rat.
Oferty kredytów hipotecznych bez prowizji są często promowane przez banki jako bardziej atrakcyjne i korzystne dla klienta. Czasami może to być pułapka.
Jedną z częstych strategii banków, które oferują kredyty hipoteczne bez prowizji, jest rekompensowanie utraconych zysków poprzez wyższe oprocentowanie lub dodatkowe produkty finansowe. Może się okazać, że choć początkowe koszty są niższe, to całkowity koszt kredytu będzie wyższy w porównaniu do tradycyjnych kredytów z prowizją.
Dlatego należy dokładnie przeczytać umowę kredytową i sprawdzić wszystkie opłaty. Ważną i wiarygodną wskazówką jest Roczna Rzeczywista Stopa Oprocentowania.
Ile wynosi maksymalna prowizja na rynku?
Prowizja banku od kredytu to jeden z kosztów pozaodsetkowych, które bank może naliczyć, udzielając finansowania. Nie ma osobnych przepisów i reguł, które narzucałyby bankom wysokość prowizji, o ile razem z innymi kosztami nie przekroczy ustawowego limitu.
Kwestie związane z limitem kosztów pozaodsetkowych zostały uregulowane przepisami ustawy antylichwiarskiej z dnia 11 marca 2016 r. Zgodnie z tą ustawą, której celem jest ochrona konsumenta, maksymalne koszty kredytu nie mogą być wyższe niż 25 proc. pożyczonej kwoty plus 30 proc. za każdy rok kredytowania, ale nie więcej niż 100 proc. kredytu.
Przykładowo, jeśli pożyczysz 5000 zł na 12 miesięcy, maksymalne koszty pozaodsetkowe mogą wynieść 2750 zł.
Prowizja banku za udzielenie kredytu hipotecznego wynosi z reguły od 0% do 3%. Jest ona dużo niższa niż w przypadku opłaty za udzielenie kredytu gotówkowego. Trudno sobie jednak wyobrazić prowizję 20% od kwoty 500 tys. Takie koszty byłyby nie do zaakceptowania przy kredytach hipotecznych.
Co więcej, kredyt mieszkaniowy jest zabezpieczony wpisem hipoteki do księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości. Bank nie musi zatem pobierać wysokich opłat za ryzyko, ponieważ mieszkanie lub dom to bardzo solidne zabezpieczenie.
Może zainteresuje Cię również:
Porady dotyczące minimalizacji kosztów prowizji
Niezależnie od tego, czy prowizja jest jednorazową opłatą, czy zostanie dopisana do rat, to może znacząco wpłynąć na całkowity koszt kredytu.
Przygotowałem kilka eksperckich porad, które mogą Ci pomóc zminimalizować koszty prowizji przy zaciąganiu kredytu hipotecznego.
Negocjuj wysokość prowizji
Negocjowanie prowizji to jedna z najskuteczniejszych metod obniżenia kosztów kredytu hipotecznego. Banki są często skłonne do negocjacji, szczególnie jeśli masz dobrą historię kredytową i stabilne dochody. W tym celu:
- przygotuj solidne argumenty,
- jeżeli jesteś długoletnim klientem banku, to podkreśl swoją lojalność,
- rozpocznij współpracę z profesjonalnym doradcą kredytowym, który może negocjować warunki kredytu w Twoim imieniu i uzyskać lepsze oferty.
Wybierz kredyt promocyjny
Banki często oferują promocyjne kredyty hipoteczne z niską prowizją lub prowizją 0%. Dlatego regularnie sprawdzaj oferty banków, ale zwróć również uwagę na oprocentowanie i inne warunki kredytu, aby upewnić się, że oferta jest korzystna.
Skorzystaj z dodatkowych produktów
Niektóre banki są skłonne zrezygnować z prowizji lub znacznie ją obniżyć, jeśli skorzystasz z innych produktów finansowych, takich jak konto osobiste, karta kredytowa czy ubezpieczenie.
Upewnij się, że korzyści płynące z obniżenia prowizji, przewyższają koszty związane z dodatkowymi produktami.
Czy można negocjować wysokość prowizji?
Wysokość prowizji za udzielenie kredytu hipotecznego nie zawsze jest ustalona na sztywno. Klienci mają możliwość negocjacji warunków kredytu, w tym kwoty prowizji.
Jeśli przygotujesz solidne argumenty, takie jak stabilne dochody, dobra historia kredytowa czy chęć nabycia dodatkowych produktów bankowych, to mogą Ci one pomóc w uzyskaniu korzystniejszych warunków.
Prowizja a inne opłaty bankowe — co warto wiedzieć?
Najbardziej znaczącym kosztem kredytu są oczywiście odsetki. Ich wysokość zależy od oprocentowania, które może być stałe lub zmienne (marża + WIBOR).
Inne koszty jednak też mają znaczenie dla całkowitego kosztu kredytu hipotecznego.
Oprócz prowizji z tytułu udzielenia kredytu hipotecznego, którą płacimy w momencie zawarcia umowy kredytowej, spotykamy następujące opłaty i prowizje:
- Prowizja za rozpatrzenie wniosku kredytowego – jest to opłata przygotowawcza, którą klient musi zapłacić jeszcze przed przyznaniem decyzji kredytowej. Występuje coraz rzadziej.
- Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu – bank może pobrać taką opłatę jako rekompensatę za „utracone” odsetki. W przypadku kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym bank może pobrać prowizję tylko przez pierwsze 3 lata spłaty kredytu. W przypadku oprocentowania stałego przez cały okres obowiązywania stałej stawki. W związku z dużą konkurencją na rynku banki bardzo często stosują 0% za wcześniejszą spłatę.
- Prowizja za zmianę warunków kredytowania – może wystąpić, gdy np. złożymy wniosek o przedłużenie umowy kredytowej i będziemy chcieli podpisać aneks do umowy.
- Prowizja za czynności związane z obsługą kredytu – lista czynności, które kryją się pod tym pojęciem, jest bardzo szeroka. Mogą to być np. opłaty za czynności windykacyjne, monity, dyspozycje przelewów na spłatę raty itd.
Zwrot prowizji bankowej w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego
W trakcie trwania umowy kredytowej może się okazać, że Twoja sytuacja finansowa poprawi się na tyle, że będziesz w stanie spłacić kredyt wcześniej. Co z prowizją, która została pobrana za cały okres kredytu?
Zwrot prowizji bankowej w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego jest możliwy dzięki przepisom prawnym obowiązującym w Unii Europejskiej i Polsce. Kredytobiorcy mają prawo do proporcjonalnego zwrotu części prowizji, co może znacząco obniżyć całkowity koszt kredytu.
Jeśli chcesz ubiegać się o zwrot, to należy złożyć w tym celu wniosek w banku i załączyć potwierdzenie spłaty całego kredytu. W razie oporu ze strony banku możesz powołać się na następujące przepisy:
- Dyrektywa 2014/17/UE
Unia Europejska wprowadziła Dyrektywę 2014/17/UE, która ma na celu ochronę konsumentów zaciągających kredyty hipoteczne. Zgodnie z tą dyrektywą, kredytobiorcy mają prawo do proporcjonalnego zwrotu kosztów, w tym prowizji, w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu.
- Ustawa o kredycie hipotecznym z 2017 roku
W Polsce przepisy dotyczące zwrotu prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego zostały uregulowane wraz z wejściem w życie Ustawy o kredycie hipotecznym z dnia 23 marca 2017 roku.
Na podstawie tych przepisów bank jest zobowiązany do proporcjonalnego zwrotu części prowizji oraz innych kosztów poniesionych przez kredytobiorcę, jeśli kredyt został spłacony przed terminem.
Zwrot prowizji jest obliczany proporcjonalnie do okresu, o który skrócono spłatę kredytu. Oznacza to, że jeśli kredyt został spłacony wcześniej, kredytobiorca ma prawo do zwrotu części prowizji za niewykorzystany okres kredytowania.
Przykład:
Jeśli kredyt został zaciągnięty na 20 lat, a spłacony w ciągu 10 lat, kredytobiorca powinien otrzymać zwrot połowy zapłaconej prowizji.
Ukryte koszty a prowizje za udzielenie kredytu hipotecznego
Kredyty mieszkaniowe bez prowizji to atrakcyjna opcja dla wielu kredytobiorców. Z doświadczenia wiem jednak, że banki, rezygnując z prowizji, często rekompensują sobie utracone zyski w inny sposób.
Dobry przykład to dodatkowe ubezpieczenia, które jest warunkiem uzyskania kredytu bez prowizji. Może to być:
- Ubezpieczenie na życie.
- Ubezpieczenie nieruchomości – jest obowiązkowe, ale możesz je nabyć w dowolnym towarzystwie ubezpieczeniowym. Jednak na prowizję 0% możesz liczyć, gdy zdecydujesz na ubezpieczenie rekomendowane przez bank kredytujący.
- Ubezpieczenie od utraty pracy.
Roczne koszty tych ubezpieczeń mogą być wysokie, a kiedy zsumujesz składki, które zapłacisz przez cały okres kredytowania, to może okazać się, że są one dużo wyższe niż prowizja.
Przemyślany kredyt hipoteczny?
PorozmawiajmyPodsumowanie „Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego”
W artykule omówiłem jedną z kluczowych kwestii, związanych z kredytem hipotecznym. Prowizja banku za udzielenie kredytu może znacząco wpłynąć na koszty całego zobowiązania. Na rynku bardzo często spotykamy jednak oferty bez prowizji.
Taka propozycja może być bardzo atrakcyjna, ale pod warunkiem, że bank nie rekompensuje mniejszych zysków z tytułu opłat i prowizji, wyższym oprocentowaniem lub koniecznością nabycia dodatkowych produktów bankowych.
Dlatego bardzo ważne jest staranne analizowanie ofert i porównanie RRSO. Skorzystanie ze wsparcia doświadczonego doradcy kredytowego to również dobry pomysł, ponieważ pomoże Ci on wybrać odpowiednią i atrakcyjną ofertę.
Zachęcam do komentowania
Mam nadzieję, że już wiesz, co to jest prowizja kredytu hipotecznego. Wybierając kredyt hipoteczny, należy przyjrzeć się nie tylko oprocentowaniu, ale również innym opłatom.
Jeśli poznasz koszty kredytu hipotecznego, to będziesz mógł/mogła podjąć racjonalną decyzję o wyborze właściwego zobowiązania. Mój blog powstał po to, żebyś mógł/a być świadomym kredytobiorcą, co pomaga w zarządzaniu swoimi finansami.
Jeśli masz jakieś pytania dotyczące kosztów kredytowania, to umieść je w komentarzu poniżej. Z chęcią na wszystkie odpowiem.
