Ekspert kredytowy
26 czerwca 2022
3
Nie ma idealnego banku dla wszystkich. Każdy ma unikalną sytuację finansową, osobistą i nieruchomości. Każdy ma swój budżet i plany wobec kredytu hipotecznego. Opisując, jaki kredyt ja bym wybrał, nie wstrzelę się w sytuację każdej z osób. Dla mnie najlepszy kredyt hipoteczny powinien posiadać określone cechy. Kredyt hipoteczny nie jest do końca policzalny. Krytykowałem już na blogu wszelakie rankingi oraz porównywarki. Kredyt hipoteczny poza wysokością raty i prowizji w pewnych kwestiach jest mniej lub bardziej komfortowy. Wybierając 3–4 najlepsze oferty, zobaczysz, że różnice kosztów nie są duże. Wszystko zatem rozgrywa się w detalach.
Spis treści
W dzisiejszym artykule „Ekspert kredytowy wybiera najlepszy kredyt hipoteczny dla siebie” poruszę następujące kwestie:
- czy patrzę na ogólny koszt kredytu,
- dlaczego uważam RRSO za nieprawidłowy wskaźnik,
- co dla mnie byłoby najważniejsze: marża, prowizja czy produkty dodatkowe,
- czy bank, w którym mam rachunek, oferuje najlepsze warunki cenowe.
Kredyt hipoteczny na być dostępny!
Pierwsza i najważniejsza cecha ze wszystkich to dostępność. Nie ma znaczenia, że jakiś bank jest na pierwszym miejscu w jakimś tam rankingu. Zakładając nawet, że ranking byłby stworzony całkiem obiektywnie, to mogłoby się okazać, że tylko kilka ofert byłoby dla mnie dostępnych. Nie wzdychałbym zatem do tej czy innej instytucji tylko dlatego, że błyszczy na kredytowym podium. Interesowałbym się ofertami, które w mojej sytuacji byłyby możliwe do realizacji.
Rankingi kredytów hipotecznych
Najlepszy kredyt hipoteczny sprawdź w 3 minuty. Brzmi rewelacyjnie – prawda? Kredyt hipoteczny jest bardzo trudny, a rankingi załatwiają wszystko za nas. Niestety to jest fatamorgana. Nie ma możliwości stworzenia uniwersalnego rankingu, który by pokazywał faktycznie najlepsze warunki cenowe dla wszystkich zainteresowanych. Rankingi w Internecie w większości nie są aktualizowane na bieżąco. Ich konstrukcja jest bardzo prosta: rata i koszt odsetkowy. Nie ma wszystkich istotnych kwestii, które uwzględniam, wybierając kredyt dla klientów.
Okres kredytowania
Okres kredytowania w mojej ocenie należy starannie dobrać do dochodów i budżetu. Rata kredytu nie powinna przekraczać 30% uzyskiwanych dochodów. Należy zatem dokładnie wyliczyć swoje miesięczne wynagrodzenie i dobrać pod tą wartość wysokość raty. Maksymalny okres kredytowania, który jest dopuszczalny, to 35 lat. Rata faktycznie jest wtedy dla wielu ludzi na relatywnie niskim poziomie. Niemniej taki okres kredytowania generuje bardzo wysokie odsetki. Dla części z nas oznacza to również życie z kredytem do emerytury, co już nie jest zbyt ciekawą perspektywą. Zachęcam zatem do skracania okresu kredytowania. Im krócej, tym lepiej, ale z zachowaniem odpowiedniej poduszki finansowej.
Marża czy prowizja, co jest ważniejsze?
Istnieją dwie strategie kredytu. Jedna, która mówi, iż najważniejszy jest najniższy ogólny koszt kredytu. Najczęściej oferty tego typu wymagają wniesienia wyższego kosztu początkowego w postaci prowizji. Druga opcja to niwelowanie kosztów startowych, oferta z bardzo dobrymi warunkami wcześniejszej spłaty i korzystanie z tych możliwości. Dla mnie najlepszy kredyt hipoteczny powinien łączyć zerowe koszty startowe z dobrymi warunkami marżowymi i świetnymi warunkami wcześniejszej spłaty.
RRSO
RRSO jest bardzo średnim wskaźnikiem do wyboru kredytu hipotecznego. Dlaczego zatem pośrednicy i banki muszę podawać tę wartość w reklamach, ofertach, formularzach informacyjnych, decyzjach kredytowych i umowach? Tak postanowił ustawodawca. RRSO nie uwzględnia wszystkich istotnych składników kredytu, takich jak wcześniejsza spłata, komfort posiadania takich a nie innych produktów dodatkowych czy też potencjału refinansowania kredytu. RRSO dla raty malejącej będzie przy tym samym układzie kredytu wyższe niż w przypadku raty równej. RRSO dla krótszego okresu daje niestety wynik wyższy niż dla kredytu zaciągniętego na więcej lat. Jak to możliwe, że RRSO jest wyższe dla tańszego kredytu? Sam wzór do wyliczania RRSO jest zwyczajnie ułomny. Może być pewną tam wskazówką, ale nie wyrocznią.
Wcześniejsza spłata
Aż 90% osób na etapie starania się o kredyt pyta namiętnie o wcześniejszą spłatę. Następnie 90% z tych wszystkich osób w ogóle z tego nie korzysta. Nadpłata realizowana nawet niewielkimi kwotami da w dłuższym okresie czasu bardzo duże oszczędności. W zależności od długości kredytu i oprocentowania dzięki nadpłacie 1000 PLN można zyskać nawet ponad 2000 PLN oszczędności na niższym koszcie całkowitym kredytu. Dlatego też ja sam osobiście wybrałbym bank z wcześniejszą spłatą 0%, możliwością dokonywania jej przez bankowość elektroniczną oraz możliwością podjęcia bezpłatnej decyzji, czy po nadpłacie ma się skrócić okres kredytowania, czy obniżyć ratę. To byłaby idealna wcześniejsza spłata.
Produkty dodatkowe do kredytu hipotecznego
Nie lubię przymusów. Uważam, że im mniej obowiązków, tym lepiej. Czasem nawet kosztem nieznacznie wyższej raty kredytu wybrałbym ofertę bez cross-sellu. Jestem w stanie zaakceptować rachunek z obowiązkowym wpływem, być może ubezpieczenie na życie w jakiejś sensownej cenie. Ubezpieczenie nieruchomości chciałbym wybrać we własnym zakresie, a kart kredytowych zwyczajnie nie lubię.
Rata równa czy rata malejąca
Rata malejąca pozwala na obniżenie odsetek od zaciąganego kredytu. Cechuje się zdecydowanie wyższą wartością na początku okresu kredytowania od raty równej. Wysokość kapitału jest podzielona na liczbę miesięcy, natomiast odsetki stopniowo maleją. Moim zdaniem lepiej jednak zaciągnąć kredyt w ratach równych, na krótszy okres. Wysokość odsetek będzie niższa, kapitał będzie z każdą ratą wzrastał, a okres kredytowania będzie krótszy. Warto jednak rozważyć tu kwestię wieku kredytobiorcy. Moje rozwiązanie jest dobre dla osób w wieku 20–40 lat, które mają potencjał wzrostu wynagrodzenia lub utrzymywania dochodów na niezmienionym poziomie. Dla osób powyżej 45 roku życia być może lepiej jest pomyśleć o ratach malejących ze względu na potencjalny spadek sił witalnych czy dochodów.
Oprocentowanie zmienne czy stałe
Dla mnie najlepszy kredyt hipoteczny powinien być oparty o stałą stopę procentową. Mimo, iż zdarza mi się w życiu ryzykować tzn. grać na giełdzie papierów wartościowych, zainwestować środki w prywatne firmy, kupić okazyjnie nieruchomość by spróbować ją drożej sprzedaż, to w kwestii kredytu na nieruchomość jestem nastawiony bezpiecznie. Lubię wiedzieć, ile wyniesie rata – nawet gdy odbywa się to delikatnie wyższym kosztem. Oprocentowanie stałe daje mi poczucie stabilności i pewności, co do wysokości raty.
Może zainteresuje Cię również:
Kredyt w banku, gdzie mam rachunek
Wiele osób sądzi, iż bank, w którym mają rachunek, zaoferuje najkorzystniejsze warunki cenowe. Niestety w żadnej instytucji nie ma takiej zasady. Owszem w 2–3 bankach są niewielkie zniżki lojalność, ale bynajmniej nie powodują, iż oferty są najlepsze. Powiedzmy, że stają się akceptowalne. Raczej jest to jeden z wielu prostych chwytów marketingowych stosowanych przez banki. Szukając oferty kredytu, trzeba zapoznać się ze wszystkimi bankami lub posiłkować się współpracą z pośrednikiem. Nie można zatrzymywać się na swoim banku.
Potencjalne refinansowanie kredytu
Warunki cenowe kredytu to wieczna sinusoida. Co kilka lat są na zmianę lepsze i gorsze. Uważam, iż planowanie i spłata kredytu w jednym banku do końca jego trwania przez 20–30 lat jest nieprawidłowym założeniem. W zależności od momentu zaciągnięcia kredytu każdy z nas w ciągu 20–30 lat będzie miał szansę przynajmniej kilkukrotnie polepszyć swoją sytuację. Refinansowanie to przeniesienie kredytu z jednego banku do drugiego celem polepszenia warunków cenowych. W krajach, w których finansowanie hipoteczne ma dużo bardziej ugruntowaną pozycję, refinansowanie obejmuje ponad 30% rynku. U nas na dzień dzisiejszy to mniej niż 5%. Dlatego zaciągając kredyt, patrzę na potencjał refinansowania w przyszłości. Odrzucam oferty kredytów z wysokim kosztem startowym oraz słabymi warunkami wcześniejszej spłaty. Ma to znaczenie szczególnie w momentach, gdy oferty kredytów cechują się wysokimi marżami, jak ma to miejsce obecnie.
Ubezpieczenie pomostowe
Ubezpieczenie pomostowe to podwyższona marża do czasu uzyskania wpisu w hipotece. Bank będzie pobierał taką kwotę od wypłaty kredytu, przez akt notarialny, aż do czasu założenia księgi wieczystej i dokonania wpisu na rzecz banku w dziale IV. Na rynku pierwotnym okres pobierania środków może trwać nawet 36 miesięcy. Koszt może wynieść kilkanaście tysięcy złotych. Spora kwota za ubezpieczenie banku na wypadek, gdyby wystąpiły problemy z wpisem hipoteki. Na rynku wtórnym nie gra to aż tak wielkiej roli. Gdybym posiadał mieszkanie własnościowe bez obciążeń, zastanowiłbym się nad obciążeniem tej nieruchomości, by ograniczyć koszty. Warunkiem jest, by nabywana nieruchomość stanowiła najwyżej 90% wartości, która ma być obciążana.
Moje kredyty hipoteczne – case study
Mój pierwszy kredyt hipoteczny
Ja swój kredyt zaciągnąłem BNP Paribas (kiedyś BGŻ BNP Paribas) dokładnie 21.11.2012 roku. Była to sama końcówka kredytów z dopłatami w programie Rodzina na Swoim. Dofinansowanie to polegało na dopłacie do 50% wartości odsetek przez 8 lat. W moim przypadku wyjdzie to ponad 40 000 PLN w trakcie 8 lat. Całkiem nieźle. Był to jednocześnie ostatni rok bez konieczności angażowania środków własnych. BNP Paribas jako jeden z niewielu banków nie pobierał opłaty za ubezpieczenie niskiego wkładu. Marża w moim kredycie to 0,99%, a prowizja 2%. Na tamte czasy były to rewelacyjne warunki. Dziś wyglądają wręcz kosmicznie. Dużym minusem jest słaba bankowość elektroniczna i kiepskie warunki wcześniejszej spłaty. Gdy brałem kredyt, była to dla mnie najlepsza opcja kredytowania.
Refinansowanie i drugi kredyt hipoteczny
Od początku 2019 roku zacząłem się zastanawiać nad potencjalnym wzrostem stopy procentowej w wyniku podwyższającej się inflacji. RPP komunikowała oficjalne, iż cel inflacyjny to 2,5% z możliwym odchyleniem od tej wartości +/- 1 p.p. Ponieważ cząstkowe wyniki inflacji już wtedy były odnotowywane w okolicach 3,5% postanowiłem zmienić kredyt hipoteczny w BNP Paribas na oprocentowanie okresowo stałe w ING Bank Śląski o wartości około 3,5%. Równolegle byłem w trakcie zakupu nieruchomości przeznaczonej na działalność biurową. Nieruchomość tą zakupiłem przy pomocy kredytu również w oparciu o stałą stopę procentową oprocentowaną podobnie jak wcześniejszy kredyt. Patrząc z perspektywy czasu moje decyzje były celne. Przez krótki czas płaciłem więcej, niż reszta ze względu na reakcje RPP po COVID-19. Kiedy jednak ruszyły wzrostu stóp procentowych, okazało się , że moja wcześniejsza decyzja była strzałem w 10. Przez okres trwania stałych stóp procentowych zaoszczędzę względem oprocentowania zmiennego ponad 100 000 PLN.
Podsumowanie
Najlepszy kredyt hipoteczny to pojęcie względne. Każdy z kredytobiorców ma swoje przyzwyczajenia, filozofię życiową, potrzeby finansowe czy sytuację osobistą. Dobór kredytu powinien być zrealizowany świadomie z uwzględnieniem wszystkich zmiennych. Bezkonkurencyjny kredyt hipoteczny to duże wyzwanie. Zdecydowanie nie polecam korzystania z rankingów. Kredyt hipoteczny to wybór na lata, swoisty zakład z przyszłością, czy wszystko rozplanowałem prawidłowo. Spróbuj rozejrzeć się w swoim środowisku, czy ktoś z rodziny lub znajomych nie może polecić godnego zaufania eksperta od kredytów hipotecznych. Jeśli nie, to zapraszam do kontaktu. Obsługuję klientów z całej Polski. Moją historię przeczytasz tutaj, referencje znajdziesz tu, a wizytówką jest cały blog, na który trafiłeś.
Zapraszam do komentowania
Jeśli masz jakiekolwiek zdanie na temat najlepszego kredytu hipotecznego, konieczne daj znać w komentarzu poniżej. Z dużą chęcią postaram się odpowiedzieć i pomóc w rozwiązaniu Twoich problemów.
