Kupno mieszkania od dewelopera – krok po kroku
Rynek pierwotny
10 min. czytania
Mój dzisiejszy wpis chcę poświęcić umowie deweloperskiej, która jest podstawą bezpiecznego zakupu nieruchomości. Jest to dokument, który ma chronić interesy kupującego i dewelopera, a o jej znaczeniu świadczy to, że jej forma i zapisy są ściśle opisane w tzw. ustawie deweloperskiej. Umowę deweloperską podpisujemy na etapie, gdy inwestycja jest jeszcze na etapie budowy, albo nawet jeszcze się nie rozpoczęła. Jest też niezbędna, gdy chcemy zaciągnąć kredyt hipoteczny, a do zakończenia inwestycji jeszcze długa droga. Zapraszam do lektury!
Spis treści
- Co to jest umowa deweloperska?
- Jakie są różnice między umową deweloperską, rezerwacyjną i przedwstępną.
- Jakie dane zapisuje się w umowie deweloperskiej
- Czy umowa deweloperska jest potrzebna, żeby zaciągnąć kredyt hipoteczny?
- Umowa deweloperska do kredytu hipotecznego – co musisz koniecznie wiedzieć!
- W którym momencie musisz podpisać umowę deweloperską
- Jaki jest koszt podpisania umowy deweloperskiej?
- Co się dzieje, gdy otrzymasz decyzję negatywną?
- Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym krok po kroku
- Wpis roszczenia do działu III księgi wieczystej z tytułu zawarcie umowy deweloperskiej
- Czy możesz wybrać notariusza?
- Jakie są korzyści z podpisania umowy deweloperskiej?
- Czy deweloper może zmienić cenę nieruchomości po podpisaniu umowy deweloperskiej?
Przemyślany kredyt hipoteczny?
Porozmawiajmy
Co to jest umowa deweloperska?
Kiedy decydujesz się na zakup mieszkania od dewelopera, które jest w trakcie budowy, czy nawet „dziury w ziemi”, konieczne będzie podpisanie tzw. umowy deweloperskiej. Musisz przy tym wiedzieć, że deweloper nie może kierować się dowolnością przy konstruowaniu projektu umowy, tylko konkretnymi przepisami prawa.
Forma i treść umowy deweloperskiej są bowiem ściśle określone przepisami ustawy „O ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego”, nazywanej potocznie ustawą deweloperską. Do 30 czerwca 2022 roku obowiązywała wcześniejsza wersja tej ustawy, natomiast od 1 lipca 2022 roku weszły w życie przepisy nowelizacji z 2021 roku. Nowa ustawa wprowadziła ważne zmiany, w tym zapis o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, które zapewniają dodatkową ochronę kupujących.
Pamiętaj o jednej ważnej kwestii. Umowa deweloperska nie czyni z Ciebie właściciela mieszkania. Do tego potrzebna jest kolejna umowa, na podstawie której dojdzie do przeniesienia prawa własności nieruchomości. Będzie to możliwe, gdy zobowiązanie dewelopera zostanie zakończone, a Ty zapłacisz pełną cenę.
Jakie zapisy powinna zawierać umowa deweloperska?
W ustawie znajdziesz informacje o tym, jakie zapisy muszą znaleźć się w umowie. Dokument bardzo precyzyjnie określa prawa i obowiązki stron umowy. Deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku, uzyskania zgody na jego użytkowanie, wyodrębnienia mieszkania jako samodzielnej własności oraz przeniesienia na Ciebie prawa własności nieruchomości. Twoim obowiązkiem jest natomiast zapłata uzgodnionej ceny za mieszkanie.
Jeszcze przed podpisaniem umowy deweloper powinien przekazać Ci w formie elektronicznej lub papierowej wzór umowy deweloperskiej wraz z prospektem informacyjnym, który jest integralną częścią umowy. Daj sobie czas na spokojne zapoznanie się z całą dokumentacją. Jeżeli coś nie jest dla Ciebie jasne, dopytaj o szczegóły, a najlepiej skonsultuj się z prawnikiem. Na rynku są prawnicy, którzy specjalizują się w analizie tego typu umów.
Jest to ten etap, gdy jeszcze możesz negocjować warunki umowy. Później będzie to bardzo trudne, a nawet niemożliwe.
Prospekt informacyjny – ważna część umowy deweloperskiej
Prospekt informacyjny dokument to prawdziwa kopalnia wiedzy o inwestycji. Znajdziesz tam szczegółowe informacje na temat dewelopera, jego doświadczenia i sytuacji finansowej. Jednak najważniejsze części prospektu dotyczą całej inwestycji oraz mieszkania, które planujesz kupić. Dowiesz się z nich jakie są parametry budynku, jaki jest powierzchnia i standard wykończenia mieszkania, jego cena, a także jakiego rodzaju inwestycje są planowane w najbliższej okolicy. Dzięki temu dokładnie sprawdzisz, co kupujesz i unikniesz przykrych niespodzianek, jak budowa drogi szybkiego ruchu w pobliżu Twojego przyszłego mieszkania.
Zawarcie umowy deweloperskiej odbywa się u notariusza!
Zgodnie z ustawą umowa musi być podpisana w formie aktu notarialnego, co jeszcze bardziej zwiększa bezpieczeństwo i transparentność transakcji. Oznacza to, że spotykacie się z osobą reprezentującą dewelopera u notariusza, który opracowuje umowę i dba o jej zgodność z obowiązującym prawem.
Dzięki temu masz pewność, że deweloper dotrzyma swoich zobowiązań, a w razie problemów możesz skutecznie dochodzić swoich praw w sądzie. Bez udziału notariusza umowa deweloperska jest nieważna, a Twoje szanse na wyegzekwowanie lokalu lub pieniędzy od nieuczciwego dewelopera drastycznie maleją.
Sam proces podpisania umowy deweloperskiej u notariusza trwa około godziny, a cała procedura rozpoczyna się od weryfikacji tożsamości stron. Pamiętaj, żeby mieć przy sobie dowód osobisty, ewentualnie paszport. Następnie notariusz zapyta Cię, czy zapoznałeś się z treścią umowy deweloperskiej. Jeżeli masz jakieś wątpliwości, to pytaj śmiało. Notariusz ma obowiązek wyjaśnić Ci wszystkie kwestie związane z podpisywaną umową.
Kolejnym etapem jest potwierdzenie przez strony, że zgadzają się na treść umowy. Po uzyskaniu waszej zgody notariusz odczyta pełną treść aktu notarialnego, co zazwyczaj zajmuje najwięcej czasu. Po odczytaniu dokumentu obie strony składają swoje podpisy, a na końcu dokument podpisuje także notariusz. W tym momencie umowa staje się dokumentem formalnym i zyskuje moc prawną.
Po podpisaniu umowy deweloperskiej notariusz przekazuje jej wypis do sądu, który prowadzi księgę wieczystą dla danej nieruchomości. Wraz z wypisem składa wniosek o wpisanie roszczenia nabywcy dotyczącego zawarcia umowy przenoszącej własność. Cały ten proces jest realizowany przez notariusza i nie wymaga żadnych dodatkowych działań z Twojej strony.
Twoja umowa deweloperska będzie wpisana do księgi wieczystej!
Jeśli podpiszesz umowę deweloperską, ta informacja zostanie wpisana do działu III księgi wieczystej, na której prowadzona jest inwestycja. Wpierw w formie wzmianki, a następnie po kilku tygodniach/miesiącach (zależy od sądu) pojawi się roszczenie na Twoją rzecz. Taki zapis powoduje, iż nie ma możliwości przez pomyłkę lub intencjonalnie sprzedać Twojej nieruchomości kilka razy.
Może zainteresuje Cię również:
Jakie są różnice między umową deweloperską, rezerwacyjną i przedwstępną?
Przygotowałem na początek tego rozdziału krótki opis umowy przedwstępnej i rezerwacyjnej. Jest to dość ważne dla zrozumienia różnić między różnymi umowami, które występują na rynku nieruchomości.
Umowa przedwstępna
Umowa przedwstępna jest dokumentem, który jest regulowany przepisami Kodeksu Cywilnego i stanowi formalne zobowiązanie stron do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Może być zawarta w formie cywilno-prawnej lub w formie aktu notarialnego (nie ma takiego obowiązku, ale akt notarialny jest zawsze bezpieczniejszy) dopiero wtedy, gdy deweloper uzyska pozwolenie na użytkowanie.
Umowa przedwstępna powinna zawierać szczegółowy opis nieruchomości, potwierdzać jej stan prawny (zgodny z księgą wieczystą), dane właściciela, podstawę nabycia oraz ewentualne obciążenia, takie jak hipoteki czy roszczenia. Inne ważne (i niezbędne) informacje to cena nieruchomości wraz z przynależnościami (miejsce postojowe czy komórka lokatorska) i standard wykończenia. Dobrze, jeśli umowa określa zasady odstąpienia od umowy oraz potwierdzenie dewelopera o tym, że uzyskał pozwolenie na budowę i pozwolenie na użytkowanie.
Umowa deweloperska a umowa przedwstępna – różnice
Główna (choć nie jedyna) różnica dotyczy momentu zawierania jednej i drugiej umowy. Umowę deweloperską zawieramy na etapie budowy, przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Umowę przedwstępną możemy podpisać dopiero wtedy, gdy nieruchomość zostanie oddana do użytku. Jeżeli deweloper zaproponuje Ci podpisanie umowy przedwstępnej na wcześniejszym etapie, to oznacza, że działa niezgodnie z prawem.
Inne ważne różnice to:
- Umowa deweloperska dotyczy nieruchomości, która dopiero ma zostać wybudowana i tylko rynku pierwotnego. Umowę przedwstępną podpisuje się często na rynku wtórnym.
- Jedną stroną umowy deweloperskiej zawsze musi być deweloper. W przypadku umowy przedwstępnej sprzedającym może być dowolny podmiot, np. osoby fizyczne, firmy itd.
- Umowa deweloperska wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Umowa przedwstępna może być zawarta w zwykłej formie pisemnej, ale forma notarialna daje Ci możliwość szerszego dochodzenia swoich praw i żądania podpisania umowy przyrzeczonej.
- Sfinalizowanie umowy deweloperskiej może nastąpić od kilku miesięcy do kilku lat po jej podpisaniu, w zależności od tego, na jakim etapie budowy, ją podpisałeś. Umowa przedwstępna zwykle zakłada krótszy czas realizacji.
- W umowie deweloperskiej zakłada się płatność w transzach. W umowie przedwstępnej płacisz zadatek lub zaliczka ( najczęściej 5-10% wartości nieruchomości) przy zawarciu umowy, a resztę kwoty w zależności od ustaleń. Przed lub po podpisaniu umowy przyrzeczonej. Płatność w transzach raczej nie występuje.
- W przypadku umowy deweloperskiej deweloper musi założyć indywidualny rachunek powierniczy. W przypadku umowy przedwstępnej deweloper nie zakłada rachunku powierniczego.
- Umowa deweloperska jest ściśle określona w ustawie, treść umowy przedwstępnej nie jest konkretnie opisana.
Umowa rezerwacyjna
Umowa rezerwacyjna to dokument, który gwarantuje Ci rezerwację wybranego mieszkania na określony czas. Na mocy tej umowy deweloper zobowiązuje się do tymczasowego wstrzymania sprzedaży danego mieszkania i wycofania go z oferty. Oznacza to, że w okresie obowiązywania rezerwacji, deweloper nie będzie oferował wybranego przez Ciebie lokalu innym osobom.
Umowa rezerwacyjna nie wiąże się z koniecznością zakupu nieruchomości, co oznacza, że zarówno kupujący, jak i sprzedający mogą wycofać się z transakcji. Dlatego jest to dobre rozwiązanie, jeśli oczekujesz na decyzję kredytową.
Umowa rezerwacyjna oznacza, że deweloper może pobrać od Ciebie maksymalnie 1% opłaty rezerwacyjnej. Ta może być zwrócona, jeśli przedstawisz odmowę kredytu hipotecznego.
Czas trwania umowy rezerwacyjnej jest zależny od ustaleń z deweloperem. Poprzez zapisy ustawy deweloperskiej, część deweloperów daje maksymalnie 3 tygodnie na podpisanie umowy deweloperskiej.
Pamiętaj jednak o tym, że choć teoretycznie bank ma ustawowe 21 dni na podjęcie decyzji kredytowej, to w praktyce trwa to praktycznie wiele dłużej. Wystarczy, że nie doniesiesz jednego z dokumentów na czas, a bank będzie miał pretekst, żeby wydłużyć cały proces. Z tego względu warto założyć pewien margines czasu na załatwienie niezbędnych formalności związanych z kredytem hipotecznym, a także zadbać o możliwość zwrotu zaliczki/zadatku, gdy żaden z banków nie przyzna Ci kredytu.
Umowa deweloperska a umowa rezerwacyjna – różnice
Umowa rezerwacyjna jest podpisywana na początkowym etapie, jeszcze przed umową deweloperską. Umowę deweloperską podpisujesz w kolejnym etapie.
Inne ważne różnice to:
- Umowa rezerwacyjna jest zwyczajowo podpisywana w biurze dewelopera. Umowa deweloperska jest podpisywana u notariusza.
- Umowa rezerwacyjna ma na celu zarezerwowanie konkretnej nieruchomości na określony czas i daje Ci prawo pierwszeństwa jej zakupu. Możesz jednak zrezygnować z zakupu bez większych konsekwencji. Umowa deweloperska jest wiążąca i dotyczy faktycznej transakcji zakupu nieruchomości, z której obie strony nie mogą się formalnie wycofać.
- Umowa rezerwacyjna zawiera jedynie podstawowe dane, takie jak informacje o nabywcy, wybranej nieruchomości oraz jej cenie. Umowa deweloperska jest znacznie bardziej szczegółowa i określa nie tylko warunki finansowe, ale także szczegółowy opis inwestycji i mieszkania (parametry techniczne i standard wykończenia), terminy realizacji oraz kwestie związane z przeniesieniem własności.
- Umowa rezerwacyjna ma zazwyczaj charakter krótkoterminowy i obowiązuje przez kilka tygodni. Umowa deweloperska określa terminy realizacji inwestycji, które mogą wynosić wiele miesięcy.
- Na etapie umowy rezerwacyjnej wnosisz maksymalnie 1% opłaty rezerwacyjnej. Na etapie umowy deweloperskiej wpłaty w formie zadatku lub zaliczki będą zdecydowanie wyższe.
- Umowa deweloperska ewidencjonowana jest w dziale III roszczeń w księdze wieczystej inwestycji. Umowa rezerwacyjna nie jest ewidencjonowana publicznie.
Jakie dane zapisuje się w umowie deweloperskiej?
Jak już pisałem wcześniej, treść umowy deweloperskiej jest precyzyjnie opisana w przepisach prawa, a dokładnie w art. 22 tzw. ustawy deweloperskiej.
- Pierwszym elementem są dane stron umowy z dokładnym wskazaniem daty i miejsca podpisania umowy.
- Niezbędne jest również określenie ceny nieruchomości, która powinna być wyrażona w kwocie brutto z uwzględnieniem podatku VAT.
- Kolejny ważny punkt to wskazanie terminu przeniesienia prawa własności na Ciebie, co nastąpi po zakończeniu budowy i dokonaniu pełnej zapłaty.
- Umowa powinna dokładnie opisywać:
- działkę, na której realizowana jest inwestycja, w tym jej powierzchnię, numer księgi wieczystej, dane właściciela oraz ewentualne obciążenia, takie jak hipoteki.
- parametry techniczne nieruchomości, takie jak powierzchnia, układ pomieszczeń oraz standard wykończenia.
- Kolejny zapis to harmonogram płatności, precyzujący wysokość i termin poszczególnych wpłat na rzecz dewelopera.
- Inne informacje to numer pozwolenia na budowę, a także daty rozpoczęcia i zakończenia prac.
- Jedną z najważniejszych kwestii jest mieszkaniowy rachunek powierniczy, na który będą trafiać Twoje pieniądze. Będą one wypłacane deweloperowi zgodnie z postępem prac.
- Ważnym punktem są także zasady odstąpienia od umowy, które określają, w jakich sytuacjach masz prawo zrezygnować z transakcji i odzyskać wpłacone pieniądze.
- W umowie powinno znaleźć się również oświadczenie, że otrzymałeś prospekt informacyjny, który szczegółowo opisuje inwestycję.
- Deweloper musi przedstawić też informacje o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na Ciebie po tym, jak uregulujesz całą kwotę.
- Ważne jest to, żeby umowa uwzględniała także harmonogram robót budowlanych, zasady odbioru technicznego po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie oraz szczegóły dotyczące ewentualnych kar umownych i odsetek, gdy deweloper będzie się spóźniał z oddaniem nieruchomości.
Może zainteresuje Cię również:
Umowa deweloperska, na co zwrócić uwagę?
Przede wszystkim zwróć uwagę na bezpieczeństwo swoich pieniędzy, które wpłacasz na poczet zakupu mieszkania. Umowa deweloperska powinna zawierać zapisy dotyczące rodzaju rachunku powierniczego. Może to być otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczych lub rachunek powierniczy zamknięty.
W przypadku rachunku otwartego deweloper otrzymuje środki z banku w transzach, po zakończeniu każdego kolejnego etapu. Inwestor może przeznaczyć te pieniądze wyłącznie na realizację danej inwestycji. Natomiast mechanizm rachunku zamkniętego polega na tym, że pieniądze trafiają do dewelopera dopiero po zakończeniu budowy i podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność na kupujących.
Kolejną ważną kwestią jest zmiana ceny mieszkania, gdy okaże się, że faktyczna powierzchnia mieszkania różni się od tej zaplanowanej w projekcie. Upewnij się, czy umowa deweloperska przewiduje w takiej sytuacji zmianę ceny mieszkania i czy określa warunki odstąpienia od umowy.
Pamiętaj, że od momentu przekazania lokalu przejmujesz odpowiedzialność za opłaty związane z jego eksploatacją. W umowie powinny znaleźć się szczegółowe informacje o rodzaju tych opłat, sposobie ich rozliczania oraz wysokości ewentualnej opłaty za administrowanie budynkiem. Sprawdź, czy media będą rozliczane bezpośrednio przez dostawców, czy za pośrednictwem dewelopera.
Warto też sprawdzić, jakie są możliwości rozwiązania umowy, gdy nie otrzymasz pozytywnej decyzji kredytowej. Przeczytaj dokładnie, do czego się zobowiązujesz, jakie są Twoje prawa w przypadku odstąpienia od umowy i z jakimi konsekwencjami finansowymi musisz się liczyć.
Zadbaj też o to, żeby opis mieszkania w umowie był zgodny z ustaleniami. Powierzchnia, układ i standard wykończenia powinny odpowiadać wcześniejszym ustaleniom. Zapoznaj się z zapisami dotyczącymi gwarancji i reklamacji na wypadek ewentualnych wady w mieszkaniu. Sprawdź, do czego zobowiązuje się deweloper w takich sytuacjach.
Czy umowa deweloperska jest potrzebna, żeby zaciągnąć kredyt hipoteczny?
Zastanawiasz się, czy umowa deweloperska jest potrzebna, żeby zaciągnąć kredyt hipoteczny? Od razu rozwieję Twoje wątpliwości. Podpisanie takiej umowy jest bardzo ważnym elementem procesu kredytowego. Tego warunku nie da się obejść, a bez umowy deweloperskiej, kredyt hipoteczny pozostanie poza Twoim zasięgiem. Banki wymagają podpisania takiej umowy, ponieważ na jej podstawie mogą podjąć decyzje o przyznaniu kredytu na zakup mieszkania. Co więcej, taki obowiązek wynika wprost z przepisów ustawy deweloperskiej.
Jednak z rozmów z moimi klientami wynika, że często obawiają się o utratę zaliczki lub zadatku, jeśli bank podejmie negatywną decyzję historię kredytową. Jest jednak pewne wyjście z tej sytuacji, a nawet dwa;).
Po pierwsze, umowę deweloperską można w zależności od banku dostarczyć na różnym etapie procesu kredytowego. Niektóre instytucje wymagają tego dokumentu jej już na etapie składania wniosku, inne po uzyskaniu decyzji wstępnej, a jeszcze inne dopiero po decyzji końcowej. Jeżeli nie masz pewności co do decyzji kredytowej, to możesz wybrać bank, który zgodzi się na dostarczenie umowy na późniejszym etapie, gdy już będziesz pewien, że otrzymasz kredyt hipoteczny.
Drugie rozwiązanie to uwzględnienie zapisów w umowie, które będą Cię zabezpieczać na wypadek problemów z otrzymaniem finansowania. Chociaż ustawa zakłada możliwość odstąpienia od umowy w pewnych sytuacjach, to brak pozytywnej decyzji kredytowej nie zawsze jest takim powodem. Dlatego warto zadbać o swoje interesy i wynegocjować z deweloperem klauzule o możliwości rozwiązania umowy oraz o zwrocie zaliczki/zadatku w przypadku odmowy udzielenia kredytu.
Umowa deweloperska do kredytu hipotecznego – co musisz koniecznie wiedzieć!
Zdarzają się sytuacje, że deweloper okazał się nieuczciwy i musisz odstąpić od umowy. Takie prawo ma również deweloper. Klienci pytają mnie również, czy po wpłaceniu zadatku, muszą dodatkowo wpłacić wkład własny. Dlatego w tym rozdziale wyjaśnię, czy zadatek może być uznany za wkład własny, kiedy można odstąpić od umowy i na czym polega cesja umowy deweloperskiej.
Czy zadatek liczy się do wkładu własnego?
Z racji tego, że wkład własny wpłacasz na konto sprzedającego, to banki uznają zadatek, który przelałeś na konto dewelopera za część wkładu własnego.
Oznacza to, że jeśli składasz wniosek o kredyt hipoteczny w banku, który wymaga 10% wkładu własnego, a kwota zadatku również wynosi 10%, to nie musisz wpłacać dodatkowych środków. Zadatek w tym przypadku w pełni pokrywa wymagany wkład własny. Analogicznie – jeśli wkład własny wynosi 20%, a zadatek 10%, to wtedy dopłacasz dodatkowe 10% i uzupełniasz kapitał początkowy.
Odstąpienie od umowy deweloperskiej
Prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej przysługuje zarówno kupującemu, jak i deweloperowi, ale tylko w sytuacjach przewidzianych w ustawie i w treści umowy.
Kiedy kupujący może odstąpić od umowy
- Jeśli treść umowy deweloperskiej nie jest zgodna z przepisami prawa i nie zawiera wymaganych ustawowo elementów, masz prawo do odstąpienia od umowy w terminie 30 dni od jej podpisania. Jest to zabezpieczenie, które ma na celu wyeliminowanie z obrotu nieuczciwych umów, które naruszają prawa konsumenta.
- W sytuacji, gdy deweloper naruszy przepisy dotyczące prospektu informacyjnego, czyli dokumentu, który powinien szczegółowo opisywać inwestycję, jej harmonogram oraz warunki zawieranej umowy. Jeśli prospekt zawiera nieprawdziwe dane lub brakuje w nim wymaganych informacji, możesz odstąpić od umowy w terminie 30 dni od jej zawarcia.
- Jeśli zgłosiłeś poważne usterki, które uniemożliwiają korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, a deweloper nie podjął żadnych działań w celu ich usunięcia, to możesz skorzystać z prawa do odstąpienia od umowy. Zasady te zostały szczegółowo uregulowane w nowej ustawie deweloperskiej.
- Jeśli deweloper nie przeniesie prawa własności w określonym terminie, to możesz skorzystać ze swojego uprawnienia i odstąpić od umowy. Nie jest to jednak możliwe od razu. Najpierw musi wyznaczyć deweloperowi dodatkowy 120-dniowy termin i dać mu szansę na uregulowanie formalności prawnych, czy usunięcie problemów technicznych.
- Warunki odstąpienia od umowy powinny być przy tym określone indywidualnie w treści samej umowy. W niektórych przypadkach, za zgodą obu stron, można wydłużyć 30-dniowy termin na odstąpienie lub skrócić obowiązkowy 120-dniowy termin na przeniesienie własności. Warto zadbać o umieszczenie w umowie dodatkowych zapisów, które umożliwią Ci odstąpienie od umowy np. na wypadek nieuzyskania kredytu bankowego.
Kiedy deweloper może odstąpić od umowy deweloperskiej?
Odstąpienie od umowy deweloperskiej to uprawnienie, które przysługuje również deweloperowi. Ustawodawca przewidział konkretne sytuacje, w których deweloper ma prawo wycofać się z umowy.
- Pierwsza z nich jest brak zapłaty przez nabywcę ceny za mieszkanie lub dom w terminach i kwotach określonych w umowie. W takiej sytuacji deweloper ma prawo żądać od Ciebie uregulowania zaległości, wysyłając pisemne wezwanie do zapłaty. Zatem, jeśli spóźnisz się z płatnością transzy, to nie oznacza automatycznego rozwiązania umowy. Dopiero, jeśli nie zapłacisz wymaganej kwoty w terminie 30 dni od otrzymania wezwania, deweloper może odstąpić od umowy.
- Deweloper może odstąpić od umowy również wtedy, gdy nie stawisz się w umówionym terminie na odbiór mieszkania. Deweloper wezwie Cię do odbioru dwukrotnie, ale musi zachować odstęp co najmniej 60 dni między wezwaniami. Ten zapis zapobiega sytuacjom, w których inwestycja jest gotowa, ale nie może być formalnie zakończona z powodu braku odbioru ze strony klienta.
- Trzeci przypadek dotyczy sytuacji, w której nie stawiasz się na podpisanie ostatecznej umowy przeniesienia własności. Umowa deweloperska zakłada, że po zakończeniu budowy i odbiorze technicznym dochodzi do zawarcie aktu notarialnego, na mocy którego prawo własności do nieruchomości przechodzi na kupującego. Jeśli dwukrotnie nie stawisz się na podpisanie aktu notarialnego, mimo pisemnego wezwania i zachowania co najmniej 60-dniowego odstępu pomiędzy wezwaniami, deweloper ma prawo odstąpić od umowy.
Zwrot środków po odstąpieniu od umowy
Jeśli dojdzie do odstąpienia od umowy deweloperskiej, to pieniądze, które wpłaciłeś, powinny wrócić do Ciebie. Deweloper jest zobowiązany do oddania wszystkich wpłat, w tym zaliczek, rat oraz innych opłat, które wpłaciłeś na poczet realizacji inwestycji.
Zdarza się jednak, że deweloper poniósł pewne koszty związane z transakcją i w związku z tym mogą pojawić się spory co do terminu, czy wysokości zwrotu pieniędzy. Jeżeli nie zgadzasz się z roszczeniami dewelopera, to możesz skonsultować się z prawnikiem lub rzecznikiem konsumentów.
Przemyślany kredyt hipoteczny?
PorozmawiajmyW którym momencie musisz podpisać umowę deweloperską?
Moment podpisania i dostarczenia umowy deweloperskiej do banku zależy od zasad przyjętych przez daną instytucję finansową. W niektórych bankach umowa deweloperska jest wymagana już na etapie składania wniosku kredytowego. W innych wystarczy ją dostarczyć po uzyskaniu decyzji wstępnej, a niektóre banki pozwalają na jej przedstawienie dopiero po wydaniu decyzji końcowej.
Jeśli nie masz pewności, czy masz zdolność kredytową, to rozsądnie jest wybrać bank, który pozwala dostarczyć umowę deweloperską na późniejszym etapie lub wysłać wniosek do 3-4 banków. W ten sposób zwiększasz swoje szanse na kredyt i zmniejszasz ryzyko podpisania umowy, która wiąże się dla Ciebie z konsekwencjami finansowymi.
Warto w takiej sytuacji spotkać się z ekspertem kredytowym, który zbada Twoją zdolność kredytową. Dzięki temu dowiesz się, czy kredyt hipoteczny leży w zasięgu Twoich możliwości. Ekspert pomoże Ci również wybrać oferty bankowe i strategię działania, która pozwoli na przeprowadzenie procesu zakupu mieszkania w bezpieczny dla Ciebie sposób.
Niektóre banki zaakceptują umowę rezerwacyjną w miejsce umowy deweloperskiej. Jest to dokument, który nie jest wiążący i pozwoli Ci wycofać się z transakcji często bez ryzyka utraty pieniędzy.
Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym krok po kroku
Przygotowałem dla Ciebie prosty przewodnik, który pomoże Ci przez cały proces zakupu mieszkania na rynku pierwotnym. Pamiętaj, że dobry plan to połowa sukcesu.
Sprawdź swoją zdolność kredytową u eksperta kredytowego
Przede wszystkim sprawdź, na jakie mieszkanie możesz sobie pozwolić. Pozwoli Ci to m.in. uniknąć podpisania umowy deweloperskiej, z której nie będziesz mógł się wywiązać. Zachęcam Cię do konsultacji z ekspertem kredytowym (np. moją skromną osobą), który oceni Twoją zdolność kredytową. Taka pomoc jest bezpłatna. Na tym etapie dowiesz się, jaką kwotę kredytu możesz uzyskać i które banki oferują korzystne warunki kredytowania.
Znajdź wymarzone mieszkanie
Kolejny krok (dla wielu najtrudniejszy i najbardziej stresujący) to poszukiwanie idealnego mieszkania. Zastanów się, jaka lokalizacja będzie dla Ciebie najwygodniejsza, ile pokoi potrzebujesz i czy interesuje Cię stan deweloperski, czy mieszkanie pod klucz. Wybór mieszkania to oczywiście nie tylko kwestia estetyki. Jeśli musisz codziennie dojeżdżać do pracy i masz dzieci, to warto sprawdzić dostępność komunikacji miejskiej, szkoły, przedszkola oraz najważniejszych usług w okolicy.
Podpisz umowę rezerwacyjną
Jeśli znalazłeś mieszkanie, które spełnia Twoje oczekiwania, warto je „zarezerwować”. Chyba nie chcesz, żeby ktoś inny kupił Twoje idealne mieszkanie, gdy Ty będziesz czekać na decyzję kredytową? Podpisanie umowy rezerwacyjnej to forma zabezpieczenia, która blokuje możliwość sprzedaży mieszkania innym klientom. W zamian za rezerwację deweloper najczęściej oczekuje wpłaty opłaty rezerwacyjnej, która jest wliczana na poczet płatności za mieszkanie. Pamiętaj, żeby dokładnie przeczytać warunki umowy rezerwacyjnej, w tym te dotyczące zwrotu opłaty w przypadku rezygnacji.
Złóż wnioski o kredyt do kilku banków
Kiedy już zarezerwowałeś mieszkanie, możesz rozpocząć proces pozyskiwania kredytu. Najlepiej złóż wnioski do kilku banków jednocześnie. Dlaczego? Po pierwsze, zwiększasz swoje szanse na uzyskanie kredytu. Po drugie, możesz porównać oferty banków i wybrać tę najkorzystniejszą. W tym procesie pomoże Ci ekspert kredytowy, który przygotuje dokumenty, wyśle wnioski do banków i będzie reprezentował Cię przed bankiem, a nawet negocjował w Twoim imieniu.
Podpisz umowę deweloperską
Gdy otrzymasz wstępną decyzję kredytową z banku (lub z kilku banków), kolejnym krokiem jest podpisanie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Dokładnie przeczytaj jej treść i upewnij się, że zgadzasz się na wszystkie warunki.
Poczekaj na ostateczną decyzję kredytową i podpisz umowę z bankiem
Kiedy bank przeanalizuje Twój wniosek kredytowy i wszystkie dokumenty, wyda ostateczną decyzję. Wybierz tę ofertę, która najbardziej Ci odpowiada. Może to być bank z najniższym oprocentowaniem, ale warto też zwrócić uwagę na dodatkowe warunki, np. koszty wcześniejszej spłaty kredytu. Po podjęciu decyzji podpisujesz umowę kredytową z bankiem. Zanim do tego dojdzie, dokładnie przeanalizuj treść umowy i upewnij się, że rozumiesz swoje prawa i obowiązki. W końcu wiążesz się z bankiem na najbliższe kilkanaście, kilkadziesiąt lat.
Zadbaj o to, żeby jak najszybciej spełnić warunki uruchomienia kredytu
Zanim bank wypłaci pieniądze na zakup mieszkania, musisz spełnić określone warunki. Najczęściej są to:
- Wpłata wkładu własnego, ale jeśli wpłaciłeś wcześniej zadatek, to zostanie on uznany za wkład własny lub część wkładu własnego.
- Podpisanie cesji wierzytelności. Deweloper oraz bank prowadzący rachunek powierniczy muszą zaakceptować przeniesienie praw na bank, który udzielił Ci kredytu.
- Dostarczenie dodatkowych dokumentów. Bank może poprosić o uzupełnienie dokumentacji, np. oświadczenia lub zaświadczenia od dewelopera.
Uruchomienie transzy kredytu
Po spełnieniu wszystkich warunków bank wypłaca pierwszą transzę kredytu. Pieniądze trafiają na rachunek powierniczy, co oznacza, że deweloper otrzymuje je dopiero w momencie zakończenia określonego etapu budowy. Bank kontroluje finansowaną inwestycję i może przeprowadzić inspekcję budowy, zanim zgodzi się na wypłatę pieniędzy. W ten sposób sprawdza, czy deweloper wywiązuje się z umowy, realizuje kolejne etapy zgodnie z harmonogramem.
Zakończenie budowy i odbiór mieszkania
Kiedy deweloper ukończy budowę, poinformuje Cię o tym i zaprosi na odbiór mieszkania. Dokładnie sprawdź, czy mieszkanie jest wykończone zgodnie z umową oraz standardem, na który się umawialiście. Jeśli zauważysz usterki, odnotuj je w protokole odbioru i zażądaj ich usunięcia. Deweloper ma obowiązek usunąć zgłoszone przez Ciebie wady. Dobrze, jeśli skorzystasz ze wsparcia inżyniera lub osoby, która jest obeznana w temacie odbiorów technicznych. Jeżeli jesteś laikiem w sprawach budowlanych, możesz nie zauważyć niektórych wad mieszkania, które w przyszłości mogą utrudnić Ci użytkowanie.
Podpisz umowę przenoszącą własność
Po zakończeniu budowy i odbiorze mieszkania przychodzi czas na podpisanie umowy przyrzeczonej. To bardzo ważny moment, ponieważ oficjalnie stajesz się właścicielem mieszkania. Umowa jest zawierana w formie aktu notarialnego, a po jej podpisaniu deweloper przenosi na Ciebie prawo własności do nieruchomości. Zapisy umowy przyrzeczonej muszą się pokrywać z zapisami umowy deweloperskiej i prospektu informacyjnego.
Założenie księgi wieczystej i wpis hipotekę
Ostatnim etapem jest założenie księgi wieczystej dla Twojego mieszkania. W księdze zostaną odnotowane prawo własności oraz hipoteka na rzecz banku. Ten wpis to formalne zakończenie procesu zakupu nieruchomości. W końcu możesz w pełni cieszyć się swoim nowym mieszkaniem!
Może zainteresuje Cię również:
Co się dzieje, gdy otrzymasz decyzję negatywną?
Jeśli umowa deweloperska zawiera zapisy dotyczące zwrotu zadatku np. w przypadku otrzymania trzech decyzji negatywnych, to w przypadku odmowy udzielenia kredytu, sytuacja jest stosunkowo prosta. W takim przypadku wystarczy, że złożysz oświadczenie o odstąpieniu od umowy wraz z uzasadnieniem i wnioskiem o zwrot wpłaconych pieniędzy. Deweloper powinien zwrócić Ci pieniądze bez problemu.
Zdarza się jednak, że jesteśmy mądrzy po szkodzie i nie zadbaliśmy o swoje interesy. Nawet jeśli bank nie przyznał Ci kredytu, to nie oznacza, że umowa deweloperska traci ważność. Jeżeli wpłaciłeś zadatek, to przepada on na rzecz dewelopera. Co możesz zrobić w sytuacji, gdy nie ma w umowie zapisów, które chronią Cię na wypadek negatywnej decyzji kredytowej?
W pierwszym kroku skontaktuj się z deweloperem i spróbujcie wypracować porozumienie. Czasem deweloperzy zgadzają się na rozwiązanie umowy w drodze negocjacji, jeśli widzą, że problem leży po stronie banku i nie wynika z Twojej złej woli.
Jeżeli deweloper „stanie okoniem” i porozumienie nie będzie możliwe, możesz powołać się na art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem zadatek powinien zostać zwrócony, jeśli niewykonanie umowy było wynikiem okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności. Możesz próbować wykazać, że zrobiłeś wszystko, co w Twojej mocy, żeby uzyskać kredyt, np. dostarczyłeś wymagane dokumenty i spełniałeś kryteria zdolności kredytowej, ale bank mimo to wydał decyzję odmowną. Musisz jednak wiedzieć, iż deweloper może, ale nie musi się zgodzić z Twoją argumentacją i pozostanie kontynuowanie rozmowy poprzez prawników.
Innym rozwiązaniem może być cesja umowy deweloperskiej na rzecz innego nabywcy. Oznacza to, że musisz znaleźć osobę, która zdecyduje się przejąć Twoje zobowiązanie i kupić mieszkanie. W tym przypadku konieczna będzie zgoda dewelopera na przepisanie umowy na nowego klienta.
Wpis roszczenia do działu III księgi wieczystej z tytułu zawarcia umowy deweloperskiej
Jednym z najważniejszych elementów ochrony praw kupującego mieszkanie od dewelopera jest wpis roszczenia do działu III księgi wieczystej. To wpis, który informuje potencjalnych nabywców i wierzycieli dewelopera, że zawarłeś umowę deweloperskiej. Celem takiego wpisu jest zabezpieczenie interesów kupców przed nieuczciwymi praktykami inwestora.
Wpis roszczenia do księgi wieczystej – formalności i podstawa prawna
Zgodnie z ustawą deweloperską, inwestor ma obowiązek złożyć wniosek o wpisanie roszczenia do księgi wieczystej zaraz po podpisaniu umowy deweloperskiej.
Wpis ten obejmuje:
- Roszczenie o wybudowanie budynku i wyodrębnienie lokalu mieszkalnego,
- Roszczenie o przeniesienie własności mieszkania na nabywcę,
- Roszczenie o przeniesienie własności domu jednorodzinnego (w przypadku zakupu domu na działce deweloperskiej),
- Roszczenie o przeniesienie udziału w nieruchomości wspólnej (dotyczy prawa do korzystania z części wspólnych, np. korytarzy, garażu czy windy).
Za wpis roszczenia do księgi wieczystej odpowiada notariusz, który sporządza umowę deweloperską. To on składa odpowiedni wniosek do sądu wieczystoksięgowego. Po otrzymaniu wniosku sąd dokonuje wpisu i informuje Cię o tym fakcie. Czas oczekiwania na wpis może wynosić kilka tygodni, w zależności od obciążenia sądu.
Dlaczego wpis roszczenia do księgi wieczystej jest taki ważny?
Wpis roszczenia w księdze wieczystej to zabezpieczenie Twoich praw jako nabywcy mieszkania. Z chwilą, gdy roszczenie zostanie wpisane do działu III księgi wieczystej, deweloper nie może sprzedać tego samego mieszkania innej osobie ani obciążyć go dodatkowymi wierzytelnościami.
Bez takiego wpisu deweloper mógłby teoretycznie podpisać umowy z kilkoma innymi osobami i sprzedać jedno mieszkanie kilkakrotnie. Natomiast w przypadku upadłości dewelopera, jego wierzyciele mieliby pierwszeństwo w dochodzeniu swoich roszczeń. Dlatego wpis roszczenia do księgi wieczystej jest jedną z najważniejszych form zabezpieczenia transakcji.
Może zainteresuje Cię również:
Czy możesz wybrać notariusza?
Na rynku pierwotnym praktyka wygląda trochę inaczej niż na rynku wtórnym. Przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym wybór notariusza zwykle należy do kupującego, ale w przypadku umowy deweloperskiej to z reguły deweloper wybiera notariusza. Choć może Ci się to nie podobać, to ma jednak swoje logiczne uzasadnienie. Jednak od razu chce zaznaczyć, że deweloper nie może Cię zmusić do podpisania umowy w wybranej przez niego kancelarii notarialnej. Czy warto upierać się przy swoim?
Podpisywanie umowy deweloperskiej to trudniejszy i bardziej złożony proces niż sporządzenie aktu notarialnego na rynku wtórnym. Notariusz musi bowiem sprawdzić inwestycję, zweryfikować dokumentację, a obsługa klientów zainteresowanych inwestycją wymaga precyzji i koordynacji. Trudno sobie wyobrazić sytuację, że deweloper, który sprzedaje kilkadziesiąt, a czasami nawet kilkaset mieszkań w danej inwestycji, zgadza się na notariuszy zaproponowanych przez klientów. Cały proces sprzedaży bardzo by się wydłużył i trudno byłoby przejść do kolejnych etapów.
Z tego względu deweloperzy zwykle wybierają jednego notariusza, z którym współpracują na stałe i do którego mają zaufanie. Dzięki temu proces podpisywania umów jest szybszy i dużo sprawniejszy. Notariusz wybrany przez dewelopera korzysta z ustalonego wzoru umowy deweloperskiej, a stała współpraca z jedną kancelarią notarialną ułatwia obsługę kolejnych transakcji.
Niektórzy klienci obawiają się, że notariusz polecony przez dewelopera będzie stronniczy i nie zadba o ich interesy. Jeśli masz takie obawy (które mogą być uzasadnione, choć notariusz jest zawodem zaufania publicznego), to skonsultuj umowę i prospekt informacyjny ze swoim prawnikiem. Pamiętaj przy tym, że końcową umowę przeniesienia własności również podpiszesz u notariusza wybranego przez dewelopera.
Jaki jest koszt podpisania umowy deweloperskiej?
Taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego, jest ściśle regulowana przepisami prawa. W przypadku zakupu standardowego mieszkania jej wysokość zazwyczaj waha się od 1 000 do 2 000 zł, choć dokładna kwota zależy od wartości nieruchomości i indywidualnych ustaleń z notariuszem.
Zgodnie z przepisami, koszty taksy notarialnej w przypadku umowy deweloperskiej są dzielone pomiędzy kupującego a dewelopera. Oznacza to, że nie możesz zostać obciążony całością kosztów i maksymalnie zapłacisz połowę wyliczonej kwoty, a drugą część opłaci deweloper. Choć teoretycznie możesz negocjować, żeby to deweloper pokrył całość kosztów notarialnych, w praktyce koszty te dzielone są po połowie.
Czy możesz negocjować warunki umowy deweloperskiej?
Masz prawo dać do analizy prawnej treść otrzymanego draftu umowy deweloperskiej. Jeśli zapisy z umowy nie są zgodne z zapisami z ustawy deweloperskiej, masz prawo żądać dopracowania określonych części. Musisz jednak wiedzieć, iż szczególnie duży deweloperzy przy tworzeniu takich draftów wspierają się działami prawnymi dużych kancelarii i starają się uwzględnić swoje interesy. Warto też mieć świadomość, iż w momencie wysokiego popytu Twoja prośba może przejść niezauważona, gdyż na Twoje miejsce będzie kilku innych chętnych, którzy nieświadomie nie będą „drążyli tematu i sprawiali problemów”.
Jakie są korzyści z podpisania umowy deweloperskiej?
Choć nikt z nas nie lubi formalności, to pamiętaj, że umowa deweloperska to coś więcej niż tylko papier do podpisania. Umowa ta zabezpiecza Twoje interesy i daje duże prawdopodobieństwo, że cała transakcja przebiegnie sprawnie i bez przykrych niespodzianek. Deweloper musi trzymać się postanowień umowy, ponieważ w przeciwnym razie może ponieść konsekwencje nieuczciwych praktyk.
Zacznijmy od rachunku powierniczego, który jest gwarancją bezpieczeństwa Twoich pieniędzy. Pieniądze, które wpłacasz na rachunek powierniczy, są przechowywane na specjalnym koncie, a deweloper może ich używać wyłącznie zgodnie z ustalonymi zasadami i tylko na realizację konkretnej inwestycji.
Kiedy podpisujesz umowę, otrzymasz od dewelopera prospekt informacyjny, z którego dowiesz się z niego wszystkiego o inwestycji i swoim mieszkaniu. Najważniejsze jest to, że informacje umieszczone w prospekcie, muszą zgadzać się z rzeczywistością. Jeśli nie, masz pełne prawo działać, dochodzić swoich praw, a nawet odstąpić od umowy.
Umowa deweloperska jasno określa, kiedy odbierzesz swoje mieszkanie. Dzięki temu nie musisz martwić się, że prace będą się przeciągać ponad miarę (w praktyce często zdarzają się mniejsze lub większe opóźnienia). Choć nie masz gwarancji, że mieszkanie zostanie oddane co do dnia w ustalonym terminie, to możesz planować swoją przeprowadzkę bez większego stresu.
Kolejna ważna rzecz, którą znajdziesz w umowie to gwarancja. Wyobraź sobie, że po odbiorze mieszkania coś nie działa, tak jak powinno. Na szczęście nie jest to Twój problem. Deweloper ma obowiązek naprawić wszelkie usterki w ramach gwarancji. Dzięki temu możesz cieszyć się nowym mieszkaniem i nie obawiać się o dodatkowe wydatki.
Umowa deweloperska jasno określa, kiedy i w jaki sposób cena mieszkania może ulec zmianie. Dla Ciebie to pewność, że nie spotka Cię żadna finansowa niespodzianka, a ostateczna cena mieszkania przekroczy Twoje możliwości.
Czy deweloper może zmienić cenę nieruchomości po podpisaniu umowy deweloperskiej?
Biorąc pod uwagę ceny nieruchomości, które przyprawiają o zawrót głowy, nie dziwi, że możliwość zmiany ceny mieszkania budzi Twój niepokój. Na szczęście kwestie związane z ustalaniem i zmianą ceny są szczegółowo uregulowane przez prawo. Rynek pierwotny działa na podstawie przepisów ustawy deweloperskiej, która wymaga, żeby każda umowa deweloperska precyzyjnie określała cenę nabycia nieruchomości oraz zasady jej ewentualnej zmiany.
Dlatego z Twojego punktu widzenia najważniejsze jest dokładne przeczytanie umowy. Dzięki temu sprawdzisz, kiedy cena za mieszkanie może się zmienić.Najczęściej deweloperzy podają takie przyczyny, jak:
- Zmiana stawki VAT.
- Metraż mieszkania po ukończeniu budowy jest inny od zaplanowanego. Cena zostanie wtedy skorygowana proporcjonalnie do rzeczywistej powierzchni.
- Wzrost kosztów materiałów budowlanych.
Pamiętaj jednak, że jeżeli umowa nie zawiera wyraźnych klauzul dotyczących zmiany ceny, deweloper nie ma prawa jej zmienić.
Cesja umowy deweloperskiej – czy jest możliwa?
Cesja to przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej z jednej osoby (cedenta) na inną (cesjonariusza). W praktyce oznacza to, że osoba, która wcześniej podpisała umowę z deweloperem, może przekazać swoje prawo do zakupu mieszkania innej osobie. Nowy nabywca zajmuje miejsce pierwotnego klienta i przejmuje zarówno prawa, jak i obowiązki wynikające z umowy, w tym obowiązek dokonania zapłaty pozostałej części ceny mieszkania.
Do cesji najczęściej dochodzi, gdy pierwszy kupujący (cedent) z różnych powodów musi wycofać się z inwestycji. Może to być np. zmiana planów życiowych, problemy finansowe lub brak możliwości pozyskania kredytu.
Jeśli znalazłeś się w takiej sytuacji i obawiasz się utraty zadatku lub nie spełniasz wymogów prawnych, które umożliwiłyby Ci odstąpienie od umowy, to możesz znaleźć osobę, która zajmie Twoje miejsce w umowie z deweloperem.
Kiedy możliwa jest cesja mieszkania od dewelopera
Zależy to od zapisów w samej umowie deweloperskiej. Jeśli dokument nie przewiduje takiej możliwości lub wprost jej zabrania to musisz uzyskać zgodę dewelopera. Warto zaznaczyć, że deweloperzy nie zawsze zgadzają się na cesję. Głównym powodem odmowy jest chęć ograniczenia ryzyka spekulacji na rynku nieruchomości, czyli sytuacji, w której inwestorzy masowo wykupują mieszkania na wczesnym etapie budowy, żeby później sprzedać je z zyskiem.
Jak wygląda proces cesji mieszkania?
Strony (cedent i cesjonariusz) podpisują pisemną umowę, na mocy której pierwotny nabywca przenosi swoje prawa i obowiązki na nowego nabywcę. Umowa ta powinna mieć formę pisemną, a najlepiej formę aktu notarialnego, która skutecznie zabezpiecza interesy stron.
Na mocy umowy cesji, nowy nabywca (cesjonariusz) przejmuje prawa do lokalu, a także obowiązki związane z dalszymi płatnościami na rzecz dewelopera. Od tego momentu to on jest odpowiedzialny za realizację umowy.
Przemyślany kredyt hipoteczny?
PorozmawiajmyPodsumowanie „Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny”
Umowa deweloperska to jeden z ważniejszych elementów w procesie zakupu mieszkania na rynku pierwotnym. Dobrze skonstruowana umowa deweloperska zabezpiecza Twoje interesy i zawiera najważniejsze informacje tj. harmonogram wpłat, etapy realizacji inwestycji, standard wykończenia i warunki przeniesienia własności nieruchomości. Z kolei dla banku umowa deweloperska to element oceny ryzyka i podstawa do uruchamiania kolejnych transz kredytu.
Zachęcam do komentowania „Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny”
Jeżeli masz swoje doświadczenia związane z umową deweloperską lub masz dodatkowe pytania związane z tym tematem, to zapraszam do pozostawienie komentarza. Odpowiem na wszystkie Twoje wątpliwości.Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny
