Kredyt hipoteczny w związku nieformalnym – co warto wiedzieć?
Kredyty hipoteczne
6 min. czytania
W procesie udzielania kredytów hipotecznych duże znaczenie (i słusznie) przywiązujemy do zdolności kredytowej. Warto jednak wiedzieć, zanim jeszcze złożysz wniosek o kredyt hipoteczny, że kwota kredytu, którą możesz otrzymać, zależy również od wartości zabezpieczenia.
Bank, rozpatrując Twój wniosek, weźmie również pod uwagę wskaźnik LtV, który ma duży wpływ na decyzję kredytową i ostateczny kształt oferty.
W moim artykule wyjaśnię, czym jest i jak prosto obliczyć wskaźnik LtV oraz jakie ma znaczenie zarówno dla banków, jak i kredytobiorców.
Spis treści
Z mojego artykułu dowiesz się:
- LTV co to? Czym jest wskaźnik LTV kredytu?
- Wskaźnik LtV a Rekomendacja S.
- Wskaźnik LtV w 2024 roku.
- Czy kredyt na 100% jest dalej możliwy?
- Co wpływa na wskaźnik LtV?
- Dlaczego wskaźnik LtV jest tak ważny dla banków.
- Jak obliczyć wskaźnik LtV?
- Jak wskaźnik LtV wpływa na decyzje banków.
- Refinansowanie kredytu – kiedy warto o tym pomyśleć?
Przemyślany kredyt hipoteczny?
Porozmawiajmy
Czym jest wskaźnik LtV (loan to value) kredytów hipotecznych?
Kredyt hipoteczny to popularny sposób finansowania różnego rodzaju transakcji na rynku nieruchomości. Jest to zobowiązanie na lata, które stanowi ryzyko zarówno dla banku, jak i jego klientów.
Banki w ocenie ryzyka kredytowego biorą pod uwagę m.in. wskaźnik LtV (Loan to Value), czyli stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia. W przypadku kredytów hipotecznych zabezpieczeniem jest ustanowiona na rzecz banku hipoteka, którą wpisuje się do księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości.
Przykładowo, jeśli kupujemy nieruchomość o wartości 500 000 zł, a zaciągamy kredyt w wysokości 400 000 zł, to wskaźnik LtV wynosi 80%, a wkład własny wynosi 20%.
W praktyce LtV informuje bank o poziomie ryzyka. Wysoki wskaźnik oznacza większe ryzyko, ponieważ większa część wartości nieruchomości jest finansowana kredytem. Niski wskaźnik LtV oznacza, że kredytobiorca wniósł wysoki wkład własny, co zmniejsza ryzyko dla banku w przypadku spadku wartości nieruchomości lub w przypadku braku spłaty kredytu przez klienta.
Wskaźnik LtV a Rekomendacja S
Rekomendacja S to zbiór wytycznych wydanych w 2006 r. przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF), który reguluje zasady udzielania kredytów hipotecznych w Polsce. Kształtowanie rynku nieruchomości poprzez regulacje dotyczące minimalnego wkładu własnego to istotne narzędzie w regulowaniu cen nieruchomości i inflacji.
Celem Rekomendacji S jest zachowanie stabilności rynku finansowego i zabezpieczenie sektora bankowego oraz klientów przed ryzykami wynikającymi z nadmiernego zadłużenia. Chociaż samo słowo „rekomendacja” nasuwa na myśl pewną dobrowolność, to banki jednak są zobowiązane dostosować swoją politykę kredytową do wytycznych KNF.
Rekomendacja S wprost określa zasady, jakimi powinny kierować się banki w procesie kredytowym i ocenie ryzyka, a także opisuje czynniki, które wpływają na maksymalną wartość wskaźnika LtV.
Jeżeli cofniemy się w przeszłość, to zauważymy, że polityka banków początkowo była mniej restrykcyjna. Wiele osób mogło uzyskać kredyt hipoteczny nawet na 100%, a w skrajnych przypadkach nawet na 120% wartości nieruchomości.
KNF zaczęła stopniowo wdrażać pewne ograniczenia. W 2014 r. wyznaczono maksymalny wskaźnik LTV na poziomie 95%. W 2017 r. wprowadzono nowe limity, które obowiązują do dzisiaj.
Aktualnie maksymalna wysokość wskaźnika LtV wynosi co do zasady 80%, co oznacza, że klient banku powinien wnieść co najmniej 20% wkładu własnego. W niektórych przypadkach dopuszczalne jest finansowanie nawet do 90% wartości nieruchomości, pod warunkiem, że kredytobiorca wykupi dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu.
Wskaźnik LtV w 2024 roku
W 2024 roku nie zmieniły się wytyczne dotyczące wskaźnika LtV, które zostały opisane w Rekomendacji S. Mamy natomiast do czynienia z wysokimi stopami procentowymi oraz inflacją, która powoduje, że coraz mniej pieniędzy zostaje w naszych kieszeniach.
Niektóre banki obawiają się, że klienci mogą mieć problemy ze spłatą rat. Mogą zatem przyjąć bardziej rygorystyczne kryteria, obniżając poziomy wskaźnika LtV lub oczekując, że klient zapewni dodatkowe zabezpieczenie kredytu.
Z drugiej strony kredytobiorcy, którzy dysponują wyższym wkładem własnym, mogą w niektórych przypadkach liczyć na korzystne warunki spłaty kredytu.
Może zainteresuje Cię również:
Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy – Kredyty hipoteczny na 100% LtV?
Wartości nieruchomości na przestrzeni lat znacząco wzrosły do góry. Wkład własny 10-20% oznacza nierzadko bardzo wysoką kwotę, co dla niektórych oznacza z góry wykluczenie z rynku nieruchomości. Kilka lat temu został wprowadzony program wsparcia w tym zakresie – RKM (Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy). Dzięki temu programowi, po spełnieniu warunków można w ramach kredytu hipotecznego dotowanego przez Państwo sfinansować maksymalne LtV 100%.
Państwo gwarantuje do 100 000 PLN wkładu własnego, resztę finansuje bank. Oznacza to, że jeśli chcesz kupić nieruchomość o wartości 500 000 PLN, nie musisz wnieść żadnych środków własnych.
500 000 X 20% = 100 000 PLN
Natomiast, jeśli wartość nieruchomości będzie wynosiła na przykład 600 000 PLN, to wtedy musisz wnieść 20 000 PLN.
600 000 X 20% = 120 000 PLN (100 000 PLN gwarancja wkładu własnego, 20 000 PLN Twój wkład własny)
Podstawowe warunki kredytu bez wkładu własnego
Z kredytu mogą skorzystać single, małżeństwa bezdzietne, rodziny z dziećmi. Kredytobiorcy w przeszłości oraz obecnie nie mogli być właścicielami nieruchomości, poza wyjątkami dla rodzin z dwójką lub więcej dzieci. W takiej sytuacji mogą posiadać łącznie mieszkanie, jednak nie większe niż 50m2, gdy dzieci jest dwoje, 75m2, gdy dzieci jest troje, i 90m2, gdy dzieci jest czworo. Dla rodzin z piątką dzieci i więcej takich limitów nie ma.
W przypadku zakupu mieszkania obowiązuje maksymalna wartość nieruchomości ze względu na limity ceny na 1m2. Limity się zmieniają co kwartał i występują różnice pomiędzy poszczególnymi województwami oraz rodzajem runku (wtórny vs pierwotny) W przypadku zakupu domu jednorodzinnego takiego limitu nie ma.
Co wpływa na poziom wskaźnika LtV?
Na poziom LTV bezpośrednio wpływają wartość nieruchomości i wysokość wkładu własnego.
Z punktu widzenia banków sprawa jest nieco bardziej skomplikowana. Rekomendacja nakłada bowiem na banki obowiązek ustalenia, ile będzie wynosił przewidywany stopień odzysku zaangażowanych środków z danego rodzaju zabezpieczenia. Jak to się ma do wskaźnika LtV?
Banki, które mają niską skuteczność prowadzonych egzekucji, są zmuszone przyjmować niższe poziomy LTV, niż te wynikające z Rekomendacji S. Niektóre jednak banki robią to z własnego poczucia ryzyka.
Instytucje finansowe w trakcie ustalania maksymalnych poziomów LtV powinny uwzględniać:
- Jakość i obiektywność procesu oceny wartości nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie kredytu.
- Scenariusze zbycia zabezpieczenia w przypadku postępowania egzekucyjnego.
- Efektywność procesu dochodzenia roszczeń.
- Historyczna zmienność cen na rynku nieruchomości.
- Rodzaj nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie.
- Okres, na jaki została zawarta umowa (dłuższy okres kredytowania wymaga bardziej ostrożnego podejścia do poziomu LTV).
- Rodzaj oprocentowania.
- Wartość dodatkowego obligatoryjnego zabezpieczenia kredytu, jeśli zostało uwzględnione, np. ubezpieczenie na życie.
Maksymalny poziom wskaźnika LtV
Maksymalny poziom wskaźnika LtV w przypadku kredytów zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkalnych wynosi zgodnie z Rekomendacją S z reguły 80%. W szczególnych przypadkach, jeśli kredytobiorca zdecyduje się na wykupienie dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, LtV może wynieść 90%.
Wyższy wskaźnik LtV wiąże się jednak z większym ryzykiem dla banku, co z kolei może przekładać się na wyższe oprocentowanie kredytu i mniej korzystne warunki.
Może zainteresuje Cię również:
PKO BP Kredyt hipoteczny – oprocentowanie, wkład własny, zdolność kredytowa, opinie i inne
Oferty banków
10 min. czytania
ING kredyt hipoteczny – oprocentowanie, wkład własny, zdolność kredytowa, opinie i inne
Oferty banków
10 min. czytania
mBank kredyt hipoteczny – 30 najciekawszych cech oferty
Oferty banków
9 min. czytania
Jak policzyć LtV? Poznaj wzór
Obliczenie wskaźnika LtV jest proste i nie powinno przysporzyć Ci żadnych problemów. Potrzebne Ci będą dwie wartości:
- Wkład własny, czyli kwota, którą kredytobiorca wnosi do transakcji zakupu nieruchomości z własnych środków. Wkładem własnym będzie również nadwyżka wartości nieruchomości nad saldem zadłużenia. Zatem prawdopodobnie Twój wkład własny będzie się zwiększał wraz z okresem kredytowania. Dzięki wysokiemu poziomowi wkładu własnego kredytobiorca może uzyskać bardziej korzystne warunki kredytu, w tym niższe oprocentowanie.
- Wartość nieruchomości – wycena nieruchomości leży w gestii rzeczoznawcy majątkowego, który ma odpowiednie uprawnienia do przygotowania operatu szacunkowego. Jeśli wartość nieruchomości wzrasta w czasie, wskaźnik LtV może się automatycznie obniżać, nawet jeśli kredyt nie został jeszcze całkowicie spłacony. W czasie okresu kredytowania możesz ponowić wycenę przez rzeczoznawcę majątkowego, która może posłużyć jako dokument do refinansowania kredytu hipotecznego.
Obliczmy LtV dla mieszkania o wartości 500 tys. zł i dla wkładu własnego w wysokości 100 tys. zł
- LtV = kwota kredytu/wartość nieruchomości x 100%
- Podstawiamy do wzoru
- LtV = 400 000/500 000 x 100%
- LtV = 80%
Jak wskaźnik LtV wpływa na oferty banków?
Wysoki wkład własny na pewno jest dużym atutem w Twoich rękach. Dzięki temu wskaźnik LtV jest niższy, a Ty możesz liczyć na lepsze warunki kredytu, tj.
- Niższe oprocentowanie kredytu,
- Brak konieczności ubezpieczenia niskiego wkładu własnego,
- Mniejsze ryzyko odrzucenia wniosku przez bank.
Z kolei wyższy LtV oznacza dla banku większe ryzyko. Co prawda wciąż masz szansę na kredyt, ale warunki jego spłaty mogą być gorsze np. ze względu na wyższe oprocentowanie lub konieczność nabycia dodatkowego ubezpieczenia.
Dlaczego wskaźnik LtV jest tak istotny dla banków?
Wskaźnik LtV czyli stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia to jeden z ważniejszych elementów oceny ryzyka związanego z udzieleniem finansowania. Banki najchętniej udzielają kredytów hipotecznych z wkładem własnym na poziomie 20%. W teorii wyceny nieruchomości występuje wartość sprzedaży wymuszonej. Nie wchodząc w techniczne szczegóły jest to zazwyczaj wartość odpowiadająca 80% wartości zabezpieczenia. Teoria ta zakłada, iż nieruchomość wystawiona na sprzedaż za 80% jej ceny sprzeda się „od ręki”. Zatem dla banku kredyt na 80% jest dość nisko ryzykowny. Nawet, gdyby kredytobiorca przestał płacić raty od samego początku, to po jej sprzedaży można odzyskać całe saldo zadłużenia.
Należy jednak pamiętać, że na rynku musi być odpowiednia liczba inwestorów z gotówką, czyli musi być zapewniona płynność. Ponadto właściciel nieruchomości będzie zgodny, co do jej sprzedaży. No i na sam koniec pozostaje kwestia potencjalnego rynkowego spadku wartości nieruchomości.
Refinansowanie kredytu hipotecznego – sprawdzaj swoje LtV już po uruchomieniu kredytu
Refinansowanie kredytu hipotecznego to interesująca opcja szczególnie dla osób, które początkowo wniosły nie więcej niż 10% wkładu własnego. Tacy kredytobiorcy z reguły spłacają kredyt na mniej atrakcyjnych warunkach, ale w trakcie spłaty kredytu wskaźnik LtV może się zmniejszyć z różnych powodów:
- regularne spłaty rat kredytu (te zawierają ptrzecież kapitał),
- ewentualne nadpłaty kredytowe,
- wzrost wartości nieruchomości na rynku.
Jeżeli poziom LtV spadnie poniżej 80%, niektóre banki oferują korzystniejsze warunki refinansowania, i niższe oprocentowanie. Warto wtedy rozważyć refinansowanie kredytu hipotecznego, ponieważ nie ma sensu spłacać kredytu na gorszych warunkach, gdy wartość zabezpieczenia wzrosła.
Przemyślany kredyt hipoteczny?
PorozmawiajmyPodsumowanie – LtV co to znaczy?
Wskaźnik Loan to Value to bardzo ważny wskaźnik, który może wpłynąć na warunki kredytu hipotecznego i ostateczną kwotę kredytu. Zrozumienie znaczenia wskaźnika LtV i ryzyk związanych ze spłatą kredytu hipotecznego, pozwoli Ci podejmować bardziej świadome i racjonalne decyzje.
Niski wskaźnik LtV zapewnia niższe koszty kredytu, lepsze warunki spłaty zobowiązania oraz zwiększa szanse na jego uzyskanie. Dlatego przed podpisaniem umowy kredytowej warto zgromadzić pieniądze, które pokryją zakup mieszkania przynajmniej w 20%.
Zachęcam do komentowania
LtV co to dokładnie znaczy? Czy już wiecie, czym jest wskaźnik LtV? Czy wiesz jak rozwinąć skrót loan to value? Czy macie już za sobą doświadczenia z bankami przy obliczaniu wskaźnika LtV? Zachęcam do zadawania pytań i dzielenia się opiniami w komentarzach.
