Jak wybrać kredyt hipoteczny i jakich błędów unikać?
Wybór kredytu
9 min. czytania
Kredyt hipoteczny obok piłki nożnej, polityki i prawa staje się powoli kwestią, w której Polacy się wybitnie wyspecjalizowali. Wystarczy uzyskanie jednego kredytu i „doświadczony” kredytobiorca chce doradzać rodzinie, przyjaciołom i znajomym z pracy. Wiadomo, gdzie i który kredyt jest najlepszy, najtańszy i najbardziej pasujący. To oczywiście lekko prześmiewcze spostrzeżenia z mojej strony, ale niestety od czasu do czasu obserwuję tego typu sytuacje. Kredyt hipoteczny jest dość skomplikowanym produktem finansowym. Kwestie dochodowe, osobiste, prawne i związane z nieruchomością bywają bardzo zróżnicowane. W bankach występuje mnogość ofert i rozwiązań produktowych. To wszystko powoduje, iż po rynku krążą mniej lub bardziej mądre porady. Chciałbym zatem przestrzec przed ślepym zawierzaniem, wskazać na brak wyobraźni i przemyślenia, pokazać że niektóre z porad są niezgodne z prawem lub są bardzo niebezpieczne dla Twojej stabilizacji finansowej.
Spis treści
Z dzisiejszego artykułu dowiesz się, o jakich 10 najgorszych poradach związanych z kredytem hipotecznym słyszałem do tej pory. Jakie sprawy poruszę w poniższym artykule?
- Dlaczego kredyt na maksymalną zdolność i najdłuższy okres kredytowania jest nieopłacalny?
- Czy historia kredytowa liczy się w ocenie szans na kredyt mieszkaniowy?
- Czy kredyt przez pośrednika jest droższy niż w banku?
- Czy kłamanie we wniosku kredytowym to dobry pomysł?
Przemyślany kredyt hipoteczny?
Porozmawiajmy
1. Bierz kredyt hipoteczny na jak najdłuższy okres
Im dłuższy okres kredytowania, tym większe odsetki, które trzeba będzie zapłacić do banku. Zaciąganie kredytu hipotecznego na okres maksymalny nie ma żadnego sensu z ekonomicznego punktu widzenia. Okres kredytowania powinien być skorelowany z dochodami i wydatkami. Twój budżet po zaciągnięciu kredytu hipotecznego nie powinien być zbyt mocno napięty przez ratę. Wybierając okres kredytowania, należy uwzględnić również ewentualny wzrost stopy procentowej. Nie można zapominać, iż na dzień dzisiejszy stopa procentowa jest na najniższym poziomie w dotychczasowej historii. Za jakiś czas, kiedy z pewnością wzrośnie, Twoja rata również może się zwiększyć. Zatem korelacja dochodów, wydatków i odpowiedniego bufora na wzrost stopy procentowej ma z jednej pomóc w ograniczeniu odsetek, a z drugiej strony w normalnym funkcjonowaniu.
2. Zaciągnij maksymalną kwotę kredytu wynikającą ze zdolności kredytowej
Zaciągnięcie maksymalnej kwoty kredytu wynikającej ze zdolności kredytowej jest dość ryzykowną decyzją. Maksymalna zdolność kredytowa oznacza, iż w oczach banku możliwość prawidłowego regulowania swoich zobowiązań jest tuż przed bliską linią. Banki, wyliczając zdolność, szacują wydatki na życie, jakie musisz mieć do podstawowej egzystencji. Wystarczy obniżenie wynagrodzenia, wzrost stopy procentowej lub niespodziewane koszty i pojawia się duży problem. Jeśli musisz zdecydować się na zaciągnięcie wysokiego kredytu, co niestety czasem wynika z sytuacji, staraj się mieć odłożone oszczędności. Idealnie by były takie, które pozwolą przeżyć 6 miesięcy bez uzyskiwania dochodu. Jeśli nie musisz, postaraj się, by zachować odpowiedni bufor od maksymalnej zdolności kredytowej.
3. Nadpłata kredytu nie jest opłacalna
To jest teoretycznie możliwe. Jeśli potrafisz wygenerować zyski większe niż wynosi Twoje realne oprocentowanie, to być może zasadne jest kontynuowanie inwestycji. Inwestycje muszą dawać więcej korzyści niż koszty wynikające z kredytu hipotecznego. Takie podejście jest możliwe, jeśli np. grasz na giełdzie, prowadzisz działalność gospodarczą, wynajmujesz nieruchomości. Nie jest to jednak możliwe, by posiadane środki włożyć na lokatę i uzyskać większą kwotę od tego, co tracisz na kredycie. Warto zatem skorzystać z nadpłaty kredytu. Dzięki temu jesteś w stanie uzyskać spore oszczędności na odsetkach. Pamiętaj jednak, żeby zachować odpowiednią poduszkę finansową na niespodziewane sytuacje losowe.
4. Kredyt „na żelazko” żeby dostać kredyt hipoteczny
Kredyt „na żelazko” jest lekkim pastiszem z mojej strony. Jak kupno przysłowiowego żelazka za 300 złotych mogłoby powiększyć szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego na 500 000 złotych? Zawsze mnie to śmieszyło :) Obecnie brak historii kredytowej nie jest żadnym problemem w uzyskaniu kredytu hipotecznego. Poza jednym bankiem żadna z instytucji nie uzależnia udzielenia kredytu mieszkaniowego od scoringu BIK. Oczywiście w przyszłości może się to zmienić, gdyż czeka nas nieuchronna automatyzacja wielu dziedzin życia. Decyzje kredytowe będą podejmowane przez automaty na podstawie m.in. danych statystycznych, w tym scoringu historii kredytowej. Zanim jednak ta robotyzacja hipotek nastąpi, minie jeszcze sporo czasu. Nie widzę żadnej potrzeby na sztuczne budowanie historii kredytowej na dzień dzisiejszy, jeśli Twoje plany dotyczące hipoteki są na najbliższe 1–2 lata. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej na temat kredyt hipoteczny a bik
5. Nie składaj kilku wniosków, bo obniżysz szanse na decyzję pozytywną
Składanie kilku wniosków kredytowych jest standardowym zachowaniem, jeśli planujesz kredyt hipoteczny. Dzięki temu zabiegowi minimalizujemy ryzyko nieotrzymania kredytu, zwiększamy szanse na negocjacje cenowe i kupujemy sobie czas na dokonanie prawidłowego wyboru. Nie możemy być nigdy pewni, że wybrany bank podejmie pozytywną decyzję kredytową lub że nasz pierwszy wybór był faktycznie prawidłowy. Nie możemy być pewni wielu kwestii, takich jak zdolność kredytowa, wartość nieruchomości, czas analizy wniosków itd. Nawet 3–4 wnioski złożone równolegle w żaden sposób nie obniżają zdolności kredytowej. Owszem delikatnie mogą obniżyć punktację BIK, ale na szanse uzyskania decyzji pozytywnej nie będzie miało to wpływu. Działam w ten sposób już 10 lat i jeszcze mi się nie zdarzyło, by jakikolwiek analityk zwrócił uwagę, że dany klient miał złożonych zbyt wiele wniosków.
Może zainteresuje Cię również:
6. Kredyt przez pośrednika jest droższy niż w banku
Cena kredytu dla klienta jest dokładnie tama sama zarówno w przypadku transakcji załatwianej samodzielnie w banku, jak i pośrednika. Jak to możliwe, skoro bank musi wypłacić pośrednikowi prowizję? Obecnie w Polsce ponad 50% kredytów hipotecznych jest załatwianych przez pośredników. Pomijanie pośredników spowodowałoby odcięcie się od 50% potencjalnych klientów zainteresowanych kredytem mieszkaniowym. Jest to jeden z kanałów sprzedaży produktów finansowych. Kredyt załatwiany przez pośrednika nie wymaga opłacenia czynszu, etatu, prowizji dla pracownika, urlopu, telefonu, benzyny i dziesiątek innych mniejszych lub większych kosztów, jakie są generowane przez pracowników etatowych.
7. Kredyt hipoteczny będzie najlepszy we własnym banku
Ta zasada powstała prawdopodobnie z wygody, lenistwa i braku chęci nauki nowych rzeczy u klientów. Odkąd kredyty hipoteczne przybrały masową formę, żaden z banków operujących w Polsce nie stosował tej zasady. Owszem, zdarzały się promocje polegające na delikatnych obniżkach dla własnych klientów. Nigdy jednak nie przybrało to formy, iż „swój” bank negocjował do momentu, aż faktycznie będzie miał najlepsze warunki cenowe. Każdorazowo należy sprawdzić samemu oferty wszystkich banków lub skorzystać z pomocy doświadczonego eksperta kredytowego. Oferty banków są zmienne. To, co jest najlepsze dla Kowalskiego, niekoniecznie musi mieć taką samą wartość dla Nowaka.
8. Na wkład własny można zaciągnąć kredyt gotówkowy
Odkąd wkład własny jest wymagany, banki zgodnie z rekomendacją KNF we wnioskach kredytowych pytają się wnioskodawców o pochodzenie środków wnoszonych jako własne. Zaciągnięcie kredytu, a następnie skłamanie we wniosku oznacza złamanie prawa. Wkład własny może pochodzić z darowizny, oszczędności, wygranej w lotto, ale nie z innego kredytu.
9. Nie przyznawaj się do dziecka, dla wyższej zdolności kredytowej
Sytuacja bardzo podobna do opisanej wyżej. Nieprzyznanie się do dziecka oznacza zatajenie prawdy celem uzyskania korzyści finansowych. Jest to zwyczajne złamanie prawa. Bank poprzez błędne informacje podjął decyzję bez uwzględnienia wszystkich zmiennych. To podlega pod kodeks karny, nie jest z pewnością niewinnym kłamstewkiem. Każda z osób w gospodarstwie domowym musi być uwzględniona. Każda z osób oznacza miesięcznie około 900 złotych kosztów socjalnych dodatkowo. O ile w sytuacji, gdy pochodzenie wkładu własnego nie jest tak łatwo wykazać, o tyle dziecko jest już relatywnie bardzo prosto. Analitycy sprawdzają nasze profile w mediach społecznościowych, możemy zostać poproszeni o pokazanie PIT (ulga podatkowa na dziecko) lub uwagę banku może zwrócić jakiś wydatek na dziecięce potrzeby na wyciągu bankowym.
10. Zorganizuj sobie dużą podwyżkę wynagrodzenia chwilę przed wnioskiem
Część banków jest w stanie zaakceptować i uwzględnić podwyżkę wynagrodzenia chwilę przed złożeniem wniosku kredytowego. Do tego trzeba przedstawić aneks do umowy oraz potwierdzenie wpływu minimum jednego nowego wynagrodzenia. Wszystko musi być zgodne z rozsądkiem i wiarygodne. Podwyżka musi być skorelowana ze stanowiskiem i wynagrodzeniem u konkurencji. Najlepiej, żeby wynikała z awansu lub była połączona z przedłużeniem umowy o pracę. Nikt nie uwierzy w podwyżkę z 3000 do 6000 złotych netto miesięcznie. Należy również pamiętać, iż analityk może poprosić o dodatkowe dokumenty z ZUS celem sprawdzenia, czy pracodawca podwyższył wynagrodzenie realnie czy tylko na papierze.
Przemyślany kredyt hipoteczny?
PorozmawiajmyPodsumowanie
Powyżej opisane porady są nieuczciwe, głupie lub wynikają z braku wiedzy i wyobraźni. Koniec końców za wszystko odpowiada niestety kredytobiorca. Oczy i głowę należy mieć otwarte. Wszelkie podejrzanie brzmiące porady należy bezwzględnie weryfikować w kilku miejscach. Bardzo mi zależy na krzewieniu edukacji i podnoszeniu standardu wiedzy na temat kredytów hipotecznych. Tym artykułem chciałem otworzyć oczy i przestrzec przed pseudoporadami, jakie napotykam w codziennej pracy specjalisty ds. kredytów hipotecznych. Czy spotkałeś się kiedyś z czymś podobnym? Jeśli tak, to daj koniecznie znać w komentarzach poniżej.
