Jak wybrać kredyt hipoteczny i jakich błędów unikać?
Wybór kredytu
9 min. czytania
Kredyt hipoteczny to najczęściej największa inwestycja, jaką realizujemy w życiu prywatnym. Niestety w dalszym ciągu, pomimo dostępu do Internetu, który jest kompendium wiedzy wszelakiej, czy też doradców kredytowych, którzy potrafią profesjonalnie pomóc klientom, wiele osób decyduje się działać na własną rękę. Popełniają przy tym każdy błąd możliwy do popełnienia. Problem w tym, że błąd można popełnić, nawet kupując herbatę. Kredyt hipoteczny wymaga przygotowania na zupełnie innym poziomie. W dzisiejszym wpisie chciałem przedstawić listę 11 najczęściej popełnianych błędów popełnianych przez kredytobiorców działających na własną rękę.
Spis treści
W dzisiejszym wpisie: „11 najczęściej popełnianych błędów przy zaciąganiu kredytu hipotecznego” przedstawię poniższe zagadnienia:
- najczęściej popełniane błędy podczas wyboru kredytu hipotecznego,
- stereotypy, które przeszkadzają w prawidłowym wyborze,
- 11 punktów, które pozwolą uniknąć katastrofy finansowej.
Przemyślany kredyt hipoteczny?
Porozmawiajmy
1. Mój bank zaoferuje mi najlepsze warunki cenowe
Standardowy wielbłąd popełniany przez tysiące kredytobiorców. Na rynku panuje przekonanie że rodzimy bank w którym posiadamy rachunek, kartę kredytową lub inny produkt z racji lojalności i długotrwałej współpracy będzie w stanie zaproponować najlepsze warunki cenowe kredytu hipotecznego. Nic bardziej mylnego. Jakże to świetny grunt dla Twojego banku, nieprawda?. Banki nie gratyfikują lojalności. Nierzadko wolą zarzucić wieloletnią współpracę i stracić klienta przez brak chęci do negocjacji by wyrównać ofertę konkurencji. Nowy klient to możliwość pochwalenia się statystyką. Utrzymanie starego klienta nie jest już tak ekscytujące dla fanów statystyki.
2. Nie sprawdzam nieruchomości. Nieruchomość to nieruchomość – żadna filozofia
Mieszkanie, dom, działka – czy to z rynku wtórnego, czy pierwotnego – wymagają odpowiedniego i indywidualnego sprawdzenia. Dość często spotykam się z pytaniem, w jakim celu tak obszerna lista dokumentów, skoro wszystko można sprawdzić sobie w księdze wieczystej. Błąd, błąd, błąd… Każdy z rodzajów nieruchomości powinien być sprawdzony pod innym kątem i na podstawie innego zestawu dokumentów. Analiza musi być przeprowadzona szczegółowo i profesjonalnie. Nigdy nie można polegać tylko na księdze wieczystej. Zawsze należy starać się sprawdzić pojedyncze dane krzyżowo, tj. za pomocą kilku różnych dokumentów. Jeśli występują jakieś nieścisłości, należy skoncentrować się na tym punkcie i zażądać wyjaśnień od właściciela. Problemów może być tysiące, trudno w jakimkolwiek wpisie odnieść się do wszystkich. Jakiś czas temu popełniłem wpis na temat zakupu mieszkania i co należy sprawdzić. Jak sprawdzić mieszkanie przed zakupem.
3. Zadatek czy zaliczka nawet nie wiem jakie są różnice
Podpisując umowę przedwstępną, najczęściej deklarujemy wpłatę środków własnych jeszcze przed zawarciem końcowej umowy kupna-sprzedaży. Środki własne mogą zostać wpłacone w formie zaliczki lub zadatku. Jest diametralna różnica między obydwoma rozwiązaniami. W przypadku zaliczki istnieje możliwość jej zwrotu bez większych konsekwencji, np. w przypadku nieotrzymania kredytu. Sprawa się komplikuje w przypadku zadatku. Uzyskanie kredytu jest w 100% pewne dopiero w momencie podpisania umowy kredytowej i spełnienia warunków wypłaty. Wcześniej w każdej, nawet najbardziej wydawałoby się oczywistej sytuacji, istnieje ryzyko, że kredyt nie zostanie udzielony. Zapłata zadatku wiąże się z ryzykiem utraty wpłaconych środków. W związku z tym osobiście proponuję klientom, by środki wpłacali jako zadatek z dodatkową klauzulą mówiącą o tym, iż w przypadku nieuzyskania kredytu w 2–3 bankach i przedstawienia stosownych dokumentów z banku zadatek jest zwracany w pełnej wysokości. Dzięki temu unikną oni ryzyka utraty wpłaconych środków nie z własnej winy.
Tu przeczytasz mój artykuł na temat – Zadatek czy zaliczka?
4. Tata a Marcin powiedział…
Osoby mające dziś 25–35 lat, czyli najliczniejsza grupa docelowa interesująca się kredytami hipotecznymi, powinny dobrze pamiętać serial z Piotrem Fronczewskim – „Tata, a Marcin powiedział…”.
Były to czasy, w których telewizja promowała edukację kosztem bezuczuciowego wyniku finansowego. Problem w tym, że wiele osób nie wyciągnęło podstawowego wniosku, iż pewne tematy powinny albo zgłębić osobiście, albo pozostawić profesjonalistom. Nikt nie szuka na własną rękę antybiotyków, gdy jest bardzo chory. Jeśli ktoś ma sprawę w sądzie, to korzysta z usług prawnika. Jeśli ktoś buduje dom, to zapewne nie własnymi rękami, a robi to ekipa specjalistów. O dziwo jednak w przypadku kredytu hipotecznego wujek, ciocia lub brat potrafią nas przekonać do złożenia wniosku kredytowego w konkretnym banku. Jaka jest tego podstawa? Czy wujek lub ciocia faktycznie się na tym znają, czy przypadkiem nie zachwalają swojego wyboru, który z dużą dozą prawdopodobieństwa był w ich przypadku podjęty kompletnie nieświadomie, a może nawet zły?
5. Składam wniosek tylko do jednego banku
Praca w charakterze doradcy kredytowego przez ostatnie 9 lat nauczyła mnie jednej podstawowej kwestii. Nigdy, nawet w najbardziej klarownej sytuacji nie można składać tylko jednego wniosku kredytowego. Zawsze może wystąpić jakaś przeciwność, która spowoduje że wydana zostanie decyzja negatywna. Złożenie wniosku do dodatkowego banku to niewielka dodatkowa praca. Dokumentacja jest w większości powtarzalna co znacznie ułatwia pracę i przyśpiesza proces działania w kolejnych bankach. Mówię oczywiście o sytuacji w której klient ma możliwość skorzystania z dodatkowej oferty bo w dalszym ciągu można spotkać klientów dla których jedynym możliwym rozwiązaniem jest jeden bank.
Może zainteresuje Cię również:
6. Dostanę kredyt hipoteczny na 100%
Nigdy nie ma czegoś takiego, jak kredyt pewny w 100% przed jego podpisaniem i wypłatą. Po pierwsze analityk zawsze może doszukać się w dokumentach jakiejś informacji, którą uzna za dyskwalifikującą. Po drugie w danym momencie bank może zwyczajnie nie chcieć udzielać kredytów, o czym niestety oficjalnie nie zostaniesz poinformowany. Po trzecie doradca, który Ciebie obsługuje, zawsze może coś źle zrobić, np. źle policzyć zdolność, źle ocenić możliwość udzielenia kredytu w Twojej sytuacji przez dany bank. Po czwarte zawsze możesz nie przejść systemu scoringowego już na samym starcie. Po piąte, szóste… dwudzieste itd. Mógłbym wymieniać setki powodów. Twój brak pewności to jednocześnie najlepsze rozwiązanie dla Ciebie. Spowoduje, że będziesz bardziej czujny, zabezpieczysz się na większą liczbę ewentualności, dzięki czemu zwiększysz szanse uzyskania kredytu. Ja również posiadam kredyt hipoteczny. Oczywiście sam kierowałem procesem uzyskania finansowania i oczywiście do samego końca nie byłem pewny, czy uda mi się uzyskać finansowanie. Dziwne? Być może, ale taka jest rzeczywistość.
7. Sprawdzę rankingi i w 3 minuty będę wiedział, który bank daje najlepsze warunki kredytowania
Rankingi to uproszczenie kredytu hipotecznego. To jest zbyt skomplikowany produkt cechujący się zbyt dużą ilością indywidualnych uwarunkowań dochodu, historii kredytowej, wkładu własnego, rodzaju nieruchomości i innych, by wyboru dokonywać na podstawie rankingów. Szeroki opis, dlaczego nie należy tak robić, znajdziesz w moim wpisie na ten temat: – ranking kredytu hipotecznego absolutnie przeciwny.
8. Marża jest najważniejsza
Marża jest równie ważna co reszta parametrów kredytu hipotecznego, na równi z prowizją od udzielenia kredytu, wcześniejszą spłatą, ubezpieczeniem czy produktami dodatkowymi. Za marżę i resztę parametrów płacimy dokładnie tymi samymi pieniędzmi. Kredyt należy analizować pod kątem własnych możliwości, oczekiwań, rodzaju transakcji czy okresu realnej spłaty. Są transakcje, w których ważniejsze od marży są koszt na start i koszt na wyjście. Są transakcje, w których faktycznie marża jest najważniejsza. Istnieją też transakcje, w których uzyskanie najkrótszego okresu kredytowania jest głównym priorytetem. Inaczej liczy ten, który chce spłacić kredyt po kilku latach, a inaczej ten, który chce spłacać kredyt do samego końca okresu kredytowania. Nie samą marżą kredytobiorca żyje. Taaaaaaaaadammmmmmm! Kilku moich klientów usłyszało tą wiadomość :) Marża czy prowizja zapraszam do przeczytania szerzej potraktowanego tematu.
9. Podpisałem umowę bez sprawdzenia co to jest kredyt hipoteczny
Prawidłowa kolejność zakupu nieruchomości przy pomocy kredytu hipotecznego rozpoczyna się od wizyty w bankach lub u doradcy kredytowego. Wstępne rozeznanie pozwoli Ci zapoznać się ze swoimi możliwościami, wysokością kosztów, jakie na Ciebie czekają przy bieżącej obsłudze kredytu, różnicami w poszczególnych bankach i wieloma, wieloma innymi kwestiami. Niestety relatywnie często zdarzają się klienci, którzy działają emocjonalnie i pod wpływem presji. Potrafią bez jakiegokolwiek rekonesansu podpisać umowę, wpłacić zadatek i pojechać na wakacje :) To niestety tak nie działa. Zderzenie z rzeczywistością bywa rozczarowujące. Nagle okazuje się, że nasza sytuacja nie jest taka kolorowa, a uzyskanie kredytu bardzo trudne. Jeśli przejdziesz cały proces uzyskania kredytu hipotecznego koniecznie poproś o draft umowy w wersji elektronicznej. Rozumiem doskonale że dla większości osób analiza umowy kredytowej może stwarzać problemy. Branżowa nomenklatura, prawne zapisy, skomplikowania matematyka, dużo gwiazdek, druczków, kilkadziesiąt stron itd. Zapewniam Cię jednak, że po kilkukrotnym przeczytaniu zaczniesz rozumieć coraz więcej. Twój doradca kredytowy ma obowiązek wyjaśnić wszystkie wątpliwości i odpowiedzieć na każde pytanie. Nie zamiataj problemu pod dywan, bo w tym wypadku Twoja nieświadomość pewnych kwestii wróci i być może będziesz musiał ponieść tego koszty.
10. Na zakup nieruchomości wydałem wszystkie pieniądze
Zakup to niestety głęboki drenaż naszej kieszeni. Taka sytuacja dotyka nawet tych dobrze sytuowanych. Jednym z błędów jest wydanie wszystkich środków na wyższy wkład własny. Jest to oczywiście zbawienne dla samej raty czy też odsetek, ale jednocześnie niebezpieczne dla naszego przyszłego budżetu. Jakakolwiek choroba, zwolnienie z pracy czy kłopoty z pracodawcą spowodują, że nasza sytuacja finansowa z dnia na dzień może diametralnie się zmienić. Lepiej zostawić sobie tzw. poduszkę finansową nawet kosztem wyższej raty, by w sytuacji alarmowej nie być postawionym pod ścianą.
11. Ubezpieczenie na życie? Ja się nigdzie nie wybieram
Jasne… z pewnością ktoś będzie się Ciebie o to pytał. Ubezpieczenie na życie jest w dalszym ciągu traktowane jako zbędny koszt. Tymczasem za całkiem niewielkie pieniądze można zapewnić sobie i swojej rodzinie spokojną przyszłość. Niewiele jest gospodarstw domowych, które w razie nagłej sytuacji potrafią wziąć na swoje barki dodatkową ratę, nierzadko w wysokości 1000 zł, 15 000 zł lub więcej. Temat ubezpieczenia na życie znacznie rozszerzyłem w odrębnym wpisie – ubezpieczenie na życie a kredyt hipoteczny.
Przemyślany kredyt hipoteczny?
PorozmawiajmyPodsumowanie
Dobrnęliście do końca? Mam nadzieję, że tak. Nie jestem humanistą, pisanie artykułów jest dla mnie sporym problemem. Zdecydowanie lepiej się czuję w liczeniu, budowaniu strategii finansowania, negocjowania warunków, w walce o uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej. Jednakże staram się w miarę logicznie i poprawnie przedstawiać ciekawe tematy dla wszystkich zainteresowanych. Jeśli się nie znasz na kredytach hipotecznych, to masz niemal 100% szansę, że popełnisz błąd, który może Cię drogo kosztować. Wtedy zostanie tylko picie za błędy…:)
Zdecydowanie lepiej byłoby opijać zakup mieszkania z sukcesem. Tego Wam życzę.
