Kredyty hipoteczne
26 czerwca 2022
2
Kredyt hipoteczny jest bardzo często utożsamiany tylko z kredytem na zakup nieruchomości: domu, mieszkania czy działki. Niewiele osób wie, że kredyt hipoteczny może być udzielony również na wykończenie bądź remont nieruchomości. Dzięki temu potencjalni zainteresowani nie muszą odkładać decyzji na wiele lat ze względu na koszty, jakie należy ponieść przy realizacji marzeń o zmianie wnętrza swojego lokum. Nie muszą korzystać z półśrodków lub ciągnąć prac w nieskończoność, angażując każdą odłożoną przysłowiową złotówkę. Dzięki swoim cechom kredyt hipoteczny umożliwia relatywnie szybkie uzyskanie taniego i długoletniego finansowania na zaspokojenie swoich potrzeb.
Spis treści
W dzisiejszym wpisie “Kredyt hipoteczny na remont lub wykończenie nieruchomości” dowiesz się:
- Co to jest kredyt na remont lub wykończenie.
- Zakres prac i materiałów możliwych do kredytowania.
- Niezbędne dokumenty do złożenia wniosku.
- Sposób rozliczenia kredytu na remont lub wykończenie.
Jaka nieruchomość może być zabezpieczeniem?
Kredyt na remont może być standardowym kredytem hipotecznym zabezpieczonym wpisem na rzecz banku w księdze wieczystej. Aby myśleć o takim rozwiązaniu musimy być właścicielem nieruchomości mieszkalnej posiadającej księgę wieczystą lub mającej możliwość jej założenia. W przypadku, gdy nieruchomość jest już obciążona hipotecznie, środki na remont można uzyskać tylko w banku macierzystym. Banki nie chcą zabezpieczać się na “drugim i kolejnych miejscach w hipotece”. W takiej sytuacji należy sprawdzić możliwości jakie oferuje bank, w którym posiadamy kredyt na zakup nieruchomości. Jeśli z jakichś przyczyn zaciągnięcie dodatkowego kredytu na remont lub wykończenie nie jest możliwe możemy postarać się o kredyt refinansowy + dodatkowe środki na remont lub wykończenie. Jak wygląda procedura refinansowania kredytu opisałem w następującym temacie na blog : Jak prawidłowo refinansować kredyt hipoteczny.
Zakres prac i materiałów możliwy do skredytowania
Kredyt hipoteczny wykończenie jest udzielany przez banki na min. robociznę, zmianę aranżacji pomieszczeń, malowanie, glazurę, terakotę, podłogę, biały montaż, zmiany w instalacjach elektrycznych, gazowych, hydraulicznych, wymianę okien ale również na szafy wnękowe czy zabudowę kuchenną. Przy czym kilka banków w tym Deutsche Bank i BOŚ ma swoje obostrzenia w tej materii. W kilku bankach min. Alior i Millennium kredytobiorcy mają możliwość skredytowania sprzętu AGD do zabudowy np. lodówka, zmywarka, piekarnik itp. Wyposażenie, które nie jest trwale złączone z nieruchomością nie jest kredytowane kredytem na remont lub wykończenie. To samo tyczy się również sprzętu RTV, audio – video oraz komputerowego.
Maksymalna kwota kredytu na remont
Moi klienci często się mnie pytają jaką maksymalną kwotę można uzyskać na wykończenie lub remont nieruchomości. Jest to dość problematyczna kwestia, gdyż na dobrą sprawę bez złożenia wniosku nie da się odpowiedzieć. Z jednej strony część banków limituje to procentem od wartości nieruchomości lub wartości transakcyjnej. Najczęściej spotykany zakres to 15%-25%. Z drugiej strony prognozowana wartość nieruchomości musi wzrosnąć wprost proporcjonalnie o wartość wykonywanych prac. W skrócie jeśli wnioskujemy o remont w wysokości 50 000 PLN dla mieszkania o wartości 300 000 PLN to bank udzieli nam kredytu na 315 000 PLN jeśli prognozowana wartość nieruchomości zostanie oceniona na min. 350 000 PLN.
Jeśli kredyt miałby przekroczyć 25–30% wartości nieruchomości, to może pojawić się problem i niektóre banki mogą nie chcieć udzielić tak wysokiego kredytu. W takich wypadkach proponuję stworzenie dodatkowego, szczegółowego kosztorysu, który pozwoli wyjaśnić, z czego wynika relatywnie wysoka wnioskowana kwota kredytu. Nie oznacza to jednak, że przekroczenie regulacji zostanie zaakceptowane. Część banków bardzo ściśle stosuje swoje zasady i odstępstwa tego typu praktycznie nie wchodzą w grę.
Wielu kredytobiorców uważa że poprzez środki na wykończenie da się prostym trikiem uzyskać środki na dowolny cel lub zrobić sobie konsolidację bieżących zobowiązań. W jakimś stopniu jest to pewnie możliwe (nie zachęcam bo to nielegalne), ale raczej maksymalnie w grę wchodzą kwoty rzędu kilku tysięcy PLN. W innym wypadku rozdmuchany kosztorys może tylko namieszać w całym procesie.
Wycena nieruchomości
Nieruchomość będzie trzeba wycenić. Dobrze jest dołączyć do wniosku własny operat szacunkowy, o ile dany wybrany bank akceptuje rozwiązanie tego typu. W operacie należy uwzględnić wartość obecną nieruchomości i wartość przyszłą, czyli prognozowaną wartość po wykonaniu zamierzonych prac remontowych. Operat szacunkowy powinien zostać wykonany przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego akceptowanego przez wybrany bank. W kontakcie z rzeczoznawcą zaznacz, że wycenę zlecasz na potrzeby starania się o kredyt hipoteczny oraz wyraźnie poinformuj, do jakiego banku lub banków będziesz składał wniosek. Kwestię wyceny nieruchomości poruszyłem w temacie: wycena nieruchomości.
Na ile transz bank podzieli kredyt?
W zależności od kwoty kredytu, zakresu prac i wewnętrznych regulacji danego banku kredyt hipoteczny na remont może być podzielony na 1,2 lub więcej transz. W dużej mierze jest to zależne od kwoty kredytu na wykończenie.
Jak się rozlicza transze?
W przypadku podziału na 2 lub więcej transz pierwsze środki kredytobiorca otrzymuje na podstawie złożonej dokumentacji wraz z wnioskiem. Każda kolejna transza jest wypłacana na podstawie inspekcji nieruchomości dokonanej przez osobą wytypowaną przez bank (koszt w zależności od banku 0 PLN – 300 PLN) lub na podstawie dostarczonych zdjęć. Ma to na celu potwierdzenie wykonania zadeklarowanych prac wykończeniowych. Prace zadeklarowane w kosztorysie powinny być wykonane w 100%. Bank nie przymknie oka na brak wykonania prac, które zostały zadeklarowane w kosztorysie.
Obecnie już raczej nie stosuje się rozliczeń otrzymanych środków na podstawie faktur. Banki podchodzą zdroworozsądkowo i zdają sobie sprawę z tego w jaki sposób rozlicza się branża wykończeniowo-budowlana w Polsce. Wymóg przedstawienia faktur spowodowałby znaczne podrożenie kosztów wykonanych prac.
Czas na wykonanie remontu
Jest to uzależnione od zakresu prac oraz kwoty. Bank dają możliwość na wykonanie prac remontowo-wykończeniowy w zakresie 3-12 miesięcy.
Kiedy dostaniesz środki na wykończenie od banku?
To zależy od rodzaju inwestycji. Jeśli kupowana nieruchomość jest z rynku wtórnego, to środki otrzymasz po umowie przyrzeczonej, równolegle z wypłatą środków na rzecz sprzedającego. Jeśli zakupujesz nieruchomość na rynku pierwotnym, wypłata jest przed umową przyrzeczoną, to do wypłaty musisz donieść protokół zdawczo-odbiorczy podpisany przez deweloper.
Oprocentowanie kredytu, koszty i okres kredytowania
Oprocentowanie kredytu na wykończenie jest dokładnie takie samo jak w przypadku kredytu na zakup nieruchomości. Jest to kredyt przeznaczony na cele mieszkaniowe. Standardowo oparty jest o stopę procentową WIBOR 3M/6M + marżę uzależnioną od indywidualnej polityki cenowej banku.
Przykładowe wyliczenie kredytu przeznaczone na remont w kwocie 100 000 PLN
Wartość kredytu – 100 000 PLN
Okres kredytowania – 15 lat
Oprocentowanie – WIBOR 3M 1,7% + marża 1,7%
Rata – 710 PLN
Wysokość odsetek – 27 797 PLN
Przykładowe koszta dodatkowe: wpis do KW 200 PLN, ubezpieczenie nieruchomości 0,08% wartości ubezpieczanej, prowizja 0%-5% wartości kredytu, wycena nieruchomości 0PLN-500 PLN, inspekcja do wypłaty transzy 0PLN – 300PLN.
Okres kredytowania jest również uzależniony od wewnętrznych regulacji bankowych. Od 1 roku do nawet 35 lat.
Lista dokumentów do kredytu na wykończenie
Wymagana dokumentacja wygląda podobnie jak przy ubieganiu się o kredyt na zakup nieruchomości. Jednym z podstawowych dokumentów do ubiegania się o kredyt hipoteczny na remont lub wykończenie jest dołączenie kosztorysu do wniosku kredytowego. W kosztorysie deklarujemy zakres, termin i koszt prac, które chcemy wykonać w związku z planowanym remontem lub wykończeniem. Każdy bank ma swój własny druk kosztorysu. Są to raczej proste druki, których wypełnienie nie nastręczy zbyt wielu problemów nawet laikowi. Banki nie wymagają podawania konkretnych modeli, nazw produktów, serii itp. Jeśli będziesz miał problem z wypełnieniem takiego druku, powiedz to swojemu doradcy. Dla niego powinna to być przysłowiowa „bułka z masłem”. Musisz mieć jednak dość mocno sprecyzowany zakres prac, jakie zamierzasz wykonać.
Może zainteresuje Cię również:
Wykończenie jako sposób na podwyższenie wkładu własnego
Często spotykam się z informacją od klientów, iż posiadają 10% wkładu i ok.10% na wykończenie. Takie zestawienie pozwala na uzyskanie LTV na poziomie 80%, dostęp do większej ilości banków i dostęp do lepszych ofert. Środki pierwotnie przewidziane na wykończenie przeznaczasz na wkład własny. Z kolei wnioskujesz do banku o środki na wykończenie nieruchomości. Dzięki temu, iż bank partycypuje w wykończeniu podwyższa się docelowa wartość nieruchomości. Bank będzie się opierał na wartości nieruchomości uwzględniającej wykonane prace wykończeniowe.
Przykład 1.
Wartość nieruchomości – 300 000 PLN
Wartość transakcyjna – 300 000 PLN
Wkład własny – 30 000 PLN
Środki na wykończenie – 35 000 PLN
Wysokość kredytu – 270 000 PLNPrzykład 2.
Docelowa wartość nieruchomości – 335 000 PLN
Wartość transakcyjna – 300 000 PLN
Wkład własny – 65 000 PLN
Wysokość kredytu na zakup – 235 000 PLN
Wysokość kredytu na wykończenie – 35 000 PLN
Wysokość kredytu sumarycznie – 270 000 PLN
Całość posiadanych środków przeznaczasz na wkład własny i wnioskujesz do banku o środki na wykończenie w tej samej wysokości co zakładałeś pierwotnie. Prawda że proste? :)
Podsumowanie
Moim zdaniem, jeśli ktoś chce przeznaczyć kilkadziesiąt tysięcy złotych lub więcej na wykończenie lub zmianę aranżacji swojego lokum, to kredyt hipoteczny jest najlepszym rozwiązaniem. W przeciwieństwie do kredytu gotówkowego jest dużo tańszy i daje możliwość długiego okresu kredytowania. Dzięki temu skala codziennych wyrzeczeń na rzecz spłaty zobowiązania może być zdecydowanie mniejsza, a sytuacja korzystniejsza dla kredytobiorcy. Co prawda wiąże się z tym kilka niedogodności typu: zakres dokumentacji, długość czasu oczekiwania na kredyt czy też rozliczenie, ale wysokość raty i odsetek będzie zdecydowanie niższa.
Zapraszam do komentowania
Jeśli masz jakiekolwiek pytania na temat “Kredyt na wykończenie nieruchomości” zapraszam do komentowania poniżej. Chętnie odniosę się do wszelkich wątpliwości.
