Druga nieruchomość jako wkład własny lub obniżenie kosztów kredytu hipotecznego

Zakup pierwszej nieruchomości to ogromne wyzwanie finansowe, ale dla wielu osób równie ważny jest kolejny krok – inwestowanie w kolejne mieszkania, domy czy działki. Jeśli już posiadasz jedną nieruchomość, możesz wykorzystać ją jako zabezpieczenie, aby ułatwić sobie zakup kolejnej. Brzmi jak świetny pomysł, prawda? Zabezpieczenie kredytu na dwóch nieruchomościach może pomóc w uniknięciu wpłaty wkładu własnego w niektórych bankach, a w większości przypadków prowadzi do obniżenia kosztów kredytu dzięki zmniejszeniu wskaźnika LtV.

Ale co to tak naprawdę oznacza dla kredytobiorcy? Jakie szanse i zagrożenia niesie za sobą taka operacja? Z jednej strony, podwójne zabezpieczenie kredytu hipotecznego może przynieść korzyści finansowe, takie jak obniżenie marży lub brak konieczności ubezpieczenia niskiego wkładu. Z drugiej strony, wiąże się z ograniczeniami w swobodzie zarządzania majątkiem oraz ryzykiem, które należy dobrze przeanalizować.

W tym wpisie przyjrzymy się bliżej temu rozwiązaniu, zastanawiając się, czy faktycznie jest opłacalne i bezpieczne. Poznasz najważniejsze zasady, korzyści oraz ryzyka związane z wykorzystaniem drugiej nieruchomości jako wkładu własnego. Zapraszam do lektury, która pomoże Ci podjąć świadomą decyzję.

Spis treści

W dzisiejszym wpisie „Druga nieruchomość jako wkład własny” przeczytasz:

1. kredyt hipoteczny a wkład własny,
2. w jakim celu można dać drugą nieruchomość na zabezpieczenie kredytu,
3. zabezpieczenie kredytu na dwóch nieruchomościach, żeby obniżyć całkowite koszty,
4. jakie nieruchomości mogą być dodatkowym zabezpieczeniem,
5. tym, jakie są ryzyka związane z hipoteką na dwóch nieruchomościach.

Przemyślany kredyt hipoteczny?

Darmowa pomoc i wsparcie eksperta kredytowego

Porozmawiajmy

Ile wkładu własnego wymagają banki?

Kredyt standardowy

Zgodnie z Rekomendacją, która została wprowadzona przez Komisję Nadzoru Finansowego kredytobiorca powinien wnieść w poczet kredytu hipotecznego minimum 10% wartości nieruchomości. Banki w tej sytuacji będzie pobierał ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. W postaci bezpośrednich kosztów ( PKO BP, Pekao) lub bezpośrednio w postaci wyższego oprocentowania. Nie wszystkie banki oferują kredyt z wkładem własnym 10%. Część banków wymaga minimum 20% wkładu własnego.

Wkład własny może wpływać na zdolność kredytową, gdyż dzięki niemu możesz oprocentowanie, a więc rata przyjmowana do liczenia zdolności kredytowej będzie niższa.

Wysokość wkładu własnego będzie wpływała na poczucie ryzyka przez bank. 20% wkładu własnego wydatnie to ryzyko obniża. W związku z tym więcej banków jest zainteresowanych udzieleniem takiego finansowania, na lepszych warunkach cenowych oraz lepiej licząc zdolność kredytową.

Wniesienie wkładu własnego zwyczajowo następuje przed uruchomieniem kredytu. Zwyczajowo wkład własny jest wpłacany gotówką, ale w części banków w niektórych sytuacjach można „wnieść aportem” drugą nieruchomość.

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy to program wspierający rodziny w zakupie pierwszego mieszkania lub budowie domu, oferujący preferencyjne warunki finansowe.

Kluczowym elementem jest gwarancja wkładu własnego, umożliwiająca zaciągnięcie kredytu bez konieczności posiadania oszczędności na minimalny wkład własny – gwarancję w tej kwestii zapewnia państwo, co znacznie obniża barierę wejścia na rynek nieruchomości.

Dodatkowym wsparciem jest tzw. spłata rodzinna, czyli mechanizm umożliwiający redukcję kapitału kredytu po narodzinach drugiego lub kolejnych dzieci, co realnie zmniejsza obciążenia finansowe rodziny.

Ważnym aspektem są również limity cenowe nieruchomości, które określają maksymalną wartość mieszkania lub domu, kwalifikującą się do programu – różnią się one w zależności od regionu i lokalizacji (np. większe limity w miastach wojewódzkich).

Istnieje jednak istotne odstępstwo: rodziny wielodzietne mogą korzystać z programu, nawet jeśli już posiadają nieruchomość, o ile potrzebują większego lokum, odpowiadającego ich sytuacji życiowej. Celem programu jest nie tylko poprawa warunków mieszkaniowych, ale także stymulowanie dzietności oraz wsparcie dla młodych rodzin w budowaniu stabilności życiowej.

W jakim celu można zabezpieczyć się na drugiej nieruchomości?

Zabezpieczenie na drugiej nieruchomości może być strategicznym rozwiązaniem w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny. Oto najczęstsze cele, dla których warto rozważyć taką opcję:

• Zamiast wkładu własnego – brak wystarczających oszczędności na wkład własny nie musi przekreślać Twoich planów. Zabezpieczenie kredytu na drugiej nieruchomości pozwala na spełnienie wymogu banku dotyczącego minimalnego wkładu własnego, bez konieczności angażowania gotówki.
• Obniżenie wskaźnika LtV (Loan to Value) – LtV to stosunek wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia. Dodanie drugiej nieruchomości jako zabezpieczenia obniża ten wskaźnik, co może wpłynąć na korzystniejsze warunki kredytowe, takie jak niższe oprocentowanie czy brak konieczności ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
• Poprawa parametrów kredytowych – dodatkowe zabezpieczenie zwiększa Twoją wiarygodność w oczach banku. Może to skutkować większą elastycznością banku w kwestii negocjacji, np. wyższej kwoty kredytu, dłuższego okresu spłaty lub bardziej atrakcyjnych warunków finansowych.

Czy druga nieruchomość może być wkładem własnym zamiast gotówki?

Tak, ale pod warunkiem, że spełnia określone wymagania banku. Aby Twoja nieruchomość została uznana za wkład własny, musi być wolna od obciążeń prawnych i mieć klarowną sytuację formalną. Oto najważniejsze kryteria:

• Czysta księga wieczysta – nie może zawierać wzmianki o nieujawnionych wpisach. Jeśli takie wzmianki istnieją, muszą być wyjaśnione i zaakceptowane przez bank.
• Brak egzekucji komorniczej – nieruchomość nie może być objęta postępowaniem egzekucyjnym.
• Brak hipoteki na rzecz innego banku – wyjątkiem jest sytuacja, w której spłata istniejącej hipoteki następuje w ramach nowego kredytu.
• Brak obciążeń prywatnych – nieruchomość nie może być zabezpieczeniem długu wobec osoby prywatnej lub innego podmiotu.
• Brak wpisów służebności osobistej i dożywocia – tego rodzaju wpisy mogą ograniczać swobodę dysponowania nieruchomością, co jest nieakceptowalne dla banku.

Jeśli Twoja nieruchomość spełnia powyższe wymagania, istnieje duża szansa, że bank zaakceptuje ją jako wkład własny

Może zainteresuje Cię również:

Wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego

Koszty kredytu

4 min. czytania

Odmowa kredytu hipotecznego? 20 najczęstszych powodów decyzji negatywnych

Wniosek kredytowy

8 min. czytania

11 cech dobrego eksperta kredytowego

Ekspert kredytowy radzi

4 min. czytania

Jakie rodzaje nieruchomości mogą stanowić zabezpieczenie?

Nie każda nieruchomość może zostać zaakceptowana przez bank jako zabezpieczenie kredytu. Najczęściej akceptowane są nieruchomości o stabilnej wartości rynkowej i łatwej do sprzedaży w razie konieczności. Oto przykłady nieruchomości, które mogą posłużyć jako zabezpieczenie:

• Mieszkanie – zarówno w nowym budownictwie, jak i na rynku wtórnym. Ważne, by mieszkanie znajdowało się w dobrej lokalizacji i miało pełną dokumentację, w tym czystą księgę wieczystą.
• Dom – domy jednorodzinne, bliźniaki czy szeregówki są chętnie akceptowane jako zabezpieczenie, pod warunkiem, że mają uregulowany stan prawny i znajdują się na działkach budowlanych.
• Działka budowlana– o ile posiada warunki zabudowy lub jest przeznaczona pod budowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
• Działka rolna z wydanymi warunkami zabudowy – jeśli działka rolna posiada aktualne warunki zabudowy (tzw. WZ), bank może ją zaakceptować jako zabezpieczenie. Bez takich dokumentów działki rolne są zwykle wykluczone jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego.

Każdy rodzaj nieruchomości musi spełniać określone wymagania prawne i techniczne. Bank będzie chciał przejrzeć całą listę niezbędnych dokumentów wymaganych do zabezpieczenia. Każda nieruchomość stanowiąca przedmiot kredytowania będzie musiała zostać również wyceniona.

Wycena nieruchomości

Każdy bank wymaga przeprowadzenia wyceny nieruchomości, która ma stanowić zabezpieczenie kredytu. Proces ten pozwala bankowi na określenie rzeczywistej wartości nieruchomości i oceny ryzyka kredytowego. Wycena może być wykonana na dwa sposoby: przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego lub poprzez wycenę bankową.

Koszt wyceny zależy od rodzaju nieruchomości oraz jej lokalizacji. Przykładowe ceny usług rzeczoznawcy:

• Mieszkanie – około 600 PLN,
• Działka – około 600 PLN,
• Dom – około 1000 PLN.

Warto zaznaczyć, że wycena wykonana przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego jest często bardziej szczegółowa i pewniejsza niż wycena bankowa. W przypadku zakupu drugiej nieruchomości, na przykład mieszkania, należy liczyć się z koniecznością wykonania osobnej wyceny dla każdej nieruchomości, która będzie stanowić zabezpieczenie kredytu.

Dobrze wykonana wycena to kluczowy element procesu kredytowego, który nie tylko spełnia wymogi formalne banku, ale także pozwala kredytobiorcy lepiej zrozumieć wartość nieruchomości, w którą inwestuje.

W którym banku można zamiast wkładu własnego dać drugą nieruchomość – klasyczne podejście

W Polsce możliwość wykorzystania drugiej nieruchomości jako wkładu własnego w klasycznym ujęciu oferuje obecnie głównie Santander.

• Maksymalne LtV (Loan to Value) wynosi 70% – bank udziela kredytu na maksymalnie 70% łącznej wartości obu nieruchomości.
• Maksymalna kwota kredytu to 70% sumy wartości dwóch nieruchomości stanowiących zabezpieczenie.
• Żadna z nieruchomości nie może być domem w trakcie budowy
• Obie nieruchomości muszą spełniać standardowe wymagania banku dotyczące zabezpieczenia hipotecznego, w tym m.in. czystą księgę wieczystą i brak obciążeń prawnych.

Może zainteresuje Cię również:

Oprocentowanie stałe czy zmienne? Co wybrać teraz do kredytu hipotecznego?

Oprocentowanie kredytu

8 min. czytania

Kredyt hipoteczny a okres kredytowania

Wybór kredytu

5 min. czytania

Dokumenty do kredytu hipotecznego

Wniosek kredytowy

6 min. czytania

W którym banku można zamiast wkładu własnego dać drugą nieruchomość – podejście nowatorskie

Niektóre banki w Polsce oferują możliwość ominięcia wymogu wniesienia wkładu własnego dzięki zaangażowaniu drugiej nieruchomości jako zabezpieczenia. Jest to rozwiązanie, które pozwala na elastyczne podejście do finansowania nieruchomości i omija rygorystyczne wymogi wynikające z Rekomendacji S.

Mechanizm tego rozwiązania polega na zaciągnięciu kredytu z możliwością dobrania dodatkowej gotówki w jego ramach. W praktyce środki te mogą być przeznaczone na dowolny cel, co daje możliwość „odzyskania” kwoty, która formalnie została wpłacona jako wkład własny.

Jak działa to rozwiązanie?

1. Zakup nieruchomości
   Kredytobiorca planuje zakup nieruchomości o wartości 800 000 PLN. Minimalny wkład własny wymagany przez bank wynosi 10–20%, czyli 80 000–160 000 PLN.
2. Posiadanie drugiej nieruchomości
   Klient dysponuje dodatkową nieruchomością (np. obecnym mieszkaniem) o wartości 700 000 PLN, którą oferuje jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu.
3. Struktura kredytu
   Wnioskuje o kredyt w dwóch częściach:
   • Kwota na zakup nieruchomości – 720 000 PLN (przy 10% wkładu własnego) lub 640 000 PLN (przy 20% wkładu).
   • Kwota na refinansowanie wkładu własnego – równa wcześniej wpłaconej kwocie 80 000–160 000 PLN.

Zalety rozwiązania:

• Brak konieczności angażowania oszczędności – klient „zwalnia” środki, które zostały wpłacone jako wkład własny, i może je ponownie wykorzystać, np. na inwestycje lub zabezpieczenie finansowe.
• Spełnienie wymogów formalnych – struktura kredytu spełnia wymagania banku i Rekomendacji S.
• Elastyczność finansowa – możliwość dysponowania odzyskaną gotówką na dowolny cel.
• Większa zdolność kredytowa – zaangażowanie drugiej nieruchomości obniża ryzyko kredytowe i zwiększa wiarygodność klienta w oczach banku.

Jak przez dodatkową nieruchomość można obniżyć całkowity koszt kredytu?

Zabezpieczenie hipoteczne na dwóch nieruchomościach może być skutecznym sposobem na obniżenie całkowitych kosztów kredytu, szczególnie w określonych sytuacjach. Działanie tego mechanizmu opiera się na obniżeniu wskaźnika LtV, czyli stosunku kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia. Dzięki dodatkowej nieruchomości bank postrzega kredyt jako mniej ryzykowny, co może wpłynąć na obniżenie marży lub pozwolić na uniknięcie kosztownego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

W praktyce oznacza to, że przy większym wkładzie własnym lub mniejszym LtV bank może zaoferować niższą marżę, co przekłada się na oszczędności w miesięcznych ratach. Na przykład różnica w marży wynosząca 0,5 punktu procentowego w przypadku kredytu na 100 000 zł to około 32 zł miesięcznie. Przy większych kwotach, takich jak 500 000 zł, oszczędności te mogą wynieść nawet 150 zł miesięcznie, co w okresie kredytowania rzędu 25 lat daje kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Opłacalność takiego rozwiązania zależy jednak od wielu czynników, w tym od wielkości kredytu. Przy niższych kwotach różnica w kosztach może być niewielka, a dodatkowe zabezpieczenie wiąże się z kosztami, takimi jak wycena czy ubezpieczenie drugiej nieruchomości. Na przykład zabezpieczenie dodatkowego majątku o wartości 700 000 zł na rzecz oszczędności rzędu 50 zł miesięcznie może nie być racjonalne, zwłaszcza gdy uwzględni się potencjalne wydatki związane z utrzymaniem zabezpieczenia.

Rozważenie takiego rozwiązania jest szczególnie zasadne w przypadku kredytów o wysokiej wartości, gdzie oszczędności z tytułu niższej marży lub braku ubezpieczenia niskiego wkładu własnego mogą sięgać kilkudziesięciu tysięcy złotych w całym okresie kredytowania. Kluczowe jest jednak dokładne przeanalizowanie całkowitych kosztów i potencjalnych korzyści, aby upewnić się, że dodatkowe zabezpieczenie rzeczywiście przyniesie wymierne oszczędności. Warto skonsultować się z doradcą kredytowym, który pomoże ocenić, czy taka strategia jest odpowiednia w danej sytuacji.

Jak wygląda sprzedaż sprzedaż jednej z zabezpieczonych nieruchomości?

Kredyt hipoteczny to zwyczajowo wieloletnia umowa. W trakcie tego okresu wszystkie plany mogą się zmienić, więc musisz uwzględnić, iż będziesz chciał lub co gorsza będziesz musiał sprzedać jedną z zabezpieczonych nieruchomości.

Analizując ten przypadek należy wyjść od tego, czy bank zabezpieczył się proporcjonalnie na hipotece czy zabezpieczył się hipoteką łączną:

Zabezpieczenie proporcjonalne

Załóżmy, że zaciągasz kredyt hipoteczny 500 000 PLN, a wartości nieruchomości, które zabezpieczasz to odpowiednio 500 000 PLN i 500 000 PLN. Bank może zastosować zabezpieczenie proporcjonalne i podzielić 500 000 PLN na dwie nieruchomości, czyli po 250 000 PLN każda z nich. W przypadku chęci sprzedaż nieruchomości z kredytem, będziesz musiał spłacić zobowiązanie i do dyspozycji otrzymasz resztę środków ze sprzedaży.

Zabezpieczenie na obydwu nieruchomościach

Jeśli bank zabezpieczy się łącznie na obydwu nieruchomościach, to każda z nich jest obciążona w kwocie udzielonego kredytu. Jeśli będziesz chciał sprzedać nieruchomość, to jej wartość powinna przewyższać saldo zadłużenia. Może się okazać, że sprzedałeś nieruchomość, ale nie masz dalej potrzebnej gotówki. W takiej sytuacji należy złożyć wniosek do banku o indywidualną zgodę. Bank może się zgodzić na sprzedaż nieruchomość, spłatę określonej kwoty i wydanie zgody na wykreślenie, a pod kuratelą banku pozostanie drugie mieszkanie lub dom.

Ryzyka związane z podwójnym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego

1. Ograniczona swoboda dysponowania nieruchomością
   • Bank zyskuje szerokie prawo do kontrolowania nieruchomości, mimo że formalnie pozostaje naszą własnością.
   • Konieczność obowiązkowego ubezpieczenia nieruchomości, utrzymania jej w odpowiednim stanie technicznym oraz przeprowadzania regularnych wycen.
   • Problemy przy zmianie funkcji nieruchomości, np. wynajmie na cele komercyjne (gabinet lekarski, sklep) – banki zwykle nie akceptują takich zmian.
2. Ryzyko w przypadku problemów ze spłatą kredytu
   • Bank ma prawo przejąć nieruchomość, jeśli kredytobiorca przestaje spłacać zobowiązanie.
   • Płynność sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką jest niższa, co utrudnia jej szybkie i opłacalne zbycie.
3. Sytuacja, gdy wartość nieruchomości jest niższa niż kredyt
   • Sprzedaż nieruchomości może nie pokryć całego zadłużenia, pozostawiając kredytobiorcę z niespłaconym kredytem i bez majątku.
   • W przypadku kryzysowych potrzeb finansowych, takich jak choroba czy nagłe wydatki, bank może odmówić sprzedaży nieruchomości lub wymagać przeznaczenia całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży na spłatę kredytu.
4. Ograniczenia ze strony banku w sytuacjach kryzysowych
   • Bank może być niechętny do zgody na sprzedaż nieruchomości lub inne zmiany związane z zabezpieczeniem.
   • Kredytobiorcy frankowi często doświadczali takich sytuacji, gdy banki zmuszały ich do działań na własną niekorzyść, by szybciej pozbyć się kredytów z portfela.
5. Ograniczona elastyczność finansowa
   • W przypadku trudności finansowych lub konieczności sprzedaży nieruchomości decyzje kredytobiorcy są ograniczone przez politykę banku.

Przemyślany kredyt hipoteczny?

Darmowa pomoc i wsparcie eksperta kredytowego

Porozmawiajmy

Podsumowanie „Druga nieruchomość jako wkład własny”

Z subiektywnego punktu widzenia, nie jestem zwolennikiem zabezpieczania kredytu na dwóch nieruchomościach. Bardzo cenię sobie mobilność i swobodę w dysponowaniu swoim majątkiem, a takie rozwiązanie wprowadza ograniczenia, które mogą być niekomfortowe w wielu sytuacjach. Wyobrażam sobie przypadki, w których dodatkowe zabezpieczenie na drugiej nieruchomości może stanowić istotny problem, na przykład przy konieczności sprzedaży lub zmiany jej funkcji.

Ostateczna decyzja powinna jednak zawsze opierać się na dokładnych kalkulacjach. Kluczową rolę odgrywa tutaj poziom potencjalnych oszczędności, stan finansów osobistych oraz indywidualne cele kredytobiorcy. W niektórych przypadkach korzyści mogą przeważać nad niedogodnościami, ale trzeba dokładnie przemyśleć, czy faktyczne oszczędności lub inne zyski są tego warte.

Zapraszam do komentowania

Czy już wiesz, jak w kredycie hipotecznym można wykorzystać drugie mieszkanie, dom lub działkę? Drugie mieszkanie jako wkład własny może być całkiem rozsądnym rozwiązaniem i pomóc Tobie w osiągnięciu spodziewanych celów. Daj znać w komentarzu, co sądzisz. Jeśli masz jakiekolwiek pytania, koniecznie napisz poniżej.