Ryczałt a kredyt hipoteczny – zdolność kredytowa, który bank, najlepsza oferta
Zdolność kredytowa
8 min. czytania
Wszystko jest łatwe, jeśli uzyskujesz dochód z umowy o pracę, względnie łatwe jeśli z działalności gospodarczej, umowy zlecenie lub dzieło. Schody zaczynają się, gdy dla zachowania zdolności kredytowej potrzebujesz uwzględnić niestandardowy przychód pieniężny typu: dodatek rodzinny 500+, dodatek mieszkaniowy dla służb mundurowych za brak wykorzystania mieszkania służbowego czy diety kierowców za wyjazdy. W takich przypadkach analitykom wiążą się ręce. Niestety jest to hurtowe działanie. Jak jeden mąż, w każdym banku, będą kręcić głową. Banki od kilku lat są bardzo defensywne, jeśli chodzi o uwzględnianie niestandardowych dochodów. Wszystko, co wykracza poza standardowe ramy, jest zazwyczaj odrzucane i nie uwzględniane w liczeniu zdolności kredytowej.
Spis treści
W dzisiejszym wpisie „Niestandardowe dochody a kredyt hipoteczny” dowiesz się:
- Jakie dochody należy rozumieć jako niestandardowe.
- Które niestandardowe dochody dają cień szansy na kredyt hipoteczny.
- Przykładowe banki w których można uwzględnić dochody typu dieta, 500+, alimenty.
Przemyślany kredyt hipoteczny?
Porozmawiajmy
500+ a kredyt hipoteczny
500+ to jeden z głośniejszych bohaterów politycznych ostatniego czasu :) Komisja Nadzoru Finansowego swego czasu oficjalnie stwierdziła, że banki mogą uwzględniać ten dodatek w liczeniu zdolności kredytowej. Osobiście od samego początku miałem dystans do tych stwierdzeń. Powód jest bardzo prosty. Dodatek 500+ przysługuje tylko do 18 roku życia dziecka. Ze względu na kwoty i wysokość raty kredyty hipoteczne są udzielane najczęściej na dużo dłuższe okresy. Banki szacują ryzyko nie na pierwsze kilka, kilkanaście lat, tylko na cały okres kredytowania. Dlatego ten dodatek nie jest uwzględniany. Kolejnym argumentem, jaki słyszę w rozmowach z przedstawicielami banków, jest wspomniana polityczność. 500+ to jeden ze sztandarów polityki społecznej PiS. Jestem daleki od zajmowania jakiegokolwiek stanowiska. Nie będę oceniał zasadności takiej pomocy. Niemniej banki boją się, że w przypadku zmiany rządu mogą nastąpić zmiany w programie. Nie podejrzewam żadnej opcji politycznej o skasowanie dopłat, ale może nastąpić zmiana kwoty na niższą, zmiana katalogu osób, które mogą starać się o ten dodatek czy zmiana wieku dzieci, do którego ta dopłata będzie wypłacana. To wszystko mogłoby mieć wpływ na zdolność kredytową. Jeśli ta zostałaby zachwiana, ryzyko banku mogłoby wzrosnąć. Dlatego też banki hipoteczne generalnie nie uwzględniają 500+ przy liczeniu zdolności kredytowej. Znam tylko jeden przypadek w BNP Paribas, gdy 500+ obniża koszty utrzymania gospodarstwa domowego. Pośrednio zatem podwyższa zdolność kredytową.
Mundurowy dodatek mieszkaniowy a uzyskanie kredytu hipotecznego
Policjanci oraz żołnierze niekorzystający z mieszkania służbowego otrzymują mundurowe dodatki mieszkaniowe. Jest to pomoc obowiązująca w sytuacji, gdy uprawniony nie korzysta z mieszkania służbowego. W przypadku żołnierzy mogą to być dodatki sięgające nawet 900 PLN, a więc są to bardzo istotne wartości w comiesięcznym przychodzie. Zdecydowana większość banków nie uwzględni tego świadczenia w liczeniu zdolności kredytowej. Nie uwzględni, gdyż według prawa nie jest to dochód. Część z nich boi się, że dodatek mundurowy w przyszłości zostanie obniżony lub ograniczony. Bank też nie uwzględni tego dodatku, jeśli będzie wiedział, że jest to składowa wynagrodzenia (a to zależy od kadrowej/księgowej obsługującej daną jednostkę). Jeśli dodatek nie zostanie rozdzielony na zaświadczeniu o zarobkach oraz na wyciągu bankowym, to istnieje duża szansa, że w banku nikt się go nie dopatrzy. Osobiście nie liczyłbym na to i skupił się na bankach, które oficjalnie akceptują taki dodatek. Na dzień dzisiejszy wedle moich informacji są to: PKO BP S.A, Alior Bank S.A, BNP Paribas S.A., BOŚ Bank S.A. oraz PeKaO S.A. By taki dodatek został uwzględniony, do dokumentów należy dołączyć imienne zaświadczenie o wysokości przyznanego dodatku mieszkaniowego, informację, że dodatek jest wypłacany na podstawie odpowiedniej ustawy oraz wpływy potwierdzające otrzymywanie świadczenia mieszkaniowego.
Diety kierowców
Wynagrodzenie zawodowych kierowców w 99% przypadków to niska podstawa wynagrodzenia oraz diety. Dieta to kwota należna delegowanemu pracownikowi na pokrycie zwiększonych kosztów wyżywienia. Diety nie są w rozumieniu podatków dochodem, co już na starcie powoduje, iż większość banków nie uwzględnia tego dodatku w liczeniu zdolności kredytowej. Część z nich, jak Alior Bank S.A., BNP Paribas S.A., Credit Agricole S.A., Bank Millennium S.A., jest skłonna wziąć pod uwagę uzyskiwane kwoty. Podstawą jest wpływ diety na rachunek z odpowiednim tytułem przelewu i stabilność, tzn. comiesięczne wpływy na rachunek o w miarę podobnej wysokości. Minimalny okres uzyskiwania diet wymagany, aby zostały zaliczone, powinien trwać 6–12 miesięcy. Nie należy liczyć na pełną akceptację diet. Do dokumentacji kredytowej trzeba będzie przygotować zaświadczenie od pracodawcy zawierające: dane pracodawcy, podpis osoby upoważnionej, dane pracownika (imię i nazwisko, PESEL), diety za ostatnie 6–12 miesięcy w rozbiciu na poszczególne miesiące oraz potwierdzenia wpływu na rachunek za wskazany okres.
Alimenty a kredyt hipoteczny
Alimenty z zasady nie są dochodem dla gospodarstwa. Mają służyć potrzebom dziecka. Banki nie akceptują alimentów na rzecz rodziców, małżonków itd. Postanowiłem jednak uwzględnić ten przychód w dzisiejszym wpisie, gdyż w kilku bankach ma wpływ na wysokość przyjmowanych kosztów, a co za tym idzie, na zdolność kredytową. W zależności od wysokości alimentów zostaje obcięta kwota kosztów na osobę w gospodarstwie domowym. Alimenty uwzględniają m.in. Millennium S.A. i Alior Bank S.A.
Kredyt hipoteczny a emerytura
Nie ma żadnych przeciwwskazań, by emerytury mogły być uwzględniane jako dochód do wyliczenie zdolności kredytowej. Banki oceniają emerytury jako stabilny i cykliczny dochód. Inna kwestia, że zazwyczaj emeryci są dość zaawansowani wiekowo, więc może to powodować skrócenie okresu kredytowania. Krótszy okres kredytowania oznacza wyższą ratę, wyższa rata niższą zdolność. Zatem należy raczej liczyć na mniejsze kwoty lub realnie wysokie stawki emerytury. Do wniosku należy przeznaczyć dokument potwierdzający przyznanie emerytury wraz z ewentualnymi waloryzacjami oraz ostatnie potwierdzenie wpływu. Może to być odcinek pocztowy lub potwierdzenie wpływu świadczenia na rachunek. Warto przeczytać jeden z moich poprzednich wpisów maksymalny wiek kredytobiorcy.
Kredyt hipoteczny a renta
Jest możliwe uzyskanie kredytu hipotecznego w oparciu o rentę, ale wymagane jest by to świadczenie było przyznane bezterminowo lub koniec świadczenia był określony na dłuższy okres niż wnioskowany kredyt hipoteczny. Banki nie akceptują dochodów, których stabilność i powtarzalność jest zagrożona. Wymagane dokumenty będą podobne jak w przypadku emerytury. Ostatni dokument potwierdzający przyznanie renty, potwierdzenie wpływu świadczenia a poczty lub wyciąg bankowy.
Działalność gospodarcza prowadzona za granicą
Żyjemy w dobie globalizacji. Wielu Polaków mieszka poza Polską. Polacy znani są ze swojej przedsiębiorczości oraz zdolności aklimatyzacyjnych. Wielu z nich prowadzi doskonale prosperujące biznesy za granicą. Znaczna część potrafi wykazać bardzo fajne dochody. Niestety mnóstwo z nich zderza się ze ścianą, kiedy chcą zainwestować w Polsce, posiłkując się kredytem hipotecznym. Działalność gospodarcza nawet ta prowadzona w Polsce jest poddana dużo bardziej rygorystycznej ocenie niż inne rodzaje dochodów. Dochód z działalności gospodarczej prowadzonej za granicą nie jest akceptowany. Wynika to z możliwości manipulacji dochodem przez przedsiębiorców oraz różnicami w systemie podatkowo-księgowym pomiędzy poszczególnymi krajami. Dla analityków jest bardzo trudnym określenie wysokości dochodu oraz jego wiarygodności. Jest jeden wyjątek – Deutsche Bank i działalności prowadzone na terenie Niemiec. Obecnie tylko ten bank akceptuje działalności prowadzone poza Polską.
Może zainteresuje Cię również:
Podsumowanie
Skomplikowana struktura dochodu jest problemowa w staraniu się o kredyt hipoteczny. Choć u wielu kredytobiorców określone dodatkowe dochody wypłacane są nawet po kilka lat i wydają się bardzo stabilnym źródłem dochodu, banki w większości nie chcą akceptować powyższych dodatków. Na chwilę obecną banków jednak jest tak dużo, że warto szukać rozwiązań. Zdarzało mi się organizować z pozytywnym skutkiem kredyty dla klientów, którzy mieli szanse na uzyskanie finansowania tylko w jednym banku. Grunt, żeby mieć świadomość problemu i zadbać o swoje szanse, odpowiednio się przygotowując. Ten artykuł ma za zadanie zwrócenie uwagi na komplikacje, ale także na szanse.
Zapraszam do komentowania
Jeśli masz jakiekolwiek pytania lub wątpliwości w temacie „Niestandardowe dochody a kredyt hipoteczny”, daj znać w komentarzu. Chętnie odpowiem na wszelkie wątpliwości.
