Druga nieruchomość jako wkład własny lub obniżenie kosztów kredytu hipotecznego
Wkład własny do kredytu
4 min. czytania
Kredyt hipoteczny z 10% wkładem własnym to całkiem pokaźna liczba transakcji na rynku kredytów mieszkaniowych. Ceny nieruchomości są tak wysokie, że ludzie mają problem z zebraniem wyższej kwoty. W dużych miastach nawet kawalerka potrafi kosztować 400 000 zł, mieszkania dwupokojowe ponad 800 000 zł, a większe nieruchomości osiągają ceny siedmiocyfrowe. Marzenie o własnych czterech ścianach wydaje się dość trudne do realizacji. Dostępność ofert kredytu mieszkaniowego dla wkładu własnego poniżej 20% jest niewielka. Jak w tym wszystkim się odnaleźć? W związku z tym wpisem chciałem przybliżyć kredyty hipoteczne z niskim wkładem własnym.
Spis treści
W dzisiejszym wpisie „Kredyt hipoteczny z 10% wkładem własnym” dowiesz się:
- co to jest wkład własny,
- dlaczego banki wymagają wkładu własnego,
- jakie są warunki i oprocentowanie kredytu hipotecznego dla 10-procentowego wkładu własnego,
- co to jest ubezpieczenie niskiego wkładu,
- dlaczego warto uwzględniać w przyszłości refinansowanie kredytu hipotecznego,
- jak prawidłowo wyliczyć koszt kredytu mieszkaniowego,
- jakie są wady i zalety niskiego wkładu własnego.
Przemyślany kredyt hipoteczny?
Porozmawiajmy
Wkład własny – co to jest?
Wkład własny to udział środków klienta w transakcji kupna lub budowy nieruchomości. Wraz ze środkami pochodzącymi z kredytu hipotecznego muszą dać sumę inwestycji. Wkładem własnym może być:
- gotówka,
- działka w kredycie hipotecznym na budowę domu,
- wykonane prace budowlane,
- środki z książeczki mieszkaniowej,
- środki zgromadzone na IKE lub IKZE,
- zabezpieczenie na dodatkowej nieruchomości.
Dlaczego banki wymagają wkładu własnego?
Jeszcze całkiem niedawno banki pożyczały kredytobiorcom środki bez wnoszenia wkładu własnego. Na rynku były nawet kredyty hipoteczne na 130% wartości nieruchomości. Poza zakupem mieszkania lub domu można było sfinansować własne cele konsumpcyjne. Tak liberalne podejście było bardzo niebezpieczne dla segmentu nieruchomości i bankowości. Istotą kredytu hipotecznego jest zabezpieczenie spłaty poprzez wartość nieruchomości.
Nieprawdą jest, jakoby ceny nieruchomości nie mogły spaść. 20- czy 30-letni okres kredytowania to szmat czasu. Warto mieć w pamięci kryzys finansowy wywołany w USA przez „rozdawanie” kredytów hipotecznych oraz spadki cen nieruchomości.
Mając na uwadze spekulacyjne wzrosty i spadki na rynku nieruchomości regulator rynku KNF – Komisja Nadzoru Finansowego – postanowił wprowadzić pewne przeszkody. KNF rozpoczął cykliczne narzucanie bankom zasad udzielania kredytów w postaci rekomendacji. Wymogi posiadania wkładu własnego zostały opisane w Rekomendacji S. Jest to zbiór zasad, którymi banki powinny kierować się, udzielając kredytów hipotecznych. W tejże rekomendacji minimalny wkład własny określony jest na poziomie minimum 20% z możliwością obniżenia wymagania poprzez ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Zaciągnięcie kredytu hipotecznego z wkładem 10% jest możliwe, ale bank musi wykorzystać ubezpieczenie spłaty kredytu.
Kredyt hipoteczny z 10% wkładem własnym – czy jest możliwy?
Minimalny wkład własny, z zastosowaniem ubezpieczenia, to 10%. Nie wszystkie banki oferują takie rozwiązanie, proponują je np. ING Bank Śląski, Citi Handlowy, BNP Paribas. Na rynku funkcjonuje jednak kilka banków, które są w stanie udzielić kredytu na 90% LtV. Oczywiście łatwiej jest zyskać akceptację banku, gdy posiadasz wyższy udział własny. W tym momencie nie widzę jednak większych przeszkód, aby otrzymać kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym.
Kto może uzyskać kredyt hipoteczny z 10% wkładem własnym i jakie są na to szanse?
Nie ma żadnych ograniczeń w kwestii wieku, wysokości dochodów, czy rodzaju wykonywanego zawodu. Standardowo musisz spełniać warunki zdolności kredytowej, a Twoja nieruchomość musi spełniać zasady zabezpieczenia. Każdy kredytobiorca może uzyskać kredyt mieszkaniowy z 10% wkładem własnym. Oczywiście banki lepiej widzą sytuację, gdy ktoś posiada większe środki własne, ale można bez problemów uzyskać takie finansowanie.
Warunki kredytu z 10% wkładem własnym
Warunki kredytu z niskim wkładem własnym będą takie same, jakbyś posiadał 20% i więcej udziału własnego.
Oprocentowanie kredytu hipotecznego z 10% wkładem własnym
Wkład własny to jeden z najważniejszych parametrów przy podejmowaniu przez bank decyzji kredytowej. Im niższy wkład własny, tym dla banku dana transakcja jest bardziej ryzykowna. Bank może się obawiać, że przy spadku cen nieruchomości oraz równoległym braku spłaty kredytu hipotecznego awaryjna sprzedaż nieruchomości nie pokryje całości pożyczonego kapitału. Żeby się zabezpieczyć, bank musi wykupić ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Wszystko to wpływa na warunki cenowe. Oprocentowanie dla kredytu hipotecznego z wkładem poniżej 20% będzie znacznie wyższe. Różnice w ofertach między 10- a 20% wkładem własnym będą się mieścić w zakresie 0,5-1% marży.
Jak wkład własny wpływa na oprocentowanie kredytu hipotecznego oraz na koszty?
Wysokość wkładu własnego będzie miała znaczący wpływ na oprocentowanie i na koszty kredytu hipotecznego. Dla wykazania różnic zastosuję przykład transakcji zakupu nieruchomości.
- Wartość nieruchomości – 500 000 zł,
- Oprocentowanie kredytu hipotecznego dla 10-procentowego wkładu własnego – 9,5%,
- Oprocentowanie kredytu hipotecznego dla 20-procentowego wkładu własnego – 9%,
- Okres kredytowania – 30 lat.
Wkład własny: 10%; kwota kredytu – 450 000 zł
- Rata kredytu – 3 784 zł
- Odsetki – 912 184 zł
Wkład własny: 20%; kwota kredytu – 400 000 zł
- Rata kredytu – 3 218 zł
- Odsetki – 758 687 zł
Oprocentowanie kredytu hipotecznego na pozór niewiele się różni. Bez sprawdzenia szczegółów można by rzec, że to tylko 0,5%. Jeśli dokonasz jednak wyliczeń, to różnica między obydwiema opcjami okaże się kolosalna – prawie 160 000 zł różnicy w ogólnych kosztach.
Może zainteresuje Cię również:
Kredyt hipoteczny z 10% wkładem własnym to kredyt na chwilę!
Różnica w kosztach może „wbić w fotel”. Nie uważam jednak, iż należy rezygnować z zakupu nieruchomości, nie mając 20% wkładu własnego. Jeśli posiadasz 10%, możesz potraktować dostępne finansowanie jako pomostowe. Zaciągasz kredyt hipoteczny z niskim wkładem i od samego początku koncentrujesz się na nadpłacie kredytu. W tym samym czasie wartość Twojej nieruchomości być może wzrośnie. Miesiąc po miesiącu spłacasz pewną część kapitału w racie regularnej. Poprzez te zdarzenia w relatywnie krótkim czasie możesz zyskać dodatkowe 10% wkładu własnego. Po osiągnięciu LTV poniżej 80% możesz zainteresować się refinansowaniem kredytu, czyli przeniesieniem go do innego banku. Nowy bank udzieli Ci kredytu na zdecydowanie lepszych warunkach cenowych, gdyż Twój wkład własny będzie wyższy.
„Najtańszy kredyt hipoteczny” – jak wybrać finansowanie?
Wybierając kredyt mieszkaniowy z 10% wkładem własnym, warto wszystko zaplanować. Proponuję skupić się na bankach, które oferują kredyty hipoteczne z zerowymi kosztami za udzielenie i za wcześniejszą spłatę. Jest duża szansa, że wybierając bank, będziesz spłacał tam kredyt hipoteczny maksymalnie przez 3 lata. Koszty „wejścia i wyjścia” będą ważniejsze niż oprocentowanie. Nie skupiaj się, żeby uzyskać „najtańszy kredyt hipoteczny”. Pozycja banku w rankingu kredytów hipotecznych może wprowadzać w błąd. Całkowity koszt kredytu hipotecznego, kwota do spłaty oraz rzeczywista roczna stopa oprocentowania RRSO zwyczajowo decydujące o pozycji w rankingu są dla Ciebie mniej istotne.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
Zgodnie z Rekomendacją S banki mogą udzielać kredytów z LTV powyżej 80%, jeśli nadwyżka zostanie ubezpieczona. Stosuje się do tego ubezpieczenie niskiego wkładu. Jest to produkt ubezpieczeniowy, który ma na celu pokrycie nadwyżki ewentualnej straty w przypadku niespłacania kredytu hipotecznego i sprzedaży nieruchomości poniżej wartości zadłużenia. Musisz wiedzieć, że to bank jest ubezpieczony – nie Ty. Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu bank ponosi bezpośrednio, Ty – pośrednio, gdyż będziesz miał wyższe oprocentowanie kredytu na cały okres kredytowania. Małym wyjątkiem jest np. PKO Bank Polski (PKO BP), który narzuca dodatkowy koszt w postaci specjalnej marży + 0,25 p.p (potocznie +0,25%) do czasu spłaty kapitału poniżej 80% LTV.
Wady i zalety kredytu z 10% wkładem własnym
Kredyty hipoteczne z wkładem własnym w wysokości 10% mają swoje wady i zalety.
Zalety:
- krótszy czas gromadzenia oszczędności,
- możliwość refinansowania po osiągnięciu LTV poniżej 80%,
- konieczność zaangażowania niższej kwoty.
Wady:
- wyższe oprocentowanie,
- w niektórych bankach należy opłacić ubezpieczenie niskiego wkładu,
- mniejsza liczba dostępnych banków,
- gorzej liczona zdolność kredytowa,
- wyższa rata kredytu hipotecznego,
- większe ryzyko nieotrzymania kredytu.
Może zainteresuje Cię również:
Które banki oferują kredyty z 10% wkładem własnym?
Po znaczącym ograniczeniu wynikającym z COVID-19 oferty kredytów hipotecznych z 10% wkładem własnym zostały znacznie poszerzone. Teoretycznie nawet 8 banków proponuje kredyty hipoteczne z niskim wkładem własnym. Oferty kredytów hipotecznych są mocno zróżnicowane. Banki różnią się między sobą oprocentowaniem, sposobem liczenia zdolności kredytowej, a także wymogiem co do wkładu własnego.
Banki oferujące kredyt mieszkaniowy z 10% wkładem własnym:
Alior Bank
Alior Bank oferuje kredyt mieszkaniowy z 10% wkładem własnym. Taki kredyt hipoteczny będzie dostępny tylko w złotówkach. Kredyt walutowy będzie wymagał wyższego wkładu własnego. Kredytobiorca, który zdecyduje się na ofertę tego banku, będzie miał podwyższone oprocentowanie stałe/zmienne o 0,2 p.p przez cały okres kredytowania.
BOŚ Bank
BOŚ Bank to dość mało popularne rozwiązanie dla osób, które szukają kredytu hipotecznego. O dziwo bank ten nie ma większych problemów z udzieleniem finansowania dla posiadaczy wkładu własnego w wysokości 10%. Oprocentowanie zmienne/stałe będzie wyższe o 0,2 p.p w całym okresie kredytowania.
BPS
Aby zaciągnąć kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym w BPS, będziesz musiał zapłacić wysoki koszt ubezpieczenia. Będzie to podwyżka oprocentowania aż o 1 p.p (potocznie 1%). Na niekorzyść tego banku należy zapisać prowizję za wcześniejszą spłatę (3% przez 3 lata) w obydwu wersjach: oprocentowanie zmienne/stałe.
mBank
mBank od zawsze był ciekawą propozycją dla osób, które posiadają 10% wkładu własnego. Bank ma w swojej ofercie kredyty hipoteczne z niskim wkładem, ale będziesz musiał zgodzić się na wyższe oprocentowanie. Taka opcja nie jest jednak dostępna dla wszystkich. Bank oceni, czy Twoja nieruchomość jest typowa, czy nietypowa (wewnętrzna procedura). Nieruchomości typowe to:
- lokal mieszkalny do 110 m kw.,
- działka do 1500 m kw.,
- dom o powierzchni do 180 m kw. położony na działce do 1500 m kw.
Tylko nieruchomości typowe dają możliwość uzyskania kredytu hipotecznego z wkładem poniżej 20%. mBank dla nieruchomości nietypowych będzie wymagał, aby wnieść wyższy wkład własny.
Millennium
Millennium wymagać będzie 10% wkładu własnego dla nieruchomości wartych do 900 000 zł w lokalizacji, gdzie mieszka powyżej 250 000 ludzi (np. Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kraków, Lublin, Łódź, Poznań, Szczecin, Warszawa, Wrocław oraz Trójmiasto). Dla reszty lokalizacji maksymalna wartość nieruchomości to 600 000 zł, żeby móc uzyskać kredyt z niskim wkładem własnym. Uczestniczyłem w transakcjach, gdzie klient, mimo iż posiadał zdolność kredytową, dostał decyzję pozytywną, ale z wymogiem wniesienie dodatkowego wkładu własnego.
Pekao S.A
Nieformalnie kredyty hipoteczne z 10% wkładem własnym dostępne są tylko dla kwot do 500 000 zł. Powyżej tej kwoty bank może wymagać większego wkładu własnego. Na tym polu będzie to indywidualna decyzja. Kredyty powyżej 80% LTV mają wyższe oprocentowanie oraz trzeba opłacić ubezpieczenie wkładu własnego. Jeśli wybierzesz oprocentowanie zmienne, będziesz miał prowizję za wcześniejszą spłatę – 3% przez 3 lata. Jeśli wybierzesz oprocentowanie stałe, Twoja wcześniejsza spłata to 0%.
PKO Bank Polski
PKO BP udziela kredytów z niskim wkładem własnym. Oczywiście marża kredytu będzie podwyższona. Podwyżka jest zależna od kwoty kredytu. Dodatkowo jednak oprocentowanie zmienne/stałe będzie podwyższone o 0,25 p.p do czasu spłaty kredytu poniżej 80% LTV. PKO BP to jeden z niewielu banków pobierający opłatę bezpośrednio od klienta za kredyt przekraczający 80% LTV.
Santander Bank Polska
Santander Bank Polska ma dość liberalne podejście w zakresie wkładu własnego. Bank nie pobierze od Ciebie kosztów polisy, ale nieznacznie podwyższy oprocentowanie. Wysokość podwyżki jest uzależniona od kwoty kredytu oraz tego, czy jesteś stałym klientem banku oraz czy spełniasz status Klienta Select. Zdarza się, iż pomimo posiadania zdolności kredytowej bank będzie wymagał wniesienia wyższego wkładu własnego.
Koszt kredytu hipotecznego z wkładem własnym w wysokości 10%
Całkowity koszt kredytu będzie wymagał zestawienia różnych parametrów. Każdy z kredytobiorców chce znaleźć najtańszy kredyt hipoteczny. Przy wyliczaniu kosztów kredytu musisz uwzględnić:
- prowizję,
- odsetki,
- kapitał,
- ubezpieczenie na życie,
- ubezpieczenie pomostowe,
- ubezpieczenie niskiego wkładu,
- ubezpieczenie nieruchomości,
- prowizję za wcześniejszą spłatę,
- produkty dodatkowe.
Jak wyliczyć realny koszt kredytu hipotecznego z 10% wkładem?
Przyda Ci się dobrze wykonany kalkulator kredytu hipotecznego. Link znajdziesz tutaj. Wygeneruj dla siebie indywidualny harmonogram płatności.
W harmonogramie powinieneś widzieć ratę kredytu podzieloną na odsetki i kapitał oraz saldo kredytu, które po spłacie rat będzie się zmniejszało. Znajdź w harmonogramie moment, gdzie w sposób naturalny osiągasz LTV=80%. Zsumuj wszystkie koszty, które będziesz musiał zapłacić do tego konkretnego momentu.
Uważam, że całkowity koszt kredytu w tym wypadku będzie błędny. Jeśli zamierzasz nadpłacać, uwzględnij krótszy okres spłaty kredytu. Dzięki nadpłatom szybciej pozbędziesz się swojego zobowiązania. Będziesz mógł wcześniej przystąpić do refinansowania. Tego nie powie żadna porównywarka kredytów hipotecznych w Internecie. Jeśli będziesz miał jakieś problemy, daj znać. Chętnie Ci pomogę w wyliczeniu zdolności kredytowej, analizie dokumentów, wyliczeniu opłacalności.
Przemyślany kredyt hipoteczny?
PorozmawiajmyPodsumowanie: „Kredyty hipoteczne z 10% wkładem własnym”
Kredyt hipoteczny z 10% wkładem własnym to około 1/3 kredytów hipotecznych realizowanych w mojej firmie. Pomimo, iż całkowity koszt kredytu oraz rzeczywista roczna stopa oprocentowania RRSO są wyższe, to ludzie decydują się na takie finansowanie. Zawsze staram się wyjaśnić, że nie należy traktować takiego kredytu jako zobowiązania do końca okresu kredytowania. Taki kredyt na 100% będzie się nadawał do refinansowania. Pokazuję warunki wcześniejszej spłaty oraz planuję razem z klientami refinansowanie po osiągnięciu LTV poniżej 80%. Zawsze przedstawiam szczegółowe porównanie kredytów, żeby pokazać różnice. Taki indywidualny ranking kredytów hipotecznych będzie się różnił od internetowych porównywarek. Kredyt hipoteczny z 10% wkładem może być rozwiązaniem „tu i teraz”. Szczególnie warto się nad tym zastanowić, gdy żyjemy w czasach ciągłych wzrostów wartości nieruchomości. Gromadzenie oszczędności z równoległą koniecznością opłacania czynszu najmu nieruchomości może być trudne, czasem wręcz niewykonalne.
Zapraszam do komentowania
Czy dla Ciebie temat wkładu własnego został wyczerpany? Czy masz jakiekolwiek pytania na temat kredytów hipotecznych z niskim wkładem własnym? Czy wiesz, dlaczego całkowity koszt kredytu, kwota do spłaty oraz rzeczywista roczna stopa oprocentowania RRSO dla takich kredytów będą wyższe? Koniecznie daj znać w komentarzu. Chętnie wyjaśnię wszystkie szczegóły i odpowiem na Twoje pytania oraz wątpliwości. Zależy mi na tym, żebyś dobrał dla siebie najlepszy kredyt hipoteczny. Nawet, jeśli nie zostaniesz moim klientem, to służę swoją wiedzą i doświadczeniem. :)
