Jak bank wypłaca transze kredytu hipotecznego przy budowie domu? Harmonogram + błędy, które mogą Cię kosztować!

Wypłata kredytu hipotecznego w transzach — wszystko, co musisz o tym wiedzieć. Sprawdź ze mną, na czym polega wypłata w transzach, jak przebiega i jakie dokumenty będą Ci potrzebne do uruchomienia kolejnych wypłat.

Czym są transze kredytu hipotecznego przy budowie domu?

W przypadku kredytów na budowę domu, które są rozłożone w czasie, banki zwyczajowo nie wypłacają całej kwoty w sposób jednorazowy. Robią to w tzw. transzach, czyli częściach, i to dopiero wtedy, gdy spełnisz wcześniej określone warunki. Dzieje się tak, np. w przypadku budowy domu systemem gospodarczym. Taki podział kredytu funkcjonuje również, gdy kupujesz nieruchomość od dewelopera lub z rynku wtórnego i jej jednoczesnym remoncie.

Wypowiedź eksperta:

„Zmiana kolejności prac podczas budowy domu może być konieczna, aby dostosować się do harmonogramu wypłat kredytu. Przykładem jest elewacja, którą co prawda można wykonać bezpośrednio po zakończeniu stanu surowego zamkniętego, lecz często odkłada się ją na później, ponieważ to właśnie na ten etap najczęściej przypada wypłata ostatniej transzy kredytu.”

Sławomir Zając, doradca budowlany, autor bloga: „Jak się wybudować i nie zwariować”

Dlaczego bank wypłaca kredyt w transzach?

Z prostego powodu: nie chce zostać z przysłowiową ręką w nocniku. Wyobraź sobie sytuację, że ktoś chce wybudować dom od zera. Bank wypłaca mu cały kredyt hipoteczny na samym początku. Ale z jakiegoś powodu inwestycja nie jest przez kredytobiorcę realizowana. Z czym został bank? Z wypłaconym kredytem, liczonym w setkach tysięcy złotych i bez żadnego zabezpieczenia. Nie ma nieruchomości, którą można by sprzedać, by odzyskać środki. Instytucje finansowe nie są naiwne, dlatego też wprowadziły zasadę proporcjonalnej wypłaty kredytu hipotecznego na budowę domu w transzach.

Jak działają transze przy kredycie hipotecznym?

Jeśli chcesz dobrze zrozumieć zasadę wypłacania transz kredytu, musisz znać następujące pojęcia:

1. Transza: jak już wiesz, jest to określona część kwoty kredytu.
2. Kosztorys budowlany: jest to dokument, który musisz dostarczyć do banku na etapie wnioskowania o finansowanie.

Kosztorys to plan finansowy całej inwestycji. Określasz w nim, ile środków potrzebujesz na wykonanie poszczególnych etapów budowy. Na jego podstawie bank oceni, czy ta inwestycja jest realna do zrealizowania oraz ile środków będzie potrzebnych na poszczególne etapy budowy.

3. Harmonogram wypłat transz: podejście banków do harmonogramu wypłat transz jest dwojakie.

Albo stanowi on część kosztorysu i wtedy sam go przygotowujesz (tak jest np. w Santander Bank Polska). Harmonogram wypłaty transz musi być jednak zgodny z zasadami obowiązującymi w danym banku. Albo też bank tworzy harmonogram we własnym zakresie (takie podejście wybrał m.in. mBank). Dokument ten określa, na ile transz i w jakich wysokościach zostanie podzielone zobowiązanie, kiedy je otrzymasz oraz jaki etap budowy musi zostać ukończony, by transza trafiła na Twoje konto.

4. Etapy budowy domu: etapy budowy domu można podzielić na stan zerowy (fundamenty), stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty, stan deweloperski oraz dom pod klucz, czyli stan wykończony.

Każdy bank indywidualnie ustala, na jakie etapy budowy przyznaje kolejne transze. Często dzielą one wypłatę środków na 3-4 transze połączone z odpowiednimi etapami budowy, ale zdarzają się też banki, które wypłacają cały kredyt tylko w 2 przelewach. Przy dwóch transzach trudno jest mówić o osiągnięciu konkretnego stanu, ponieważ za pierwszą z nich możesz zakończyć budowę, np. w połowie stanu surowego zamkniętego. W takim przypadku ważniejsze od konkretnych etapów inwestycji jest osiągnięcie zaplanowanego stanu zaawansowania.

Przykład.

Pierwsza transza ma wystarczyć na zbudowanie domu do momentu „dociągnięcia” budowy do etapu konstrukcji dachu. Przykładem banku, który często (ale nie zawsze, można wnioskować o inne warunki) dzieli kredyt tylko na dwie transze, jest ING Bank Śląski: pierwsza transza jest wypłacana w kwocie 40% przyjętej końcowej wartości nieruchomości.

Inne instytucje dzielą budowę na 5 etapów. Jeszcze inne uzależniają maksymalną kwotę transzy kwotowo np. maksymalnie 200 tys. zł. Sam chyba przyznasz, że przy narzuconej z góry kwocie transzy trudno będzie osiągnąć dany etap budowy.

Przemyślany kredyt hipoteczny?

Darmowa pomoc i wsparcie eksperta kredytowego

Porozmawiajmy

Jak są wypłacane transze kredytu hipotecznego?

1. Wnioskujesz o kredyt (*jednym z wymaganych dokumentów jest kosztorys). Ustalasz z bankiem harmonogram wypłat transz.
2. Po podpisaniu umowy kredytowej i spełnieniu określonych warunków uruchamiana jest pierwsza transza, która pozwoli Ci na rozpoczęcie prac budowlanych.
3. Wykonałeś wszystkie zaplanowane dla danego etapu prace, pieniądze się skończyły. Informujesz o tym fakcie bank, rozliczasz się z pierwszej transzy i składasz wniosek o wypłatę kolejnej. Jeśli postęp prac jest zgodny z warunkami opisanymi w harmonogramie, a Ty dostarczyłeś wszystkie niezbędne dokumenty, instytucja wypłaca na Twoje konto drugą transzę kredytu. I tak dalej, aż do momentu dokończenia budowy i uruchomienia ostatniej części kredytu.
4. Bank może odmówić wypłaty transzy kredytu, jeśli uzna, że założony stan docelowy nie został osiągnięty.

Wypłata kredytu w transzach a spłata rat

Od momentu wypłaty pierwszej transzy do chwili otrzymania ostatniej, płacisz tylko raty odsetkowe. Instytucja precyzyjnie określa, ile czasu masz na dokończenie budowy. Nazywamy to okresem karencji, który najczęściej trwa od 1 do 3 lat.

Z jednej strony rozwiązanie to zapewnia pewną ulgę finansową na czas budowy: spłacasz tylko odsetki, dzięki czemu więcej pieniędzy możesz przeznaczyć na budowę. A z drugiej: spłacasz jedynie odsetki. Nie ubywa kapitału do spłaty. Im dłuższy okres karencji, tym więcej oddajesz do banku.

Ratę kapitałowo-odsetkową zaczynasz regulować dopiero po wypłacie pełnej kwoty kredytu lub po zakończeniu okresu karencji. Wszystko to zależy od zasad obowiązujących w danym banku. Dlatego z Twojego punktu widzenia im prędzej wypłacisz środki, tym szybciej możesz zacząć spłatę kapitału.

Na szczęście niektóre banki umożliwiają rezygnację z okresu karencji. Oznacza to, że od początku możesz zacząć spłacać również kapitał. Oczywiście nie w pełnej wysokości, tylko w części odpowiadającej wypłaconym transzom. Jeśli kredyt masz wypłacany w 3. transzach, każda po 100 tys. zł, to po wypłacie pierwszej spłacasz raty kapitałowo-odsetkowe liczone od kwoty 100 tys. zł.

Alternatywą dla tego rozwiązania jest nadpłata kredytu w okresie karencji. W części banków, pomimo iż nie masz wypłaconego całego kredytu, możesz kredyt nadpłacać. Uważaj, tylko żeby nie wypłacić całej kwoty. Bank może automatycznie zamknąć kredyt, a umowa zostanie rozwiązana.

Sprawdź, czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny!

Może zainteresuje Cię również:

Jak uzyskać kredyt hipoteczny na dom energooszczędny w 2025? Poradnik, oferty i dopłaty

Budowa domu

7 min. czytania

Jak przygotować kosztorys budowlany do kredytu hipotecznego? Wzór [2025]

Budowa domu

7 min. czytania

10 pytań o kredyt hipoteczny, które słyszę od klientów najczęściej

Wybór kredytu

5 min. czytania

Co bank sprawdzi przed wypłatą transzy?

Przed wypłatą kolejnej transzy kredytu bank zweryfikuje, czy zostały spełnione wszystkie warunki określone w umowie i harmonogramie. Najczęściej etap ten obejmuje poniższe kroki.

Weryfikację postępu prac budowlanych i dokumentacji

• Czy budowa osiągnęła wymagany etap/stan zaawansowania.

Zgodność prac z harmonogramem budowy i kosztorysem

• Czy nie ma istotnych opóźnień w pracach.
• Czy wydatki pokrywają się z przygotowanym wcześniej kosztorysem.

Spełnienie określonych warunków do uruchomienia transzy

• Banki zwyczajowo wymagają zdjęć lub dokonania inspekcji bankowej. Ponadto musisz zaktualizować dziennik budowy i wykonać skan dokumentu.
• Na przykład dostarczyć ubezpieczenia nieruchomości w budowie z cesją na bank czy potwierdzić wniesienia wkładu własnego przed uruchomieniem pierwszej transzy.

Brak zaległości

• Czy nie występują zaległości w spłacie rat.

Ocenę ryzyk

• W przypadku pojawienia się nieprzewidzianych komplikacji (np. zmiany generalnego wykonawcy, wzrostu kosztów budowy, formalnych problemów z budową) bank może dodatkowo ocenić ryzyko kontynuacji inwestycji.

Harmonogram wypłaty transz – przykłady i zasady banków

Ile transz przewiduje bank przy budowie domu? Jak banki dzielą kredyt na transze?

Każdy bank indywidualnie określa, w ilu transzach zostanie wypłacony kredyt na budowę domu systemem gospodarczym. Można przyjąć, że jest to zakres od 2 do 5 transz. Wiele zależy od wysokości wkładu własnego. Im wyższy, tym w części banków będziesz mieć szansę na mniejszą liczbę transz. A w kilku innych przy odpowiednim układzie wkładu własnego, kwoty kredytu i stanu zaawansowania inwestycji możesz wnioskować o kredyt nawet w jednej transzy!

W części przypadków sprawdza się zasada, która mówi o tym, że im mniej transz, tym lepiej dla klienta: mniej formalności, niższe koszty (jeśli bank wymaga płatnych inspekcji) oraz większa elastyczność w dysponowaniu środkami.

Przykładowy harmonogram transzy kredytu hipotecznego

Na początek przeanalizujemy, jak wygląda harmonogram transz w największym polskim banku, czyli PKO BP.

PKO BP wypłaca kredyt na budowę domu zazwyczaj w 3-4 transzach.

• Pierwsza transza: nie może być większa niż 20% kwoty kredytu.
• Wysokość poszczególnych transz nie może przekroczyć 50% aktualnej wartości nieruchomości.
• PKO BP rozlicza transze poprzez zlecenie inspekcji z postępu prac. Jej koszt to 200 zł za każdą przeprowadzoną inspekcję.

Jesteś ciekawy, jak wygląda przykładowy podział kredytu na transze w PKO Banku Polskim w praktyce? Poniżej przedstawiam wycinek kosztorysu wraz z podziałem kwoty kredytu na transze oraz wskazaniem, jakie etapy budowy i jakie prace miały zostać wykonane w ramach każdej z nich. Niech Cię nie dziwią niskie kwoty — to dość stary dokument, więc obecnie o takich cenach możemy jedynie pomarzyć.

Zobacz: PKO BP Kredyt hipoteczny: oprocentowanie, wkład własny, zdolność kredytowa, opinie i inne

Jak wygląda wypłata transz kredytu — przykład ING

Na tapet jeszcze wezmę kredyt hipoteczny na budowę domu od ING Bank.

1. Przygotowujesz kosztorys i harmonogram w arkuszu Excel, udostępnionym przez bank.
2. ING Bank pozwala na podzielenie kredytu na od 1 do 3 transz.
3. Jak bank rozlicza transze kredytu? Robisz zdjęcia prac i dziennika budowy telefonem, przesyłasz poprzez opcję w bankowości elektronicznej (maksymalnie 25 zdjęć, zakładka „Kredyt”). Rozliczenie transzy jest dla Ciebie darmowe.
4. Jeśli transza jest rozliczona prawidłowo i spełniłeś warunki do uruchomienia kolejnej (o ile są one określone w umowie), składasz wniosek o wypłatę transzy. Zrobisz to wygodnie w bankowości elektronicznej lub mobilnej. W przypadku ING wypłata transzy trwa zazwyczaj do 5 dni roboczych (maksymalnie 10 dni).

Ile czasu ma bank na wypłatę transzy kredytu hipotecznego?

Jeśli poprzedni etap prac rozliczyłeś prawidłowo i spełniłeś warunki do uruchomienia kolejnego etapu, to instytucje na ogół przelewają pieniądze w ciągu 1-5 dni roboczych. W niektórych przypadkach może to się wydłużyć do 10 dni roboczych. Szczegóły będziesz mieć określone w swojej umowie kredytowej.

Jakie dokumenty są potrzebne do wypłaty transzy?

Przede wszystkim takie, które potwierdzą wykonanie prac określonych w harmonogramie oraz wydatkowanie środków z kredytu.

Najczęściej są to:

• Zdjęcia z budowy.
• Oświadczenie o wydatkowaniu środków.
• Faktury.
• Dziennik budowy.
• Raport z inspekcji, przeprowadzonej przez pracownika banku.
• Umowy z wykonawcami.

Dokładną listę dokumentów do kredytu hipotecznego odnajdziesz w moim oddzielnym artykule, w którym dokładnie opisuję aktualne wymogi banków, co do dokumentacji kredytu.

Czy muszę mieć faktury do każdej transzy?

Poza pojedynczymi przypadkami można przyjąć, że banki nie wymagają faktur. Te są konieczne, gdy wydałeś pieniądze, a zakupione materiały nie zostały jeszcze użyte na budowie np. zadatkowałeś dach na etapie fundamentów. Inne zadowalają się dziennikiem budowy oraz zdjęciami z postępów prac. Wszystkie warunki są zawsze precyzyjnie opisane w umowie kredytowej.

Wypowiedź eksperta:

„Zawsze warto jest skrupulatnie gromadzić wszelką dokumentację, szczególnie faktury, nawet jeśli teoretycznie bank ich nie wymaga. Zdarzają się przypadki, że instytucja zaniża wydatkowanie środków z kredytu i przez to nie chce wypłacić kolejnej transzy. Faktury wystawione na kredytobiorcę, zdecydowanie ułatwią wyjaśnienie sprawy z bankiem .”

Maciej Wiśniewski, Starszy Ekspert Kredytowy w Hipoteczny.pl

Zdjęcia z budowy, faktury, dziennik budowy – czy zawsze są potrzebne?

Odpowiedź jest taka sama, jak wyżej: to zależy od banku i warunków umowy. Przykładowo PKO BP wysyła własnego pracownika, który przeprowadza inspekcję. ING Bank Śląski natomiast bazuje na zdjęciach budowy oraz dzienniku budowy, które klient dostarcza we własnym zakresie.

3 pułapki, które mogą zablokować wypłatę kolejnej transzy

Blokada transzy przez niewystarczający postęp prac

Harmonogram jest po to, by się go trzymać. Aby bank wypłacił kolejne środki na Twoje konto, musisz wykonać prace odpowiadające każdemu etapowi. Np. drugą transzę otrzymasz dopiero po osiągnięciu stanu surowego otwartego, ale zabrakło Ci pieniędzy na jego dokończenie. Nie spełniłeś określonych warunków i teraz masz problem, ponieważ bank blokuje wypłatę kolejnej transzy.

Oto przykład z życia wzięty: blokada transzy z powodu niedokończenia etapu budowy.

Pewne znane mi małżeństwo udało się do specjalisty kredytowego, by złożyć wniosek o kredyt na budowę domu. Ekspert im podpowiedział, że nie muszą się zbytnio przejmować kosztorysem i żeby wpisali kwoty „na oko”. Tak też zrobili. Efekt: zabrakło pieniędzy na dokończenie pierwszego etapu. Bank zablokował wypłatę transzy do czasu jego dokończenia. Na szczęście w tym wypadku udało się szybko zgromadzić brakującą kwotę i dokończyć etap bez znaczących opóźnień.

Ta historia pokazuje, jak ważny jest kosztorys i harmonogram i dlaczego warto udać się do doradcy kredytowego z wieloletnim doświadczeniem, a nie do pierwszego lepszego, który znajduje się najbliżej. Warto również skorzystać z pomocy eksperta kredytowego, który uczuli Cię, jakich błędów unikać w całym procesie budowlanym.

Blokada transzy przez brak odpowiedniej dokumentacji

Złożyłeś wniosek o wypłatę kolejnej transzy, a nie rozliczyłeś poprzedniej? W takim razie nie licz na to, że otrzymasz pieniądze. Najpierw musisz dopełnić wszystkich formalności i dostarczyć wymagane dokumenty. Na przykład pozwolenie na budowę do pierwszej transzy, faktury, umowy z wykonawcami, ubezpieczenie nieruchomości (tak, dom w budowie również musi zostać ubezpieczony) czy dziennik budowy.

Przykład: blokada transzy przez niedostarczenie ubezpieczenia

Pewien klient, którego budowa szła jak po maśle, bardzo się zdziwił, kiedy wypłata kolejnej transzy została zablokowana. Powód: zapomniał, że miał wykupić na tym etapie ubezpieczenie domu w budowie z cesją na bank i ją dostarczyć.

Pamiętaj, że wszystkie warunki masz precyzyjnie opisane w umowie kredytowej — warto przejrzeć treść umowy „od czasu do czasu”, by uniknąć zbędnych komplikacji.

Blokada transzy z powodu złego rozliczenia inwestycji

Wspominałem o tym już wcześniej: czasami bank na podstawie zdjęć czy nawet przy zlecanej inspekcji zaniża poniesione na budowę koszty.

Realizujesz budowę zgodnie z harmonogramem, jesteś na odpowiednim etapie, wszystkie warunki spełniasz w terminach i nagle okazuje się, że wydałeś nie 100 tys. zł a jedynie 70 tys. zł i tym samym instytucja odmawia wypłaty kolejnej transzy.

Remedium: skrupulatnie zbieraj od samego początku wszelkie umowy, faktury, potwierdzenia płatności. Nawet jeśli bank ich nie wymaga, to i tak dla własnego spokoju kompletuj wszystko to, co później w przypadku problemów z wypłatą transzy, może mieć znaczenie.

Co zrobić, gdy bank wstrzyma wypłatę transzy?

Pierwszym krokiem, który musisz wykonać, jest kontakt z instytucją. Musisz dowiedzieć się, dlaczego doszło do blokady środków.

Etap drugi to wyjaśnienie sytuacji. Zazwyczaj transza jest wstrzymywana, gdy nie dopełniłeś któregoś z zapisu umowy. Przykładowo zapomniałeś o dostarczeniu ubezpieczenia domu w budowie z cesją na bank lub wymaganych faktur.

Gorzej, jeśli blokada transzy nastąpiła na skutek niezrealizowania wymaganego etapu budowy. W takim przypadku możesz zawnioskować do banku o nowy harmonogram wypłat lub o aneks do umowy kredytu. Czasami banki zgadzają się na podzielenie kolejnej, niewypłaconej transzy na mniejsze. Dzięki temu zyskasz środki na dokończenie etapu. Gorzej, jeśli instytucja odrzuci Twój wniosek. W takiej sytuacji pozostaje szukanie funduszy na własną rękę: z oszczędności lub od rodziny. Jeśli i to będzie niemożliwe, możesz rozważyć refinansowanie kredytu hipotecznego.

Czy można zmienić harmonogram transz?

W uzasadnionych przypadkach tak, ale tylko na wniosek samego klienta. Najczęściej dzieje się to w następujących sytuacjach:

• Zmiana terminu: budowa idzie szybciej lub wolniej, niż zaplanowano to w harmonogramie.
• Koszty budowy wzrosły i środki z transzy nie są wystarczające na dokończenie danego etapu.
• Zmiana kolejności realizacji etapów budowy.

Co się dzieje, gdy minął termin wypłaty ostatniej transzy kredytu?

Zwyczajowo założone 2-3 lata wystarczą, żeby poradzić sobie z budową domu. Nie zawsze jednak to się udaje i na skutek problemów organizacyjnych może nastąpić przekroczenie terminu z umowy. Brak wypłaty środków oznacza niejako rezygnację. Musisz być przygotowany na konieczność podpisania aneksu. Dodatkowo instytucja może chcieć sprawdzić Twoją zdolność kredytową, np. jeśli nastąpiło pogorszenie sytuacji finansowej, to aneksowanie umowy w tym zakresie może nie być możliwe.

Pomagam klientom przejść przez cały proces bez blokad transz!

Transze kredytu to nie tylko wypłaty. To wiele formalności, które mogą zatrzymać Twoją budowę i przysporzyć Ci mnóstwa niepotrzebnych nerwów. Jeśli chcesz przejść przez cały proces bez stresu i bez blokad transz — skontaktuj się ze mną. Pomagam klientom uniknąć błędów, które mogą skutkować zablokowaniem wypłaty.

Polecam Ci jeszcze mój osobny artykuł, jeśli kupujesz działkę pod budowę domu. Kredyt na działkę rządzi się swoimi prawami, a więcej o nim przeczytasz pod poniższym linkiem.

• Kredyt na działkę budowlaną krok po kroku

FAQ – najczęstsze pytania o transze przy budowie domu