Kredyty hipoteczne
27 czerwca 2022
Praktycznie każdy nowy klient to zupełnie nowa historia. Każdy ma swoją specyfikę dochodów, możliwości i wymagań. W trakcie rozmów przygotowujących napotykam na przeróżne pytania, które zadają mi ludzie. Mimo ponad dziesięciu lat doświadczenia w hipotekach dalej ktoś czasem potrafi mnie zaskoczyć. Niemniej jest pewien katalog wątpliwości i zagadnień, które pojawią się zdecydowanie częściej niż pozostałe.
Spis treści
W dzisiejszym wpisie przedstawię moje subiektywne zestawienie 10 pytań związanych z kredytem hipotecznym, które słyszę od klientów najczęściej. Z tego artykułu dowiesz się:
- jak wygląda standardowo, krok po kroku, proces uzyskania kredytu oraz ile mniej więcej czasu to zajmuje,
- jakimi środkami własnymi trzeba dysponować, żeby zaciągnąć kredyt hipoteczny,
- dlaczego RRSO nie jest zbyt dobrym parametrem do porównywania ofert,
- jak banki skrzętnie uprzykrzają wcześniejszą spłatę.
1. Jak wygląda krok po kroku uzyskania kredytu hipotecznego?
Generalnie każdy przypadek możemy rozłożyć na czynniki pierwsze i znaleźlibyśmy mniejsze lub większe różnice. Niemniej istnieją pewne standardowe etapy, przez które musi przejść każdy wnioskodawca. Poniżej opisuję po kolei kroki, jakie trzeba przejść, by uzyskać kredyt hipoteczny.
- Spotkanie ze specjalistą ds. kredytów hipotecznych.
- Wybór ofert i skompletowanie listy dokumentów.
- Złożenie wniosków kredytowych w bankach.
- Ewentualne uzupełnienia i dodatkowe prośby ze strony analityka.
- Decyzja kredytowa.
- Negocjacje cenowe.
- Wybór finalnej oferty banku.
- Podpisanie umowy kredytowej.
- Podpisanie umowy ze sprzedającym.
- Wypłata kredytu.
Zainteresowanych szczegółowym opisem zapraszam na wpis kredyt hipoteczny krok po kroku.
2. Jak długo trwa załatwianie kredytu hipotecznego?
Czas organizacji kredytu zależy w dużej mierze od wybranych banków oraz okresu, w którym zamierzasz złożyć wnioski. Banki oferujące najlepsze warunki kredytowania najczęściej są najmocniej oblegane i siłą rzeczy mogą być przytkane operacyjnie. Do tego w trakcie roku jest kilka okresów, które powodują dodatkowe spowolnienie procesu analizy, m.in. wakacje, święta, długie weekendy. Teoretycznie banki mają ściśle określone terminy przygotowania wniosków kredytowych, co jest ustalone w ustawie o kredycie hipotecznym. Niestety ustawa zawiera wiele luk, z czego banki chętnie korzystają. Zamiast wniosków w wielu bankach wprowadzone zostały prewnioski, dzięki czemu konieczność wydania decyzji 21. dnia od złożenia dokumentacji kredytowej realnie nie funkcjonuje. Na dzień dzisiejszy należy nastawić się na 2–2,5 miesiąca na załatwienie całego procesu analizy kredytowej. Owszem – zdarza się, iż ktoś gdzieś załatwił sobie kredyt szybciej, sprawniej. Nie mówię, że to niemożliwe. Wskazuję tylko na termin, który powinien dać Tobie możliwość komfortowego uzyskania finansowania w każdej z wybranych instytucji.
3. Ile trzeba mieć wkładu własnego?
Wkładem własnym straszy się ludzi od czasu, kiedy Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła stopniowo wzrastający obowiązek wnoszenia środków własnych do transakcji. Cyklicznie mniej więcej od października do końca grudnia w internecie, telewizji i radiu pojawiają się głosy straszące, że to ostatnia szansa, że już za kilka miesięcy, tygodni czy dni sytuacja zmieni się diametralnie. Ma to na celu aktywizację niezdecydowanych i podkręcenie wielkości sprzedaży w bankach i firmach pośrednictwa kredytowego. W rzeczywistości sytuacja nie przedstawia się tak źle. Na dzień dzisiejszy minimalny wymagany wkład własny to 10%. Taką politykę stosuje całkiem sporo, bo 10 banków. Kolejne 5 banków oferuje kredyty hipoteczne, wymagając więcej (20% wkładu). Oczywiście im więcej środków własnych zaangażujesz, tym lepsze warunki cenowe masz szansę uzyskać. Nie ma żadnych oficjalnych przesłanek, które by wskazywały, iż w przyszłości wymogi co do posiadania środków własnych miałyby się zmienić. Nie mogę jednak obiecać, że tak pozostanie na zawsze. Nawet jeśli w przyszłości wkład własny miałby być wyższy, to regulator rynku KNF będzie informował banki i konsumentów o planach zmian odpowiednio wcześniej. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej na temat wkładu własnego, zapraszam do lektury bardzo obszernego artykułu na ten temat: wkład własny do kredytu hipotecznego.
4. Czy kredyt hipoteczny można spłacić przed czasem?
W zależności od okresu kredytowania będziesz musiał oddać kapitał i odpowiednio większą kwotę odsetek. Im dłuższy okres kredytowania, tym większe odsetki. Jeśli wybierzesz przykładowo 25-letni okres kredytowania (najczęściej wybierany), Twoje odsetki w przypadku spłaty zgodnej z harmonogramem, bez uwzględniania podwyżek z tytułu ewentualnego wzrostu stóp procentowych wyniosą ok. 65%–80% zaciąganego kredytu. Całkiem sporo, prawda? Jest na to sposób – cykliczna nadpłata kredytu. Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym prowizja za nadpłatę może być pobierana tylko przez pierwsze 3 lata. Nadpłaca się sam kapitał bez odsetek – wbrew obiegowej opinii. Nadpłacając 1 000 PLN, pozbywasz się zatem kosztu całkowitego w wysokości 1650–1800 PLN. Jak dla mnie wygląda to świetnie. Warto pomyśleć zatem nad wyborem banku, który „nie wkłada kija w szprychy” w tym zakresie. Wcześniejsza spłata daje możliwość: darmowej nadpłaty w całości lub części od startu, realizacji przez bankowość elektroniczną oraz opcję skracania okresu, co da dodatkowe oszczędności. Szczegółowo temat wcześniejszej spłaty opisałem w jednym z artykułów na blogu: wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego
5. Czy kredyt na budowę lub wykończenie trzeba rozliczyć poprzez faktury?
Banki już bardzo dawno temu zrozumiały sposób realizacji budowy systemem gospodarczym w Polsce. Konieczność wykazywania faktur spowodowałaby podwyższenie kosztów budowy, a więc w wielu wypadkach brak możliwości dokończenia budowy przez niedoszacowanie kosztorysu budowlanego. Podobnie wygląda sprawa z remontem nieruchomości. Banki rozliczają budowę i wykończenie przez zdjęcia robione samodzielnie lub przez inspekcję pracownika banku. Szczegółowo te kwestie opisałem w dwóch artykułach: kredyt na budowę domu oraz kredyt na remont lub wykończenie
Może zainteresuje Cię również:
6. Co to jest RRSO?
RRSO, czyli rzeczywista roczna stopa oprocentowania, w tłumaczeniu dla zwykłych ludzi to suma wszystkich kosztów w całym okresie kredytowania przełożona na procenty. RRSO to całkiem niezły parametr w przypadku kredytów gotówkowych. W prosty sposób można sprawdzić, który kredyt jest najtańszy. Niestety w przypadku kredytów hipotecznych zupełnie się nie sprawdza, gdyż nie ma możliwości uwzględnienia wszystkich istotnych parametrów, takich jak szybkość wydawania analizy kredytowej, komfort posiadania ubezpieczenia na życie, produktów na życie czy też wcześniejszej spłaty. RRSO trzeba podawać, gdyż tak nakazuje ustawa o kredycie hipotecznym. Niemniej osobiście nie jestem fanem tego parametru, gdyż jego sprytne przedstawienie mniej świadomym konsumentom może spowodować dokonanie złego wyboru. To dość złożony temat. Zupełnie nie do opisania w jednym akapicie i dlatego zapraszam Cię do zapoznania się z artykułem na ten temat: RRSO a kredyt hipoteczny
7. Jakie są koszty dodatkowe kredytu hipotecznego?
To obok rat docelowych interesuje nas najbardziej. Jak mocno musimy obciążyć portfel przed uruchomieniem kredytu? Generalnie koszty startowe zależą od indywidualnej polityki danego banku. Te najpopularniejsze to:
Prowizja i inne jednorazowe duże koszty startowe
W zależności od banku mogą wynieść od 0% do nawet 6%. Koszty startowe w zależności od banku i LTV (loan to value) mogą być kredytowane lub nie. Koszt startowy trzeba zapłacić przed uruchomieniem kredytu. W kilku bankach na etapie podpisania umowy.
Wycena nieruchomości
Każda nieruchomość mająca być docelowo zabezpieczeniem kredytu hipotecznego musi zostać poddana wycenie. Tu również koszty są bardzo zróżnicowane w zależności od kwoty kredytu, rodzaju nieruchomości i polityki banku. Są banki biorące na siebie koszt wykonania takiej wyceny. Są takie, które będą wymagały od Ciebie kosztu nawet powyżej 1000 PLN, jeśli jest to nieruchomość niestandardowa. Zakres kosztowy wyceny mieści się w przedziale od 0 do 1100 PLN. Za wycenę trzeba zapłacić przed jej wykonaniem już do uruchomienia kredytu. Ten moment jest również uzależniony od decyzji banku.
Ubezpieczenie nieruchomości
docelowo każda nieruchomość musi być objęta ubezpieczeniem z minimalnym zakresem na tzw. mury. Koszt takiego ubezpieczenia w banku to średnio 0,08% w skali roku od wartości nieruchomości. Kupno polisy na rynku będzie kosztowało podobnie, lecz w tym wypadku będziesz mieć szansę ubezpieczyć dosłownie wszystkie ryzyka (OC, zalanie bierne i czynne, włamanie z kradzieżą, przepięcia sprzętów elektronicznych, zniszczenia stałej zabudowy, kradzież gotówki i cennych przedmiotów). Ewentualnie same mury, czego wymaga bank, będą kosztować do maksymalnie 0,05% wartości nieruchomości w skali roku.
Ubezpieczenie na życie
Parametr, który nie jest obowiązkowy w każdym banku i w każdej sytuacji. Występuje tu naprawdę duże zróżnicowanie. Tak samo w obowiązku posiadania tego ubezpieczenia, jak i wysokości kosztu. Najniższy to 0,02% salda zadłużenia w skali miesiąca. Nie wychodzi to drogo, gdyż jest to 20 PLN za każde 100 000 PLN kredytu. Na rynku są jednak banki, które każą sobie płacić nawet 4 razy więcej, bo 0,045% salda zadłużenia w skali miesiąca.
Ubezpieczenie pomostowe
Koszt braku wpisu kredytu do hipoteki. W zależności od banku będzie to podwyżka marży od 0,05% do nawet 2,5%. Czas trwania takiego ubezpieczenie to od 1 do 36 miesięcy, co zależy od rodzaju nabywanej nieruchomości i jej stanu zaawansowania. Koszt, który często nie jest poddawany analizie, a – jak wskazują moje wyliczenia – poszczególne banki potrafią się różnić nawet do kilku tysięcy złotych w tym parametrze.
8. Jakie są koszty zakupu nieruchomości?
Podatek PCC
tak zwany podatek od wzbogacenia, który w Polsce wynosi 2% wartości rynkowej (nie wartości transakcyjnej). Wymóg tej opłaty powstaje w momencie podpisania finalnego aktu notarialnego. Występuje tylko na rynku wtórnym lub na rynku pierwotnym, gdy sprzedawca nie jest płatnikiem VAT.
Kosztu związane z księgą wieczystą:
- 60 PLN za założenie księgi wieczystej,
- 200 PLN za wpis właścicieli nieruchomości,
- 200 PLN za wpis hipoteki nieruchomości do działu IV,
- 150 PLN za wpis roszczenia do działu III (obowiązuje w przypadków banków hipotecznych).
Umowa deweloperska
Specyficzny rodzaj umowy przedwstępnej obowiązującej dla zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego, która nie jest dokończona. Stawka, jaką może pobrać notariusz, to połowa stawki maksymalnej wymienionej w ustawie. Do tego tą ceną dzielisz się z deweloperem dokładnie na pół. Stawki maksymalne taksy notarialnej to:
- do 3000 PLN – 100 PLN;
- powyżej 3000 PLN do 10 000 PLN – 100 PLN + 3% od nadwyżki powyżej 3000 PLN;
- powyżej 10 000 PLN do 30 000 PLN – 310 PLN + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 PLN;
- powyżej 30 000 PLN do 60 000 PLN – 710 PLN + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 PLN;
- powyżej 60 000 PLN do 1 000 000 PLN – 1010 PLN + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 PLN;
- powyżej 1 000 000 PLN do 2 000 000 PLN – 4770 PLN + 0,2% od nadwyżki powyżej.
Do tego mogą dojść różnego rodzaju koszty wpisów w hipotece, opłaty za wypisy z aktu notarialnego, które są uzależnione od objętości umowy (niestety notariusze skrzętnie to wykorzystują, np. powiększając czcionkę, średniki, maksymalizując załączniki).
9. Czy to prawda że w swoim banku otrzymam najlepsze warunki kredytu?
Jest to bardzo często spotykany błędny tok rozumowania. Klienci myślą, iż własny bank ze względu na lojalność i współpracę wynagrodzi ich najlepszymi na rynku warunkami cenowymi kredytu hipotecznego. Na rynku tylko dwa banki nagradzają własnych klientów za współpracę, choć nie jest to równoznaczne z najlepszą ofertę względem innych instytucji. Raczej jest to ukłon w postaci obniżki prowizji lub marży. Paradoksalnie własny bank może okazać się tym, który jako jedyny da decyzję negatywną. Jeśli w przeszłości miałeś jakieś egzekucje komornicze, zaciągałeś chwilówki lub uczestniczyłeś w podejrzanych transakcjach, to pamiętaj, że Twój bank ma szerszy dostęp do Twojej historii operacji.
10. Czy to bank jest właścicielem nieruchomości aż do momentu całkowitej spłaty?
Bank nie jest nigdy właścicielem nieruchomości. Jako wierzyciel hipoteczny jest wpisany do działu IV księgi wieczystej. Będzie tam widniał do końca spłaty i wykreślenia hipoteki. Nie będzie miał jednak żadnej możliwości dysponowania nieruchomością, w takim zakresie, jakim Ty będziesz posiadał. Będziesz mógł sprzedać, remontować, przebudować. Jedyne ograniczenie, jakie będzie Ciebie limitować, to zachowanie standardu mieszkalnego nieruchomości. Z domu nie będziesz mógł zrobić przedszkola, z mieszkania – gabinetu dentystycznego. Oczywiście to nie są jedyne ograniczenia, podaję je tylko dla zobrazowania, czego nie można robić. Bank nie stanie się właścicielem nieruchomości również w momencie, gdy przestaniesz spłacać swoje raty. Zgodnie z ustawą o kredycie dostaniesz minimum 6 miesięcy na sprzedaż nieruchomości we własnym zakresie.
Podsumowanie
Czy pomyliłem się, wybierając najczęściej zadawane pytania dotyczące kredytu hipotecznego? Czy gdy myślałeś o kredycie lub zaczynałeś się o niego ubiegać, właśnie powyższe kwestie zaprzątały Ci głowę jako pierwsze? Duża szansa, że tak. Dlatego też postanowiłem przedstawić najczęściej spotykane zagadnienia w formie dekalogu :). Do większości z nich napisałem obszerne artykuły, które pozwolą Ci łatwiej zaznajomić się z wiedzą na moim blogu. Zdaję sobie sprawę, że hipoteka nie jest czymś najbardziej fascynującym na świecie. Niemniej dla wielu z nas jest obowiązkiem. Liczę, iż dzięki temu proces wyboru i starania się o kredyt sprawi jak najmniejszą liczbę problemów.
Zapraszam do komentowania
Jeśli będzie miał jakiekolwiek pytania o kredyt hipoteczny, śmiało komentuj poniżej. Jestem gotowy do zmierzenia się z każdym zagadnieniem :)
