Kredyt hipoteczny na zakup domu w budowie – jak to działa krok po kroku? Ekspert radzi!

Na rynku ostatnimi czasy pojawia się wiele inwestycji, które zostały zastopowane w trakcie budowy na różnym etapie zaawansowania. Część z nich jest oferowana za cenę niższą niż łączne nakłady w postaci działki i wybudowanej części inwestycji. Czy można wziąć kredyt hipoteczny na zakup domu w trakcie budowy? Odpowiadam, radzę i tłumaczę, jak podejść do tego tematu z głową!

Co to jest dom w budowie przy kredycie hipotecznym?

Dom w budowie to inwestycja, która formalnie nie uzyskała pozwolenia na użytkowanie. O taką zgodę możesz wnioskować, doprowadzając nieruchomość do stanu deweloperskiego.

*Formalnie stan deweloperski to tak naprawdę pojęcie umowne – nie ma jednej oficjalnej definicji w przepisach. Jest to nazewnictwo zwyczajowe, którego będę używał na potrzeby lepszego zrozumienia mojego artykułu.

A więc zgoda na użytkowanie najczęściej odbywa się poprzez zgłoszenie zakończenia budowy przez inwestora do właściwego urzędu. Od momentu zgłoszenia, urząd ma 21 dni na przeprowadzenie ewentualnej kontroli. Jeśli jej nie dokona lub inspekcja zakończy się pozytywnie, budynek automatycznie zostaje dopuszczony do użytkowania.

Na tym etapie nieruchomość uznaje się za wybudowaną – choć nadal może ona wymagać prac wykończeniowych, zanim stanie się w pełni gotowa do zamieszkania.

Przemyślany kredyt hipoteczny?

Darmowa pomoc i wsparcie eksperta kredytowego

Porozmawiajmy

Kredyt na zakup domu w budowie – na co zwraca uwagę bank?

W przypadku zakupu domu w budowie, zazwyczaj mamy do czynienia z inwestycją rozpoczętą przez inną osobę lub mniejszego dewelopera. Twoim zadaniem jest ją dokończyć. Z punktu widzenia banku:

• Kluczowa jest ocena stanu zaawansowania budowy: na jej podstawie przygotowuje się kosztorys budowlany oraz harmonogram wypłat.
• Kredyt zostanie najczęściej podzielony na dwie części:

a) na dokończenie budowy (czyli doprowadzenie do uzyskania pozwolenia na użytkowanie);

b) na wykończenie po uzyskaniu tego pozwolenia.

Wycena nieruchomości bazuje na przewidywanej wartości po zakończeniu inwestycji (a nie na aktualnym stanie surowym). Wymagana dokumentacja będzie obejmować m.in. dziennik budowy z wpisami, operat szacunkowy, projekt budowlany i harmonogram prac.

Czy można kupić dom w stanie surowym na kredyt hipoteczny?

Nie, większość banków nie udzieli kredytu hipotecznego na zakup domu w stanie surowym zamkniętym (SSZ), bez dalszego finansowania zakończenia budowy. Kredyt na dom w budowie zazwyczaj musi obejmować cały proces doprowadzenia nieruchomości co najmniej do stanu deweloperskiego, zakończonego formalnym odbiorem. Bank chce mieć pewność, że inwestycja zostanie ukończona. Dlatego wypłata ostatniej transzy nastąpi dopiero po spełnieniu wszystkich warunków, w tym przedstawieniu dziennika budowy i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.

Dlaczego jest to takie ważne? Otóż w razie problemów ze spłatą kredytu, instytucja łatwiej sprzeda dom wybudowany i gotowy do zamieszkania niż nieruchomość niedokończoną. Banki nie zajmują się wykańczaniem domów i nie zamierzają tego robić. Co więcej, pozwolenie na budowę obowiązuje tylko 3 lata od ostatniego wpisu w dzienniku budowy, więc przeciąganie inwestycji w nieskończoność może skutkować dodatkowymi formalnościami i ryzykiem utraty ważności dokumentów.

Ile kosztuje dokończenie budowy domu? Przelicznik bankowy

W każdej instytucji obowiązuje przelicznik minimalnego kosztu budowy domu. Nie są to Twoje realne wydatki, tylko wartość, która musi pojawić się na papierze, aby bank w ogóle rozpatrzył kredyt na dokończenie inwestycji.

Na wysokość tego minimalnego kosztu wpływają takie czynniki jak:

• lokalizacja działki;
• powierzchnia użytkowa oraz ewentualnie inne dodatkowe pomieszczenia;
• podpiwniczenie;
• garaż w bryle budynku;
• standard wykończenia (deweloperski czy pod klucz), a nawet to, czy dom ma garaż lub piwnicę.

W 2025 roku instytucje przyjmują minimalne stawki na poziomie 3300–5000 zł/m² powierzchni — i to niekoniecznie tej samej, którą masz w projekcie. Każdy bank wylicza to trochę inaczej. Co ważne, nie narzucają one maksymalnych kwot w kosztorysie, ale i tak końcowa wysokość kredytu zależeć będzie od Twojej zdolności kredytowej oraz maksymalnej wartości nieruchomości.

Jakie banki wybrać do kredytu hipotecznego na zakup domu w budowie w 2025?

Banków Ci u nas nie brakuje. Natomiast nie każdy z nich nadaje się do tego typu inwestycji. Na przykład, Citi Handlowy sprawdzi się lepiej przy finansowaniu zakupu nieruchomości z rynku wtórnego. Natomiast ING Bank Śląski specjalizuje się właśnie w kredytach na budowę i dokończenie domu.

Przy wyborze instytucji zwróć uwagę przede wszystkim na:

• Liczbę transz kredytu: niektóre banki wypłacają środki w 2 transzach, inne nawet w 5, co może znacząco wpłynąć na tempo finansowania i realizację inwestycji.
• Procedury rozliczenia transz: część instytucji akceptuje proste rozliczenia na podstawie zdjęć przesłanych online, inne wymagają wizyty w oddziale, a jeszcze inne inspekcji terenowej oraz formalnych dokumentów.
• Rygorystyczność kontroli: zdarzają się banki, które bardzo szczegółowo sprawdzają zgodność stanu zaawansowania budowy z kosztorysem, co może wydłużyć czas wypłaty kolejnych transz. Inne działają bardziej elastycznie i przyjaźnie dla klienta.

Podsumowując, dobry wybór banku pod kredyt budowlany może znacząco usprawnić przebieg inwestycji i ograniczyć stres związany z przebrnięciem przez formalności.

Może zainteresuje Cię również:

Jak uzyskać kredyt hipoteczny na dom energooszczędny w 2025? Poradnik, oferty i dopłaty

Budowa domu

7 min. czytania

Jak przygotować kosztorys budowlany do kredytu hipotecznego? Wzór [2025]

Budowa domu

7 min. czytania

10 ważnych pytań do eksperta kredytowego, których nikt nie zadaje

Ekspert kredytowy radzi

5 min. czytania

Jakie są różnice w procedurze kredytowej przy zakupie domu w budowie a budowie od podstaw?

W zasadzie można uznać, że kredyt hipoteczny dzieli się na dwie części. Do stanu pozwalającego na uzyskanie pozwolenia na użytkowanie będzie to kredyt na dokończenie budowy.

Natomiast po pozwoleniu na użytkowanie będzie to kredyt na wykończenie domu. Możesz też wnioskować o jeden kredyt na obydwa te cele łącznie.

Spójrz na poniższą tabelę:

Kredyt na dokończenie budowy i wykończenie

W akapicie wyżej wspomniałem, że masz możliwość wnioskować o jeden kredyt hipoteczny, który pokryje zarówno dokończenie budowy, jak i późniejsze wykończenie domu.

W takim przypadku bank i tak najczęściej rozbije wypłatę środków na co najmniej dwie transze:

• Pierwsza transza: środki na zakup do momentu pozwolenia na użytkowanie.
• Druga transza: środki na budowę po uzyskaniu pozwolenia na wykończenie.

Taki model wymaga dobrej współpracy z doradcą oraz precyzyjnego zaplanowania inwestycji. W praktyce często spotykam się z sytuacją, w której klient rezygnuje z ostatniej transzy i wykańcza dom z własnych środków – warto to przemyśleć już na etapie składania wniosku. Ale warto też wiedzieć, że bank nie wymaga faktur do rozliczenia powierzonych środków. Zatem, gdyby została Ci jakaś nadwyżka, to możesz ją spożytkować na wybrane cele.

Wypowiedź eksperta:

„Każdy bank pozwala sfinansować zarówno dokończenie budowy, jak i wykończenie domu „pod klucz”. Kredyt możesz zatem przeznaczyć na elementy trwale związane z nieruchomością, np. podłogi, malowanie, glazurę, biały montaż, zabudowę kuchenną, w tym porządny piekarnik czy sprzęt AGD do zabudowy. Elektryka? Tak. Designerskie lampy? Już niekoniecznie. Generalna zasada jest taka, że jeśli coś jest „przytwierdzone” do nieruchomości, bank nie będzie robił problemów i to zaakceptuje. Natomiast wolnostojące meble czy dekoracje musisz sfinansować już z własnej kieszeni.”

Maciej Wiśniewski, Starszy Ekspert Kredytowy w Hipoteczny.pl

Kosztorys dokończenia budowy domu – krok po kroku na przykładzie

Nie da się ukryć, że uzupełnienie kosztorysu jest dużo prostsze w przypadku prowadzenia budowy od samego początku. Wówczas w dokumencie wpisujesz realne kwoty za prace już wykonane i te, które planujesz. Schody zaczynają się w momencie, gdy kupujesz dom w trakcie budowy. Wtedy musisz uwzględnić koszty już poniesione przez poprzedniego właściciela. Często trzeba je oszacować na podstawie dokumentów, rozmowy z właścicielem i oczywiście operatu szacunkowego.

Zróbmy to na przykładzie.

Kupujesz dom w stanie surowym zamkniętym (SSZ), który ma 150 m², a dotychczasowy koszt budowy to 250 tys. zł. Bank wymaga, by całkowity koszt budowy wynosił min. 4 000 zł/m²:

👉 150 m² × 4 000 zł = 600 000 zł;
👉 600 000 zł – 250 000 zł (poniesione koszty) = 350 000 zł.

Twój kosztorys w banku musi więc zakładać co najmniej 350 tys. zł na dokończenie budowy. I to w szczegółowym rozbiciu na etapy: instalacje, tynki, podłogi, schody, biały montaż itd. Oczywiście możesz wpisać wyższą kwotę, jeśli planujesz wyższy standard i masz takie potrzeby czy możliwości finansowe.

Polecam Ci mój osobny wpis na temat wyceny nieruchomości do kredytu hipotecznego, w którym wyjaśniam, dlaczego operat jest tak ważny, kto może go wykonać i czy własne oszacowanie jest akceptowalne przez instytucje finansowe.

Jaki stan wykończenia zadeklarować w kosztorysie – deweloperski czy wykończony?

To zależy od Twojej sytuacji finansowej i strategii. W większości przypadków najlepiej zadeklarować w kosztorysie, że kończysz inwestycję na stanie deweloperskim. Nawet jeśli realnie planujesz od razu wykończenie. Bank wymaga wtedy mniejszego zakresu prac, co może ułatwić ostateczną akceptację wniosku.

Ale uwaga: jeśli dom jest już bliski stanu deweloperskiego, a Ty wnioskujesz o wysoki kredyt, np. 500 tys. zł, a do deweloperki brakuje Ci tylko 100 tys. zł, to kredytodawca poprosi, byś pokazał kosztorys do stanu wykończonego. Krótko mówiąc: stan docelowy w kosztorysie musi mieć sens w oczach analityka.

Kto powinien przygotować kosztorys budowlany do kredytu hipotecznego?

Kosztorys z uwagi na to, że stanowi poniekąd mapę Twojej inwestycji i punkt odniesienia dla banku przy wypłacie kolejnych transz, musi być wykonany indywidualnie i precyzyjnie.

Dlatego nie korzystaj z gotowców z projektu budowlanego ani z losowych tabel z internetu. Każdy dom to inna historia – inny standard, inne materiały, inna robocizna. Najlepiej zebrać wyceny od wykonawców, porównać je i dorzucić do nich bufor w wysokości 10–15% na nieprzewidziane wydatki.

Jeśli nie czujesz się na siłach, skorzystaj z pomocy kosztorysanta. Przeanalizuje on projekt budowlany i przygotuje dokument, który zwiększy szansę na szybką akceptację kredytu.

Jak wygląda wypłata transz w kredycie hipotecznym na dokończenie budowy domu?

1. Pierwsza transza trafia najczęściej bezpośrednio do sprzedającego jako uzupełnienie wkładu własnego.
2. Następnie jako nowy właściciel musisz przepisać pozwolenie na budowę i poczekać, aż stanie się ono prawomocne (zazwyczaj czekasz 14 dni).
3. Dopiero z prawomocnym pozwoleniem możesz uruchomić kolejne środki. Bank wypłaca je w 1 przelewie lub dokonuje tego w częściach: od 1 do 4 transz, w zależności od kwoty kredytu i stopnia zaawansowania prac.

I tutaj mała uwaga: rozliczenie transz kredytu na dokończenie budowy nie zawsze wymaga faktur. W zamian instytucja może zażądać dokumentacji fotograficznej, jak np. ING Bank Śląski lub zlecić inspekcję budowy, jak PKO BP, by ocenić postęp prac.

Przez cały okres wypłat transz spłacasz tylko odsetki od wypłaconej kwoty kredytu, to tzw. okres karencji. Pełne raty kapitałowo-odsetkowe zaczynasz regulować dopiero po ostatniej transzy. Wyjątkiem jest np. Santander Bank Polska, który daje możliwość rozpoczęcia spłaty kapitału już od pierwszej transzy, co jest korzystne, w momencie gdy chcesz szybciej zwrócić zobowiązanie. Pamiętaj tylko, że zwiększy to Twoje miesięczne obciążenie w budżecie.

ALE: im dłuższy okres karencji, tym wyższy całkowity koszt kredytu hipotecznego, dlatego dobrze jest przemyśleć strategię wypłat.

Ile wkładu własnego musisz mieć przy kredycie na dokończenie budowy?

Wkład własny do kredytu hipotecznego liczony jest od całkowitej wartości inwestycji, czyli sumy ceny zakupu i kosztów dokończenia budowy. Minimalna wysokość wkładu własnego wynosi 10%. W części banków będzie to 20%. I tutaj ciekawostka: wkład własny o wartości 20% to gwarant lepszych warunków cenowych!

Wymagane przez instytucję środki wnosisz już na etapie uruchomienia kredytu, przelewając je do sprzedającego. Musi być to potwierdzone przez odpowiedni zapis w akcie notarialnym i/lub przedstawienie dowodu wpłaty z rachunku bankowego.

A o tym, co może stanowić wkład własny przy budowie domu i jakie wymagania stawiają banki, szczegółowo omawiam w osobnym wpisie.

Kredyt bez wkładu własnego – jak działa przy zakupie domu w budowie?

W ramach kredytu na dokończenie domu w budowie możesz także skorzystać z kredytu bez wkładu własnego, dostępnego w programie Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (RKM). Program ten umożliwia uzyskanie finansowania nawet na 100% wartości nieruchomości, dzięki gwarancjom BGK.

Głównym warunkiem dofinansowania jest brak innej nieruchomości na moment składania wniosku oraz spełnienie wymagań dotyczących liczby dzieci i metrażu posiadanej nieruchomości. Wyjątek stanowią rodziny z dwójką i więcej dzieci.

Rodzina 2+2 może posiadać nieruchomość mieszkalną o maksymalnym metrażu (50 m²), 2+3 (75 m²), 2+4 (90 m²), 2+5 (bez limitów). Maksymalna kwota gwarancji BGK to 100 tys. zł. Co oznacza, że przy większym wkładzie własnym instytucja może wymagać jego uzupełnienia.

Przykład.

Jeśli całkowity koszt inwestycji (zakup + dokończenie budowy) wynosi 500 tys. zł, to możesz skorzystać z kredytu bez wkładu własnego. Jeśli jednak inwestycja przekracza 500 tys. zł, np. 600 tys. zł, wkład własny minimalny będzie liczony jako różnica pomiędzy 20% wartości inwestycji a maksymalną gwarancją BGK. W tym przypadku:

Warto podkreślić, że Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy dostępny jest tylko w wybranych bankach. Co istotne, korzystając z tego programu otrzymasz lepsze warunki cenowe niż przy standardowym kredycie hipotecznym.

Wypowiedź eksperta:

„Kredyt bez wkładu własnego polega na tym, iż kredytobiorca może wnioskować o udzielenie finansowania nawet na 100% wartości nieruchomości. W takim przypadku bank udziela kredytu na 80%, a BGK (Bank Gospodarstwa Krajowego) resztę w postaci gwarancji. Gwarancja występuje, gdy kredytobiorca ma niższy wkład własny niż 20%. Zatem do programu możesz przystąpić, gdy środki własne wynoszą od 0 do 19,99%.”

Maciej Wiśniewski, Starszy Ekspert Kredytowy w Hipoteczny.pl

Kredyt na zakup niedokończonej inwestycji: krok po kroku

1. Spotkaj się z ekspertem kredytowym i oszacuj swoje możliwości finansowe.

Przed rozpoczęciem poszukiwań nieruchomości umów się na konsultację z ekspertem kredytowym. Dzięki temu poznasz swoje możliwości finansowe, maksymalną kwotę kredytu oraz warunki, jakie możesz uzyskać w bankach.

2. Znajdź nieruchomość.

Wybierz dom w budowie, który spełnia Twoje oczekiwania i możliwości kredytowe. Pamiętaj, że kredyt na zakup niedokończonej inwestycji wymaga dokładnej analizy stanu nieruchomości.

3. Sprawdź nieruchomość z ekspertem kredytowym oraz skompletuj listę niezbędnych dokumentów.

Zweryfikuj stan budowy oraz zgromadź niezbędne dokumenty, typu pozwolenie na budowę, dziennik budowy czy kosztorys budowlany. To ważne elementy dla banku do oceny kredytowej.

4. Podpisz umowę przedwstępną.

Po zaakceptowaniu warunków transakcji podpisz umowę przedwstępną z właścicielem nieruchomości. To formalny krok zabezpieczający obie strony.

5. Złóż wnioski kredytowe do wybranych banków.

Przygotuj i złóż komplet dokumentów wraz z wnioskiem o kredyt hipoteczny na dom w budowie w wybranych bankach.

6. Poczekaj na decyzję kredytową i wybierz bank docelowy.

Po otrzymaniu decyzji kredytowej porównaj oferty i wybierz najkorzystniejszą z nich.

7. Podpisz umowę kredytową.

Po akceptacji warunków podpisz umowę kredytową, która reguluje warunki finansowania zakupu oraz dokończenia inwestycji.

8. Podpisz umowę przyrzeczoną (notarialną).

Sfinalizuj zakup domu poprzez podpisanie umowy notarialnej przenoszącej własność nieruchomości.

9. Wypłać wkład własny i kredyt hipoteczny na rzecz sprzedającego.

Wkład własny oraz środki z kredytu hipotecznego zostaną przelane na konto sprzedającego.

10. Przenieś zgłoszenie budowy lub pozwolenia na budowę na nowego właściciela.

Zgłoś do odpowiednich urzędów zmianę właściciela inwestycji. Jest to wymagane do kontynuacji budowy i uruchamiania kolejnych transz kredytu.

11. Poczekaj na wypłatę drugiej transzy kredytu na cele budowlane i kolejnych transz.

Bank będzie wypłacał środki etapami, zgodnie z harmonogramem prac i kosztorysem budowlanym.

12. Zakończenie budowy techniczne i formalne.

Po ukończeniu inwestycji dostarcz odpowiednie dokumenty do banku, potwierdzające zakończenie budowy.

Umowa przedwstępna zakupu domu w budowie: co musisz wiedzieć?

Umowa przedwstępna to podstawowy dokument potwierdzający Twoje prawo do zakupu domu w budowie i niezbędny do złożenia wniosku o kredyt hipoteczny. Może mieć on formę aktu notarialnego lub umowy cywilno-prawnej. Ta pierwsza daje większe bezpieczeństwo i możliwość wpisu do działu III księgi wieczystej, co chroni Cię przed zmianą sprzedającego. Umowa w formie cywilno-prawnej również będzie ważna, ale jej bezpieczeństwo jest stanowczo mniejsze.

Ze swojej strony zalecam Ci, by umowa dokładnie określała warunki transakcji i termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Szczegóły oraz podstawowe zapisy, jakie powinny znaleźć się w tym dokumencie, znajdziesz w moim osobnym artykule: Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości do kredytu hipotecznego.

Dokumenty potrzebne do kredytu na dom w budowie – co musisz przygotować?

Przede wszystkim musisz skompletować obszerną listę dokumentów, do których należą, m.in.:

• umowa przedwstępna zakupu nieruchomości;
• pozwolenie na budowę z pieczęcią ostateczności;
• podstawa posiadania nieruchomości (w przypadku spadku, darowizny, podziału majątku);
• wypis z rejestru gruntów (nie starszy niż 3 miesiące);
• dokument potwierdzający dostęp do drogi publicznej (jeśli nie będzie to wynikało z mapki);
• wyrys z rejestru gruntów lub kopia mapy ewidencyjnej (nie starsze niż 3 miesiące);
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla konkretnej działki (nie starszy niż 3 miesiące);
• warunki zabudowy (jeśli brak MPZP),
• kosztorys budowy na druku banku,
• zapotrzebowanie energetyczne (jeśli chcesz skorzystać z oferty kredytu na dom energooszczędny);
• dziennik budowy domu (koniecznie uzupełniony o aktualny stan inwestycji);
• numer księgi wieczystej;
• projekt zagospodarowania terenu;
• kopię projektu budowlanego (m.in. strona tytułowa, opis techniczny, rzuty nieruchomości wraz z zestawieniem powierzchni, rzuty elewacji, zapotrzebowanie energetyczne);
• operat szacunkowy;
• zaświadczenie o kredycie hipotecznym (jeśli obecny właściciel zaciągnął kredyt na budowę domu).

Lista dokumentów może się różnić w zależności od banku oraz specyfiki inwestycji, dlatego zawsze warto w tym temacie skonsultować się z ekspertem kredytowym.

Wycena nieruchomości domu w trakcie budowy

Wycena nieruchomości inaczej operat szacunkowy wykonywana jest przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego.

W zależności od wymagań instytucji, możesz dostarczyć własną wycenę zewnętrzną lub skorzystać z wyceny wykonywanej przez bank. Jej koszt mieści się w przedziale 700-1000 zł. W przypadku banków wymagających wyceny zewnętrznej, koszt ten często ponosisz dopiero po otrzymaniu pozytywnej decyzji kredytowej i podpisaniu umowy.

Co jeśli planujesz składać wnioski do kilku kredytodawców, akceptujących wycenę zewnętrzną?

W takiej sytuacji poproś rzeczoznawcę o przygotowanie uniwersalnego operatu, spełniającego wymagania większości instytucji. Pamiętaj jednak, że niektóre banki mają indywidualne wytyczne dotyczące zakresu wyceny lub dodatkowych dokumentów.

Operat szacunkowy powinien uwzględniać wartość działki, dotychczasowe nakłady na budowę oraz wartość końcową nieruchomości po zakończeniu prac przewidzianych w kosztorysie budowlanym.

Specjalne warunki kredytowania domów energooszczędnych

Jeśli chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny na dokończenie budowy domu, zwróć uwagę na parametry zapotrzebowania energetycznego nieruchomości. Coraz więcej banków oferuje preferencyjne warunki finansowania dla domów energooszczędnych, co może obniżyć oprocentowanie nawet o 0,1–0,2 punktu procentowego względem standardowych warunków cenowych.

W większości banków parametr Ep (*energetyczny wskaźnik zapotrzebowania na energię) nie może przekroczyć wartości od 58 do 63 kWh/m² rocznie. Dom spełniający te wymagania może być stosunkowo prosty w budowie i nie musi być pasywny. Wystarczą dobre izolacje, pompa ciepła czy rekuperacja, które jednocześnie pozwalają obniżyć koszty eksploatacji.

Po zakończeniu budowy domu będziesz musiał dostarczyć do banku świadectwo energetyczne, które to potwierdzi. Jego koszt w przypadku domu to około 500 zł.

Więcej szczegółów na temat kredytów na domy energooszczędne znajdziesz w moim dedykowanym artykule: Kredyt hipoteczny na dom energooszczędny – poradnik.

Ile masz czasu na dokończenie budowy?

Banki zwykle udzielają kredytów z okresem budowy od 24 do 36 miesięcy od pierwszej wypłaty transzy. W przypadku zakupu domu w trakcie budowy masz do dyspozycji tyle samo miesięcy na dokończenie inwestycji, co osoba, która zaczęła budowę od podstaw.

Ubezpieczenie nieruchomości w budowie

Posiadanie ubezpieczenia nieruchomości jest podstawą uzyskania kredytu hipotecznego. W zależności od kredytodawcy taki wymóg może pojawić się jako warunek do wypłaty kredytu lub gdy uzyskasz ostateczne pozwolenie na użytkowanie. Ze swojej strony zalecam wykupienie ubezpieczenia domu w budowie już na samym początku inwestycji — nawet jeśli bank tego nie wymaga. Dom w trakcie budowy jest narażony na różne ryzyka: pożar, kradzież materiałów czy szkody spowodowane przez warunki atmosferyczne.

Jeśli bank oferuje własną polisę, rozważ jej zakup u zewnętrznego agenta. Zazwyczaj mają one szerszy zakres ochrony, a przy tym mogą być dużo tańsze.

Czy jestem zwolniony z podatku PCC przy zakupie niedokończonej budowy?

Od 2023 roku osoby kupujące swoją pierwszą nieruchomość mieszkalną mogą być zwolnione z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), który w większości przypadków wynosi 2% wartości nieruchomości. Niestety niedokończona budowa domu nie kwalifikuje się do tego zwolnienia, ponieważ nie jest uznawana za nieruchomość mieszkalną w rozumieniu przepisów.

Zwolnienie z PCC dotyczy natomiast sytuacji, gdy właścicielem niedokończonej inwestycji jest firma, która od sprzedaży odprowadza podatek VAT.

Czy wielkość działki budowlanej ma znaczenie dla kredytu hipotecznego?

Banki zazwyczaj finansują zakup działki budowlanej z rozpoczętą budową pod warunkiem, że jej powierzchnia przekracza 2999 m². Dla działek o powierzchni do 1 ha oferta banków jest szeroka. Jednak powyżej tej wartości dostępność instytucji finansowych mocno się ogranicza. W takich przypadkach kredyt hipoteczny oferują m.in. Millennium, PKO BP czy banki spółdzielcze.

Ile wniosków kredytowych warto złożyć?

Pamiętaj, że złożenie wniosku kredytowego nie gwarantuje pozytywnej decyzji. Bank może odrzucić wniosek, zaproponować niższą kwotę kredytu lub gorsze warunki kredytowania. Dlatego dla zabezpieczenia się przed tym ryzykiem zalecam złożyć 3-4 wnioski kredytowe w różnych bankach, co zwiększy Twoje szanse na otrzymanie korzystnej oferty.

Najczęstsze błędy przy kredycie hipotecznym na dom w budowie

1. Brak dokładnej analizy stanu prawnego nieruchomości

Klienci często pomijają sprawdzenie:

• czy pozwolenie na budowę jest nadal ważne;
• czy budowa została zgłoszona do nadzoru budowlanego;
• kto faktycznie figuruje jako właściciel gruntu i rozpoczętej budowy.

Ryzyko, na jakie musisz uważać? Zakup nieruchomości od osoby, która nie ma pełni praw do działki lub budynku!

2. Niedoszacowanie kosztów wykończenia domu

Najważniejsze kwestie to:

• Złe wyliczenia typu: jeszcze 100–150 tys. zł i się wprowadzam, a finalnie kończysz na 300–400 tys. zł;
• Brak kosztorysu inwestorskiego lub jego zbyt ogólny zarys.

3. Zakup budowy z ukrytymi wadami technicznymi

• Brak ekspertyzy technicznej: nigdy nie kupuj „na oko”;
• Poprzedni właściciel mógł użyć materiałów niskiej jakości lub budować niezgodnie z projektem;
• Problemy, które ujawniają się dopiero po zasiedleniu (np. nieszczelny dach, wilgoć, brak dokumentacji instalacji).

4. Nieświadomość, że kredyt hipoteczny nie pokrywa całej inwestycji od razu

Klienci często są zaskoczeni, że środki są wypłacane transzami, np. po zrealizowaniu określonych etapów budowy. Może to spowodować przestoje na budowie, szczególnie gdy zabraknie płynności finansowej.

5. Brak zapasu finansowego (poduszki bezpieczeństwa)

• Całość środków idzie na zakup budynku i pierwsze prace;
• Gdy pojawi się nieprzewidziany wydatek, brakuje funduszy w efekcie czego zostajesz z „niedokończonym domem”.

6. Zbyt optymistyczne podejście do harmonogramu budowy

Nie zakładaj z góry terminu przeprowadzki do nowego domu bez uwzględnienia sezonowości prac, dostępności ekipy czy opóźnień w wypłacie transz. Może to prowadzić do konieczności przedłużania wynajmu lub dublowania kosztów (raty + czynsz).

7. Kupno domu w budowie bez konsultacji z bankiem

• Nie podpisuj umowy przedwstępnej bez weryfikacji, czy bank sfinansuje daną inwestycję;
• Zdarzają się odmowy kredytu np. z powodu zbyt wczesnego etapu budowy lub niezgodności dokumentacji z projektem.

8. Brak analizy zdolności kredytowej po uwzględnieniu kosztów wykończenia

• Prosty przykład: klient ma zdolność np. na 700 tys. zł, kupuje budowę za 650 tys. zł, a na wykończenie całej inwestycji nie starcza już środków.
• Bank nie zawsze chce lub może udzielić drugiego kredytu.

Masz pytania? Chętnie pomogę!

Czy już wiesz, że zakup domu w budowie z kredytem hipotecznym jest nie tylko możliwy, ale i coraz popularniejszy? Czy masz jasność, jakie dokumenty są niezbędne przy zakupie działki z rozpoczętą budową? Jeśli planujesz kredyt na zakup nieruchomości gruntowej i dokończenie budowy, zapraszam do zadawania pytań w komentarzach.

Chętnie odpowiem na każde Twoje wątpliwości i pomogę przejść przez cały proces kredytowy: zaczynając od wyboru najlepszej oferty i kończąc na formalnościach. Nie czekaj, korzystaj z mojego doświadczenia!

Przemyślany kredyt hipoteczny?

Darmowa pomoc i wsparcie eksperta kredytowego

Porozmawiajmy

FAQ: najczęściej zadawane pytania