Najlepszy kredyt na budowę domu – poradnik dla przyszłych inwestorów
Budowa domu
10 min. czytania
Posiadanie domu jednorodzinnego to marzenie wielu z nas. Większa przestrzeń mieszkalna, działka która pozwala na różne aktywności czy też bliskość naturalnej zieleni. Brzmi kusząco dla niemalże każdego.
Nie można jednak ukrywać, iż budowa domu jest bardzo skomplikowanym procesem. To jest prawdziwe wyzwanie pod każdym względem. . Niejednokrotnie w trakcie inwestycji okazuje się, że inwestor porwał się ze swoimi zamiarami zbyt odważnie. Dla części osób budowa to zbyt duże przedsięwzięcie organizacyjne, inne osoby założyły zbyt niskie koszty budowy i nie mają środków na dokończenie inwestycji. Jeszcze inne straciły prace i mają problemy finansowe ze spłatą kredytu hipotecznego.
Na rynku ostatnimi czasy pojawiło się wiele inwestycji, które zostały zastopowane w trakcie budowy na różnym etapie zaawansowania. Cześć z nich jest oferowana za cenę niższą niż łączne nakłady w postaci działki i wybudowanej części inwestycji.
Spis treści
W dzisiejszym artykule ” Zakup domu w budowie na kredyt hipoteczny” dowiesz się:
- co rozumieć pod pojęciem – kredyt na zakup niedokończonej budowy,
- jaki będzie wymagany stan docelowy dla banku,
- jak uzupełnić kosztorys budowlany przy budowie domu,
- jaką wysokość wkładu własnego musisz wnieść,
- jak podpisać umowę przedwstępną,
- na ile transz bank podzieli kredyt hipoteczny,
- ile będziesz musiał wziąć minimum środków na dokończenie domu w trakcie budowy,
- jakie dokumenty będziesz musiał zebrać, żeby uzyskać kredyt hipoteczny na dokończenie budowy domu,
- czy będziesz mógł skorzystać ze zwolnienia z podatku PCC3, jeśli kupujesz niedokończoną budowę,
- czy wielkość działki ma znaczenie.
Przemyślany kredyt hipoteczny?
Porozmawiajmy
Co to jest dom w budowie w przypadku kredytu hipotecznego?
Dom w budowie to inwestycja, która formalnie nie uzyskała zgody na użytkowanie. O taką zgodę można wnioskować doprowadzając dom do stanu deweloperskiego. Formalnie stan deweloperski nie jest nigdzie opisany, jest to nazewnictwo zwyczajowe, które będę używał na potrzeby lepszego zrozumienia mojego artykułu.
Zgodę na użytkowanie uzyskuje się najczęściej składając zawiadomienie o zakończeniu budowy domu przez inwestora do urzędu. Urząd ma prawo do dokonania inspekcji w terminie 14 dni od zgłoszenia. Jeśli jej nie wykona lub wykona i oceni pozytywnie stan inwestycji, to nieruchomość jest oddana do użytkowania.
Po tym etapie można uznać, że jest to nieruchomość wybudowana, ale wymagająca wykończenia.
Jakie są różnice w finansowaniu przed i po pozwoleniu na użytkowanie?
W zasadzie można uznać, że kredyt hipoteczny dzieli się na dwie części. Do stanu pozwalającego na uzyskanie pozwolenia na użytkowanie będzie to kredyt na dokończenie budowy. Po pozwoleniu na użytkowanie będzie to kredyt na wykończenie domu. Można wnioskować o jeden kredyt na obydwa cele łącznie.
Czy można wziąć kredyt hipoteczny na dom w stanie surowym?
Większość banków będzie wymagała od Ciebie doprowadzenia inwestycji do stanu deweloperskiego wraz z oddaniem do użytkowania. Bank nie zgodzi się na udzielenie kredytu do SSZ, przy Twojej deklaracji doprowadzenia inwestycji do stanu deweloperskiego. Bank musi formalnie uczestniczyć w finansowaniu do końca tego etapu. Bank zawsze wypłaca ostatnią transzę. Chyba, że w trakcie budowy zastąpisz środki bankowe własnymi i zrezygnujesz z ostatniej transzy kredytu.
Dla banku jeśli przestaniesz spłacać swój kredyt mieszkaniowy, to potencjalna sprzedaż nieruchomości formalnie zakończonej będzie łatwiejsza. Bank ponadto nie ma know-how, pracowników oraz najmniejszych chęci, żeby prowadzić prace dokańczające budowę domu jednorodzinnego. Pamiętaj, że pozwolenie na budowę jest ważne tylko 3 lata od ostatniego wpisu w dzienniku budowy.
Kredyt na dokończenie budowy i wykończenie
W każdym banku będziesz mógł uzyskać finansowanie na dokończenie budowy wraz z wykończeniem aż „pod klucz”. Banki będzie w stanie sfinansować wszystkie elementy stale związane z nieruchomością. Nie sfinansuje mebli wolnostojących, ale już nie będzie miał problemów z meblami wbudowanymi. Elektryka nie będzie stanowiła problemu, ale designerskie lampy nie znajdą uznania. W kosztorysie możesz uwzględnić podłogi, malowanie, tapety, AGD do zabudowy, biały montaż, balustrady i wiele innych.
Warto wiedzieć, iż bank nie wymaga faktur do rozliczenia powierzonych środków. Zatem gdyby została Ci jakaś nadwyżka, to możesz ją spożytkować na wybrane cele.
Jak wyliczyć, ile potrzebujesz środków na dokończenie budowy domu?
W każdym banku obowiązuje przelicznik minimalnego kosztu budowy domu. Bank ma swoją tabelkę, w której określa, ile sumarycznie musi wynosić minimalny kosztorys budowy.
Wpływ na tę wartość mogą mieć różne parametry. O minimalnym koszcie budowy może decydować lokalizacja działki, metraż nieruchomości, to czy dom jest podpiwniczony, stan docelowy (deweloperski vs wykończony), czy w projekcie jest piwnica oraz inne.
Minimalny koszt budowy domu jednorodzinnego w bankach to zakres 3300 – 4500 PLN przyjętej powierzchni (banki przyjmują różne powierzchnie do wyliczeń). Banki nie stosują maksymalnych stawek w kosztorysie. Te mogą wynikać z innych kwestii np. zdolność kredytowa, wycena nieruchomości.
Może zainteresuje Cię również:
Jak wypełnić kosztorys dokończenia budowy?
W przypadku prowadzenia budowy od samego początku uzupełnienie kosztorysu jest prostsze. Musisz uzupełnić pozycje, które sam wykonałeś przed złożeniem wniosku kredytowego. Trochę trudniejsze, gdy chcesz kupić dom w trakcie budowy, gdyż musisz uzupełnić wartości dla etapów zrealizowanych przez poprzedniego właściciela. Możesz dopytać obecnego właściciela o koszty poszczególnych elementów. Wartości te muszą być potwierdzone przez wycenę nieruchomości.
Zróbmy zatem wyliczenie na przykładzie domu, który jest w stanie surowym zamkniętym i jego koszt dotychczasowy to 250 000 PLN. Metraż tej nieruchomości to 150 m2. Wybrany bank wymaga, aby kosztorys budowlany wynosił minimum 4 000 PLN/1m2.
150 x 4 000 PLN = 600 000 PLN
600 000 PLN – 250 000 PLN = 350 000 PLN
Twój kosztorys w części poświęconej na dokończenie budowy domu musi być rozpisany na minimum 350 000 PLN. Może oczywiście więcej, jeśli masz takie potrzeby.
Tu więcej przeczytasz – Kosztorys budowy domu do banku.
Czy kosztorys dokończenia budowy wypełnić do stanu deweloperskiego czy wykończonego?
Stan docelowy nieruchomości jest uzależniony od Twojej sytuacji finansowej, wkładu własnego oraz kwoty jaką chcesz pożyczyć.
Co do zasady dla Ciebie samego najlepiej jest deklarować w kosztorysie, iż stanem docelowym będzie stan deweloperski. Nawet, jeśli z wnioskowanego kredytu zamierzasz wykończyć dom częściowo lub całkowicie. Zwyczajnie bank będzie wymagał od Ciebie mniejszego zakresu prac.
Nie w każdej sytuacji to będzie możliwe, gdyż bank nie zgodzi się na udzielenie kredytu w kwocie 500 000 PLN, kiedy inwestycja jest bliska stanu deweloperskiego i załóżmy, że realna wartość dzieląca obecny stan zaawansowania od deweloperskiego to 100 000 PLN. W takim wypadku będziesz musiał wypełnić kosztorys na stan wykończony.
Kosztorys prac budowlanych – kto i jak powinien wykonać?
Kosztorys to bardzo ważny załącznik, gdyż będzie podstawą do rozliczeń kredytu hipotecznego na budowę domu. Bank będzie traktował kosztorys jako punkt rozliczenia wszystkich transz. Kosztorys należy traktować jako załącznik do umowy kredytu.
Koniecznie musisz się rozeznać w kosztach, które są wymagane do osiągnięcia zakładanego stanu docelowego. Nie korzystaj z gotowców dołożonych do projektu budowlanego, nie licz po zasłyszanej średniej, nie kieruj się informacjami z grup dyskusyjnych. Skontaktuj się z wykonawcami, zbierz ich wyceny i dorzuć bufor 10-15% kwoty na nieprzewidziane sytuacje. Nikt inny nie będzie wiedział nic o Twojej inwestycji. Nie ma zielonego pojęcia o standardzie, metrażu, wybranych rozwiązaniach technicznych. Alternatywą jest skorzystanie z usług profesjonalnego kosztorysanta, który przeprowadzi wywiad, poprosi o projekt budowlany, a następnie wykona indywidualną wycenę kosztorysu dokończenia budowy domu.
Jak bank uruchamia transze w kredycie na dokończenie inwestycji?
W przypadku zakupu niedokończonej budowy domu, a następnie dokończenia jej, bank będzie stosował również wypłatę w transzach, jak przy zwykłym kredycie na budowę domu. Pierwsza transza będzie przelana jako uzupełnienie środków na rzecz sprzedającego. Następnie nowy właściciel nieruchomości musi uzyskać przepisanie pozwolenia na użytkowanie. W trakcie 14 dni pozwolenie uprawomocni się. Z prawomocnym pozwoleniem inwestor kieruje się do banku, aby wypłacić środki na dokończenie budowy. W zależności od kwoty kredytu, bank podzieli środki na 1-4 transze. Aby wypłacić kolejne transze kredytu będziesz musiał rozliczyć wcześniej otrzymane środki.
Do rozliczenia transz nie musisz mieć faktur. Bank będzie wymagał od Ciebie własnych zdjęć (np. ING Bank Śląski) lub bankowej inspekcji (np. PKO BP).
W trakcie wypłaty transz płacisz same odsetki od wypłaconej kwoty. Raty z kapitałem zaczniesz spłacać dopiero po wypłacie wszystkich transz. Wyjątkiem od tej zasady jest Santander, który od pierwszej transzy udziela możliwości spłaty kapitału. Im dłuższy okres karencji, tym wyższy całkowity koszt kredytu hipotecznego.
Wkład własny (ile musisz mieć, kiedy wnosisz, finansowanie naprzemienne)
Minimalna wymagana wysokość wkładu własnego to 10%. W części banków będziesz musiał wnieść minimum 20% wkładu własnego. Wkład własny o wartości 20% we wszystkich bankach będzie gwarantował lepsze warunki cenowe.
Wkład własny do kredytu hipotecznego liczysz od wartości inwestycji (wartość transakcyjna zakupu + wartość kredytu na dokończenie budowy).
Wkład własny wnosisz na etapie uruchomienia kredytu przelewając środki do sprzedającego. Musi to być potwierdzone przez odpowiedni zapis w akcie notarialnym i/lub przedstawienie dowodu wpłaty z rachunku bankowego.
Możesz zastosować również finansowanie naprzemienne. Polega to na naprzemiennym finansowaniu inwestycji przez bank i nabywcę. Takie rozwiązanie stosuje się jednak dość rzadko. Może wystąpić w sytuacji, gdy nabywca ma niską zdolność lub nie chce brać wyższego kredytu hipotecznego, nie posiada własnych środków na start (np. sprzedaje swoją inną nieruchomość równolegle, posiada lokatę/obligacje). Bank może uznać, iż uzyskanie środków w przyszłości jest wiarygodne, dzięki czemu realne jest zastosowane finansowania naprzemiennego.
Może zainteresuje Cię również:
Ekspert kredytowy – zobacz w czym może Ci pomóc
Ekspert kredytowy radzi
9 min. czytania
ING kredyt hipoteczny – oprocentowanie, wkład własny, zdolność kredytowa, opinie i inne
Oferty banków
10 min. czytania
Oprocentowanie stałe czy zmienne? Co wybrać teraz do kredytu hipotecznego?
Oprocentowanie kredytu
8 min. czytania
Kredyt bez wkładu własnego a zakup niedokończonej budowy
Potocznie zwany „Kredyt bez wkładu własnego” to kredyt wspierany poprzez program Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. Program ten ma w zamiarze wspierać osoby bez wkładu własnego, które chcą kupić lub zbudować nieruchomość mieszkalną.
Warunkiem jest, żeby nie posiadać innej nieruchomości mieszkalnej na moment składania wniosku. Wyjątkiem są rodziny z dwójką i więcej dzieci. Posiadając dwójkę można posiadać nieruchomość mieszkalną o maksymalnym metrażu (50m2), trójkę dzieci (75m2), czwórkę dzieci (90m2), piątkę dzieci (bez limitów).
„Kredyt bez wkładu własnego” polega na tym, iż kredytobiorca może wnioskować o udzielenie kredytu nawet na 100% wartości nieruchomości. W takim przypadku bank udziela kredytu na 80%, a BGK (Bank Gospodarstwa Krajowego) resztę w postaci gwarancji. Gwarancja występuje, gdy kredytobiorca ma niższy wkład własny niż 20%. Zatem do programu można przystąpić, gdy środki własne wynoszą 0-19,99%. Maksymalna kwota gwarancji to 100 000 PLN.
Bez faktycznego wkładu własnego będziemy mówili o inwestycji na łączną kwotę 500 000 PLN w tym zakup i dokończenie budowy domu. Jeśli łączna kwota inwestycji wyniesie 600 000 PLN należy wnieść 20 000 PLN.
600 000 X 20% = 120 000 PLN
BGK gwarantuje maksymalnie 100 000 PLN, więc nadwyżkę należy wnieść we własnym zakresie.
Program RKM oferuje tylko kilka banków. Co ciekawe zaciągając kredyt bez wkładu własnego uzyskasz lepsze warunki cenowe, jak w kredycie standardowym.
Kredyt na zakup niedokończonej inwestycji krok po kroku
- Spotkanie z ekspertem kredytowym i oszacowanie możliwości finansowych.
- Znalezienie nieruchomości.
- Sprawdzenie nieruchomości z ekspertem kredytowym, skompletowanie listy niezbędnych dokumentów,
- Podpisanie umowy przedwstępnej.
- Złożenie wniosków kredytowych do wybranych banków.
- Uzyskanie decyzji kredytowej i wybranie banku docelowego.
- Podpisanie umowy kredytowej.
- Podpisanie umowy przyrzeczonej.
- Wypłata wkładu własnego i kredytu hipotecznego na rzecz sprzedającego.
- Przeniesienie zgłoszenia budowy lub pozwolenia na budowę na nowego właściciela.
- Wypłata drugiej transzy kredytu na cele budowlane.
- Wypłata kolejnych transz.
- Zakończenie budowy techniczne i formalne. Dostarczenie odpowiednich dokumentów do banku.
Formalne zakończenie budowy domu
Żeby zakończyć formalnie budowę z bankiem będziesz musiał dostarczyć poniższe dokumenty:
- Zgłoszenie zakończenia budowy,
- Zawiadomienie o nadaniu adresu administracyjnego,
- Dokumenty potwierdzające finalne rozliczenie budowy (kosztorys powykonawczy, zdjęcia lub wykonanie inspekcji bankowej),
- potwierdzenie dokonania wpisu kredytu hipotecznego w księdze wieczystej,
- potwierdzenie wpisu w dziale II w księdze wieczystej, iż jesteś już właścicielem działki
Umowa przedwstępna zakupu domu w budowie
Umowa przedwstępna to spis zasad zakupu domu w budowie. Jest to niezbędny dokument do złożenia wniosku o kredyt hipoteczny w większości banków. W kilku z nich wystarczy samo oświadczenie kupującego lub oświadczenie wspólne (sprzedającego i kupującego).
Umowa przedwstępna może być zawarta w formie aktu notarialnego lub w formie cywilno-prawnej. Umowa w formie aktu jest pewniejsza, gdyż czuwa nad nią notariusz, który sprawdzi stan prawny i zapisze odpowiednio wszystkie ustalenia stron. Umowa notarialna pozwala wpisać do działu III księgi wieczystej fakt jej podpisania, co spowoduje, iż niemal możliwe będzie sprzedanie tej nieruchomości innemu zainteresowanemu. Ponadto nawet, jeśli sprzedający się rozmyśli, to jako kupujący będziesz mógł postawić na swoje i kupić nieruchomość. Umowa w formie cywilno-prawnej również będzie ważna, ale jej bezpieczeństwo jest stanowczo mniejsze. Jeśli nie chcesz korzystać z umowy notarialnej, rozważ wsparcie radcy prawnego specjalizującego się w rynku nieruchomości.
Co należy zawrzeć w umowie przedwstępnej?
W umowie przedwstępnej należy zawrzeć zasady transakcji:
- Dane kupującego,
- Dane sprzedającego,
- Informacje co jest przedmiotem transakcji,
- Opis stanu nieruchomości,
- Termin umowy przyrzeczonej,
- Cena sprzedaży,
- Wartość środków zabezpieczających transakcję (zadatek/zaliczka/rezerwacja),
- oraz inne indywidualnie ustalone.
Zwykło się mawiać, że umowa przedwstępna jest na „złe czasy”. W momencie rozjazdu wizji obydwie strony zaczynają korzystać z zapisów umowy, aby przechylić szalę na swoją korzyść. Należy zatem przewidzieć wszystkie możliwe czarne scenariusze, aby zabezpieczyć swoje interesy jak najlepiej.
Przemyślany kredyt hipoteczny?
PorozmawiajmyZadatek czy zaliczka? W jakiej formie wpłacić pieniądze?
Podpisanie umowy przedwstępnej i zablokowanie nieruchomości dla innych kupujących będzie wymagało wpłaty pieniędzy. Zwyczajowo przyjęło się, że strona kupująca wpłaca 5-10% wartości transakcji, choć sam kupując kiedyś nieruchomości wpłaciłem 25% (ta kwota niejako stanowiła moją przewagę w licytacji względem konkurencyjnego kupującego)
Wpłacone środki możesz zapisać w umowie przedwstępnej jako:
- Zadatek: jest opisany w kodeksie cywilnym art. 394. Zadatek jest zabezpieczeniem ryzykownym, gdyż w przypadku nie otrzymania kredytu sprzedający ma prawo go zatrzymać. Możesz postarać się w umowie zapisać zwrot zadatku w części lub całości, jeśli przedstawisz 2-3 decyzje negatywne z banku. Sprzedający oczywiście musi się zgodzić na takie rozwiązanie. Jeśli do transakcji by nie doszło z winy sprzedającego, to musi on zwrócić stronie kupującej dwukrotność wpłaconej kwoty.
- Zaliczka: nie jest opisana w kodeksie cywilnym. W przypadku, gdy nie dojdzie do transakcji zaliczka powinna zostać zwrócona w tej samej kwocie, jakiej została wpłacona.
Najbezpieczniejsza forma to zadatek z klauzulą zwrotu zadatku na wypadek nieotrzymania kredytu Zaliczka na pozór jest bezpieczna, gdyż stwarza zagrożenie wycofania lub blefowania (np. żądania wyższej ceny ze względu na rzekomego drugiego kupującego) ze strony sprzedającej.
Jakie banki wybrać do kredytu hipotecznego na dokończenie budowy domu?
Banków Ci u nas nie brakuje. Natomiast nie każdy bank nadaje się do każdej inwestycji. Są banki, które są lepsze w finansowaniu rynku wtórnego np. Citi Handlowy. Są banki, które wręcz specjalizują się w budowie domu i jej odsłonach np. ING Bank Śląski.
Przede wszystkim zwróć uwagę na ilość transz. Inaczej sytuacja będzie wyglądała, gdy bank podzieli kredyt hipoteczny na 2 transze. Inaczej sytuacja wygląda, jeśli bank podzieli kredyt mieszkaniowy na 5 transz. Banki różnie pochodzą do rozliczenia transz. Jeden zaakceptuje zdjęcia wysłane przez bankowość elektroniczną. Inny chętnie Ciebie ugości w oddziale, przyjmie dokumenty, wyśle inspekcję po własne zdjęcia, a na samym końcu będzie dodatkowo kilka dni dumał nad wypłatą. Są banki, które „czepiają” się rozliczenia. Są takie, które sygnalizują swoją obecność, jeśli inwestor faktycznie przesadza i stan zaawansowania niezbyt spina się z kosztorysem.
Wymagane dokumenty do wniosku kredytowego
Podstawą uzyskania kredytu hipotecznego na dokończenie budowy domu jednorodzinnego jest skompletowanie obszernej listy dokumentów. Z punktu widzenia dokumentów budowlanych będziesz musiał dostarczyć poniższe:
- umowa przedwstępna zakupu nieruchomości,
- pozwolenie na budowę z pieczęcią ostateczności,
- podstawę posiadania nieruchomości (w przypadku spadku, darowizny, podziału majątku),
- wypis z rejestru gruntów nie starsze niż 3 miesiące,
- dokument potwierdzający dostęp do drogi publicznej (jeśli nie będzie to wynikało z mapki),
- wyrys z rejestru gruntów (wolniejsze) lub kopia mapy ewidencyjnej (szybsze) nie starsze niż 3 miesiące,
- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla konkretnej działki nie starszy niż 3 miesiące,
- warunki zabudowy (jeśli brak MPZP),
- kosztorys budowy na druku banku,
- zapotrzebowanie energetyczne (jeśli chcesz skorzystać z oferty Ekokredytu),
- dziennik budowy domu (koniecznie uzupełniony o aktualny stan inwestycji),
- numer księgi wieczystej,
- projekt zagospodarowania terenu,
- kopię projektu budowlanego (strona tytułowa, opis techniczny, rzuty nieruchomości wraz z zestawieniem powierzchni, rzuty elewacji, zapotrzebowanie energetyczne),
- operat szacunkowy,
- zaświadczenie o kredycie hipotecznym (jeśli obecny właściciel zaciągnął kredyt na budowę domu).
Warto zwrócić uwagę, że lista dokumentów pomiędzy poszczególnymi bankami potrafi się różnić.
Może zainteresuje Cię również:
Wycena nieruchomości domu w trakcie budowy
Wycena nieruchomości inaczej operat szacunkowy wykonywana jest przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego.
W zależności od banku będziesz mógł dostarczyć własną wycenę lub skorzystać z wyceny bankowej. Koszt wyceny to 700 – 1000 PLN. W bankach, które wymagają własnej wyceny zazwyczaj poniesienie kosztu jest wymagane w przypadku decyzji pozytywnej i podpisania umowy kredytowej. Jeśli będziesz składał wniosek do kilku banków akceptujących zewnętrzną wycenę, zwróć uwagę rzeczoznawcy, żeby przygotował dokument uniwersalny. Część banków ma indywidualne wymagania co do zakresu wyceny oraz dodatkowych druków do uzupełnienia.
Wycena nieruchomości będzie określała szereg parametrów m. in. wartość działki, wartość inwestycji w budowie oraz wartość docelową nieruchomości po wykonaniu wszystkich założonych prac w kosztorysie.
Specjalne warunki kredytowania dla nieruchomości energooszczędnych
Jeśli chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny na dokończenie budowy domu, koniecznie sprawdź, jakie są parametry zapotrzebowania energetycznego.
W części banków obowiązują specjalne warunki cenowe, jeśli nieruchomość będzie spełniała zasady domu energooszczędnego. Jest to warte zainteresowania, gdyż dzięki temu masz szansę obniżyć swoje oprocentowanie o 0,1-0,2 p.p względem standardowych warunków cenowych.
W zależności od banku i przyjętej inwestycji parametr EP nie może być wyższy niż 58-62 kwh/m2. Wiele nieruchomości spełnia te założenia. Aby spełnić te wymagania wystarczy zastosować kilka rozwiązań (odpowiedni styropian, pompa ciepła, rekuperacja), które wcale nie muszą być bardzo drogie. Z pewnością dom nie musi być pasywny.
Po zakończeniu budowy domu będziesz musiał dostarczyć do banku świadectwo energetyczne, które to potwierdzi. Koszt takiego świadectwa w przypadku domu to około 500 PLN.
W tym temacie dowiesz się więcej „Kredyt hipoteczny na dom energooszczędny„
Ile masz czasu na dokończenie budowy?
W przypadku kredytu hipotecznego banki zazwyczaj dają możliwość prowadzenia budowy przez 24-36 miesięcy od wypłaty środków. Pomimo, iż kupujesz dom w trakcie budowy, to banki nie będą skracały maksymalnego okresu i otrzymasz dokładnie tyle samo czasu, co osoba, która rozpoczęła proces budowlany i nie wbiła jeszcze łopaty w ziemię.
Ubezpieczenie nieruchomości w budowie
Posiadanie ubezpieczenia nieruchomości jest jednym z zabezpieczeń kredytu hipotecznego. W zależności od banku taki wymóg może pojawić się jako warunek do wypłaty kredytu lub gdy uzyskasz ostateczne pozwolenie na użytkowanie. Ze swojej strony zalecam skorzystanie z polisy już na samym starcie nawet, jeśli bank sam z siebie na tym etapie nie stawia wymogu. Dom w budowie jest narażony na różnego rodzaju ryzyka.
Jeśli Twój bank nie wymaga skorzystania z wewnętrznej polisy, zalecam zakup ubezpieczenia u zewnętrznego agenta. Zapłacisz mniej, a ubezpieczenie budowy będzie miało szerszy zakres.
Koszt standardowego ubezpieczenia w zakresie „All-risks” to około 0,05% od docelowej wartości budynku. Nawet, jeśli bank wymaga ubezpieczenia tylko na wartość kredytu, obejmij polisą całą nieruchomość. Wartość wkładu własnego również musisz chronić.
Podatek PCC przy zakupie niedokończonej budowy
Od 2023 roku zostało wprowadzone udogodnienie dla osób, które nabywają swoją pierwszą nieruchomość mieszkalną. Te osoby są zwolnione z podatku PCC, który wynosi w większości przypadków 2% od wartości nieruchomości. Niestety muszę Ciebie zmartwić, gdyż niedokończona budowa nie jest sklasyfikowana w spisie nieruchomości, których to zwolnienie obejmuje.
Zwolnienie z podatku wystąpi, gdy właścicielem niedokończonej inwestycji jest firma, która od sprzedaży nieruchomości odprowadzi VAT.
Czy wielkość działki budowlanej ma znaczenie?
Banki bez większych problemów sfinansują działkę budowlaną z rozpoczętą budową, jeśli działka ma maksymalnie 2999 m2. Powyżej tej wartości pojawiają się pierwsze ograniczenia, a dokładnie kilka banków odpadnie. Do 1ha będziesz mieć całkiem szeroki wybór, ale już powyżej będzie to ograniczone do kilku instytucji (Millennium, PKO BP, Banki Spółdzielcze).
Ile wniosków kredytowych powinieneś złożyć?
Wniosek kredytowy nie oznacza, iż wybrana instytucja finansowa oceni go finalnie pozytywnie. Bank może wydać decyzję negatywną lub wyda decyzję pozytywną z niższą kwotą kredytu lub z warunkami, które będzie dla Ciebie niewygodne lub niemożliwe do spełnienia. Zatem każdorazowo należy złożyć 3-4 wnioski kredytowe, aby zabezpieczyć swoje ryzyko.
Przemyślany kredyt hipoteczny?
PorozmawiajmyPodsumowanie „Zakup nieruchomości w budowie na kredyt”
Zakup domu w budowie ma swoje plusy, gdyż część procesu jest za Tobą. Ktoś się postarał o formalności, wykonał czarną robotę i nie musisz zaczynać od zera. Natomiast ten proces ma również swoje blaski i cienie. Uzyskanie finansowania wymaga trochę innego podejścia. Jeśli chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny będziesz musiał dostosować się do wymagań banków w kwestii kosztorysu, stanu wykończenia, dokumentacji, oraz wykonać obowiązki po formalnym zakończeniu budowy. Musisz mieć to wszystko logiczne i sensownie rozplanowane, żeby po drodze jak najmniej kwestii Ciebie zaskoczyło.
Zachęcam do komentowania
Czy już wiesz, że zakup domu w budowie jest możliwy z kredytem hipotecznym? Czy wiesz, jakie musisz zebrać dokumenty kupując działkę budowlaną z rozpoczętą budową? Jeśli szukasz kredytu na zakup nieruchomości gruntowej i dokończenie budowy, to chętnie pomogę i odpowiem na wszystkie pytania w komentarzu.
