Czy potrzebne jest pozwolenie na budowę do kredytu hipotecznego? Poradnik eksperta

Pomagam klientom od 2009 roku przejść przez kredyt budowlany bez stresu. Poniżej w prosty sposób tłumaczę, kiedy pozwolenie jest konieczne, ile to trwa, co z budową na zgłoszenie oraz jakie dokumenty przygotować, żeby sprawnie dostać finansowanie.

Czy można dostać kredyt hipoteczny bez pozwolenia na budowę?

Tak, możesz otrzymać kredyt hipoteczny bez pozwolenia na budowę, ale pod warunkiem budowy na zgłoszenie z kierownikiem i dziennikiem budowy oraz braku sprzeciwu urzędu. Gorzej, jeśli planujecie postawić domek do 70 m² na zgłoszenie bez kierownika i dziennika budowy. W tym przypadku żaden z banków nie będzie chciał udzielić finansowania!

Przepisy prawa budowlanego od dawna pozwalają na budowę domu na zgłoszenie. I to nie tylko takich o powierzchni do 70 m² (taką możliwość wprowadził w 2022 r. Polski Ład), ale także dowolnej wielkości. Jednak w tym przypadku inwestycja musi spełniać szereg wymagań:

• Konieczne jest ustanowienie kierownika budowy oraz prowadzenie dziennika budowy.
• Budynek może mieć maksymalnie dwie kondygnacje (parter i poddasze użytkowe).
• Inwestycja jest zgodna z MPZP, a jeśli go nie ma, to konieczne będzie uzyskanie warunków zabudowy.
• Obszar oddziaływania inwestycji w całości mieści się na działce budowlanej (nie może mieć wpływu na sąsiednie nieruchomości).
• Muszą zostać zachowane minimalne odległości domu od granic działki (3 m dla ścian z oknami/drzwiami lub 4 m dla ścian bez nich).

Jeśli spełnicie powyższe wymagania, to raczej nie powinniście mieć problemów z uzyskaniem kredytu na budowę bez pozwolenia. Oczywiście mogą występować jakieś dodatkowe ograniczenia, ale tu trzeba naprawdę dobrze wczytać się w zasady budowy na danym terenie.

Czym jest pozwolenie na budowę i kiedy jest wymagane?

Pozwolenie to decyzja administracyjna starosty/prezydenta miasta zezwalająca na realizację inwestycji zgodnie z projektem budowlanym. Bez niej nie można rozpoczynać żadnych prac budowlanych. Możesz co najwyżej zacząć porządkować teren, np. wyrównać go, wykonać przyłącza lub ogrodzić.

Pozwolenie wymagane jest, m.in. przy:

• domu jednorodzinnym, gdy obszar oddziaływania wykracza poza działkę;
• rozbudowie/nadbudowie wpływającej na konstrukcję obiektu;
• budynkach gospodarczych/garażach ponad typowe limity (najczęściej chodzi o powierzchnię zabudowy powyżej 35 m² lub postawienie więcej niż dwóch takich budynków na każde 500 m² działki);
• budynkach wielorodzinnych, usługowych, przemysłowych;
• obiektach inżynieryjnych i urządzeniach wymagających decyzji, np. wiatraki, maszty.

Nowe przepisy 2026 a pozwolenie/WZ – co to zmienia?

Najważniejsze zmiany, które mogą wpłynąć na możliwość uzyskania pozwolenia na budowę to reforma planistyczna, która prawdopodobnie (jeśli znów nie będzie przesunięcia w czasie) wejdzie w życie 1 lipca 2026 r.

Co to oznacza dla inwestora?

• Do 30 czerwca 2026 r. gminy mają czas na przyjęcie planów ogólnych. Od 1 lipca 2026 r. WZ wydasz tylko w granicach OUZ.
• Jeśli gmina nie zdąży z planem ogólnym, po 1 lipca nowych WZ nie będzie (wyjątek: postępowania wszczęte przed tą datą mogą się toczyć dalej).
• Konsekwencje: działki poza OUZ mogą czasowo stracić możliwość zabudowy do momentu uchwalenia planu.

Co zrobić teraz?

Jeśli nie masz MPZP i planujesz budowę, złóż wniosek o WZ przed 30.06.2026 r. Tym samym zabezpieczysz swoje uprawnienia w razie poślizgu gminy.

Ile trwa uzyskanie pozwolenia na budowę?

Teoretycznie do 65 dni, co określa art. 35 ust. 6 ustawy Prawo budowlane ¹ – licząc od momentu złożenia wniosku z kompletem wymaganych dokumentów. Jeśli czegoś brakuje, urząd wezwie Cię do uzupełnienia braków i dopiero po ich dostarczeniu rozpoczyna się bieg 65-dniowego terminu na wydanie decyzji.

W praktyce jednak ten czas często się wydłuża, bo zanim w ogóle złożysz dokumenty, musisz zebrać m.in. projekt, mapy, warunki zabudowy (WZ) lub wypis z MPZP. Samo przygotowanie dokumentacji potrafi zająć do kilku tygodni lub nawet miesięcy.

Uprawomocnienie pozwolenia: ile trwa i po co bankom?

Samo pozwolenie na budowę to jeszcze nie zielone światło do rozpoczęcia prac. Zanim chwycisz za łopatę, decyzja musi się uprawomocnić.

Jak to wygląda w praktyce:

1. Urząd wydaje pozwolenie i wysyła decyzję do wszystkich stron postępowania (np. właścicieli sąsiednich działek).
2. Od dnia doręczenia ostatniej stronie biegnie 14 dni na ewentualne odwołanie.
3. Jeśli nikt się nie sprzeciwi, decyzja staje się ostateczna – zazwyczaj po 3–4 tygodniach od wydania (czas korespondencji).
4. Urząd potwierdza to pieczątką o ostateczności lub w wersji elektronicznej – dokumentem uprawomocniającym.

Dlaczego bank czeka na ostateczne pozwolenie?

Bo w okresie odwołań nie możesz legalnie rozpocząć budowy. Jeśli ktoś złoży sprzeciw, np. uciążliwy sąsiad, sprawa może trafić do wojewody i ciągnąć się miesiącami. Kredytodawca nie chce ryzykować finansowania inwestycji, która formalnie może stanąć pod znakiem zapytania. Dlatego zanim uruchomi środki, zawsze chce zobaczyć prawomocne pozwolenie na budowę.

Ile jest ważne pozwolenie na budowę?

Nie jest bezterminowe. Wygasa, jeśli nie rozpoczniesz budowy w ciągu 3 lat od dnia uprawomocnienia lub przerwiesz roboty na ponad 3 lata.

Budowa na zgłoszenie vs pozwolenie – co naprawdę się opłaca?

Omówimy teraz krótko, jakie dokumenty potrzebne są do budowy domu na zgłoszenie z kierownikiem budowy. Prawo budowlane od lat pozwala na budowę na zgłoszenie. Nie tylko do 70 m² (to uproszczenie z 2022 r.), ale również w większych metrażach, pod warunkiem spełnienia wymogów, m.in.:

• kierownik budowy + dziennik;
• maks. 2 kondygnacje;
• zgodność z MPZP lub WZ;
• obszar oddziaływania mieści się w całości na działce;
• zachowane odległości od granic (co do zasady 3/4 m).

Jak reagują banki?

Teoretycznie ze zgłoszeniem budowy można zaoszczędzić trochę czasu. W praktyce bardzo niewiele osób decyduje się na ten krok: formalności są niemal identyczne, różnica czasowa niewielka, za to banki (a nawet dostawcy mediów) mogą Ci robić „pod górkę”. Niektórzy moi klienci wspominali, że mieli problem z ubezpieczeniem takiego domu.

Czy wszyscy współwłaściciele działki muszą być wymienieni na pozwoleniu na budowę domu?

Jeśli budujecie dom wspólnie jako współwłaściciele działki, na pozwoleniu na budowę nie zawsze musi być wymienione każde nazwisko. Zazwyczaj wystarczy, że widnieje jeden z właścicieli – osoba, która formalnie występuje jako inwestor.

W okresie obowiązywania programu „Bezpieczny Kredyt 2%” część banków wymagała, by wszyscy kredytobiorcy byli wskazani w pozwoleniu na budowę. Było to inspirowane interpretacjami ministerstwa. Obecnie, przy standardowych kredytach hipotecznych, taki zapis już nie obowiązuje.

W praktyce:

• jeśli działka ma kilku właścicieli, wystarczy zgoda pozostałych współwłaścicieli;
• bank wymaga jedynie potwierdzenia prawa do nieruchomości (np. współwłasność lub pełnomocnictwo);
• na pozwoleniu na budowę występuje zazwyczaj jeden inwestor – główny kredytobiorca.

Problemy z pozwoleniem na budowę i kredytem hipotecznym – historia mojego klienta

Pozwolenie na budowę domu często wydaje się formalnością. W praktyce bywa zupełnie inaczej – i mam na to świetny przykład.

Pan Jan, mój klient, podszedł do sprawy wzorowo. Rok przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę skontaktował się ze mną, żeby przygotować się do kredytu hipotecznego. Chciał wiedzieć, jakie dokumenty będą potrzebne, ile wyniesie rata kredytu i jakie ma szanse na finansowanie. Wszystko szło idealnie: podpisana umowa z wykonawcą, a pozwolenie na budowę wydane w terminie.

Wydawało się, że do kredytu dzieli nas już tylko krok. I wtedy pojawił się niespodziewany problem. Po dwóch tygodniach od uzyskania pozwolenia urząd odmówił nadania pieczęci ostateczności. Powód? Decyzję zaskarżył sąsiad.

Jak się później okazało, był to emerytowany kierownik budowy, który znał wszystkie możliwe kruczki. Najpierw sugerował, że budowa obniży wartość jego nieruchomości, a potem – w nieoficjalnej rozmowie – zaproponował „ugodę” w zamian za odstąpienie od problemów.

Pan Jan nie dał się zastraszyć. Z pomocą wykonawcy i dzięki zapisom w umowie (które uratowały go przed utratą zadatku) przetrwał całą batalię. Ostatecznie uzyskał ostateczną zgodę i ruszył z budową, choć droga do tego była znacznie trudniejsza, niż ktokolwiek wcześniej mógł przypuszczać.

Jakie dokumenty do pozwolenia na budowę? (checklista)

• Formularz PB-1 (czyli wniosek o pozwolenie na bydowę domu, do pobrania, np. na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego²).
• Projekt budowlany (w 4 egzemplarzach) z podpisami i uprawnieniami projektanta.
• Oświadczenie PB-5 o prawie do dysponowania nieruchomością (wszyscy współwłaściciele).
• Aktualne zaświadczenie od projektanta o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego.
• Wypis z MPZP (do uzyskania w gminie) lub decyzja o WZ.
• Mapa do celów projektowych (wykonana przez geodetę, 3 egzemplarze).
• Warunki/przyłącza mediów lub oświadczenia o możliwości podłączenia (urząd najczęściej wymaga promesy o możliwości przyłączenia wody, prądu, kanalizacji i gazu. Jeśli na działce nie ma możliwości podpięcia się do np. sieci wodociągowej, należy przedstawić alternatywne rozwiązanie, czyli w tym przypadku studnię głębinową).
• Wypis i wyrys z ewidencji gruntów (do uzyskania w wydziale geodezji starostwa lub urzędu miasta).
• Dodatkowe zgody (np. konserwator zabytków, zjazd z drogi) – gdy są wymagane.

*Powyżej przedstawiłem listę najczęściej wymaganych dokumentów. Inne wymagania będą obowiązywać na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, inne w przypadku konieczności uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. A jeszcze inne, gdy działka leży na obszarze chronionym lub znajdującym się pod nadzorem konserwatora zabytków.

Wypowiedź eksperta:

„Niestety często się zdarza, że dokumentacja przedstawiona przez klienta nie jest kompletna i urząd wzywa do jej uzupełnienia. Najczęściej chodzi o niekompletny projekt lub jego niezgodność z MPZP, brak podpisów lub pieczątek projektanta, projekt przygotowany przez geodetę nie został uzgodniony z mapą zasadniczą czy też nie zostały dostarczone zgody na przyłączenia mediów lub zjazd z drogi publicznej. Dlatego zawsze warto sprawdzić dokumenty z wyprzedzeniem i skonsultować je z ekspertem, co pozwali uniknąć opóźnień w wydaniu pozwolenia i późniejszego uruchomienia kredytu hipotecznego.”

Maciej Wiśniewski, Starszy Ekspert Kredytowy w Hipoteczny.pl

Dokumenty potrzebne do wniosku o kredyt na budowę domu

Temat rzeka, ponieważ jest ich wiele, a każdy przypadek jest inny. Dlatego też przygotowałem osobny wpis o tym, jakie dokumenty są potrzebne do kredytu hipotecznego.

Wymienię pokrótce tylko te najważniejsze i najczęściej pojawiające się przy wniosku o kredyt budowlany.

Dokumenty formalne, dotyczące budowy domu systemem gospodarczym:

• Dokumenty potwierdzające własność działki budowlanej;
• Wypis i wyrys z ewidencji gruntów;
• Numer księgi wieczystej działki;
• Prawomocne pozwolenie na budowę domu;
• Projekt budowlany;
• Kosztorys budowlany;
• Wycena nieruchomości. Tutaj warto najpierw sprawdzić, czy bank, który wybrałeś nie wymaga wyceny wykonanej przez własnego rzeczoznawcę!
• Umowy z wykonawcami.

Dokumenty finansowe:

• Zaświadczenie od pracodawcy na druku banku;
• Wyciągi z konta bankowego (najczęściej z 3-6 ostatnich miesięcy):
• W przypadku działalności gospodarczej dokumenty rejestracyjne firmy, dokumenty księgowe, PIT + UPO za poprzedni rok, zaświadczenia o niezaleganiu ze składkami ZUS i podatkami.
• Umowy zlecenia czy o dzieło.

Może zainteresuje Cię również:

Kiedy spadną stopy procentowe? Analiza rat kredytu hipotecznego

Kredyty hipoteczne

7 min. czytania

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy 2025: dopłata z BGK i kredyt bez wkładu własnego – sprawdź, jak skorzystać

Kredyty hipoteczne

7 min. czytania

Kredyt hipoteczny 600 tys. zł – ile trzeba zarabiać i jaka rata? [2025]

Kredyty hipoteczne

6 min. czytania

Czy możesz złożyć wniosek do banku bez pozwolenia na budowę?

W kilku przypadkach tak.

1. Kupujesz działkę, na której planujesz budowę domu i chcesz zaciągnąć na oba cele jedno zobowiązanie. Jednak musisz wiedzieć, że lista banków, które finansują zakup działki i budowę w ramach jednego kredytu jest ograniczona. Takie finansowanie będzie podzielone dodatkowo na transze: pierwsza pójdzie na nabycie działki budowlanej, a kolejna zostanie uruchomiona dopiero w momencie, gdy uzyskasz prawomocne pozwolenie na budowę.
2. Masz pozwolenie na budowę domu, które nie jest jeszcze prawomocne. W niektórych bankach można w tym momencie złożyć wniosek kredytowy i uzyskać decyzję wstępną, która będzie wiążąca, jeśli dostarczysz prawomocne pozwolenie. Może to nieco przyspieszyć całą procedurę kredytową. Choć pamiętaj, że decyzja banku jest ważna najczęściej przez 30 dni. Jeśli w tym czasie nie wyrobisz się z dostarczeniem prawomocnego pozwolenia, nie masz co myśleć o ewentualnym podpisaniu umowy kredytowej. Wniosek musisz składać od nowa.
3. Budujesz dom bez pozwolenia, tylko na zgłoszenie rozpoczęcia budowy z kierownikiem.

Co sprawdza bank i dlaczego pyta o pozwolenie?

W ten sposób minimalizuje ryzyko finansowania inwestycji, która mogłaby okazać się samowolą. Przy zgłoszeniu (tzw. milcząca zgoda) istnieje większe ryzyko problemów na etapie użytkowania, ubezpieczenia czy przyłączy. Stąd preferencja banków do pozwolenia.

Wyobraź sobie, że instytucja wypłaca Ci pieniądze z kredytu, zaczynasz budowę, a potem okazuje się, że nie da się uzyskać pozwolenia. Takie działanie to samowola budowlana, za którą nie dość, że grozi wysoka grzywna, to jeszcze nadzór budowlany może nakazać rozbiórkę budynku. I z czym w takiej sytuacji zostanie bank? Pieniądze wypłacił, a domu, który mógłby sprzedać, żeby je odzyskać, nie ma. A nawet jeśli budynek nie musi zostać rozebrany, to chętnych na zakup samowoli, którą trzeba zalegalizować, nie znajdzie się wielu.

Czy mogę pracować na działce, czekając na decyzję?

Tak. Zalicza się do nich prace przygotowawcze, które nie są rozpoczęciem budowy. Czyli porządkowanie działki, ogrodzenie, utwardzenie terenu, wykonanie podjazdu, część przyłączy (jeśli nie wymagają pozwolenia), zakup materiałów.

Nie możesz robić wykopów pod piwnicę czy fundamentów, wylewać betonu pod ławy, stawiać ścian czy przygotowywać szamba.

Jaki czas na zakończenie budowy daje bank?

Z reguły masz 2-3 lata na zakończenie całej inwestycji. Jeśli nie wyrobisz się w tym terminie, składasz wniosek o jego wydłużenie, który musisz odpowiednio uzasadnić. Jeśli bank się zgodzi, podpisujesz aneks, który wydłuży okres na dokończenie budowy. Pamiętaj, że nie możesz przedłużać tego w nieskończoność.

Banki zwykle zgadzają się na jedną, maksymalnie dwie prolongaty. Później zaczynają się problemy, które w najgorszym scenariuszu mogą skutkować, chociażby wypowiedzeniem umowy kredytu.

Najczęstsze błędy przy pozwoleniu na budowę i kredycie

1. Składanie wniosku kredytowego bez pozwolenia

Czy to ma sens? Aby uzyskać kredyt hipoteczny, bank i tak będzie oczekiwał ostatecznego pozwolenia na budowę, by uruchomić środki. Niektóre instytucje mogą, co prawda wydać wstępną decyzję kredytową, ale jeśli pozwolenie nie zostanie dostarczone w trakcie jej obowiązywania (zazwyczaj 30 dni), to wniosek składasz na nowo, co może opóźnić całą procedurę.

2. Istotne zmiany w trakcie budowy

W trakcie budowy postanawiasz istotnie zmienić projekt budowlany, np. zmodyfikować konstrukcję nośną czy podwyższyć budynek. Co musisz zrobić? Najpierw architekt sporządza nową wersję projektu. Potem składasz go w urzędzie wraz z wnioskiem o zmianę pozwolenia na budowę. Czekasz na decyzję. Musisz również poinformować bank o planowanych zmianach i dostarczyć zaktualizowany projekt. Oceni on, czy konieczne będzie zaktualizowanie kosztorysu budowlanego i harmonogramu prac oraz, czy musisz podpisać aneks do umowy kredytu.

Podsumowując: nawet jeśli urząd i bank się zgodzą, stracisz na tym sporo czasu, w którego trakcie inwestycja stoi. Jeśli od samego początku masz wątpliwości, co do projektu, to najlepiej wprowadzać zmiany jeszcze przed złożeniem wniosku kredytowego i o pozwolenie na budowę.

3. Niezgodność projektu budowlanego z wnioskiem kredytowym

We wniosku kredytowym podajesz najważniejsze parametry inwestycji i to na ich podstawie kredytodawca kalkuluje minimalny koszt budowy, szacuje wartość oraz ustala harmonogram wypłat transz kredytu. Jeśli w projekcie budowlanym będą znaczne różnice (np. zmiana układu pomieszczeń), bank może wstrzymać finansowanie, zażądać nowej wyceny i podpisania aneksu.

4. Nienawiązanie współpracy z lokalnym projektantem

Przy budowie domu zawsze warto nawiązać współpracę z lokalnym projektantem. Wielu z nich oferuje usługi załatwiania „papierologii” za swoich klientów, włączając w to wszystkie formalności związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Po pierwsze, taki projektant zna wszystkie aktualne przepisy oraz wymogi. A co ważniejsze, zazwyczaj zna także ludzi w urzędach, co w zdecydowanej większości przypadków pozwala uzyskać niezbędne zgody w krótszym czasie.

Przeniesienie pozwolenia na budowę – jak to zrobić?

Przy zakupie działki z pozwoleniem sprawdź dziennik budowy, zgodność z projektem, ew. podział działki i ważność pozwolenia. Sam wniosek składasz do organu, który wydał pierwotną decyzję (także online w serwisie e-Budownictwo). Jeśli działkę nabyłeś w drodze darowizny lub zakupu nie musisz mieć zgody poprzedniego właściciela.

Potrzebne będą Ci do tego:

• oświadczenie o przejęciu warunków decyzji;
• oświadczenie o prawie do dysponowania;
• przy pełnomocniku – 17 zł opłaty skarbowej.

Osoby prywatne budujące dom jednorodzinny na własne potrzeby są zwolnione z opłaty 90 zł.

Jakie są formalności po zakończeniu budowy?

Jest ich kilka, i to zarówno tych stricte administracyjnych, jak i po stronie banku, w którym zaciągnąłeś kredyt budowlany.

1. Inwentaryzacja powykonawcza. Geodeta nanosi na mapę wybudowany budynek.
2. Zgłoszenie zakończenia budowy do PINB. Jeśli w ciągu 14 dni Inspektorat nie wniesie sprzeciwu – możesz się wprowadzać.
3. Nadanie numeru porządkowego oraz zgłoszenie do podatku. Obie czynności zgłaszasz do urzędu gminy/miasta.

Jeśli chodzi o formalności bankowe, to sprawa wygląda następująco:

1. Informujesz bank o zakończeniu budowy. Najczęściej dołączasz do tego zawiadomienie o zakończeniu budowy z potwierdzeniem przyjęcia dokumentu przez PINB, pozwolenie na użytkowanie lub dziennik budowy z potwierdzeniem przez PINB faktu zakończenia budowy.
2. Następuje rozliczenie inwestycji. Kredytodawca może poprosić o dodatkowe zdjęcia z zakończonej budowy, ew. wysłać pracownika z inspekcją.
3. Ubezpieczasz nieruchomość: w większości banków dopiero na tym etapie dostarczasz ubezpieczenie nieruchomości. Możesz to zrobić też wcześniej, ale przed zgodą na użytkowanie, musisz mieć polisę na dom w budowie.

Kredyt bez pozwolenia na budowę – w których bankach? Lista

Niemal wszystkie największe banki akceptują zgłoszenie budowy z kierownikiem i dziennikiem budowy. Dokument ten musi zostać opatrzony klauzulą bez sprzeciwu ze strony urzędu.

Poniżej wrzucam przykłady tych instytucji, ale uwaga! To nie są wszystkie banki, ich lista jest dłuższa.

Masz pytania dotyczące kredytu hipotecznego?

Nie wiesz, ile powinien wynosić Twój wkład własny przy budowie domu, albo co może nim być bądź chcesz sprawdzić swoją zdolność kredytową? Mogę to dla Ciebie zrobić! Skontaktuj się ze mną, a krok po kroku przeprowadzę Cię przez wszystkie formalności i pomogę uniknąć pułapek przy pozwoleniu na budowę i kredycie hipotecznym.

A jeśli nie wiesz, na jaką kwotę kredytu hipotecznego możesz liczyć, skorzystaj z mojego darmowego kalkulatora. W kilka minut poznasz szacunkową ocenę zdolności kredytowej.

FAQ: najczęściej zadawane pytania

Źródło:

¹Art. 35. Sprawdzenie spełnienia wymagań; decyzja o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę; kara. Prawo budowlane.

² Strona ze wzorami wniosków: zgłoszeń i zawiadomień: gunb.gov.pl/