Działalność gospodarcza a kredyt hipoteczny – To co musisz wiedzieć!

Jeśli jesteś przedsiębiorcą lub rozważasz rozpoczęcie własnej działalności gospodarczej, a jednocześnie marzysz o własnym kącie, ten artykuł jest właśnie dla Ciebie. Wiem, jak wiele mitów i niejasności krąży wokół kwestii uzyskania kredytu hipotecznego dla osób prowadzących własny biznes. Czy naprawdę jest trudniej? Co warto wiedzieć, by skutecznie przekroczyć bankowe progi?

Prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą nie mają lekko, jeśli chcą uzyskać kredyt hipoteczny. Banki zdecydowanie preferują udzielać kredytów hipotecznych dla osób uzyskujących dochód z umowy o pracę. W mniemaniu banków to najbardziej stabilny i pewny dochód. Jest to dla wielu przedsiębiorców zupełnie niezrozumiałe. Niestety tam, gdzie kredyty hipoteczne, tam w wielu wypadkach kończy się logika. Przedsiębiorcy często irytują się na dziwne, ich zdaniem podejście banków. Starając się o kredyt hipoteczny, pewne rzeczy trzeba jednak przyjąć takie, jakie są. Dyskusje, czy też obruszanie się niewiele da. Jedyne, co możesz zrobić, to odpowiednio się przygotować i poznać swojego „wroga”.

Dzisiaj, opierając się na moim wieloletnim doświadczeniu jako ekspert kredytowy chcę Ci przybliżyć ten temat i rozwiać wszelkie wątpliwości. Dlaczego? Bo wierzę, że każdy zasługuje na swoje wymarzone M. Właściwa wiedza to pierwszy krok do osiągnięcia tego celu.

Jeśli zastanawiasz się nad tym, jak połączyć życie zawodowe z planami zakupu nieruchomości, zanurz się w treści tego wpisu. A być może, po jego lekturze, zechcesz podjąć współpracę ze mną, by razem przekroczyć próg Twojego nowego domu.

Gotowy na dawkę solidnej wiedzy? Zacznijmy!

Spis treści

W dzisiejszym wpisie „Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza – To musisz wiedzieć!” dowiesz się:

1. jak banki liczą dochody dla osób „na działalności gospodarczej”,
2. czy zobowiązania firmowe liczą się do zdolności kredytowej,
3. jaki wpływ na dochód wyliczany przez banki ma optymalizacja podatkowa, 
4. jakie dokumenty trzeba przedstawić w celu uzyskania kredytu hipotecznego,
5. ile wynosi okres prowadzenia działalności gospodarczej, żeby otrzymać kredyt hipoteczny,
6. o najczęściej popełnianych błędach przez osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą.

1. Zdolność kredytowa, a sposób rozliczania z Urzędem Skarbowym

W Polsce istnieje kilka sposobów rozliczania się z fiskusem ze swoich dochodów. W zależności od wybranej opcji banki mają przygotowaną różny schemat liczenia dochodu, co może wydatnie przekładać się na zdolność kredytową.

Książka Przychodów i Rozchodów

Najbardziej popularnym sposobem rozliczania się przedsiębiorców z fiskusem jest książka przychodów i rozchodów – w skrócie KPiR. Dla banków to również najbardziej oczywisty i najłatwiejszy sposób wyliczenia dochodu. Co do sposobu, to najczęściej są to, w zależności od banku: średnia dochodu netto za ostatnie kalendarzowe 12/24 miesięcy, dochód netto za ostatni rozliczony rok lub niższy z wyników: ostatni rok kalendarzowy versus ostatnie 12/24 miesięcy.

Oczywiście bardzo ważna jest stabilność dochodów. Banki nie zaakceptują dochodów firmy, która nagle w ostatnich 1, 2 czy też 3 miesiącach wygenerowała duży dochód. Nawet jeśli po uśrednieniu ten dochód daje zdolność kredytową. Może to zostać potraktowane jako manipulacja na potrzeby kredytu hipotecznego. Dlatego też, jeśli zamierzasz zaciągnąć kredyt hipoteczny, porzuć niskie podatki i skup się na wygenerowaniu odpowiednich wyników finansowych.

Ryczałt ewidencjonowany

Ryczałt to dla wielu przedsiębiorców świetny sposób na płacenie niskich podatków i uproszczenie księgowości. W zależności od rodzaju działalności gospodarczej właściciel płaci ustalony procent od przychodów. Problem pojawia się u ryczałtowców w momencie starania o kredyt hipoteczny, gdyż banki jako dochód netto biorą od 15% do 50% uzyskiwanych przychodów. Poza pewnymi przypadkami, które przyjmują nawet w okolicach 80% przychodu. Kwoty wyznaczane jako dochód do badania zdolności kredytowej są uzależnione or numeru PKD i branży, w której działa przedsiębiorca. Kredyt hipoteczny na ryczałcie może być problemowy, gdyż w wielu wypadkach są to zdecydowanie mniejsze pieniądze, niż te, które realnie zostają w kieszeni wnioskodawcy. Na rynku funkcjonuje jednak kilka banków akceptujących wyższe stawki np. Alior Bank, PEKAO S.A, BNP Paribas w niektórych wypadkach nawet ING Bank Śląski S.A.

Karta podatkowa

Relatywnie rzadko spotykany przypadek. Jest to najmniej lubiany przez banki sposób rozliczania, gdyż prowadzący działalność nie musi składać PIT ani ewidencjonować sprzedaży, czyli realnie nie wiadomo, ile pieniędzy zarabia. Wysokość stawki dla użytkowników karty podatkowej ustalana jest przez Urząd Skarbowy. Banki z kolei liczą miesięczny dochód jako wielokrotność ustalonej stawki karty podatkowej najczęściej w zakresie 5-8 krotności.

Przemyślany kredyt hipoteczny?

Darmowa pomoc i wsparcie eksperta kredytowego

Porozmawiajmy

2. Okres prowadzenia działalności gospodarczej wymagany przez banki

Zasadniczo należy przyjąć, iż minimum dla akceptacji dochodu jest jego uzyskiwanie przez 24 miesięcy. Dla mniejszej części banków jest to 12 miesięcy. Wyjątkiem jest prowadzenie działalności gospodarczej na rzecz byłego pracodawcy lub w tej samej branży. Kilka banków jest w stanie przełknąć krótszy okres i zaakceptować biznes trwający nawet od 3 miesięcy. Jeśli nie działasz na rzecz byłego pracodawcy, ale w tej samej branży, na podobnym stanowisku, to kilka opcji pojawi się po 6-9 miesiącach działania Twojej firmy. By bank zaakceptował dochód, będziesz musiał przedstawić świadectwa pracy, umowy o współpracę, szczegółowe KPiR, potwierdzenia wpływów rozliczania faktur, być może potwierdzenia kwalifikacji zawodowych.

3. Kredyt hipoteczny, a zobowiązania firmowe

Zobowiązania firmowe w większości przypadków obciążają zdolność kredytową przedsiębiorcy tak, jak zobowiązania prywatne. Nie można takich zobowiązań pominąć. Banki coraz częściej korzystają z bazy BIK Przedsiębiorca, w której znajduje się coraz większa ilość zobowiązań zaciągniętych w związku z prowadzoną firmą. Sposób obciążenia zdolności kredytowej przedsiębiorcy zależy od posiadanego produktu finansowego.

Kredyty ratalne

Kredyty ratalne, jeśli są ewidencjonowane w KPiR, obciążają zdolność kredytową tylko w części kapitałowej. Jako że część odsetkowa jest odliczana jako koszt prowadzenia działalności, nie bierze się jej pod uwagę w liczeniu zdolności kolejny raz. Kredyty ratalne są uwzględniane w całości jako obciążenie, jeśli właściciel rozlicza się na podstawie ryczałtu czy też stawki podatkowej.

Leasing operacyjny

Jeśli raty leasingu operacyjnego są ewidencjonowane w KPiR, nie obciążają dodatkowo zdolności, gdyż są rozliczane jako koszt uzyskania przychodu. W całości są uwzględniane jako obciążenie, jeśli właściciel rozlicza się na podstawie ryczałtu czy też stawki podatkowej.

Karty kredytowe, limity w rachunku

Standardowo do obciążeń banki przyjmują procent udzielonego limitu. Najczęściej jest to zakres 1–5%. Czyli dla limitu 10 000 PLN banki przyjmą stałe miesięczne obciążenie w wysokości 150 PLN – 500 PLN. Uwaga: na rynku są banki, które nie będą uwzględniały tych produktów jako obciążenia miesięcznego.

Warto wiedzieć, że będziesz mieć duży problem, jeśli będziesz chciał skorzystać z kredytu konsolidacyjnego. Banki raczej nie dają możliwości konsolidacji detalicznym kredytem hipotecznym Twoich zobowiązań firmowych.

4. Kredyt hipoteczny, a BIK Przedsiębiorca

BIK Przedsiębiorca to relatywnie nowa baza, z której coraz częściej korzystają banki. Do niedawna przedsiębiorca tylko oświadczał posiadanie zobowiązań firmowych lub bank wyszukiwał informacji o nich, na przedstawionych wyciągach bankowych. Brakowało narzędzia, które dawało szansę na pełną weryfikację. W tym celu została stworzona baza BIK Przedsiębiorca. Nie polecam zatem ukrywania kredytów firmowych, gdyż jest duża szansa, że bank to zlokalizuje. Może to skutkować decyzją negatywną.

5. Optymalizacja podatkowa, a zdolność kredytowa

Dochód netto to najczęściej przychód-koszty – wynagrodzenia-ubezpieczenia ZUS-podatek. Co, jeśli stosujemy w firmie optymalizację podatkową i nasz dochód faktycznie jest inny niż na papierze? Poniżej kilka najczęściej spotykanych narzędzi optymalizacji podatkowej, używanych przez wielu polskich przedsiębiorców.

Amortyzacja środków trwałych

Amortyzacja to najczęściej cykliczne wliczenie w koszty prowadzenia firmy procentu wartości środka trwałego, którego używamy w naszej firmie do celów firmowych. Na przykład kupiliśmy używany samochód za 30k PLN. Dzięki przepisom księgowym możemy odliczyć przez 30 miesięcy 1 000 PLN miesięcznie kosztów wynikających z amortyzacji. W tym momencie pojawiają się różnice w bankach, gdyż część będzie w stanie podwyższyć dochód netto o ratę amortyzacji, a dla części nie ma to żadnego znaczenia. Bankowi trzeba będzie udowodnić wliczanie amortyzacji do kosztów uzyskiwania przychodów poprzez przedstawienie szczegółowej KPiR.

Leasing operacyjny

Leasingowanie środków o znacznej wartości jest często spotykanym zabiegiem optymalizacyjnym. Szczególnie jeśli rozpatrujemy zakup np. nowego samochodu. Gdybyśmy zakupili nowy samochód za gotówkę, wtedy można amortyzacji dokonywać przez 60 miesięcy od daty zakupu. Przy użyciu leasingu możemy dokonać pierwszej wpłaty w wysokości do 45% wartości samochodu, a resztę rozłożyć na raty do 3 lat. W takiej sytuacji w koszty można wrzucić pierwszą fakturę opiewającą na 45%. Część banków będzie w stanie podwyższyć Twój dochód o wysokość faktury zakupowej, oczywiście pomniejszonej o wysokość podatku dochodowego, jaki by trzeba było zapłacić, gdyby ten koszt nie został uwzględniony w KPiR. Część banków niestety ten koszt potraktuje jak każdy inny, bez podnoszenia naszego dochodu.

Remanent

Remanent realnie występuje w firmach, które do swojej działalności wykorzystują większe ilości towarów. Jest to świadome oddalanie obowiązku płatności podatku poprzez kupowanie większej ilości towaru, tak by koszty wynikające z zakupu towaru pokrywały w części lub całości przychody. Starający się o kredyt musi wiedzieć, iż tylko część banków będzie w stanie zaakceptować dochód netto wynikający z rozliczenia remanentu. Dla części banków nie ma znaczenia, jaką ilość materiałów czy towarów posiada na stanie firma, tylko to, co realnie przedsiębiorca wygenerował jako dochód standardowy. O ile jest możliwość zastosowania remanentu na koniec roku, o tyle nie spotkałem się z możliwością, by bank dokonał oceny zdolności na podstawie remanentu cząstkowego, np. w połowie roku.

Może zainteresuje Cię również:

Ryczałt a kredyt hipoteczny – zdolność kredytowa, który bank, najlepsza oferta

Zdolność kredytowa

8 min. czytania

Odmowa kredytu hipotecznego? 20 najczęstszych powodów decyzji negatywnych

Wniosek kredytowy

8 min. czytania

11 najczęściej popełnianych błędów przy zaciąganiu kredytu hipotecznego

Wybór kredytu

5 min. czytania

6. Zadłużenia w ZUS i Urzędzie Skarbowym

Prowadzisz firmę, chcesz dostać kredyt, a masz zadłużenia w ZUS i US, zapomnij o kredycie hipotecznym. Każdy bank wymaga najdalej do uruchomienia kredytu zaświadczeń o niezaleganiu z podatkami lub składkami ZUS. Część banków, jak np. mBank, jeśli się dowie, że w trakcie ostatnich 6 miesięcy miałeś opóźnienia z regulowaniem płatności, również odmówi kredytu hipotecznego, nawet jeśli dziś jesteś „na zero”. Zaświadczenia z ZUS lub Urzędu Skarbowego jest wymagane do dostarczenia do umowy kredytowej lub uruchomienia kredytu w zależności od banku. Banki akceptują elektroniczne zaświadczenia o niezaleganiu wygenerowane przez system ePUAP.

7. Branże działalności, które dla banków są ryzykowne

Są branże, które są lubiane bardziej. Są branże, które przez banki są traktowane po macoszemu. Zły odbiór danej branży może mieć odzwierciedlenie np. w słabej ocenie scoringowej danego wniosku. Taką świadomość powinni mieć przede wszystkim właściciele firm działający w branży transportowej, meblarskiej, deweloperskiej, handlu nieruchomościami, finansowej, ubezpieczeniowej, gastronomicznej i motoryzacyjnej. Jest to spowodowane czynnikami statystycznymi. Przedstawiciele wymienionych branż częściej niż reszta mają problemy z płynnością finansową. Są narażeni na zatory płatnicze lub najmocniej odczuwają zmiany koniunktury gospodarczej. Nie jest jednak powiedziane, że nie ma możliwości uzyskania kredytu hipotecznego dla takich firm. Bank może w ramach większego ryzyka poprosić o dane finansowe za dłuższy niż standardowy okres, wymóc wyższy wkład własny pomimo zdolności kredytowej, podwyższyć oprocentowanie itp.

8. Strata księgowa z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej

Wykazanie straty księgowej oznacza oczywiście brak możliwości uzyskania kredytu hipotecznego. Oznacza to dla banku brak możliwości regulowania przyszłych zobowiązań kredytowych. Ratunkiem może być strata wynikająca np. z odpisów amortyzacyjnych czy początkowych nakładów inwestycyjnych. Część banków jest w pewnych warunkach w stanie zaakceptować powyższe „minusy” księgowe.

Strata na działalności gospodarczej, a inne dochody

Strata będzie również istotna, jeśli kredytobiorca posiada inne dochody, na podstawie których wnioskuje o kredyt hipoteczny. Banki w większości przypadków od dochodu np. z umowy o pracę odejmą uśrednioną stratę z działalności. Warto wiedzieć, iż na rynku jest kilka banków, którym nie trzeba pokazywać pełnych wyników finansowych, jeśli dochód z przedsiębiorstwa nie będzie brany pod uwagę przy wyliczaniu zdolności kredytowej. Dzięki temu strata finansowa nie będzie miała wpływu na uzyskanie finansowania.

9. Kredyt hipoteczny na oświadczenie dla przedsiębiorców

Już kilka lat temu Komisja Nadzoru Finansowego zarekomendowała bankom, by kredyty hipoteczne udzielać tylko na podstawie faktycznie uzyskiwanych i wykazywanych dochodów. W chwili obecnej nie ma na rynku produktów, które dawały szanse na przeprowadzenie analizy zdolności kredytowej na podstawie oświadczenia o dochodach.

10. Zawieszenie działalności gospodarczej

Zawieszenie działalności w praktyce oznacza zamknięcie. Banki po odwieszeniu w zdecydowanej większości będą wymagały, by była ona prowadzona przez minimalny wymagany okres. W kilku bankach, bez względu na fakt, czy jest to działalność sezonowa, czy nie, bank jest w stanie zaakceptować dochód z odwieszonej działalności już np. po 6 miesiącach. Wyjątek stanowią działalności sezonowe – w tym wypadku istnieje konieczność udowodnienia, że takie zawieszenia miały miejsce w latach poprzednich, dochód jest stabilny, a sezonowość wynika z branży, miejsca prowadzenia działalności itp. Zawieszenie działalności banki sprawdzają w Bazie CEiDG.

Przemyślany kredyt hipoteczny?

Darmowa pomoc i wsparcie eksperta kredytowego

Porozmawiajmy

11. Kredyt hipoteczny dla osoby prowadzącej działalność za granicą

Praktycznie niewykonalne jest uzyskanie kredytu hipotecznego na podstawie dochodów z działalności prowadzonej poza Polską. Nie ma znaczenia czas uzyskiwania, wysokość, stabilność dochodów czy też Twoje doświadczenie. Do kilku lat wstecz wyjątkiem był Deutsche Bank, akceptujący działalność prowadzoną w Niemczech. Po przejęciu banku przez Santander, ta polityka nie jest kontynuowana.

12. Pożyczka hipoteczna w przypadku prowadzenia firmy

Pożyczka hipoteczna to kredyt na dowolny cel z zabezpieczeniem na hipotece. W przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą banki mają swoje dodatkowe obostrzenia. Część nakazuje pisać oświadczenia (lub jest to zawarte w umowie kredytowej), że udostępnione środki nie będą przeznaczone na cele związane z działalnością firmy. Z drugiej strony nie ma zbyt wielu możliwości, by to faktycznie zweryfikować i tego zakazać. W gruncie rzeczy takie oświadczenie jest zwykłą formalnością bez konsekwencji. Drugim ograniczeniem są limity kwotowe dla przedsiębiorców, jakie można uzyskać na podstawie pożyczki hipotecznej.

13. Nieregularne dochody

Cześć branż, jak dla przykładu osoby, które prowadzą biznesu w miejscowościach turystycznych, realizujące targi lub inne biznesy, które generują koszty na przestrzeni całego roku, a zdecydowana większość przychodów na miejsce w jednym lub kilku miesiącach, musi być przygotowana na większe problemy z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Analityk nie mus rozumieć Twojego biznesu. Postaraj się do wniosku dołączyć wyjaśnienie, które będzie wskazywało, że sezonowość w Twojej branży to normalna sprawa. Jeśli jesteś w stanie wykazać taki trend w latach poprzednich pokaż rozliczenia roczne. Zrób to nawet, gdy bank nie wymaga.

14. Kredyt hipoteczny, a macierzyński na działalności

Kolejny przykład, gdy osoba prowadząca biznes jest gorzej traktowana. Niestety banki nie zaakceptują dochodu wynikającego z urlopu macierzyńskiego w tej sytuacji. W rozumieniu analityka nie wiadomo, czy kobieta wróci do pracy (jaką ma pewność przy umowie o pracę?), oraz czy wcześniej wypracowana pozycja, kontakty i klienci będą do odtworzenia. W związku z tym trudno prognozować, czy wysokość dochodu na macierzyńskim będzie powtarzalna w przyszłości.

Może zainteresuje Cię również:

Ryczałt a kredyt hipoteczny – zdolność kredytowa, który bank, najlepsza oferta

Zdolność kredytowa

8 min. czytania

Odmowa kredytu hipotecznego? 20 najczęstszych powodów decyzji negatywnych

Wniosek kredytowy

8 min. czytania

11 najczęściej popełnianych błędów przy zaciąganiu kredytu hipotecznego

Wybór kredytu

5 min. czytania

15. Lista wymaganych dokumentów do kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny dla przedsiębiorcy oznacza konieczność dostarczenia dość dużej liczby dokumentów. W zależności od banku standardowa lista wygląda następująco:

1. dokumenty rejestracyjne (CEiDG),
2. KPiR podsumowanie za rok bieżący (podpisane i opieczętowane przez właściciela),
3. KPiR podsumowanie za rok ubiegły (podpisane i opieczętowane przez właściciela),
4. KPiR szczegółowe za rok bieżący (podpisane i opieczętowane przez właściciela),
5. zaświadczenia o niezaleganiu z US i ZUS,
6. rozliczenie PIT za rok wcześniejszy z potwierdzeniem złożenia w US (UPO lub pieczęć US),
7. wyciągi bankowe z rachunku firmowego,
8. druki bankowe,
9. potwierdzenia opłat podatku dochodowego za poprzedni i bieżący rok.

Lista dokumentów będzie się różnić mniej lub bardziej od tej przedstawionej powyżej w zależności od banku. Jeśli bank wymaga dokumentów z podanej listy, to na starcie ogranicz się tylko do niej. Nie bądź zbytnio nadgorliwy, bo z nadgorliwości mogą wyniknąć tylko kłopoty. Analityk, dostając dodatkowe dokumenty, zawsze może dopatrzyć się czegoś dyskwalifikującego.

16. Błędy popełniane przez osoby prowadzące działalność gospodarczą

Prowadzący własne firmy to z zasady osoby sprytne i szukające możliwości zaoszczędzenia. Zdarza się jednak, że w tym sprycie posuwają się za daleko i popełniają podstawowe błędy planując kredyt hipoteczny. Wedle moich obserwacji najczęstsze z nich to:

1. nieterminowe płatności względem ZUS i US,
2. zbyt duża optymalizacja podatkowa,
3. generowanie zbyt wysokich kosztów,
4. generowanie zbyt wysokich dochodów w krótkim przedziale czasu,
5. zmiana PKD lub sposobu rozliczania z Urzędem Skarbowym chwilę przed kredytem hipotecznym,
6. zawieszenie działalności gospodarczej w okresie, który bank uwzględnia do liczenia zdolności kredytowej.

Współpraca z ekspertem kredytowym

Tak jak Ty jestem osobą prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą. Pomagam ludziom w uzyskaniu kredytu hipotecznego od 2009 roku. W tym czasie zrealizowałem ponad 1000 transakcji. Wielu z moich klientów prowadziło własne biznesy, więc mam doświadczenie i know-how w tego typu transakcjach. Moje usługi są darmowe. Jestem wynagradzany przez bank, w którym uzyskasz i wypłacisz kredyt hipoteczny. Oferty banków są dokładnie takie same, jak gdybyś przekierował się do oddziału. Mogę pomóc w liczeniu zdolności kredytowej przedsiębiorcy, przygotowaniu listy dokumentów i wsparciu w procesie. Skontaktuj się ze mną, postaram się pomóc.

Przemyślany kredyt hipoteczny?

Darmowa pomoc i wsparcie eksperta kredytowego

Porozmawiajmy

Podsumowanie „Jednoosobowa działalność gospodarcza a kredyt hipoteczny”

Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza to temat niemal niewyczerpany. Jest wiele wątków różniących starania przedsiębiorcy od typowego Kowalskiego pracującego na etacie. Prowadzenie firmy z wielu powodów jest oceniane gorzej przez banki, przez co trzeba stawić czoła różnym problemom związanym z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Banki na bieżąco aktualizują swoje podejście do akceptacji dochodów. W momencie prosperity z pewnością łatwiej jest uzyskać kredyt hipoteczny niż w trakcie spowolnienia gospodarczego. Niemniej każdorazowo trzeba wykazać brak zadłużeń wobec ZUS/US, dobrą historię w BIK oraz stabilne i powtarzalne dochody.

Zapraszam do komentowania

Dzięki za czas poświęcony na lekturę mojego wpisu. Czy już wiesz, jak dostać kredyt hipoteczny, jeśli prowadzisz działalność gospodarczą? Czy wiesz, jak będą podchodzić do Ciebie instytucje finansowe? Czy wiesz, jak wygląda proces wyliczania zdolności kredytowej? Uzyskanie kredytu hipotecznego w przypadku prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej jest trudniejsze. Jeśli masz jakieś uwagi, wątpliwości lub pytania na temat „Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza”, śmiało użyj opcji komentowania poniżej. Chętnie pomogę w wyjaśnieniu wszystkich kwestii.