Jak uzyskać kredyt na mieszkanie z licytacji komorniczej – kompendium wiedzy!

20-11-2024

9 min. czytania

Kredyt na mieszkanie z licytacji komorniczej

Zakup mieszkania z licytacji komorniczej to szansa na nabycie nieruchomości w atrakcyjnej cenie, często niższej od wartości rynkowej. Jednakże taka transakcja wymaga odpowiedniego przygotowania, znajomości procedur oraz odpowiedniej formy finansowania, jaką jest kredyt hipoteczny. W praktyce proces ten nie jest tak prosty, jak mogłoby się wydawać – wymaga uwagi, doświadczenia i unikania potencjalnych pułapek.

Finansowanie zakupu mieszkania z licytacji komorniczej za pomocą kredytu hipotecznego to temat, który budzi wiele pytań. Jak ocenić ryzyko? Na co zwrócić uwagę w dokumentacji? Czy każdy bank udzieli takiego kredytu? W tym artykule wyjaśnię, jakie kroki należy podjąć, by bezpiecznie przejść przez ten proces, i jakie przeszkody mogą się pojawić po drodze.

Dzięki mojemu wieloletniemu doświadczeniu w organizowaniu finansowania na zakup nieruchomości – również tych nabywanych z licytacji – pomogłem wielu klientom zrealizować ich cele. Jeżeli rozważasz taki zakup, zachęcam Cię do lektury, a w razie potrzeby – do skorzystania z mojej pomocy. Dzięki współpracy możemy zadbać o to, by cała transakcja przebiegła sprawnie, a finansowanie było dostosowane do Twoich potrzeb.

Spis treści

W poniższym artykule znajdziesz bardzo szczegółowy opis i charakterystykę zakupu od komornika. W dzisiejszym wpisie „Kredyt na mieszkanie z licytacji komorniczej” dowiesz się:

jak sprawdzić nieruchomość przed zakupem,
o kosztach przy zakupie mieszkania z licytacji komorniczej,
jakie są ryzyka zakupu nieruchomości od komornika,
jakie są inne sposoby finansowania poza kredytem na zakup nieruchomości z licytacji,
ile potrzeba czasu na organizację całej transakcji,
licytacja komornicza nieruchomości – jakie pułapki Ciebie czekają,
jakim wkładem własnym trzeba dysponować, żeby kupić mieszkanie z licytacji komorniczej.

Czy można kupić nieruchomość z licytacji komorniczej na kredyt hipoteczny?

Tak, możliwe jest zakupienie nieruchomości z licytacji komorniczej przy pomocy kredytu hipotecznego, jednak jest to proces bardziej skomplikowany niż w przypadku standardowych transakcji. Po pierwsze, nie każdy bank jest skłonny finansować tego rodzaju zakupy. Po drugie, w wielu przypadkach problematyczny okazuje się czas realizacji – proces analizy kredytowej w banku często trwa dłużej niż ustawowy termin na wpłatę środków po wygranej licytacji. Po trzecie, kluczowe jest prawidłowe przygotowanie dokumentacji kredytowej. Brak znajomości specyfiki wymagań banków może prowadzić do błędów, które opóźnią decyzję kredytową lub sprawią, że nie zdążysz wypełnić warunków w terminie. W najgorszym wypadku grozi to utratą wadium, co stanowi istotne ryzyko finansowe.

Czy wszystkie banki udzielają kredytów na zakup nieruchomości z licytacji?

Nie, nie wszystkie banki oferują możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej. W rzeczywistości jedynie niewielka część instytucji finansowych jest gotowa sfinansować tego typu transakcje, co znacząco ogranicza dostępne opcje. To jednak nie jedyne wyzwanie – nawet wśród banków, które oferują takie kredyty, trzeba dokładnie dopasować ofertę do indywidualnej sytuacji klienta i wymagań samej licytacji.

Załatwienie kredytu hipotecznego krok po kroku

Zakup nieruchomości z licytacji komorniczej na kredyt hipoteczny to proces wymagający dobrej organizacji i znajomości procedur. Aby uniknąć niepotrzebnych komplikacji i zwiększyć szanse na sukces, warto rozpisać całą operację krok po kroku. Oto główne etapy, które należy przejść:

Wizyta u eksperta kredytowego
Na początku należy spotkać się z ekspertem kredytowym. Podczas wizyty określona zostanie Twoja zdolność kredytowa, wskazane banki, które mogą sfinansować taką transakcję, oraz lista dokumentów potrzebnych do złożenia wniosków kredytowych.
Określenie strategii finansowania
Zastanów się nad formą finansowania: kredyt hipoteczny, pożyczka hipoteczna, własne środki (gotówka) lub późniejsze refinansowanie poniesionych kosztów. Wybór odpowiedniej opcji zależy od Twojej sytuacji finansowej i planów.
Znalezienie nieruchomości
Wyszukaj interesującą Cię nieruchomość, dokładnie sprawdzając jej stan prawny i techniczny oraz możliwość uzyskania kredytu hipotecznego. Dokumentacja nieruchomości odgrywa tu kluczową rolę.
Obejrzenie nieruchomości
Jeżeli to możliwe, zapoznaj się ze stanem nieruchomości podczas wizyty organizowanej przez komornika. Niestety, nie zawsze taka możliwość jest zapewniona, co może wiązać się z ryzykiem.
Uzyskanie promesy kredytowej
Promesa banku to wstępna deklaracja gotowości do udzielenia kredytu. Może być wymagana przez organizatora licytacji jako potwierdzenie Twojej wiarygodności finansowej.
Wpłata wadium
Wadium to kaucja, która umożliwia udział w licytacji komorniczej. Jej wysokość to zazwyczaj 10% ceny wywoławczej nieruchomości.
Udział w licytacji komorniczej
Weź udział w licytacji i złóż ofertę, pamiętając o określeniu maksymalnej kwoty, którą jesteś w stanie zapłacić.
Potwierdzenie przybicia wygranej
Jeśli wygrasz licytację, sąd wyda postanowienie o przybiciu, które formalnie potwierdza Twoją wygraną.
Złożenie wniosków kredytowych i podpisanie umowy
Po wygranej licytacji złóż pełne wnioski do wybranych banków, uzyskaj decyzję kredytową i podpisz umowę kredytową.
Wpłata środków
Wpłać wylicytowaną kwotę w określonym terminie – zazwyczaj wynosi on od 14 do 30 dni od dnia wygrania licytacji. W tym czasie bank powinien przelać środki na konto komornika.
Wpis do księgi wieczystej
Po zakończeniu transakcji należy dokonać wpisu praw właścicielskich do działu II księgi wieczystej nieruchomości. To ostatni etap formalnego nabycia nieruchomości.

Może zainteresuje Cię również:

Jak sprawdzić zdolność kredytową i szansę na kredyt hipoteczny?

Zdolność kredytowa

7 min. czytania

Kredyt hipoteczny a okres kredytowania

Wybór kredytu

5 min. czytania

Dokumenty do kredytu hipotecznego

Wniosek kredytowy

6 min. czytania

Licytacja mieszkania – co koniecznie sprawdzić przed?

Zakup mieszkania, działki czy domu z licytacji komorniczej to operacja bardziej wymagająca niż standardowe transakcje na rynku nieruchomości. Wiąże się z koniecznością dokładnego przygotowania, ponieważ specyficzne wyzwania, takie jak skomplikowany stan prawny, ograniczony czas na zakończenie operacji czy mała liczba banków chętnych do finansowania takich zakupów, mogą przysporzyć trudności. Niemniej jednak, atrakcyjne ceny czynią licytacje wartymi uwagi. Aby maksymalnie zminimalizować ryzyko i zwiększyć swoje szanse na powodzenie, należy przed licytacją dokładnie sprawdzić kilka kluczowych kwestii:

Termin licytacji
Upewnij się, że dokładnie znasz datę, godzinę i miejsce licytacji, by odpowiednio zaplanować wszystkie działania i być na czas.
Możliwość inspekcji nieruchomości
Sprawdź, czy możliwe jest przeprowadzenie oględzin nieruchomości przez rzeczoznawcę. Wiele banków, takich jak Pekao S.A. czy PKO BP, wymaga inspekcji, aby ocenić stan techniczny i rynkową wartość nieruchomości.
Termin zapłaty za nieruchomość
Dowiedz się, ile czasu będziesz mieć na wpłatę wylicytowanej kwoty. Zazwyczaj termin ten wynosi od 14 do 30 dni od przybicia, co oznacza, że finansowanie musi być zorganizowane szybko.
Wstępna decyzja finansowa
Uzyskaj wstępną decyzję kredytową przed licytacją. To kluczowe, by zabezpieczyć swoje interesy i mieć pewność, że w przypadku wygranej bank sfinansuje zakup.
Dokumenty posiadane przez komornika
Sprawdź, jakie dokumenty dotyczące nieruchomości są dostępne u komornika. Upewnij się, że są one zgodne z wymogami banków, które rozważasz. Problemy mogą wynikać z braków w dokumentacji, nieprawidłowości w operacie szacunkowym lub odmowy rzeczoznawcy majątkowego do wypełnienia druków bankowych.
Regulamin licytacji komorniczej
Przeczytaj regulamin licytacji. Mogą w nim znajdować się istotne zapisy dotyczące warunków zakupu, wpłaty wadium, terminu zapłaty czy innych szczegółów, które mogą wpłynąć na Twoje decyzje.
Zameldowane osoby
Sprawdź, czy ktoś jest zameldowany w nieruchomości. Nawet po wygranej licytacji proces wyeksmitowania takich osób może być czasochłonny i kosztowny.

Promesa udzielenia kredytu – czy warto ją uzyskać przed licytacją?

W przypadku zakupu nieruchomości z licytacji komorniczej każdy element transakcji musi być perfekcyjnie przygotowany. Kluczowe jest ustalenie strategii finansowania, potwierdzenie zdolności kredytowej, zebranie niezbędnych dokumentów oraz określenie maksymalnej kwoty, do której licytujemy. Ważne, by emocje i ryzyko „poniesienia” nas w wirze licytacji nie przejęły kontroli.

Jednym z dodatkowych kroków, który może zwiększyć Twoje bezpieczeństwo, jest uzyskanie promesy kredytowej. Promesa to oficjalne, imienne przyrzeczenie banku, że udzieli kredytu hipotecznego na określoną kwotę po spełnieniu odpowiednich warunków.

Bank, analizując Twoje dokumenty finansowe i osobiste, ocenia zdolność kredytową oraz możliwość przyznania kredytu. Na tej podstawie wydaje promesę, która potwierdza gotowość banku do sfinansowania transakcji. Dokument ten jest szczególnie przydatny w przypadku nieruchomości z licytacji, gdyż potwierdza Twoją wiarygodność finansową.

Promesa kredytowa zazwyczaj obowiązuje przez 30 dni od daty jej wystawienia. Niektóre banki oferują ją bezpłatnie, jednak w wielu przypadkach może wiązać się z opłatą, która wynosi od 0 do 300 zł, w zależności od banku.

Czas na organizację kredytu hipotecznego

Czas na organizację kredytu hipotecznego przy zakupie nieruchomości z licytacji komorniczej jest ograniczony, dlatego kluczowe jest wcześniejsze przygotowanie. Już przed licytacją należy wybrać banki, które będą skłonne sfinansować taką transakcję, oraz zgromadzić wszystkie wymagane dokumenty finansowe i osobiste. Po ewentualnej wygranej licytacji konieczne jest szybkie uzupełnienie wniosków o dokumentację dotyczącą nieruchomości, w tym operat szacunkowy czy protokół z licytacji.

Termin na wpłatę pełnej kwoty wynosi od 14 do 30 dni, co dla wielu banków może być czasem granicznym na wydanie decyzji i wypłatę środków.

Dlatego istotne jest, aby wybrany bank charakteryzował się sprawnymi procedurami kredytowymi, a proces przygotowań był dokładnie zaplanowany, minimalizując ryzyko niedotrzymania terminów.

Wycena nieruchomości – ukryty problem w kredycie hipotecznym!

Każda nieruchomość, która ma być finansowana kredytem hipotecznym, musi zostać wyceniona przez rzeczoznawcę majątkowego. W zależności od wymagań banku, można przedstawić własny operat szacunkowy lub zlecić wycenę za pośrednictwem banku. W przypadku licytacji komorniczych operat szacunkowy przygotowany przez komornika również jest dostępny dla zainteresowanych, ale nie wszystkie banki go akceptują. Dodatkowo, banki mogą wymagać, aby rzeczoznawca wypełnił specjalne druki bankowe – co czasem bywa problematyczne, gdyż nie wszyscy rzeczoznawcy zgadzają się na takie procedury. W takich sytuacjach wniosek do banku wymagającego określonego formatu wyceny nie będzie mógł zostać złożony.

Kluczową kwestią jest też aktualność wyceny. Banki zazwyczaj akceptują operaty wykonane nie później niż 12 miesięcy wcześniej, podczas gdy wyceny komornicze mogą bazować na danych sprzed nawet 24 miesięcy. Dlatego w wielu przypadkach przygotowanie własnego operatu szacunkowego, jeszcze przed złożeniem wniosku kredytowego, przyspiesza proces i eliminuje potencjalne przeszkody.

Warto również pamiętać, że w niektórych bankach nawet posiadanie własnej wyceny nie wyklucza konieczności przeprowadzenia dodatkowej inspekcji nieruchomości. Jeśli mieszkanie jest zajmowane przez osoby, które nie współpracują lub próbują utrudnić sprzedaż, przeprowadzenie wyceny czy inspekcji może być znacznie utrudnione, a w skrajnych przypadkach – niemożliwe. Tego rodzaju przeszkody należy wziąć pod uwagę jeszcze przed przystąpieniem do licytacji, by uniknąć problemów w procesie finansowania.

Ile musisz mieć wkładu własnego, żeby przystąpić do licytacji komorniczej?

Minimalny wkład własny, który trzeba posiadać, by sfinansować zakup nieruchomości z licytacji komorniczej, wynosi 10% wartości transakcji i musi być wniesiony w gotówce. Wkład własny obejmuje wadium wpłacane przed licytacją oraz ewentualne dodatkowe środki. Przed uruchomieniem kredytu wymagane jest udokumentowanie wkładu własnego poprzez potwierdzenie przelewu z konta kredytobiorcy.

Jednak wyższy wkład własny – na poziomie 20% – otwiera znacznie większe możliwości. Taka wysokość wkładu własnego pozwala na wybór większej liczby banków, a co za tym idzie, lepsze warunki cenowe kredytu, w tym niższe oprocentowanie oraz brak opłaty za ubezpieczenie niskiego wkładu.

Co istotne, banki mogą uwzględnić różnicę między wartością rynkową nieruchomości a ceną zakupu jako dodatkowy wkład własny. Dzięki temu, przy zakupie w cenie niższej od wartości rynkowej, kredytobiorca może uniknąć konieczności dopłacania dużych kwot z własnych środków.

Przykład przy wkładzie 10%

Wartość z wyceny: 700 000 PLN
Cena wywoławcza: 525 000 PLN
Cena po wygranej licytacji: 600 000 PLN
Wkład własny (10%): 60 000 PLN
Kwota kredytu: 540 000 PLN

Wskaźnik LtV (Loan to Value, stosunek kredytu do wartości nieruchomości) w zależności od banku może wynosić:

75% – gdy bank przyjmuje wartość rynkową nieruchomości (700 000 PLN),
90% – gdy bank bazuje na cenie transakcyjnej (600 000 PLN).

Różnica w LtV wpłynie na warunki cenowe kredytu, takie jak marża czy wymagane ubezpieczenia.

Przykład przy wkładzie 20%

Wartość z wyceny: 700 000 PLN
Cena wywoławcza: 525 000 PLN
Cena po wygranej licytacji: 600 000 PLN
Wkład własny (20%): 120 000 PLN
Kwota kredytu: 480 000 PLN

Wskaźnik LtV:

68% – przy uwzględnieniu wartości rynkowej,
80% – przy uwzględnieniu ceny transakcyjnej.

Wyższy wkład własny obniża LtV, co korzystnie wpływa na warunki kredytowe, a bank może zaproponować bardziej atrakcyjne oferty.

Wadium (rękojmia) – co musisz wiedzieć?

Wadium, nazywane również rękojmią, to kwota stanowiąca 10% wartości wywoławczej nieruchomości, wpłacana jako zabezpieczenie finalizacji transakcji. Na przykład, jeśli cena wyjściowa nieruchomości wynosi 700 000 PLN, należy wpłacić 70 000 PLN. Wadium trzeba uregulować najpóźniej do dnia poprzedzającego licytację, w przeciwnym razie uczestnik nie zostanie dopuszczony do przetargu.

Jeśli licytant nie wygra licytacji lub zdecyduje się nie wziąć w niej udziału, wpłacone wadium zostaje zwrócone. W przypadku wygrania licytacji, kwota wadium jest zaliczana na poczet wkładu własnego. Jednak wadium przepada bez możliwości zwrotu, jeśli transakcja nie zostanie sfinalizowana z winy licytanta – na przykład w sytuacji, gdy nie uda się uzyskać kredytu hipotecznego na czas.

To oznacza, że zapewnienie finansowania leży w pełni po stronie nabywcy. Dlatego przed przystąpieniem do licytacji warto upewnić się, że środki na zakup nieruchomości będą dostępne w wymaganym terminie, co w praktyce oznacza wcześniejsze przygotowanie wniosków kredytowych lub uzyskanie promesy kredytowej. Wadium jest więc zarówno zabezpieczeniem dla organizatora licytacji, jak i istotnym zobowiązaniem dla uczestnika.

Lista dokumentów do kredytu hipotecznego – nieruchomość z licytacji komorniczej

Przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej konieczne jest zgromadzenie odpowiednich dokumentów. W przypadku dokumentacji osobistej i finansowej wymagania różnią się w zależności od sytuacji kredytobiorcy i zostały szczegółowo opisane we wcześniejszych wpisach na blogu. Tutaj skoncentrujemy się na dokumentach dotyczących samej nieruchomości, które należy dostarczyć bankowi:

Operat szacunkowy nieruchomości
Dokument sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, określający wartość rynkową nieruchomości.
Protokół z licytacji komorniczej
Potwierdzenie udziału w licytacji i jej wyniku.
Postanowienie o przybiciu
Decyzja sądu o przybiciu wygranej licytacji, zawierająca szczegóły dotyczące terminu zapłaty oraz numeru rachunku, na który należy dokonać wpłaty.
Potwierdzenie wpłaty wadium
Dowód wpłaty rękojmi, która stanowi zabezpieczenie transakcji.
Numer księgi wieczystej
Informacja o księdze wieczystej nieruchomości, która pozwala bankowi zweryfikować jej stan prawny.

Każdy bank może mieć swoje dodatkowe wymagania dotyczące dokumentacji, dlatego warto zapoznać się z ich szczegółami wcześniej lub skonsultować się z ekspertem hipotecznym. Zgromadzenie kompletnej dokumentacji już na etapie składania wniosku przyspieszy proces analizy i zwiększy szanse na szybkie uzyskanie decyzji kredytowej. Więcej szczegółów na temat wymagań znajdziesz we wcześniejszym wpisie na blogu poświęconym liście dokumentów do kredytu.

Koszty zakupu nieruchomości z licytacji komorniczej

Zakup nieruchomości z licytacji komorniczej różni się pod względem kosztów od standardowej transakcji. Główna różnica polega na braku konieczności sporządzania aktu notarialnego. Zamiast tego podstawą nabycia jest postanowienie o przybiciu, które wydaje komornik i które uprawnia do zmiany wpisów w księdze wieczystej. Nie ma zatem kosztów taksy notarialnej, które w typowych transakcjach mogą wynosić kilka tysięcy złotych.

Jeszcze kilka lat temu zakup nieruchomości z licytacji był zwolniony z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Obecnie w większości przypadków konieczne jest jego uiszczenie, choć zdarzają się sytuacje, gdzie stawka wynosi 0%.

Najważniejsze koszty:

Wadium – minimum 10% wartości wywoławczej nieruchomości. Kwota ta jest zwracana, jeśli licytujący nie wygra, lub zaliczana na poczet ceny zakupu w przypadku wygranej.
Wkład własny – dodatkowe środki wpłacane przez kupującego, jeśli finansowanie zakupu nie obejmuje całości kredytem hipotecznym.
Podatek PCC – 0-2% od wartości transakcyjnej nieruchomości.
Prowizja od udzielenia kredytu hipotecznego – w zależności od banku, mogą wynosić od 0% do kilku procent kwoty kredytu.
Wycena nieruchomości – koszt sporządzenia operatu szacunkowego to zazwyczaj 500–1000 PLN.
Ubezpieczenie nieruchomości – koszt roczny wynosi około 0,08% wartości ubezpieczanej nieruchomości.
Zmiany w księdze wieczystej:
- Wpis własności w dziale II księgi wieczystej – 200 PLN,
- Wpis hipoteki w dziale IV – również 200 PLN.
PCC-3 od ustanowienia hipoteki – stała opłata w wysokości 19 PLN.

Choć zakup nieruchomości z licytacji może wydawać się bardziej korzystny cenowo ze względu na brak taksy notarialnej i możliwość nabycia nieruchomości poniżej wartości rynkowej, to wciąż wiąże się z różnorodnymi kosztami, które należy uwzględnić w budżecie. Warto też pamiętać o potencjalnych kosztach dodatkowych, takich jak eksmisja lokatorów czy doprowadzenie nieruchomości do stanu używalności. Dobre przygotowanie do transakcji pozwoli uniknąć nieprzewidzianych wydatków.

Wyjściowa cena sprzedaży nieruchomości w licytacji komorniczej

Cena wywoławcza na licytacji komorniczej zależy od wartości nieruchomości oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. W przypadku pierwszej licytacji wynosi ona 75% wartości oszacowanej, co oznacza, że proces licytacyjny rozpoczyna się od tej kwoty.

Jeśli pierwsza licytacja nie zakończy się sprzedażą, organizowana jest druga licytacja. W tym przypadku cena wywoławcza spada do 66% wartości oszacowanej, co otwiera możliwość zakupu nieruchomości w jeszcze bardziej atrakcyjnej cenie.

Obniżenie ceny wywoławczej w drugiej licytacji sprawia, że nieruchomości z licytacji komorniczych mogą być okazją do zakupu poniżej ich wartości rynkowej. Jednak mniejsze zainteresowanie nie zawsze oznacza łatwiejszą transakcję – zakup nieruchomości z licytacji może wiązać się z dodatkowymi wyzwaniami, takimi jak stan prawny nieruchomości czy konieczność eksmisji lokatorów. Dlatego przed przystąpieniem do licytacji warto dokładnie zbadać ofertę i przygotować się finansowo oraz organizacyjnie.

Co się dzieje z zadłużeniami z księgi wieczystej po zakończeniu transakcji?

Zakup nieruchomości z licytacji komorniczej wiąże się z oczyszczeniem księgi wieczystej z większości wpisów obciążających nieruchomość. Oto, jak wygląda sytuacja w praktyce:

Wpisy hipotek i roszczeń

Po zakończeniu licytacji i zapłacie całości kwoty przez nowego właściciela, wszystkie wpisy hipotek oraz roszczeń są wykreślane z księgi wieczystej. Dotyczy to zarówno hipotek przymusowych, jak i ustanowionych przez dłużnika dobrowolnie. Nawet jeśli kwota uzyskana z licytacji nie pokrywa pełnego zadłużenia, nowy nabywca nabywa nieruchomość wolną od obciążeń.
Komornik będzie próbował zaspokoić pozostałą część długu z innego majątku dłużnika, o ile taki istnieje.

Dożywocie – wyjątek od reguły

Najbardziej problematycznym wpisem w księdze wieczystej jest prawo dożywocia. Jeżeli zostało ono zgłoszone do księgi wieczystej i pozostaje aktualne, będzie obowiązywać również nowego właściciela nieruchomości. W praktyce oznacza to, że osoba objęta dożywociem (tzw. dożywotnik) zachowuje swoje prawa, a nowy właściciel jest zobowiązany do:

Przyjęcia dożywotnika jako domownika,
Zapewnienia mu mieszkania, wyżywienia, ubrania, światła, opału,
Opieki i pielęgnacji w chorobie,
Pokrycia kosztów pogrzebu zgodnie z lokalnymi zwyczajami (zgodnie z art. 908 § 1 kodeksu cywilnego).

Dla nieruchomości z takim wpisem banki nie udzielą kredytu hipotecznego, ponieważ nie można ustanowić na niej zabezpieczenia hipotecznego.

Przed przystąpieniem do licytacji komorniczej warto dokładnie przeanalizować księgę wieczystą nieruchomości, aby upewnić się, że nie zawiera ona wpisów problematycznych, takich jak prawo dożywocia. W większości przypadków zakup z licytacji to bezpieczny sposób na nabycie nieruchomości wolnej od obciążeń, jednak odpowiednia weryfikacja dokumentów pozwala uniknąć późniejszych problemów. Jeśli w księdze widnieje dożywocie, warto rozważyć inne oferty, gdyż usunięcie takiego wpisu nie jest możliwe na drodze licytacji.