Jak uzyskać kredyt na mieszkanie od dewelopera – praktyczny przewodnik

Planujesz zakup mieszkania od dewelopera, ale cała procedura wydaje Ci się skomplikowana i pełna zagadek? Nie jesteś sam – dla wielu osób transakcja na rynku pierwotnym to duże wyzwanie. W tym artykule pokażę Ci, jak krok po kroku poradzić sobie z kredytem na zakup nieruchomości od dewelopera i na co zwrócić uwagę, aby podjąć mądrą decyzję.

Jeszcze chwilę temu rynek deweloperski był w rozkwicie – mieszkania znikały z ofert już na etapie dziury w ziemi. Klienci często musieli dostosowywać się do warunków narzucanych przez deweloperów. Dziś sytuacja jest ciut inna, nabywców jest mniej, deweloperzy trochę bardziej skorzy do rozmów, ale wyzwania związane z kredytowaniem i wyborem odpowiedniej nieruchomości pozostały dokładnie te same

Jeśli chcesz mieć pewność, że Twój zakup przebiegnie bez niespodzianek, przeczytaj ten przewodnik. Odpowiem na najczęściej zadawane pytania, omówię kluczowe aspekty procesu i wskażę, jak wynegocjować najlepsze warunki – zarówno z bankiem, jak i deweloperem. Twoje marzenie o własnym mieszkaniu jest w zasięgu ręki – zacznijmy!

Spis treści

W dzisiejszym artykule „Zakup mieszkania od dewelopera na kredyt hipoteczny”:

• dowiesz się, jak sprawdzić dewelopera,
• poznasz cechy kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości od dewelopera,
• wyjaśnię Ci, jak skredytować garaż, komórkę lokatorską i wykończenie nieruchomości,
• opiszę, jakie są wady i zalety nieruchomości z rynku pierwotnego,
• sprawdzisz, czy zapłacisz podatek, kupując nieruchomość od dewelopera.

Zakup mieszkania od dewelopera -krok po kroku

W przypadku zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego czeka Ciebie wieloetapowy proces. Warto wiedzieć, jak się to odbywa krok po kroku, dzięki czemu nie będziesz niczym zaskoczony oraz będziesz mieć szansę na prawidłowe przygotowanie się do kolejnych działań. Poniżej znajdziesz taki właśnie szczegółowy opis związku z zakupem mieszkania od dewelopera.

Kolejne kroki w celu zakupu mieszkania od dewelopera na kredyt hipoteczny:

1. Wizyta u eksperta kredytowego celem sprawdzenia zdolności kredytowej, omówienia dostępnych ofert banków, wymagań banków, wyznaczenia wymaganej listy dokumentów i innych.
2. Znalezienie nieruchomości, którą będziesz chciał kupić.
3. Ponowna wizyta u eksperta kredytowego celem przygotowania oferty banków pod konkretną nieruchomość, potwierdzenie zdolności kredytowej oraz sprawdzenie nieruchomości pod kątem prawnym.
4. Podpisanie umowy:
   a) rezerwacyjnej – jeśli inwestycja nie jest zakończona.
   b) deweloperskiej – jeśli inwestycja nie jest zakończona.
   c) przedwstępnej – jeśli inwestycja jest zakończona.
5. Skompletowanie listy niezbędnych dokumentów osobistych, finansowych i nieruchomości.
6. Złożenie wniosku kredytowego do wybranych banków. Najlepiej minimum 3 banki celem ograniczenia ryzyka.
7. Analiza kredytowa. Zwyczajowo trwa 1-2 miesiące w zależności od banku i ilości bieżącej pracy.
8. Decyzja kredytowa. Musisz zdecydować, którą ofertę wybierasz.
9. Podpisanie umowy kredytowej. Następuje w oddziale banku przy udziale eksperta kredytowego.
10. Spełnienie warunków do uruchomienia.
11. Wypłata kredytu hipotecznego i jego kolejnych transz.
12. Odbiór techniczny nieruchomości. Jeśli wnioskowałeś o środki na wykończenie, możesz zlecić w banku wypłatę pieniędzy na ten cel.
13. Podpisanie umowy przenoszącej własność. Musisz ją dostarczyć do banku.
14. Dostarczenie do banku zawiadomienia o założeniu księgi wieczystej i dokonania wpisanie hipoteki.

Przemyślany kredyt hipoteczny?

Darmowa pomoc i wsparcie eksperta kredytowego

Porozmawiajmy

Umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna to pierwszy formalny krok na drodze do zakupu nieruchomości. Jej celem jest wstępne określenie warunków przyszłej transakcji i zabezpieczenie wybranego mieszkania na czas organizacji formalności, takich jak wniosek kredytowy. Dobra wiadomość? Większość banków akceptuje umowy rezerwacyjne jako podstawę do rozpatrzenia wniosku o kredyt hipoteczny, co pozwala Ci sprawdzić swoją zdolność kredytową przed podpisaniem droższej umowy deweloperskiej.

Umowa ta, choć przygotowawcza, powinna być sporządzona z najwyższą starannością i zawierać kluczowe informacje, takie jak: szczegóły nieruchomości, warunki rezerwacji, wysokość opłaty rezerwacyjnej (maksymalnie 1%) oraz zasady zwrotu tej opłaty w przypadku odmowy kredytu. Uwaga – niektóre banki, jak np. PKO BP, mogą odrzucić wniosek kredytowy, jeśli w umowie rezerwacyjnej opłata rezerwacyjna przekracza 1%.

Zakres umowy rezerwacyjnej – co powinno się w niej znaleźć?

Umowa rezerwacyjna to nie tylko dokument potwierdzający Twoje zainteresowanie zakupem nieruchomości, ale również istotny element w procesie kredytowym. Aby uniknąć problemów, takich jak konieczność powtarzania części analizy kredytowej i wydłużenie całego procesu, ważne jest, aby umowa rezerwacyjna była precyzyjna i kompletna.

Poniżej znajdziesz listę kluczowych elementów, które powinny się w niej znaleźć:

1. Strony umowy
   • Kto sprzedaje nieruchomość (deweloper).
   • Kto nabywa nieruchomość (Ty).
2. Cena transakcji
   • Ustalona i jasno określona cena nieruchomości. Jeśli transakcja obejmuje różne elementy np. lokal, garaż, udział w gruncie. Każdy z tych elementów powinien być oddzielnie określony ceną.
3. Zakres transakcji
   • Co obejmuje zakup: mieszkanie, garaż/miejsce postojowe, komórka lokatorska, standard wykończenia, udział w gruncie.
4. Terminy
   • Planowane daty: podpisania umowy deweloperskiej lub przedwstępnej, uzyskania pozwolenia na użytkowanie, odbioru technicznego, podpisania aktu notarialnego.
5. Harmonogram budowy i płatności
   • Terminy kolejnych etapów budowy oraz harmonogram płatności transz, skorelowany z postępem prac.
6. Dokumentacja techniczna i standard wykończenia
   • Załączniki: rzuty lokalu, standard wykończenia (np. lista użytych materiałów, wyposażenie techniczne).

Kompletność tych informacji nie tylko przyspieszy proces kredytowy, ale także ochroni Cię przed późniejszymi nieporozumieniami z deweloperem. Pamiętaj, że różnice między danymi w umowie rezerwacyjnej a przyszłą umową deweloperską mogą wydłużyć analizę wniosku kredytowego – a tego każdy chciałby uniknąć!

Jakość umów rezerwacyjnych – na co zwrócić uwagę?

Podpisując umowę rezerwacyjną, szczególnie z mniejszym, lokalnym deweloperem, warto dokładnie przeanalizować jej treść. Dlaczego? Duże firmy deweloperskie zazwyczaj korzystają z profesjonalnych wzorów przygotowanych przez działy prawne, co zapewnia przejrzystość i zgodność z przepisami. Niestety, w przypadku mniejszych deweloperów, umowy rezerwacyjne bywają tworzone w sposób uproszczony, czasem wręcz „na kolanie”.

Taka różnica w podejściu może oznaczać:

• Nieprecyzyjne zapisy: Brak jasno określonych warunków dotyczących zwrotu opłaty rezerwacyjnej czy harmonogramu transakcji.
• Ryzyko niezgodności z przepisami: Niepełne lub błędne zapisy mogą wprowadzać niepotrzebne komplikacje, a nawet utrudnić złożenie wniosku kredytowego.
• Brak kluczowych informacji: Umowy mogą nie zawierać szczegółów dotyczących ceny, zakresu transakcji czy terminów.

Dlatego przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej zawsze warto:

1. Zlecić analizę umowy prawnikowi: To niewielki koszt w porównaniu z potencjalnymi problemami.
2. Zwrócić uwagę na kompletność dokumentu: Upewnij się, że zawiera wszystkie kluczowe elementy, takie jak cena, harmonogram płatności czy zasady zwrotu opłaty.
3. Dopytać o szczegóły: Niejasności w umowie mogą w przyszłości działać na Twoją niekorzyść.

Umowa deweloperska – co warto wiedzieć?

Umowa deweloperska to kluczowy dokument dla osób nabywających nieruchomość z rynku pierwotnego, gdy budowa nie została jeszcze formalnie zakończona (np. brak pozwolenia na użytkowanie). W odróżnieniu od umowy przedwstępnej, umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego, co zapewnia dodatkową ochronę dla nabywcy.

Kluczowe aspekty umowy deweloperskiej

1. Forma aktu notarialnego
   Umowa deweloperska musi być spisana u notariusza, co zapewnia jej zgodność z przepisami prawa oraz gwarantuje, że obie strony są świadome swoich praw i obowiązków. Nabywca mieszkania oraz deweloper płacą po 50% taksy notarialnej za umowę deweloperską.
2. Rachunek powierniczy
   Wszystkie środki wpłacane przez nabywcę są ewidencjonowane na indywidualnym rachunku powierniczym. To zabezpieczenie chroni kupującego na wypadek problemów finansowych dewelopera, ponieważ środki mogą być wypłacane deweloperowi jedynie po zakończeniu określonych etapów budowy lub wręcz po jej finalnym zakońćzeniu (rachunek zamknięty lub otwarty).
3. Podstawa prawna
   Umowa deweloperska jest regulowana przez ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawę deweloperską). Dzięki niej:
   • Kupujący mają dostęp do prospektu informacyjnego opisującego inwestycję.
   • Deweloper jest zobowiązany do przestrzegania jasno określonych zasad dotyczących terminów, zakresu inwestycji i jakości wykonania.

Zakres umowy deweloperskiej – co musi się w niej znaleźć?

Umowa deweloperska, jako formalny dokument regulowany przez ustawę deweloperską, zawiera szczegółowe zapisy określające zobowiązania stron i warunki transakcji. Oto pełny zakres informacji, jakie powinny znaleźć się w umowie deweloperskiej:

1. Strony umowy

• Dane dewelopera: nazwa, adres, NIP, KRS, pełnomocnicy.
• Dane nabywcy: imię, nazwisko, PESEL, adres zamieszkania.

2. Cena i warunki płatności

• Cena zakupu nieruchomości.
• Harmonogram płatności i warunki ich dokonywania na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

3. Szczegóły dotyczące inwestycji

• Informacje o nieruchomości: lokalizacja, powierzchnia, stan prawny (właściciel, użytkowanie wieczyste, hipoteki, roszczenia, służebności).
• Numer pozwolenia na budowę, organ wydający zgodę i status prawomocności decyzji.

4. Charakterystyka nieruchomości

• Lokalizacja, położenie, metraż, układ pomieszczeń (załącznikiem do umowy musi być rzut nieruchomości)
• Standard wykończenia lokalu, uwzględniony w załącznikach (np. opis techniczny, lista materiałów).

5. Terminy

• Planowany termin zakończenia inwestycji.
• Termin i warunki odbioru technicznego mieszkania.
• Termin przeniesienia prawa własności.

6. Formy zabezpieczenia transakcji

• Informacje o rachunku powierniczym (numer, informacja czy jest to rachunek otwarty czy zamknięty).
• Gwarancje bankowe i ubezpieczeniowe (nazwa instytucji, kwota, warunki) – jeśli występtują.

7. Zasady odstąpienia od umowy

• Warunki odstąpienia od umowy przez każdą ze stron.
• Procedura zwrotu wpłaconych środków.

8. Kary i odsetki umowne

• Warunki naliczania kar za opóźnienia w realizacji inwestycji lub płatnościach.
• Warunki zwrotu zadatku.

9. Oświadczenia nabywcy

• Potwierdzenie otrzymania prospektu informacyjnego i załączników przed podpisaniem umowy.

10. Dodatkowe zobowiązania dewelopera

• Zobowiązanie do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu i przeniesienia prawa własności wraz z przynależnościami (np. miejsce postojowe, komórka lokatorska).
• Zgoda na bezobciążeniowe wydzielenie nieruchomości po pełnej wpłacie, jeśli deweloper zaciągnął kredyt deweloperski.

11. Inne postanowienia

• Sposób obmiaru powierzchni nieruchomości.
• Zasady rękojmi i gwarancji na wykonane prace.
• Szczegółowe warunki odbioru mieszkania, w tym możliwość zgłaszania usterek.

Może zainteresuje Cię również:

ING kredyt hipoteczny – oprocentowanie, wkład własny, zdolność kredytowa, opinie i inne

Oferty banków

10 min. czytania

Oprocentowanie stałe czy zmienne? Co wybrać teraz do kredytu hipotecznego?

Oprocentowanie kredytu

8 min. czytania

Kredyt na remont lub wykończenie nieruchomości

Rynek pierwotny

6 min. czytania

Umowa przedwstępna na rynku pierwotnym – co warto wiedzieć?

Umowa przedwstępna na rynku pierwotnym jest możliwa tylko po formalnym zakończeniu budowy. Deweloper musi uzyskać prawomocne pozwolenie na użytkowanie, co oznacza, że inwestycja jest ukończona i gotowa do przekazania nabywcom.

W przypadku umów przedwstępnych nie występuje szereg zabezpieczeń w tym: rachunek powierniczy dewelopera.

Zakres umowy przedwstępnej – co powinna zawierać?

Umowa przedwstępna to dokument określający zobowiązanie stron do zawarcia ostatecznej umowy przenoszącej własność nieruchomości. Aby była kompletna i chroniła interesy obu stron, powinna zawierać następujące elementy:

1. Dane stron umowy:
   • Dokładne informacje o deweloperze (nazwa, adres, NIP, KRS).
   • Dane nabywców nieruchomości (imię, nazwisko, PESEL, adres zamieszkania).
2. Wartość transakcji:
   • Określona cena nieruchomości oraz ewentualne dodatkowe koszty (np. miejsca postojowego, komórki lokatorskiej).
3. Przedmiot transakcji:
   • Szczegółowy opis: mieszkanie, garaż/miejsce postojowe, komórka lokatorska, wykończenie lokalu, udział w gruncie.
4. Terminy:
   • Konkretne daty dotyczące: podpisania umowy ostatecznej, uzyskania pozwolenia na użytkowanie, odbioru technicznego oraz zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność.
5. Harmonogram płatności:
   • Informacja o płatności za nieruchomość. Może być dokonana przed aktem przenoszącym własność lub po jak na rynku wtórnym.
6. Dokumentacja techniczna i standard wykończenia:
   • Załączniki, takie jak rzuty lokalu, opis standardu wykończenia (materiały, wyposażenie).

Rachunek powierniczy – Twoje bezpieczeństwo przy zakupie nieruchomości

Rachunek powierniczy to jedno z kluczowych zabezpieczeń, jakie zapewnia ustawa deweloperska z 2012 roku, chroniąc nabywców nieruchomości przed ryzykiem finansowym. Jest to indywidualny rachunek, na który kupujący wpłaca środki na poczet zakupu mieszkania lub domu. Co istotne, pieniądze formalnie pozostają własnością nabywcy, aż do momentu spełnienia określonych warunków przez dewelopera, który może z nich korzystać tylko zgodnie z zapisami umowy deweloperskiej.

Rodzaje rachunków powierniczych

1. Otwarty rachunek powierniczy:
   • Najczęściej stosowany. Deweloper otrzymuje środki w transzach, w miarę postępu budowy.
   • Brak dodatkowych zabezpieczeń, co oznacza większe ryzyko dla nabywcy w przypadku problemów dewelopera.
2. Zamknięty rachunek powierniczy:
   • Rzadko spotykany. Środki są przekazywane deweloperowi dopiero po zakończeniu całej inwestycji i przeniesieniu prawa własności na nabywcę.
   • Najbezpieczniejsza opcja dla kupującego, ale rzadziej stosowana przez deweloperów ze względu na ograniczenia finansowe.
3. Otwarty rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową:
   • Rzadko stosowany. Deweloper otrzymuje środki w transzach, zgodnie z postępem budowy.
   • W razie problemów finansowych dewelopera, nabywcy są chronieni polisą ubezpieczeniową.
4. Otwarty rachunek powierniczy z gwarancją bankową:
   • Rzadko stosowany. Podobny do poprzedniego rodzaju, ale ochrona nabywcy wynika z gwarancji bankowej.
   • Bank wypłaca środki klientowi, jeśli deweloper nie wywiąże się z umowy.

Rachunek powierniczy stanowi zabezpieczenie Twoich wpłat, minimalizując ryzyko utraty środków w razie niewypłacalności dewelopera. Jest to narzędzie, które zwiększa bezpieczeństwo transakcji, pozwalając kontrolować przepływ pieniędzy między nabywcą a deweloperem.

Zadatek czy zaliczka, a może opłata rezerwacyjna?

Podpisanie umowy z deweloperem wymaga wniesienia środków blokujących transakcję. Środki możesz wpłacić w postaci:

• zadatku,
• opłaty rezerwacyjnej,
• zaliczki.

Deweloperzy zwyczajowo wymagają w większości kwot w zakresie 1% – 5%. Środki te będą zaliczane jako wkład własny.

Tu przeczytasz moje dywagacje na temat – Zadatek czy zaliczka?

Jak działa zadatek?

Zadatek to często spotykany element w umowach przedwstępnych lub deweloperskich przy zakupie mieszkania od dewelopera lub na rynku wtórnym. Warto jednak zrozumieć, jak działa, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.

Jeśli sprzedający nie doprowadzi do transakcji z własnej winy, jest zobowiązany zwrócić Ci dwukrotność wpłaconej kwoty. Brzmi dobrze, prawda? Ale uwaga – jeśli to Ty jako kupujący wycofasz się z transakcji bez ważnego powodu, sprzedający ma prawo zatrzymać Twój zadatek. W przypadku otrzymania negatywnej decyzji kredytowej zadatek przepada.

Czasem w umowach pojawia się klauzula dotycząca zwrotu zadatku w określonych sytuacjach, na przykład gdy kupujący otrzyma trzy decyzje negatywne z banków (lub inną ustaloną liczbę). Taki zapis działa na korzyść kupującego, chroniąc go przed stratą pieniędzy w razie problemów z uzyskaniem kredytu hipotecznego.

Zazwyczaj spotkasz zadatek w okolicach 5% od wartości nieruchomości. Zadatek występuje w umowie przedwstępnej lub umowie deweloperskiej.

Zaliczka – czym różni się od zadatku i dlaczego warto uważać?

Zaliczka, w przeciwieństwie do zadatku, jest bardziej elastyczna i bezpieczna dla obu stron transakcji. Jeśli którakolwiek ze stron – sprzedający lub kupujący – zrezygnuje lub nie będzie mogła kontynuować procesu, wpłacone środki muszą zostać zwrócone. Brak tu dodatkowych sankcji finansowych, co czyni zaliczkę bardziej neutralnym rozwiązaniem.

To dość rzadko spotykana forma wpłaty środków na zabezpieczenie transakcji.

Opłata rezerwacyjna

Opłata rezerwacyjna to najmniej popularna forma wpłaty środków przy zakupie mieszkania, a jej charakter prawny nie jest jednoznacznie określony w kodeksie cywilnym. Zgodnie z ustawą deweloperską, opłata ta pojawia się na etapie umowy rezerwacyjnej i wynosi maksymalnie 1% wartości nieruchomości.

Co ważne, w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny, jeśli otrzymasz decyzję odmowną, deweloper ma prawo zatrzymać tę kwotę, chyba że umowa rezerwacyjna przewiduje inny scenariusz. Dlatego przed wniesieniem opłaty warto dokładnie przeanalizować zapisy w umowie i upewnić się, że istnieje klauzula umożliwiająca jej zwrot w takich sytuacjach.

Może zainteresuje Cię również:

PKO BP Kredyt hipoteczny – oprocentowanie, wkład własny, zdolność kredytowa, opinie i inne

Oferty banków

10 min. czytania

Kredyt hipoteczny a okres kredytowania

Wybór kredytu

5 min. czytania

Dokumenty do kredytu hipotecznego

Wniosek kredytowy

6 min. czytania

Koszty zakupu nieruchomości od dewelopera

• Umowa deweloperska. Koszt uzależniony jest od wartości transakcyjnej.
• Prowizja banku – w zależności od banku zapłacisz od 0% do 5%. Nie zawsze da się opłatę początkową skredytować.
• Wycena nieruchomości – w zależności od banku i rodzaju nieruchomości. Mieszkanie od 0 PLN do 500 PLN, dom od 0 PLN do 1000 PLN.
• Ubezpieczenie nieruchomości maksymalnie ok. 0,08% od wartości nieruchomości w skali roku.
• Ubezpieczenie na życie składki bankowe 0,03%–0,05% od wartości kredytu w skali miesiąca lub polis zewnętrzne. Nie każdy bank wymaga zakupu polisy.
• Akt notarialny kupna-sprzedaży. Koszt uzależniony jest od wartości transakcyjnej.
• Gwarancja wkładu własnego. 1% maksymalne 1000 PLN w przypadku „Kredytu bez wkładu własnego„.
• Koszty wieczystoksięgowe (m. in. założenie KW 60 PLN, wpis praw właścicieli 200 PLN, wpis hipoteki 200 PLN, wpis roszczenia z tytułu umowy deweloperskiej 150 PLN).

Wypłata kredytu w transzach – co warto wiedzieć?

Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym często oznacza wejście w inwestycję na etapie budowy. W takiej sytuacji płatność za mieszkanie nie odbywa się jednorazowo, lecz w transzach, które są ściśle powiązane z harmonogramem budowy.

Liczba transz zależy od:

1. Stopnia zaawansowania budowy: Im wcześniejszy etap inwestycji, tym więcej etapów finansowania.
2. Wymagań dewelopera: Harmonogram płatności może być narzucony przez bank, który udzielił kredytu deweloperskiego, co ogranicza możliwości negocjacji.

Jako nabywca, powinieneś dążyć do jak najpóźniejszej wpłaty największej części kwoty. Dlaczego? Twoje pieniądze będą wtedy dłużej w Twojej dyspozycji, co zwiększa Twoje bezpieczeństwo finansowe.
Deweloper z kolei będzie starał się uzyskać środki jak najszybciej, aby finansować kolejne etapy budowy.

Warto próbować negocjować harmonogram płatności, choć nie zawsze jest to możliwe. W sytuacji, gdy deweloper działa zgodnie z harmonogramem narzuconym przez bank finansujący inwestycję, negocjacje mogą być ograniczone.

Jak płacisz raty w trakcie transz?

W okresie wypłat transz kredytu hipotecznego płacisz jedynie odsetki od kwoty już wypłaconej. Jest to wygodne, ponieważ Twoje obciążenie finansowe jest niższe niż w przypadku pełnej raty kredytowej (kapitał + odsetki). Wypłaty transz następują zgodnie z harmonogramem budowy, a ich inicjowanie leży po stronie kredytobiorcy.

Załóżmy, że:

• Wartość wypłaconej transzy: 100 000 PLN,
• Oprocentowanie kredytu: 7,5% rocznie.

Obliczenia:

• Odsetki roczne:
  100,000 PLN×7,5%=7,500 PLN rocznie.
• Miesięczna rata odsetkowa:
  7,500 PLN/12=625 PLN miesięcznie

Jeśli bank wypłaci kolejną transzę, np. 150 000 PLN, nowa rata odsetkowa wyniesie:

• 150,000 PLN×7,5%=11,250 PLN rocznie.
• 11,250 PLN/12=937,50 PLN miesięcznie.\

Wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego

Każda nieruchomość kupowana przy pomocy kredytu musi zostać wyceniona przez rzeczoznawcę. Bank na podstawie wyceny sprawdza, czy ustalona wartość transakcyjna jest realna w odniesieniu do cen rynkowych.

W zależności od banku wycenę nieruchomości możesz zlecić we własnym zakresie lub zdać się na bank. Wyboru podejścia należy dokonać po wyborze banków, do których będziesz składać wniosek.

Koszt wyceny we własnym zakresie to 400–500 PLN za mieszkanie i 600–1000 PLN za dom.

Pomimo iż nieruchomość jest w trakcie budowy, rzeczoznawca majątkowy jest w stanie wyliczyć prognozowaną wartość nieruchomości na podstawie rzutów i średnich sprzedaży nieruchomości z okolicy.

Kredyt na wykończenie mieszkania

Za pomocą kredytu hipotecznego możesz sfinansować wykończenie nieruchomości.

Bank jest w stanie sfinansować wszystkie elementy trwale związane z nieruchomością np. meble wbudowane, instalacje, malowanie, płytki, podłogę, klimatyzację, czasami AGD do zabudowy. Bank nie będzie w stanie sfinansować rzeczy nietrwale związanych z nieruchomości np. meblu wolnostojących, lampek, RTV.

Środki na wykończenie będą wypłacone dopiero, gdy wykonasz odbiór mieszkania lub po przeniesieniu prawa własności nieruchomości.

Środki trzeba będzie rozliczyć poprzez wykonanie zdjęć we własnym zakresie lub inspekcję zleconą przez bank, co również jest uzależnione od banku. Być może za inspekcję będziesz musiał zapłacić. Koszt do 300 PLN. Nie ma potrzeby zbierania faktur i rachunków. Bank będzie Ciebie rozliczał korzystając z kosztorysu, który musisz wypełnić do wniosku kredytowego.

Kwota, na jaką możesz liczyć, jest uzależniona od średniej wartości nieruchomości z okolicy nabywanej nieruchomości. Generalnie można przyjąć, iż do 2

3 000 PLN/1 m2 wykończenie nie powinno stanowić problemu. Należy pamiętać, iż by bank udzielił kredytu na wykończenie, należy ten parametr uwzględnić w wycenie nieruchomości. Środki na wykończenie muszą jednocześnie podnieść wartość docelową nieruchomości o minimum wartość wykończenia.

Zakup garażu i komórki lokatorskiej przy pomocy kredytu

Można przyjąć, iż banki bez większych problemów finansują garaż i komórkę lokatorską. Warunkiem jest to, żeby garaż lub komórka były przynależne do kupowanej nieruchomości lub były sprzedawane w formie udziałów w nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania przez nabywcę.

Może zainteresuje Cię również:

ING kredyt hipoteczny – oprocentowanie, wkład własny, zdolność kredytowa, opinie i inne

Oferty banków

10 min. czytania

Oprocentowanie stałe czy zmienne? Co wybrać teraz do kredytu hipotecznego?

Oprocentowanie kredytu

8 min. czytania

Kredyt na remont lub wykończenie nieruchomości

Rynek pierwotny

6 min. czytania

Lista dokumentów niezbędnych do złożenia wniosku o kredyt hipoteczny

Do złożenia wniosku o kredyt hipoteczny będziesz potrzebować poniższych dokumentów do kredytu hipotecznego:

• Umowa przedwstępna/rezerwacyjna.deweloperska.
• KRS/CEiDG dewelopera.
• Prawomocne pozwolenie na budowę.
• Prawomocne pozwolenie na użytkowanie. Jeśli inwestycja jest zakończona.
• Prawomocny podział nieruchomości – jeśli dotyczy.
• Wypis i wyrys z rejestru gruntów. Nie starszy niż 3 miesiące.
• Prospekt informacyjny.
• Rzuty nieruchomości.
• Bezciężarowe wydzielenie nieruchomości – jeśli na nieruchomości jest kredyt deweloperski.

Jak sprawdzić dewelopera przed zakupem nieruchomości?

Poniżej znajdziesz listę czynności, jakie możesz wykonać, by zminimalizować ryzyko. Oczywiście nie jestem w stanie zapewnić, iż weryfikując wszystkie poniższe punkty, Twoja inwestycja jest w całkowicie pewna.

• Sprawdzenie bazy KRS, jeśli deweloper to spółka prawna. Z bazy KRS możesz dowiedzieć się kilku ciekawych rzeczy, m. in. wysokość kapitału zakładowego, skład właścicielski, informacje o ewentualnych problemach finansowych.
• Sprawdzenie bazy CEiDG, jeśli deweloper jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą.
• Sprawdzenie zaświadczeń ZUS i US o niezaleganiu z opłatami składek ubezpieczeniowych i podatków.
• Sprawdzenie opinii w Internecie. Oczywiście w Internecie mogą być prawdziwe i nieprawdziwe informacje kreowane przez nieuczciwą konkurencję lub klientów
• Sprawdzenie opinii mieszkańców, którzy zakupili mieszkanie w innej inwestycji od wybranego dewelopera, na temat jakości wykonania. Najlepiej, żeby to była inwestycja wybudowana kilka lat temu, by wady budowlane miały szansę wyjść po kilku latach użytkowania. Ważne też jest podejście dewelopera do usuwania wad budowlanych, bo tych uniknąć w 100% się zwyczajnie nie da.
• Sprawdzenie prospektu informacyjnego inwestycji. Jest to dokument, które szczegółowo opisuje dewelopera i budowaną inwestycję.
• Zbadanie dokumentacji budowlanej, m. in. pozwolenia na budowę, księgi wieczystej, wypisu i wyrysu z rejestru gruntów, umowy rezerwacyjnej/przedwstępnej/deweloperskiej.

Czy bank sprawdza dewelopera?

Analiza kredytowa to nie tylko badanie zdolności kredytowej i historii kredytowej. Analiza wniosku o kredyt hipoteczny na kupno mieszkania z rynku pierwotnego uwzględnia również sprawdzenie dewelopera. Bank weryfikuje różnego rodzaju bazy gospodarcze, doświadczenie, ewentualną współpracę w inwestycjach w przeszłości, wyniki finansowe, cały zestaw listy dokumentów w tym: umowę deweloperską, prospekt informacyjny i inne istotne kwestie.

Brzmi solidnie? Jest tylko jedno „ale” – bank, mimo tej weryfikacji, nie bierze odpowiedzialności za problemy z inwestycją. Jeśli deweloper wpadnie w tarapaty, opóźni budowę lub – w najgorszym przypadku – ogłosi upadłość, cała odpowiedzialność spada na Ciebie jako kredytobiorcę.

Deweloper zaciągnął kredyt deweloperski. Co to dla mnie oznacza?

Na pierwszy rzut oka informacja o kredycie deweloperskim może wydawać się niepokojąca – co jeśli deweloper przestanie spłacać zobowiązania? Czy bank zajmie Twoje mieszkanie? Na szczęście Twoje obawy są nieuzasadnione. W rzeczywistości kredyt deweloperski niesie za sobą zarówno korzyści, jak i zabezpieczenia, które chronią nabywcę.

Korzyści wynikające z kredytu deweloperskiego:

1. Deweloper został dokładnie sprawdzony przez bank:
   • Uzyskanie kredytu deweloperskiego wymaga spełnienia rygorystycznych wymagań.
   • Bank analizuje pełną dokumentację finansową, doświadczenie dewelopera i biznesplan inwestycji. Taki audyt jest dodatkowym potwierdzeniem wiarygodności firmy.
2. Zapewnienie finansowania na całą inwestycję:
   • Deweloper nie musi liczyć wyłącznie na bieżącą sprzedaż mieszkań.
   • Płynność finansowa jest zabezpieczona, co zmniejsza ryzyko przestojów w budowie.
   • Nie ma konieczności ratowania inwestycji szybkim i kosztownym finansowaniem w razie potrzeby większego kapitału.

Nawet w przypadku, gdyby deweloper miał problemy ze spłatą kredytu, Twoja nieruchomość jest chroniona. Deweloper finansujący inwestycję kredytem musi wystawić promesę bezciężarowego wydzielenia nieruchomości.

Co to oznacza?

• Jeśli dokonasz pełnej wpłaty za mieszkanie, bank dewelopera jest zobowiązany wydać promesę, dzięki której Twoja nieruchomość zostanie wyjęta spod zabezpieczenia hipotecznego.
• Mówiąc wprost: Twoje mieszkanie nie może być zajęte przez bank, nawet jeśli deweloper nie spłaca swojego kredytu.

Odbiór techniczny nieruchomości

Odbiór techniczny nieruchomości to kluczowy moment dla każdego nabywcy. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie i zarejestrowaniu wszystkich wpłat, deweloper zaprasza Cię na szczegółowy przegląd nieruchomości. Twoim celem jest wychwycenie wszelkich niedoróbek, braków lub błędów budowlanych, które mogły pojawić się podczas realizacji inwestycji.

Jak przebiega odbiór techniczny?

1. Przegląd nieruchomości:
   • Sprawdzasz stan techniczny mieszkania lub domu pod kątem zgodności z umową deweloperską i standardem wykończenia.
2. Zgłaszanie usterek:
   • Jeśli znajdziesz niedoróbki, masz prawo je zgłosić. Deweloper ma:
     • 14 dni na ich uznanie lub odrzucenie,
     • 30 dni na ich naprawę, jeśli zostały uznane.
3. Negocjacje w przypadku spornych usterek:
   • Jeśli deweloper nie uznaje zgłoszonych błędów, dalsze kroki zależą od negocjacji lub decyzji prawnej.

Dlaczego warto skorzystać z pomocy specjalisty?

Samodzielny odbiór techniczny może być trudny, nawet po wcześniejszym zapoznaniu się z poradnikami czy blogami. Specjalista, np. inspektor budowlany, dysponuje doświadczeniem, narzędziami i wiedzą, dzięki czemu:

• Wychwyci ukryte niedoróbki, np. pusty tynk, nierówności ścian, źle zamontowane drzwi czy usterki w instalacjach.
• Zna techniki i „triki” deweloperów, dzięki czemu szybciej zauważy potencjalne problemy.
• Sporządzi dokładny raport z odbioru, który możesz przekazać deweloperowi.

Cena za usługę specjalisty od odbiorów technicznych zależy od wielkości nieruchomości:

• Kawalerkę można sprawdzić za kilkaset złotych,
• Dom wielkopowierzchniowy może wymagać większego nakładu pracy, co podnosi koszt.

Z perspektywy całej inwestycji jest to stosunkowo niewielki wydatek, który może zaoszczędzić Ci wielu problemów i kosztów w przyszłości.

Przykład z życia

Podczas odbioru swojego mieszkania skorzystałem z usług inspektora budowlanego. Dzięki jego wiedzy udało się wykryć m.in.:

• Pusty tynk,
• Nierówne ściany,
• Brak uziemienia w gniazdkach,
• Zarysowane szyby w oknach,
• Problemy z wizjerem drzwi wejściowych.

Te usterki mogłyby być dla mnie niewidoczne, a ich naprawa w późniejszym czasie byłaby kosztowna i czasochłonna.

Rękojmia na wady prawne i budowlane

Rękojmia to mechanizm ochronny, który zabezpiecza interesy nabywcy na wypadek wystąpienia wad fizycznych i prawnych nieruchomości. Od 2014 roku obowiązują przepisy, które nakładają na deweloperów obowiązek odpowiedzialności za takie wady przez 5 lat od dnia odbioru nieruchomości przez kupującego.

Na czym polega rękojmia?

1. Wady fizyczne:
   • Dotyczą stanu technicznego nieruchomości, np. pęknięć ścian, nieszczelnych okien czy problemów z instalacjami.
   • Odpowiedzialność dewelopera obejmuje nie tylko mieszkanie, ale również części wspólne budynku (np. klatki schodowe, dach).
2. Wady prawne:
   • Mogą dotyczyć np. nierozwiązanych kwestii związanych z własnością działki, na której stoi budynek.
   • Przykład: jeśli po zakupie okaże się, że grunt pod budynkiem jest biologicznie skażony lub obciążony roszczeniami prawnymi, deweloper ponosi odpowiedzialność.

Podatek od zakupu nieruchomości od dewelopera

Zakup nieruchomości od dewelopera niesie ze sobą istotne korzyści podatkowe w porównaniu z transakcjami na rynku wtórnym. Przede wszystkim, nabywając mieszkanie od dewelopera będącego płatnikiem VAT, nie musisz uiszczać podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości nieruchomości. Wynika to z faktu, że transakcje te są objęte podatkiem VAT, co wyłącza obowiązek zapłaty PCC.

Jednakże, jeśli kupujesz nieruchomość od osoby prywatnej, która buduje na własny rachunek i nie jest płatnikiem VAT, transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT. W takiej sytuacji obowiązek zapłaty PCC spoczywa na kupującym, a stawka wynosi 0-2% od wartości rynkowej nieruchomości.

Plusy zakupu nieruchomości od dewelopera

Warto zastanowić się nad zakupem nieruchomości z rynku pierwotnego ze względu na:

• brak podatku PCC w wysokości 2% wartości transakcji,
• brak prowizji dla agencji nieruchomości,
• możliwość dokonania zmian w układzie mieszkania,
• możliwość wykończenia nieruchomości według własnego pomysłu,
• możliwość zakupu miejsca postojowego,
• sąsiadów w podobnym wieku i o podobnym stylu życia,
• niższe czynsz i opłaty eksploatacyjne względem rynku wtórnego.

Minusy zakupu nowej nieruchomości

Transakcja zakupu nieruchomości od dewelopera narażona jest na wiele błędnych decyzji. Istnieją również minusy zakupu nieruchomości od dewelopera z punktu widzenia kredytobiorcy:

• potencjalnie możliwa upadłość dewelopera w trakcie inwestycji,
• słaba jakość wybudowanej nieruchomości,
• konieczność ponoszenia równolegle opłat za ratę i czynszu za wynajem,
• konieczność zakupu nieruchomości w początkowym stadium inwestycji w wielu wypadkach,
• mniejsza liczba dostępnych banków udzielających kredytów na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego,
• gorsze lokalizacje względem rynku wtórnego,
• ciągły remont u sąsiadów przez następne 1-3 lata,
• konieczność zakupu miejsca postojowego w większości inwestycji.

Deweloper oferuje usługi swojego eksperta kredytowego – czy to Ci się opłaca?

Kiedy deweloper proponuje Ci usługi swojego eksperta kredytowego, warto zastanowić się, czy to rozwiązanie rzeczywiście jest korzystne dla Ciebie, czy może raczej dla dewelopera. Choć na pierwszy rzut oka oferta może wydawać się wygodna, istnieją pewne aspekty, które mogą sprawić, że w praktyce nie jest to najlepszy wybór.

Jak działa taka współpraca?

Ekspert kredytowy powiązany z deweloperem działa przede wszystkim w interesie dewelopera, a nie Twoim. Za polecenie klienta deweloper otrzymuje prowizję od eksperta, co oznacza, że realnie w tej transakcji to deweloper jest „klientem” eksperta, a nie Ty.

Potencjalne problemy:

1. Ekspert nie musi być najlepszy na rynku:
   • Eksperci współpracujący z deweloperami często są osobami nowymi w branży lub mniej doświadczonymi. Zamiast budować swoją pozycję na poleceniach od zadowolonych klientów, współpracują z deweloperami, gdzie przekazywanie prowizji jest normą.
   • Może to oznaczać niższą jakość obsługi i ograniczone kompetencje w doborze najlepszej oferty kredytowej.
2. Brak pełnej niezależności:
   • Ekspert kredytowy pracujący dla dewelopera często ma ograniczone możliwości wyboru banków, z którymi współpracuje. To może oznaczać, że oferta, którą Ci przedstawi, nie będzie najlepszą dostępną na rynku.
3. Skupienie na korzyściach dewelopera:
   • Ekspert powiązany z deweloperem może dążyć do szybkiego zamknięcia transakcji, aby deweloper otrzymał swoje pieniądze jak najszybciej, co niekoniecznie będzie zgodne z Twoim interesem.

Współpraca z zewnętrznym ekspertem kredytowym

Niezależny od dewelopera ekspert kredytowy skupia się na Twoich potrzebach jako klienta. Jego priorytetem jest reprezentowanie Twoich interesów, a nie interesów dewelopera, co oznacza, że w razie konfliktu będzie stał po Twojej stronie. Ekspert zewnętrzny działa w pełni niezależnie, co daje Ci pewność, że żadne informacje dotyczące przebiegu procesu kredytowego nie zostaną przekazane deweloperowi, chyba że będzie to zgodne z Twoim interesem.

Warto również podkreślić, że niezależny ekspert kredytowy ma taki sam dostęp do dokumentów niezbędnych do analizy inwestycji deweloperskiej jak ekspert powiązany z deweloperem. Analiza opiera się na standardowym zestawie dokumentów, takich jak umowa deweloperska, harmonogram płatności czy prospekt informacyjny inwestycji. Proces ten jest powtarzalny, niezależnie od tego, kto zajmuje się Twoim wnioskiem, co oznacza, że wybór niezależnego doradcy nie wpłynie negatywnie na jakość ani tempo procedury. Wręcz przeciwnie, zapewni Ci większą kontrolę i zaufanie do całego procesu.

Przemyślany kredyt hipoteczny?

Darmowa pomoc i wsparcie eksperta kredytowego

Porozmawiajmy

Podsumowanie „Kredyt hipoteczny w przypadku zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego”

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym przy pomocy kredytu hipotecznego to proces znacznie bardziej złożony niż kupno nieruchomości z rynku wtórnego. Wymaga większego zaangażowania, analizy i organizacji, ale odpowiednie przygotowanie może przynieść wiele korzyści.

Zaletą takiego rozwiązania jest brak konieczności płacenia podatku PCC (pod warunkiem, że deweloper jest płatnikiem VAT), co przekłada się na realne oszczędności. Z drugiej strony, należy być świadomym dodatkowych kosztów i wyzwań, takich jak konieczność równoległego spłacania rat kredytu i czynszu za wynajem do czasu ukończenia inwestycji oraz wykończenia mieszkania.

Wykończenie nieruchomości to kolejny etap, który może wymagać czasu, wysiłku i – niestety – kontaktu z branżą remontową, która bywa pełna niespodzianek. Kluczowa jest tu ostrożność i dokładne planowanie.

Sam przeszedłem tę drogę dwukrotnie – w 2012 i 2019 roku. Kupiłem mieszkania z rynku pierwotnego, korzystając z kredytu hipotecznego. Dzięki rozeznaniu, świadomości wyzwań i dobremu planowaniu dziś cieszę się decyzjami, które podjąłem. Moje nieruchomości znacznie zyskały na wartości, a kredyt spłacam na własne konto, zamiast płacić za wynajem.