Ile się czeka na kredyt hipoteczny?

Szczęśliwi czasu nie liczą. Czasem w swoich wpisach odnoszę się do takich mądrych powiedzonek. W temacie, który dziś poruszę, bardziej by pasowało „głupcy czasu nie liczą”. Organizacja kredytu hipotecznego to skomplikowany, wielowątkowy proces, przechodzący przez ręce wielu osób. Źle skrojone założenia mogą skutecznie zniszczyć cały Twój plan.

Ile trwa załatwienie kredytu hipotecznego? Jak strategicznie rozegrać całość procesu organizacji hipoteki? Co standardowo robi się krok po kroku? Ile czasu zajmuje każdy z poszczególnych etapów?

Ułożenie dobrego planu i zagwarantowanie sobie odpowiedniej ilości czasu na organizację kredytu to jedna z podstaw sukcesu. Nie podnosi się nikomu ciśnienie, bo „zaraz kończy się umowa przedwstępna”. Sprzedający nie straszy zabraniem zadatku, a kupujący może na spokojnie sfinalizować całą transakcję. Proces ubiegania się o kredyt hipoteczny przechodziłem ze swoimi klientami ponad 1 000 razy. Praca pod mega presją czasu jest możliwa, ale zazwyczaj nie jest dla nikogo dobra. Dlatego też dziś na ruszt wezmę temat dotyczący tego, jak długo trwa załatwienie kredytu hipotecznego i postaram się wskazać, jak prawidłowo ułożyć sobie plan działania na poszczególne etapy.

Spis treści

W dzisiejszym wpisie „Ile czeka się na kredyt hipoteczny?” dowiesz się:

1. co to jest wstępna decyzja kredytowa,
2. co to jest ostateczna decyzja kredytowa,
3. jak długo trwa załatwienie kredytu hipotecznego,
4. jaki jest czas oczekiwania na decyzję kredytową,
5. ile czasu należy przeznaczyć na procedurę otrzymania kredytu hipotecznego,
6. co zrobić, żeby zabezpieczyć się w wypadku, gdy z różnych względów nie masz dużo czasu.

Przemyślany kredyt hipoteczny?

Darmowa pomoc i wsparcie eksperta kredytowego

Porozmawiajmy

Co to jest wstępna decyzja kredytowa?

Wstępna decyzja kredytowa podejmowana jest przez bank najczęściej w odniesieniu po dokonaniu oceny zdolności kredytowej. Jest dostępna tylko w kilku bankach. Niestety nie zawsze jest wiążąca i trzeba się liczyć, iż ostateczna decyzja kredytowa może być zmieniona na niekorzyść potencjalnych kredytobiorców. W zależności od banku decyzja wstępna może zająć 1-2 tygodnie.

Co to jest ostateczna decyzja kredytowa?

Ostateczna decyzja kredytowa podejmowana jest po pełnej analizie wniosku wraz z załącznikami. W decyzji kredytowej będą opisane wszystkie najważniejsze warunki cenowe, jak się będzie odbywała uruchomienie kredytu, obowiązki kredytobiorcy i inne. Decyzja ostateczna jest szkieletem do napisania umowy kredytowej.

Główne etapy zakupu nieruchomości

Organizację zakupu nieruchomości w przypadku kredytu hipotecznego można podzielić na trzy główne etapy:

1. Poszukiwanie nieruchomości i finansowania.
2. Złożenie wniosków kredytowych i analiza dokonywana przez banki.
3. Podpisanie umowy kredytowej, umowy kupna nieruchomości i wypłata kredytu.

Etapy te zależą od rodzaju nabywanej nieruchomości, ale na potrzeby tego artykułu przyjmijmy powyższe założenie. W treści wyjaśnię różnice między rynkiem wtórnym a rynkiem pierwotnym.

1. Wizyta u eksperta kredytowego

Jeszcze jakiś czas temu bym napisał u doradcy kredytowego, ale nasi ustawodawcy wymyślili, że doradca nie bierze pieniędzy od banku, tylko od klienta. Ponieważ w Polsce nikt za pośrednictwo w hipotekach nie zapłaci, teraz używa się innej nomenklatury: pośrednik hipoteczny, ekspert hipoteczny, specjalista ds. kredytów hipotecznych itd. Ale dobrze, wróćmy do tematu. Uważam, że wizyta u człowieka od kredytów jest pierwszym krokiem. Twoje wyobrażenia na temat kosztów i tego, jak wygląda kredyt hipoteczny mogą być błędne. I raczej na 100% takie są. Wizyta u eksperta kredytowego przed znalezieniem nieruchomości pozwoli Ci określić zdolność kredytową i określi przedział cenowy nieruchomości, w którym możesz się poruszać. Rozmowa ze specjalistą rozwieje wszystkie wątpliwości i sprostuje ewentualnie błędne przeświadczenia. Wzięcie kredytu samo w sobie nie jest specjalnie trudne. Trudne jest znalezienie kredytu, który będzie tani i pasujący do Twoich wymagań. Pamiętaj, żeby się dobrze do spotkania przygotować. Pytania i obowiązki eksperta kredytowego.

Wymagany czas – 1-7 dni roboczych

2. Poszukiwanie wymarzonej nieruchomości

Przyszły właścicielu nieruchomości i kredytobiorco! W tym wypadku masz duże pole do popisu. „Sky is the limit”. Wszystko zależy od Twoich preferencji, dostępności nieruchomości na rynku, poziomu cen, jakie możesz zaakceptować. Miewałem klientów, którzy załatwiali sprawę w tydzień, a miewałem takich, co kręcili nosem (mieli prawo :)) przez dwa lata. Trudno robić jakiekolwiek założenie, bo dopiero jak zaczniesz szukać, to zderzysz się z bezwzględnym rynkiem. Twoje wyobrażenia i oczekiwania skonfrontujesz z rzeczywistością. Na rynku wtórnym nie raz spotkasz sprzedających, którzy cenią sobie swoje lokum tak, jakby to był luksusowy apartament, choć w Twoich oczach wszystko będzie się nadawało do remontu. Na rynku pierwotnym z kolei musisz się liczyć z tym, że wszystkie fajnie lokalizacje są wykupywane na wczesnym etapie inwestycji, tzw. dziury w ziemi. Szukanie i wyrabianie opinii na podstawie ogłoszeń w Internecie możesz sobie darować. Nie ma to żadnego sensu. Musisz wyjść i szukać, szukać, szukać. Pójść i obejrzeć 10, 15, 20 nieruchomości. Wyrobić sobie niewidzialny punkt odniesienia, żeby móc stwierdzić „O, ta nieruchomość jest… fajna, brzydka, tania, droga, świetna, tragiczna…” i tak dalej.

Wymagany czas – 1 dzień-koniec świata

3. Analiza znalezionej nieruchomości

Załóżmy, że udało się w końcu znaleźć super nieruchomość. Teraz jest kolej na jej sprawdzenie. Nie każda nieruchomość nadaje się do kredytowania. Nie na każdej nieruchomości każdy bank będzie się chciał zabezpieczyć. Trzeba sprawdzić szereg różnych dokumentów, w zależności od tego, czy jest to działka, mieszkanie czy dom. Trzeba sprawdzić podstawę nabycia nieruchomości, sprawdzić księgę wieczystą, być może także stan techniczny. Jeśli Twój człowiek od kredytów zna temat, będzie wiedział, o jakie dokumenty należy poprosić. Zdobycie tych dokumentów nie potrwa długo, jeśli sprzedający będzie dobrze przygotowany. Gorzej, jeśli zupełnie nie będzie wiedział, o co chodzi, bo będzie uważał, że sama księga wieczysta wystarczy. Część dokumentów jest do sprawdzenia od ręki, np. księga wieczysta, a inne wymagają wizyty w urzędzie i poczekania na ich wygenerowanie (np. wypis z rejestru gruntów).

Wymagany czas – 1 dzień – 1 miesiąc

4. Podpisanie umowy przedwstępnej/rezerwacyjnej/deweloperskiej

Umowa to taki dokument, który jest wypadkową tego kto, od kogo, co, za ile, kiedy i na jakich warunkach kupuje. Czasem jej stworzenie jest łatwe, a czasem pojawiają się komplikacje. Jeśli żadna ze stron nie będzie miała specjalnych wymagań i nie będzie chciała stwarzać asymetrii w prawach i obowiązkach, to zazwyczaj całość można załatwić do 1 tygodnia: od napisania, przez ustalenia, po podpisanie. Jeśli jednak po dwóch stronach znajdą się osoby mało elastyczne i stawiające trudne do spełnienia warunki, negocjacje zapisów mogą przeciągać się w nieskończoność.

Tu znajdziesz moje wpisy na temat: umowa przedwstępna zakupu nieruchomości i umowa rezerwacyjne zakupu nieruchomości.

Wymagany czas – 1 tydzień

5. Złożenie wniosków kredytowych do banków

Przed złożeniem wniosków kredytowych Twój pośrednik musi wyposażyć Ciebie w listę dokumentów. Zazwyczaj nie są to trudne sprawy: skany dowodów, zaświadczenia o zarobkach, PITy, wyciągi bankowe. Po skompletowaniu całości udajesz się do pośrednika celem podpisania wniosków kredytowych. Jeśli wszystko się zgadza, pośrednik odpowiednio obrabia dokumenty i składa Twój wniosek kredytowy w wybranych bankach.

Wymagany czas – 1-1,5 tygodnia

Może zainteresuje Cię również:

Ekspert kredytowy – zobacz w czym może Ci pomóc

Ekspert kredytowy radzi

9 min. czytania

Kredyt hipoteczny krok po kroku

Wniosek kredytowy

5 min. czytania

11 najczęściej popełnianych błędów przy zaciąganiu kredytu hipotecznego

Wybór kredytu

5 min. czytania

6. Analiza kredytu hipotecznego

Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznymbanki teoretycznie powinny wydać decyzję kredytową w 21. dniu od złożenia wniosku kredytowego. Może wcześniej, jeśli wyrazisz na to zgodę (dobry żart, prawda?;)). Teoria swoje, a rzeczywistość swoje. Banki bardzo skutecznie obchodzą ten ustawowy termin. Czas oczekiwania na decyzję kredytową zależy od wielu kwestii, począwszy od kompletności dokumentów, przez poziom komplikacji danego przypadku, a skończywszy na bieżącej ilości wniosków kredytowych w danym momencie. Niestety wybierając bank z dobrą ofertą, musisz być przygotowany, że czas oczekiwania na decyzję kredytową znacznie się wydłuży.

W banku analiza wniosku kredytowego dzieli się na poniższe segmenty:

1. analiza zdolności kredytowej klienta,
2. analiza osobista,
3. analiza prawna,
4. analiza nieruchomości.

Wymagany czas – 2-8 tygodni

7. Decyzja kredytowa i spełnienie warunków

Po analizie wniosku bank wydaje decyzję kredytową. Najczęściej jest to decyzja o przyznaniu kredytu hipotecznego z warunkami. Oznacza to, że aby otrzymać umowę do wglądu lub mieć możliwość jej podpisania, trzeba dopiąć mniej lub bardziej formalne kwestie. Może to być uzupełnienie dokumentu, spłata zobowiązań kredytowych, uzupełnienie podpisów na jakichś dokumentach lub inne, wynikające z indywidualnej sytuacji wymagania.

Wymagany czas -0-2 tygodni

8. Analiza i podpisanie umowy kredytowej

Część wnioskodawców w tym momencie zaczyna mieć pierwsze wątpliwości. „Czy aby na pewno dobrze robię?” Jest to o tyle zabawne, że jeszcze chwilę wcześniej „umierali” z niepewności i niemal daliby się pokroić, byleby tylko bank przyznał finansowanie. Nie ma się czego bać. Tysiące ludzi ma kredyt hipoteczny i funkcjonuje bez problemu. Najważniejsze jest, żeby całość była dla Ciebie zrozumiała. Przed wizytą w banku koniecznie musisz zapoznać się z treścią umowy. Masz prawo oczekiwać od swojego opiekuna dokładnego wyjaśnienia wszelkich niejasności. Analiza umowy kredytowej to bardzo ważny moment. Umowa ma być zrozumiała i akceptowalna. Samo podpisanie umowy ma służyć wyjaśnieniu ostatnich kwestii i być jedynie formalnością.

Wymagany czas – 1 tydzień

9a. Wypłata kredytu hipotecznego rynek wtórny

Wypłata kredytu hipotecznego na rynku wtórnym jest dość prosta. Trzeba spełnić określone w umowie warunki wypłaty. Standardowe warunki uruchomienia to dostarczenie aktu notarialnego, potwierdzenie zawarcia polisy ubezpieczenia nieruchomości oraz potwierdzenie wniesienia wkładu własnego. Mogą oczywiście pojawić się dodatkowe, indywidualne wymogi. Po dostarczeniu kompletu wymaganych dokumentów bank w ciągu kilku dni wypłaci środki.

Wymagany czas – 1 tydzień

9b. Wypłata kredytu hipotecznego rynek pierwotny

Wypłata kredytu hipotecznego na rynku pierwotnym jest trochę bardziej skomplikowana. Mimo, iż zazwyczaj nie potrzeba podpisywać aktu notarialnego, trzeba spełnić kilka warunków. Warunkiem, który wprowadza najwięcej zamieszania, jest cesja wierzytelności, którą zazwyczaj podpisuje deweloper oraz bank prowadzący rachunek powierniczy. Jednym deweloperem zajmuje to kilka dni, innym nawet do 3 tygodni.

Wymagany czas – 1 – 3 tygodni

21 dni na wydanie decyzji kredytowej. Prawda czy fałsz?

Ustawa o kredycie hipotecznym wprowadziła maksymalny czas weryfikacji wniosku. Według ustawy bank powinien dwudziestego pierwszego dnia wydać decyzję kredytową. Ewentualnie wcześniej, jeśli kredytobiorca wyraził zgodę na wcześniejsze uzyskania decyzji (tak to prawda, nie mylę się w tym zapisie). Prawo prawem, ale rzeczywistość oczywiście swoje. Duża ilość banków zmieniła swój proces kredytowy i nie rozpoczynamy od wniosku tylko prewniosku/zapytania o kredyt hipoteczny. Według działów prawnych narzucony okres 21 dni nie obowiązuje, jeśli nie zaczynamy od wniosku. Kilka banków liczy 21 dni od momentu złożenia wniosku z kompletem wymaganych dokumentów. Oznacza to, że w trakcie procesu bank może poprosić o uzupełnienie i bieg 21 dni leci od nowa. Byłem świadkiem, gdy bank nie mogąc spełnić tego okresu wydawał decyzję negatywną.

Negatywna decyzja kredytowa – co można zrobić?

W przypadku negatywnej decyzji kredytowej istnieją możliwości, żeby się odwołać. Wszystko zależy od powodów wydania takiej oceny przez analityka. Decyzję kredytową podejmuje człowiek, więc może się mylić. Wielokrotnie skutecznie „reanimowałem” negatywną decyzję kredytu hipotecznego. Twój ekspert kredytowy powinien spróbować dowiedzieć się o przyczynach negatywnej oceny. Jeśli to scorirng, to raczej nie ma opcji na zmianę. Natomiast, jeśli wpływ na to miała ocena zdolności kredytowej, warto dopytać o sposób policzenia dochodu. Być może ktoś, czegoś, gdzieś nie doliczył. Może istnieje szansa na spłatę zobowiązań kredytowych, które polepszą Twoją sytuację.

Co może spowodować, że czas oczekiwania na kredyt hipoteczny się wydłuży?

Powodów opóźnienia może być multum. Najczęściej spotykane to:

• Duża ilość wniosków w bieżącym procesie.
• Niekompletnie zebrany zestaw dokumentacji, błędy we wniosku, przeterminowane dokumenty finansowe lub niezgodności ze stanem faktycznym.
• Długi czas oczekiwania na wycenę nieruchomości.
• Święta, dni wolne od pracy, wakacje, ferie, zwolnienia lekarskie.
• Problemy z systemem bankowym, co powoduje brak możliwości realizowania analizy wniosków.
• Przypadki odbiegające od standardu wymagające indywidualnej analizy prawnej.

Ile się czeka na kredyt w programie Bezpieczny kredyt 2%?

Bezpieczny kredyt 2% to program dopłat do kredytu hipotecznego. Bezpieczny kredyt 2% wystartował 1 lipca 2023 roku. W pierwszej fazie działania programu tylko 3 banki dawały możliwość składania wniosków kredytowych. Jeśli dołączymy do tego fakt, iż program zbiegł się z rozpoczęciem okresu urlopowego, to musiało zakończyć się to procesową katastrofą i znacznym wydłużeniem czasu oczekiwania na decyzję kredytową. Obecnie należy oczekiwać, iż sam proces może trwać nawet do 3 miesięcy od złożenia wniosków. Taka sytuacja jest w Alior Bank, PKO BP i Pekao S.A. Znacznie lepiej działa dla przykładu mBank. Znaczenie ma cel kredytowania. Banki wydają szybciej decyzję w przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego, jak w przypadku budowy domu. O szybszej decyzji może myśleć osoba, która uzyskuje dochód z umowy o pracę, jak osoba opierająca swoje finanse o dochody z działalności gospodarczej.

Przemyślany kredyt hipoteczny?

Darmowa pomoc i wsparcie eksperta kredytowego

Porozmawiajmy

Podsumowanie – Ile się czeka na kredyt hipoteczny?

Powyższe „step by step” i terminarz są orientacyjne. Czas, jaki powinieneś przyjąć na organizację kredytu to dwa-trzy miesiące. Oczywiście da się wszystko załatwić szybciej. Dwa-trzy miesiące to okres, który zapewnia poczucie komfortu i daje bufor bezpieczeństwa na nieprzewidziane sytuacje. Nie mogę Cię jednak zapewnić, że ten okres będzie wystarczający w każdej sytuacji. Nie raz i nie dwa organizacja kredytu trwała zdecydowanie dłużej. Duży wpływ może na to mieć zmiana prawa, okres urlopowy, bieżąca ilość pracy w bankach czy też stopień komplikacji danego wniosku.

Jak niejednokrotnie wspominałem, kredyt hipoteczny to wielowątkowy proces, w który zaangażowane jest wiele osób. Kredyt hipoteczny jest dużo bardziej skomplikowany niż kredyt gotówkowy.

W żadnym wypadku nie wierz nikomu, kto będzie twierdził, że kredyt hipoteczny można załatwić w dwa tygodnie. Owszem, wiele razy zdobyłem pozytywną decyzję banku w czasie nawet krótszym, ale zazwyczaj tak działają banki ze słabą ofertą lub wystąpiły specyficzne warunki analizy w danym banku.

Zapraszam do komentowania

Czy wiesz ile trwa oczekiwanie na decyzję kredytową w kredycie hipotecznym? Jeśli masz jakiekolwiek pytania lub wątpliwości związane z tematem „Ile trwa załatwienie kredytu hipotecznego„, zapraszam do komentowania poniżej.