Ryczałt a kredyt hipoteczny – zdolność kredytowa, który bank, najlepsza oferta
Zdolność kredytowa
8 min. czytania
Zdolność kredytowa to bardzo ważny czynnik, który decyduje o tym, czy spełnią się nasze marzenia o własnym mieszkaniu. Bank, w którym złożymy wniosek o kredyt, dokładnie przeanalizuje nasze finanse i oceni, czy jesteśmy w stanie regularnie spłacać zadłużenie.
Wiedza o tym, jak sprawdzić swoją zdolność kredytową pomoże Ci lepiej przygotować się do rozmów z bankami i uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.
Miałeś/aś kiedyś problemy z zaciągnięciem kredytu hipotecznego? Czas sprawdzić, jaka jest obecnie Twoja możliwość kredytowa.
W związku ze stopniowym spadkiem inflacji i oczekiwanej obniżki stóp procentowych od 2023 r. KNF złagodziło warunki oceny zdolności kredytowej, która dzięki temu wzrosła nawet o 30 proc. Kredytobiorcy mają obecnie większe szanse na kredyt i mogą liczyć na pozytywną decyzję banku.
W moim najnowszym wpisie przyjrzymy się, na co zwracają uwagę banki przy ocenie zdolności kredytowej i na czym polega określenie zdolności kredytowej.
Spis treści
Z mojego artykułu „Jak sprawdzić zdolność kredytową?” dowiesz się:
- Czym jest zdolność kredytowa.
- Jakie elementy wpływają na zdolność kredytową.
- jak wyliczyć zdolność kredytową ze względu na tytuł uzyskiwanego dochodu.
- Jak obliczyć swoją zdolność kredytową i dlaczego warto to zrobić przed złożeniem wniosku.
- Jak poprawić swoją zdolność kredytową.
- Jak historia spłaty wpływa na ocenę zdolności kredytowej.
- Czy kalkulator zdolności kredytowej online to dobre narzędzie.
- Jakie są najważniejsze parametry kredytu.
Przemyślany kredyt hipoteczny?
Porozmawiajmy
Co to jest zdolność kredytowa w kredycie hipotecznym?
Zdolność kredytowa w Polsce została zdefiniowana w ustawie Prawo Bankowe. Zgodnie z tą definicją jest to wskaźnik, który mówi nam o tym, czy jesteśmy w stanie spłacać swoje zobowiązania wraz z odsetkami w terminie określonym w umowie.
Banki sprawdzają zdolność kredytową, ponieważ chcą wiedzieć, jakie jest prawdopodobieństwo, że kredytobiorca będzie spłacał kredyt hipoteczny (lub inne zobowiązanie) zgodnie z harmonogramem.
Ocena zdolności kredytowej jest elementem zarządzania ryzykiem i polityki kredytowej banku. Na jej podstawie instytucje finansowe podejmują decyzję o udzieleniu kredytu hipotecznego i jego parametrach jak oprocentowanie i wysokość finansowania.
Analizę zdolności kredytowej stosuje się również do pożyczek, kredytów gotówkowych, kart kredytowych itd.
Jak banki sprawdzają zdolność kredytową?
W pierwszej kolejności bank oceni Twój dochód pod kątem jego wysokości oraz możliwości akceptacji. Nie każdy dochód będzie zaakceptowany oraz banki mają różne sposoby wyliczania jego wartości.
Zgodnie z rekomendacją KNF banki muszą stosować bufor licząc oprocentowanie kredytu hipotecznego. W przypadku oprocentowania zmiennego bank powinien podwyższyć oprocentowanie o 5 p.p, w przypadku oprocentowania stałego 2,5 p.p. Ma to na celu uwzględnienie potencjalnego ryzyka wzrostu stopy procentowej w trakcie okresu kredytowania, podwyższenia raty, a więc obniżenia zdolności i związanych z tym ewentualnych kłopotów z wywiązywaniem się z umowy kredytowej.
Ban oczywiście uwzględni Twoje zobowiązania finansowe. Jeśli masz raty, pożyczki, zadłużenie na kartach kredytowych lub limitach, to te zobowiązania obniżą Ci zdolność kredytową. W przypadku zobowiązań w walucie banki najczęściej do liczenia zdolności kredytowej policzą 150-2005 wysokości płaconej raty.
Jeśli w trakcie szacowanej spłaty kredytu przekroczysz wiek emerytalny, to bank może obniżyć Twój dochód. Wynika to z zapisów rekomendacji KNF.
Elementy składowe zdolności kredytowej
W przypadku kredytu hipotecznego na ocenę zdolności kredytowej ma wpływ bardzo dużo elementów. Pamiętaj, że jest to zobowiązanie długoterminowe i na wysoką kwotę. Co ciekawe mimo wyższych kwot i długości okresu kredytowania dla banku udzielenie kredytu hipotecznego jest obarczone mniejszym ryzykiem niż np. kredytu gotówkowego czy zwykłej pożyczki.
Sprawdź, od czego zależy zdolność kredytowa.
Analizę zdolności kredytowej możemy podzielić na część ilościową, która polega na sprawdzeniu stanu Twoich finansów i jakościową, która weryfikuje Twoją rzetelność jako kredytobiorcy.
Ocena ilościowa obejmuje:
- wysokość i źródło dochodu, który uzyskujesz np. z tytułu umowy o pracę, czy prowadzenia działalności gospodarczej,
- kwotę miesięcznych szacowanych wydatków i kosztów utrzymania (np. czynsz, czesne, media, transport najczęściej na bazie oświadczenia),
- aktualne zobowiązania finansowe (np. limity na kartach kredytowych, kredyty gotówkowe).
Na podstawie tej oceny bank sprawdzi, czy dysponujesz nadwyżkami finansowymi, które pozwolą Ci na spokojną spłatę rat kredytu.
Ważne są jednak nie tylko Twoje dochody, ale wiarygodność w oczach banku, na którą ma wpływ:
- twój wiek,
- stan cywilny,
- wykształcenie,
- zawód, który wykonujesz,
- staż pracy,
- liczba osób w gospodarstwie domowym,
- miesięczne koszty utrzymania gospodarstwa domowego.
Przy ocenie zdolności kredytowej banki biorą pod uwagę również parametry kredytu hipotecznego. Jeżeli zależy Ci na stabilności i przewidywalności finansowej, to warto rozważyć kredyt ze stałym oprocentowaniem. Jest ono jednak zazwyczaj wyższe niż oprocentowanie zmienne. Twoja zdolność kredytowa przy oprocentowaniu stałym jest niższa.
Maksymalna kwota kredytu, którą możesz uzyskać, jest ściśle skorelowana z Twoją zdolnością kredytową. Im lepiej bank oceni Twoją zdolność do spłaty zobowiązań, tym masz większe szanse na wyższą kwotę.
Jeżeli zależy Ci na konkretnej kwocie kredytu, dowiedz się, czy możesz wydłużyć okres spłaty. Dłuższy okres oznacza niższe raty i większą zdolność kredytową.
Może zainteresuje Cię również:
Jak sprawdzić swoją zdolność kredytową w banku?
Weryfikacja zdolności kredytowej jest niezbędna, żeby otrzymać kredyt hipoteczny. Chcesz wiedzieć, czy warto składać wniosek o kredyt i czy otrzymasz kwotę, która jest Ci potrzebna, żeby kupić mieszkanie?
Niektórzy zaczynają od wizyty oddziale banku, gdzie doradca bankowy wstępnie oszacuje Twoją zdolność kredytową. Pamiętaj, żeby przygotować najważniejsze dane, które będą potrzebne pracownikowi banku do przygotowania analizy. Są to przede wszystkim informacje o dochodach, stałych wydatkach i zobowiązaniach, które obecnie spłacasz.
Na tej podstawie dowiesz się, czy Twoje starania mają sens. Pamiętaj jednak, że banki różnią się w ocenie zdolności kredytowej. Fakt, że w jednym banku masz zdolność, nie oznacza, że w innym będzie tak samo. Różnice między bankami są diametralne. Zdarza się, że dla tej samej osoby różnice w liczeniu zdolności kredytowej będą wahały się o nawet kilkaset tysięcy złotych. Z pewnością trudno Ci będzie zrobić wycieczkę po kilku lub nawet kilkunastu placówek bankowych.
Jest jednak wyjście z tej sytuacji, ponieważ możesz też obliczyć samemu zdolność kredytową. Jak to zrobić?
Wizyta u eksperta kredytowego
Dobrym pomysłem jest wsparcie eksperta kredytowego, który nie tylko pomoże Ci profesjonalnie ocenić Twoją zdolność kredytową, ale również porówna oferty banków i będzie Cię wspierał na każdym etapie procesu kredytowego.
Do pierwszego spotkania warto przygotować poniższe dane:
- wartość nieruchomości,
- wysokość wkładu własnego,
- kwota kredytu hipotecznego,
- okres kredytowania,
- źródła dochodów i ich wysokość,
- suma wydatków,
- liczba osób w gospodarstwie domowym,
- zobowiązania z tytułu kart kredytowych, kredytów gotówkowych, limitów w koncie itd.
U mnie w firmie do przygotowania danych stosuję specjalny formularz, o którego wypełnienie każdorazowo proszę klienta. Po wypełnieniu mam dostęp do wszystkich istotnych danych na bazie, których mogą policzyć zdolność kredytową i przygotować oferty banków. Jak wspomniałem różnice między poszczególnymi bankami potrafią być znaczne. Wynika to z różnych okresów badania zdolności kredytowej, zróżnicowanej polityki akceptacji dochodów, różnych ofert bankowych, podchodzenia do wieku w różny sposób i tym podobnych.
Jako ekspert kredytowy mający podpisane umowy z bankami mam dostęp do systemu z każdego banku. To daje mi dostęp do kalkulatora zdolności kredytowej na tej samej zasadzie co pracownik banku. Kalkulator zdolności kredytowej pomoże w prawidłowym przygotowaniu do etapu wnioskowania o kredyt hipoteczny.
Pamiętaj, że symulacje zdolności kredytowej są tylko orientacyjne. Ostateczna zdolność kredytowa zależy od polityki i decyzji banku. Zdolność kredytowa może być policzona zgodnie ze sztuką, ale w trakcie procesu bank może uznać o jej zmianie lub wręcz decyzji negatywnej.
Dodatkowa informacja:
Ciekawym rozwiązaniem jest również kalkulator kredytu hipotecznego. Korzystając z tej opcji, masz szansę sprawdzić, jaką ratę będziesz płacić w różnych bankach. W ten prosty sposób możesz wybrać najkorzystniejszą dla siebie ofertę.
Jak samodzielnie obliczyć zdolność kredytową?
Sprawdzenie zdolności kredytowej przed podpisaniem umowy przedwstępnej na zakup nieruchomości to dobre rozwiązanie, ponieważ wiesz, czy możesz sobie pozwolić na kredyt jeszcze przed złożeniem wniosku.
Kalkulator zdolności kredytowej
Teoretycznie weryfikacja na własną rękę jest jak najbardziej możliwa. Jak sprawdzić zdolność kredytową przez Internet? Można próbować skorzystać z kalkulatora zdolności kredytowej. Ja sam osobiście jednak nie polecam tego rozwiązania. Firmy udostępniające takie narzędzia nie mają dostępów do bankowych systemów. Warunki cenowe, które wpływają na wynik zdolności kredytowej nie są aktualizowane. Ponadto Ty jako laik nie będziesz potrafił prawidłowo wyliczyć dochodu, gdyż nie znasz procedur obowiązujących w danym banku. Także kalkulator zdolności kredytowej pozwoli tylko na bardzo wstępne rozeznanie, ale do konkretnych decyzji należy podejść bardziej profesjonalnie. Prawidłowe obliczenie zdolności kredytowej pozwoli na uniknięcie problemów w trakcie zakupu nieruchomości.
Banki różnią się między sobą w liczeniu zdolności kredytowej
Czy wiesz, że każdy bank prowadzi własną politykę kredytową i różnice w trakcie analizy zdolności kredytowej mogą wynieść nawet kilkaset tysięcy? Zdolność kredytowa jest oceniana na podstawie scoringu i algorytmów, które różnią się w zależności od banku.
Jednym z najważniejszych elementów dla każdej instytucji finansowej są Twoje dochody. Banki wezmą pod uwagę nie tylko ich wysokość, ale też ich źródło i regularność. Sprawdźmy, jak różni się podejście od banku w zależności od źródła dochodów.
Umowa o pracę
Umowa o pracę na czas nieokreślony jest najchętniej widziana przez kredytodawców. Zapewnia stabilność i przewidywalność dochodów. Z reguły powinna trwać co najmniej 3 miesiące, ale są banki, które zaakceptują umowę, którą podpisałeś/aś dopiero miesiąc temu.
Umowa na czas określony też daje duże szanse na kredyt, ale musi zazwyczaj trwać co najmniej 6 miesięcy i być ważna minimum 12 miesięcy w przód. Niektóre banki zaakceptują taką umowę już po 3 miesiącach od dnia jej podpisania i ważnej jeszcze co najmniej 6 miesięcy.
Banki liczą zdolność kredytową na podstawie średniej wynagrodzenia z ostatnich 3, 6 lub 12 miesięcy. Jeśli uzyskujesz premie lub prowizje, to również mogą wystąpić różnice w akceptacji tych składowych pomiędzy bankami. Część z nich weźmie pod uwagę połowę lub 3/4 dochodów z dodatków.
Jeśli w trakcie roki wpadasz w drugi próg podatkowy, koniecznie musisz wiedzieć, iż to znacząco może wpłynąć na wyliczenie zdolności kredytowej w trakcie roku. Może się zdarzyć, iż poprzez tę kwestię Twoje maksymalne możliwości kredytowe będą niższe o 20-30% względem sytuacji sprzed tego momentu.
Na obniżenie zdolności kredytowej mogą mieć wpływ karty Multisport, samochód służbowy, ubezpieczenie zdrowotne i inne potrącenia z wypłaty.
Umowa zlecenie, umowa o dzieło
Obecnie jak kiedyś jest dużo łatwiej o uzyskanie kredytu hipotecznego, jeśli pracujesz na podstawie umowy cywilnoprawnej (umowa zlecenie, umowa o dzieło). Banki będą wymagać od Ciebie wykazania, że Twoja umowa zlecenie lub umowa o dzieło trwa co najmniej 12 miesięcy. Tylko dwa banki zaakceptują umowę, która trwa krócej, bo już po 6 miesiącach.
Banki będą liczyć zdolność kredytową, biorąc pod uwagę wysokość wpływu na rachunek lub dochód księgowy w zależności od kosztów uzyskania przychodu banki. Także mogą wystąpić znaczące różnice w dochodzie akceptowanych pomiędzy poszczególne banki.
Niewiele banków prowadzi bardziej liberalną politykę, akceptując dochód wypłacany do ręki.
Działalność gospodarcza
Prowadząc działalność gospodarczą, również możesz starać się o kredyt hipoteczny pod warunkiem, że działasz co najmniej od 12 a nawet 24 miesięcy. Coraz częściej zdarza się, że działalność gospodarcza jest kontynuacją zatrudnienia. W takiej sytuacji niektóre banki zaakceptują wniosek już po 3, 6 lub 9 miesięcy prowadzenia własnej działalności gospodarczej.
Do wyliczania dochodu banki będą wymagały dokumentów potwierdzających wyniki za dwa lata wstecz, rok bieżący lub ostatnie 12 miesięcy.
Dochód wylicza się na podstawie KPiR, karty podatkowej i ryczałtu. Największe różnice w ocenie zdolności kredytowej występują przy ryczałcie. W zależności od banku i branży do dochodu netto przyjmuje się od 15% do 80% dochodów. Kredyt hipoteczny na ryczałcie potencjalnie może wskazywać największe różnice w zdolności kredytowej.
Wedle moich obserwacji największe różnice przy obliczaniu zdolności kredytowej występują u osób prowadzących działalność gospodarczą.
Może zainteresuje Cię również:
Czy można wnioskować o maksymalną zdolność kredytową?
Możesz oczywiście złożyć wniosek o maksymalną kwotę kredytu, którą wskazał Ci kalkulator zdolności kredytowej. Musisz jednak wiedzieć, że banki stosują własne algorytmy i z pewnością ostateczna ocena może się różnić nawet o 10%, 20% lub więcej.
W takiej sytuacji możesz wnioskować o niższą kwotę zobowiązania albo poprawić swoją zdolność kredytową. Warto też złożyć wnioski do kilku banków, żeby uniknąć rozczarowania.
Jak zwiększyć zdolność kredytową?
Jeśli chcesz zwiększyć zdolność kredytową, możesz wykonać kilka czynności:
- zaciągasz kredyt hipoteczny w najbardziej sprzyjającym momencie finansowym (w okolicach premii/prowizji, unikasz drugiego progu podatkowego),
- zwiększasz swoje dochody (dodatkowa praca, wynajem nieruchomości),
- podpisujesz rozdzielność majątkową (w przypadku małżeństwa i braki dochodu małżonka),
- powiększasz wartość wkładu własnego (ten ma wpływa na cenę kredytu. Im wyższa wartość wkładu własnego, tym niższe oprocentowanie kredytu, a więc wyższa zdolność kredytowa),
- poprawiasz historię kredytową poprzez spłatę lub konsolidację innych zobowiązań,
- wydłużasz okres spłaty, ale to niestety sprawi, że koszty całkowite kredytu będą wyższe,
- korzystasz z instytucji współkredytibiorcy.
Wskaźniki i parametry kluczowe dla kredytu hipotecznego
Dowiedz się, jakie są najważniejsze parametry kredytu hipotecznego i jak wpływają na zdolność kredytową.
Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania
Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) to wskaźnik, który pozwala ocenić całkowity koszt kredytu. Jest to jeden z najważniejszych parametrów, który należy wziąć pod uwagę przy wyborze oferty kredytowej. RRSO wyrażane jest jako procent i obejmuje nie tylko nominalne oprocentowanie kredytu, ale także prowizję, ubezpieczenie i wszystkie dodatkowe koszty związane z kredytem.
Wysokie RRSO może oznaczać droższy kredyt i mniejszą zdolność kredytową. Aczkolwiek temat RRSO a kredyt hipoteczny to dość skomplikowana sprawa.
Oprocentowanie kredytu
Oceniając zdolność kredytowej, bank analizuje, czy przyszłe raty kredytu nie przekroczą określonego procentu dochodów klienta. Rekomendacja KNF ograniczyła możliwość uzyskania kredytu, jeśli wszystkie zobowiązania przekroczą 50% uzyskiwanych dochodów. Wyższe oprocentowanie kredytu może spowodować, że raty będą na tyle wysokie, że kredytobiorca nie będzie w stanie ich spłacać bez ryzyka dla swojego budżetu.
Warto wiedzieć, iż kolejna Rekomendacja KNF nakazuje bankom stosowanie bufora do potencjalnych wzrostów stopy procentowej na skutek problemów z inflacją. Do oprocentowania zmiennego należy dodawać 5%, do oprocentowania stałego okresowo 2,5%.
Z reguły stałe oprocentowanie jest wyższe niż oprocentowanie zmienne. Choć ma wiele zalet i zapewnia stabilność finansową przez pierwszy okres spłaty, to może obniżyć Twoją zdolność kredytową.
Kwota kredytu hipotecznego
Maksymalna kwota kredytu hipotecznego zależy bezpośrednio od Twojej zdolności kredytowej. Jeżeli Twoja zdolność jest niewystarczająca, to bank odmówi Ci przyznania kredytu lub zaproponuje niższą kwotę.
Okres kredytowania
Wydłużenie okresu spłaty kredytu prowadzi do obniżenia wysokości miesięcznych rat. Niższe raty mogą poprawić Twoją zdolność kredytową. Dzięki temu możesz uzyskać kredyt na wysoką kwotę, ale koszty całkowite kredytu przy dłuższym okresie będą dużo wyższe. Pamiętaj jednak, iż poprzez wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego możesz ten wzrost zniwelować.
Tu więcej dowiesz się na temat okresu kredytowania.
Raty rosnące i malejące
Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to bardzo poważna decyzja, którą warto przemyśleć. Dotyczy to również wyboru między ratami równymi i malejącymi.
Początkowe raty w systemie rat malejących są wyższe w porównaniu z ratami rosnącymi. Wysokie początkowe obciążenie finansowe może obniżyć Twoją zdolność kredytową, ponieważ bank może uznać, że nie jesteś w stanie obsłużyć wysokich rat na początku okresu kredytowania.
Zaletą tego rozwiązania jest to, że szybciej spłacasz kapitał, a koszty całkowite kredytu są niższe.
A Ty co byś wybrał? Raty malejące czy raty równe?
Historia kredytowa a zdolność kredytowa
Historia kredytowa dostarcza informacji na temat tego, jak rzetelnie spłacałeś wcześniejsze zobowiązania. Regularne i terminowe spłaty budują pozytywną historię kredytową, co sprawia, że instytucje finansowe postrzegają Cię jako bardziej wiarygodnego kredytobiorcę. Dane na temat Twojej historii banki mogą sprawdzić w Biurze Informacji Kredytowej (BIK)
Jeśli Twoja historia kredytowa zawiera opóźnienia w spłatach i zaległości, banki mogą uznać Cię za klienta wysokiego ryzyka i odmówić udzielenia kredytu. Dopuszczalne są opóźnienia w spłatach do 30 dni, ale dla wyższych kwot powyżej 1 mln lepiej mieć pozytywną i nieskazitelną historię spłaty kredytów. Tam statystyka niespłacalności jest gorsza i banki miewają wyższe wymagania w stosunku do swoich klientów.
Banki pobierają raport z Biura Informacji Kredytowej i innych baz dłużników, żeby sprawdzić spłacone i aktualne zobowiązania kredytobiorców.
Jeśli obawiasz się, jak wygląda Twoja historia i nie jesteś pewien, czy masz spłacone wszystkie zobowiązania finansowe, możesz również zamówić raport z BIK.
Co w sytuacji, gdy nigdy nie miałeś/aś kredytów i pożyczek? Wbrew obiegowym opiniom neutralna historia kredytowa nie ma w ogóle wpływu na zdolność kredytową.
Tu znajdziesz moje przemyślenia na temat BIK a kredyt hipoteczny.
Przemyślany kredyt hipoteczny?
PorozmawiajmyPodsumowanie „Jak sprawdzić zdolność kredytową”
Mam nadzieję, że już wiesz gdzie sprawdzić swoją zdolność kredytową i jak to zrobić. Możesz poradzić sobie z tym zadaniem samodzielnie i to bez konieczności wykonywania skomplikowanych obliczeń. Wyliczenie zdolności kredytowej na mieszkanie jest proste, jeśli skorzystasz z kalkulatora zdolności kredytowej lub wsparcia doradcy kredytowego.
Jeśli by się okazało, że musisz poprawić zdolność kredytową, to również istnieją pewne mechanizmy, które w dłuższym terminie realnie działają.
Pamiętaj, że nawet najlepszy kalkulator nie zastąpi profesjonalnego doradcy kredytowego, który ma dużą wiedzę i doświadczenie. Temat zdolności kredytowej jest skomplikowany i być może nie dostrzegasz pewnych szans lub zagrożeń.
Zapraszam do komentowania
Chcesz wiedzieć więcej na temat zdolności kredytowej? Wiesz, jak działa kalkulator raty kredytu hipotecznego?Kredyty hipoteczne bywają skomplikowane i niejednowymiarowe. Czekam na Twoje pytania w komentarzu. Z chęcią odpowiem na każde z nich. Zapraszam też do kontaktu osoby, które chcą rzetelnie obliczyć zdolność kredytową lub chcą ją poprawić, ponieważ w najbliższym czasie planują wnioskować o kredyt hipoteczny.
