Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a odsetki
Koszty kredytu
6 min. czytania
Zaciągnięcie kredytu hipotecznego jest bardzo często związane z dodatkowymi produktami. Dzięki temu kredytobiorca może liczyć na lepsze warunki kredytowania, niższą marżę lub negocjacje. Bank z kolei zyskuje klienta, którego można powiązać kolejną zależnością i jednocześnie na nim zarobić. Produkty dodatkowe oznaczają dodatkowy koszt, który należy uwzględnić w szacowaniu kosztów kredytu i porównywaniu poszczególnych ofert. Zestaw kredyt hipoteczny + produkty dodatkowe nazywa się cross-selling, rzadziej product bundling.
Spis treści
W dzisiejszym wpisie chciałem przedstawić najbardziej popularne rozwiązania w tym zakresie proponowane przez banki oraz na co należy zwracać uwagę. W tym wpisie poznasz poniższe zagadnienia:
- rodzaje produktów dodatkowych.
- na co należy szczególnie zwracać uwagę.
- powody dla których banki oferują produkty dodatkowe do kredytu hipotecznego.
Rachunek do kredytu
Najbardziej popularnym produktem dodatkowym dodawanym przez banki do kredytu hipotecznego jest konto. Przy szacowaniu kosztów kredytu hipotecznego należy uwzględnić ewentualny koszt prowadzenia rachunku, używania karty bankomatowej, wykonywania przelewów lub np. dodatkowych ubezpieczeń. W przypadku niższych kwot kredytu taki ekstra wydatek podnosi dość mocno realną cenę kredytu. Ponadto w przy niższych kwotach kredytu cena za obsługę rachunku ROR może okazać się decydująca. Przed decyzją należy dokładnie przeczytać w umowie lub warunkach promocji, przez jaki okres należy konto utrzymywać, by zachować warunki cenowe dla kredytu hipotecznego.
Wpływ wynagrodzenia lub określonej kwoty na konto
By związać kredytobiorcę z danym bankiem, niemal równie często co warunek założenia konta stawiany jest warunek przelewania wynagrodzenia. Alternatywą jest zapewnienie określonej kwoty w formie wpływów na rachunek. Przed decyzją należy sprawdzić, jakie dokładnie wymagania stawia bank w tym zakresie. Zagrożeniem jest wymóg przelewu wynagrodzenia przez cały okres kredytowania. Kredyt hipoteczny to z reguły kredyt długoterminowy. Możliwość utraty pracy w perspektywie kilkunastu/kilkudziesięciu lat jest zatem dość spora. Każdemu przecież może zdarzyć się utrata lub zmiana pracy czy w przypadku kobiet urlop macierzyński, a później urlop wychowawczy. W takich momentach kredytobiorca nie uzyskuje dochodu i, w zależności od podejścia banku, może się okazać, że warunki promocyjne zostały utracone. Należy sprawdzić w umowie lub regulaminie promocji, co się dzieje w sytuacji braku spełnienia warunku cenowego: czy w przypadku braku możliwości spełnienia warunku i podwyższenia przez bank marży, a następnie powrotu do spełniania warunków bank daje możliwość powrotu do pierwotnych warunków cenowych.’
Przemyślany kredyt hipoteczny?
Porozmawiajmy
Karta kredytowa
Kolejnym dość często spotykanym wymogiem uzyskania sensownych warunków cenowych dla kredytu hipotecznego jest zakup karty kredytowej. Należy sprawdzić, jaki jest roczny koszt używania karty kredytowej oraz czy bank wymaga, by używać jej aktywnie (np. wymóg określonej liczby transakcji lub kwoty transakcji).
Wymóg posiadania ubezpieczenia na życie
Ubezpieczenie na życie jest wymagane przez znacznie mniejszą liczbę banków niż wcześniej wymienione produkty dodatkowe. Temat ubezpieczenia na życie przedstawiłem szerzej w jednym z wcześniejszych wpisów na blogu. Link znajdziesz w tym miejscu: Ubezpieczenie na życie a kredyt hipoteczny
Bankowe ubezpieczenie nieruchomości
Ubezpieczenie nieruchomości jest wymagane przez każdy bank w przypadku kredytu hipotecznego. Banki wymagają, by nieruchomość (poza działkami) będąca zabezpieczeniem kredytu była ubezpieczona na tzw. mury. W związku z tym część banków oferuje lepsze warunki cenowe w przypadku skorzystania z ubezpieczenia nieruchomości kupionego za ich pośrednictwem. Ubezpieczenia te zazwyczaj są droższe niż w przypadku zakupu na wolnym rynku. Różnice potrafią być bardzo duże zarówno w cenie, jak i w zakresie. W przypadku podstawowego ubezpieczenia na tzw. mury stawki ubezpieczeń bankowych znajdują się w zakresie 0,08–0,1% od wartości nieruchomości. W przypadku ubezpieczenia kupowanego na wolnym rynku stawki te wahają się w granicach 0,03–0,06%. Różnica to ok. 50 PLN za każde 100 000 PLN kredytu hipotecznego. Należy zwrócić uwagę na Ogólne Warunki Ubezpieczeń, zakres i wyłączenia ubezpieczenia
Opis ubezpieczenia nieruchomości do kredytu znajdziesz w następującym wpisie na blogu ubezpieczenie nieruchomości do kredytu
Ubezpieczenie od utraty pracy
Ubezpieczenie od utraty pracy to produkt, którego jestem największym oponentem i odradzam klientom korzystanie z tego produktu dodatkowego. Najczęściej konstrukcja tego wymogu jest taka, żeby zapłacić i nie skorzystać. Jest to oczywiście moja prywatna opinia i przed decyzją należy samemu przeanalizować „za i przeciw”. Możliwość skorzystania z tego ubezpieczenia jest bardzo często ograniczona i istnieją liczne wyłączenia. Stawki są wysokie, a okres obowiązywania ochrony relatywnie krótki. Należy zwrócić uwagę na Ogólne Warunki Ubezpieczeń, zakres i wyłączenia ubezpieczenia.
Produkty Systematycznego Oszczędzania
Relatywnie łatwo jest zrozumieć mechanizmy działania czy oszacowanie kosztów produktów dodatkowych takich jak konto, wpływ wynagrodzenia czy karta kredytowa. Dużo bardziej problemowe jest oszacowanie kosztów produktów systematycznego oszczędzania, w skrócie PSO, poliso-lokata. Na chwilę obecną tylko kilka banków uzależnia niską cenę kredytu hipotecznego od skorzystania z tego produktu. Jest to przede wszystkim Deutsche Bank, Getin Noble Bank i Citi Handlowy. Wspomniałem, że jest to dość trudny do oszacowania koszt. Z racji charakteru inwestycyjnego środki wpłacane w skali miesiąca, kwartału, półrocza czy roku można w całości utracić. Jednocześnie można je pomnożyć w określonych warunkach rynkowych. Środki te stanowią dodatkowe obciążenie budżetu, ale z zasady są zamrożone na kilka/kilkanaście lat i dzięki nim będzie można zaoszczędzić pieniądze, aby np. nadpłacić kredyt. Przed decyzją należy zorientować się, ile czasu trwa okres składkowy, po jakim czasie można przejść na okres bezskładkowy, jaki jest koszt miesięcznego zarządzania środkami, ile kosztują konwersje między funduszami itd.
Może zainteresuje Cię również:
Podsumowanie
Jak widać produktów dodatkowych jest dość sporo. Bank nie może uzależniać udzielenia kredytu od skorzystania z produktów dodatkowych. Jest to zapisane w rejestrze zapisów abuzywnych na stronie UOKiK . Ma on jednak prawo konstruować swoją ofertę cenową w taki sposób, aby skorzystanie z pakietu kredyt hipoteczny + produkty dodatkowe było opłacalne. W związku z tym należy przed podpisaniem jakiegokolwiek dokumentu zobowiązującego przeliczyć koszty i zastanowić się, czy w danej sytuacji skorzystanie z produktów dodatkowych jest potrzebne. Banki często wykorzystują znużenie klienta procesem kredytowym i w ostatniej chwili zaskakują go różnego rodzaju wymogami. Trzeba dokładnie sprawdzić koszt produktów, czy dany produkt jest wymagany przez cały okres kredytowania, co się dzieje w sytuacji, gdy deklaracja spełnienia wymogu nie jest przez klienta realizowana oraz czy taka sytuacja ma wpływ na cenę kredytu hipotecznego.
Zapraszam do komentowania
Jeśli masz jakiekolwiek pytania w sprawie produktów dodatkowych do kredytu hipotecznego, to śmiało nie wahaj się i korzystaj z funkcji komentowania. Chętnie odpowiadam na wszystkie pytania i wątpliwości moich czytelników. Bardzo mi zależy na promowaniu odpowiedzialnej edukacji z tematyki kredytów hipotecznych. Chciałbym, żeby moi czytelnicy mieli możliwość podjęcia najlepszej decyzji z możliwych.
