Wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego

Wycena nieruchomości to oficjalna ocena wartości, standardu i określenie szeregu istotnych kwestii związanych z nabywanym mieszkaniem, domem, działką lub lokalem usługowym. Złożenie wniosku kredytowego o kredyt mieszkaniowy wymaga, by zrobić wycenę nieruchomości zwanym fachowo operatem szacunkowym. Nie jest to specjalnie duży koszt, ale warto i ten czynnik uwzględnić w swoim wyborze. Odpowiednia dobrana wycena nieruchomości – w niektórych sytuacjach może nam pomóc w uzyskaniu kredytu hipotecznego. W związku z tym warto zadbać, by i ta kwestia była wykonana prawidłowo i działała na naszą korzyść w przypadku starania się o kredyt hipoteczny.

Spis treści

W dzisiejszym wpisie “Wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego” dowiesz się:

1. co to jest wycena nieruchomości,

2. dlaczego należy wycenić nieruchomość,

3. jaki jest koszt wyceny nieruchomości,

4. czy można wykonać własne oszacowanie do banku.

wycena nieruchomości

Co zawiera wycena nieruchomości?

Operat szacunkowy a dokładnie jego forma jest ściśle określona odpowiednimi przepisami prawa. Każdy operat szacunkowy musi zawierać między innymi :

1. dokładne dane nieruchomości tj. wielkość, położenie i rodzaj (dom, mieszkanie, lokal użytkowy, działka etc.),

2. co jest celem wyceny nieruchomości – przykładem może być udzielenie kredytu z zabezpieczeniem na nieruchomości będącej przedmiotem wyceny,

3. źródła danych o nieruchomości tj. inspekcja nieruchomości, zdjęcia, księga wieczysta, dokumenty nieruchomości,

4. analizę badanego rynku nieruchomości w odniesieniu do nieruchomości,

5. opis stanu technicznego nieruchomości,

6. metody i techniki dokonywanej analizy nieruchomości.

Kto wykonuje wycenę nieruchomości ?

Wycenę nieruchomości wykonuje rzeczoznawca majątkowy. Rzeczoznawca majątkowy to osoba posiadająca oficjalne, zawodowe uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości. Jest to jeden z zawodów, który został uznany za zawód zaufania publicznego. Osoba wykonująca obowiązki rzeczoznawcy majątkowego musi cechować się wysoką etyką, bezstronnością i profesjonalizmem. Rzeczoznawca majątkowy, by móc wykonywać wyceny na potrzeby banków, musi przejść szkolenie bankowe, a następnie zostać wpisanym na specjalną listę rzeczoznawców. To, czy rzeczoznawca majątkowy znajduje się na liście akceptowanych osób, możesz sprawdzić tutaj. Ponadto część banków ma własne listy akceptowanych rzeczoznawców majątkowych. Nie wystarczy zdać szkolenia bankowego, by móc wykonywać wyceny na potrzeby kredytów mieszkaniowych. Warto wiedzieć, że banki mają swoje “czarne listy” nieakceptowanych rzeczoznawców majątkowych. Operaty szacunkowe tych osób nie są akceptowane.

Jak się szacuje wartość nieruchomości ?

Najbardziej klasycznym sposobem ustalenia wysokości nieruchomości jest podejście porównawcze. Polega to na zebraniu danych dotyczących cen transakcyjnych podobnych nieruchomości z okresu 1 lub 2 lat wstecz (zależy od wskazań banku) z rynku nieruchomości na którym dokonywana jest wycena. Podobieństwo nieruchomości powinno wynikać z rodzaju, powierzchni, standardu wykończenia itp. Rzeczoznawca na tej podstawie wylicza średnią cenę 1 m2 powierzchni użytkowej, co pozwala na wyliczenie pełnej wartości nieruchomości.

Cena za operat szacunkowy

Ceny są różne w zależności od lokalizacji, rodzaju nieruchomości i osoby wykonującej. Jeśli weźmiemy pod uwagę rynek warszawski, to cena za wykonanie operatu dla jednego mieszkania oscyluje w okolicach 500 PLN, dla działki to ok. 500 PLN, dla domu 800–1 200 PLN. Ile kosztuje wycena nieruchomości w pozostałych rejonach? Szczerze mówiąc, nie wiem. Z jednej strony wiadomo – Warszawa i jej ceny, a z drugiej strony największa konkurencja wśród rzeczoznawców.

Ile czasu zajmuje wykonanie wyceny nieruchomości?

Czas wykonania wyceny nieruchomości na własne zlecenie zwyczajowo zajmuje od 2 do 7 dni roboczych. Wszystko zależy od bieżącej pracy rzeczoznawcy, stopnia skomplikowania transakcji oraz kompletności dokumentów.

Składasz kilka wniosków. Wycena własna czy bankowa?

Pytanie, które pojawia się w głowie prawie każdego klienta przy wyborze kredytu. W mojej opinii zależy to od wybranych banków i inwestycji. Jak wspominałem w kilku poprzednich wpisach, jeśli jest taka możliwość, należy złożyć wniosek do 3–4 banków. Wybór kilku wniosków oznacza konieczność wykonania dokładnie takiej samej liczby wycen. Może to niestety wygenerować dodatkowe koszty, gdyż każda wycena to zazwyczaj dodatkowe kilkaset złotych. Dlatego też należy starać się zminimalizować koszty. O tym, czy wycena nieruchomości ma być własna, czy wewnętrzna bankowa, należy zdecydować po wyborze banków. Warto wspomnieć, iż własna wycena bankowa potrafi znacznie przyśpieszyć proces załatwiania kredytu. Może to być istotne, jeśli kredytobiorca ma ograniczony czas na organizację kredytu hipotecznego. Wycena własna obligatoryjnie musi mieć formę operatu szacunkowego wykonanego zgodnie ze sztuką. Wycena bankowa najczęściej przyjmuje formę opinii bankowej zgodnej z indywidualnymi wytycznymi danego banku. Można ją nazwać skróconym operatem szacunkowym. Poza bankiem dokument ten ma niewielką wartość.

Które banki honorują wycenę klienta?

Akceptacja wyceny przyniesionej przez klienta jest kwestią indywidualnej decyzji każdego z banków. Część banków ją akceptuje, a część nie. Banki akceptujące: Alior, BNP Paribas, ING Bank Śląski, Millennium, BOŚ Bank, PEKAO , Pocztowy, Santander, Banki nie akceptujące: PEKAO Bank Hipoteczny. PKO BP, Citi Handlowy, mBank.

Weryfikacja własnego operatu przez bank

Fakt, że dostarczamy wycenę wykonaną przez certyfikowanego rzeczoznawcę majątkowego nie oznacza, że bank przyjmie wszystkie zawarte w niej informacje bez słowa sprzeciwu. Banki sprawdzają wyceny pod kątem prawidłowego wykonania wyliczeń. Zdarza się, że przyjęta wartość nieruchomość jest poddawana korekcie. Oczywiście najczęściej w dół, w górę zwykle się to nie zdarza.

Wartość rynkowa vs. wartość transakcyjna

Wartość rynkowa nieruchomości to wartość, która jest określona w operacie szacunkowym. Wartość transakcyjna to wartość, która jest ustalona w umowie między stroną kupującą i sprzedającą. W zależności od banku może zostać przyjęta niższa lub wyższa z powyższych wartości. Ma to szczególne znaczenie, jeśli kupujemy nieruchomość w okazyjnej cenie i zostanie to potwierdzone w operacie szacunkowym. Różnica w wartości rynkowej a transakcyjnej może być uznana na tej samej zasadzie co wkład własny. Warto wtedy poszukać banku, który do ustalania parametrów kredytu uwzględni wartość rynkową nieruchomości, dzięki czemu mamy szansę na np. lepszą marżę, co pozwoli zmniejszyć koszta odsetkowe.

Wartość prognozowana

Wiele osób się dziwi, jak można wycenić mieszkanie lub dom w budowie lub mieszkanie po dokonaniu wykończenia. W tym celu rzeczoznawca majątkowy dokonuje oceny wartości nieruchomości docelowej. W przypadku kredytu na budowę domu lub wykończenie nieruchomości należy do wniosku dostarczyć kosztorys uwzględniający deklarowane prace. Na tej podstawie osoba wykonująca wycenę wyliczy wartość docelową/prognozowaną nabywanej nieruchomości. W oparciu o tę wartość bank będzie ustalał LTV, marżę czy też wysokość ubezpieczenia nieruchomości. Nie ma znaczenia, że nieruchomość fizycznie jeszcze nie istnieje i być może nie została wbita nawet łopata w ziemię. Rzeczoznawca majątkowy będzie potrafił ustalić, jaka jest prognozowana wartość nieruchomości.

Dokumenty do wykonana wyceny nieruchomości

Dokumenty zależą od rodzaju nieruchomości, stanu prawnego oraz wymagań samego rzeczoznawcy. Poniższa lista jest orientacyjna i zrobienie wyceny nieruchomości może wymagać dostarczenia czegoś spoza listy.

Wycena mieszkania

Do wyceny mieszkania będziesz potrzebował między innymi:

1. umowa przedwstępna kupna-sprzedaży nieruchomości,

2. numer księgi wieczystej,

3. kosztorys remontu,

4. rzut nieruchomości, jeśli brak jest księgi wieczystej.

Wycena domu

Do wyceny domu jednorodzinnego będziesz potrzebował zdecydowanie większej ilości danych. Wśród standardowych dokumentów należy wymienić:

1. umowa przedwstępna kupna-sprzedaży nieruchomości,

2. numer księgi wieczystej,

3. wypis i wyrys z rejestru gruntów,

4. wypis z kartoteki budynków

5. kosztorys remontu lub dokończenia budowy,

6. rzuty nieruchomości,

7. pozwolenie na użytkowanie/zgłoszenie zakończenia budowy.

Wycena działki

Do określenia wartości działki należy dostarczyć również kilka dokumentów.

1. umowa przedwstępna kupna-sprzedaży nieruchomości,

2. numer księgi wieczystej,

3. wypis i wyrys z rejestru gruntów,

4. warunki zabudowy lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Termin przydatności operatu szacunkowego

Banki zwyczajowo limitują termin ważności operatu szacunkowego. Jest to maksymalnie 12 miesięcy od jego wykonania. W sytuacji gdy rynek jest w mocnym trendzie spadkowym lub wzrostowym, proponowałbym jednak aktualizacje wyceny maksymalnie do 3 miesięcy. Będzie to zdecydowanie bardziej odpowiadało temu jak bank będzie weryfikował nasz operat.

Aplikacje do określenia ceny nieruchomości

Automatyzacja życia to proces przed którym nie ma odwrotu. W ostatnim czasie jak grzyby po deszczu powstają różnego rodzaju strony, systemy i aplikacje służące wycenie nieruchomości bez udziału człowieka. Nieruchomości i ich standard, ułożenie, lokalizacja, potencjał dochodowy są na tyle indywidualne, ze wszelkie tego typu narzędzia traktowałbym jako dodatek. W żadnym wypadku nie opierałbym się wartościach wskazywanych przez automaty.

Podsumowanie

Kwestia wyceny nieruchomości zazwyczaj jest spychana na dalszy plan. Jest to jednak bardzo ważny dokument, gdyż dla banku jest wyznacznikiem wartości nieruchomości. Umiejętne wykorzystanie wyceny pozwala uniknąć kłopotów związanych z np. wartością rynkową niższą od transakcyjnej lub wręcz potrafi pomóc w uzyskaniu tańszego kredytu dzięki wycenie wyższej od wartości transakcyjnej. Ważne jest też to, by zminimalizować liczbę wycen, jakie trzeba opłacać w bankach. Dostarczenie własnego operatu (o ile jest to możliwe) zmniejszy koszty starania się o finansowanie.

Zapraszam do komentowania

Jeśli masz jakiekolwiek pytania lub wątpliwości związane z wyceną nieruchomości do kredytu, koniecznie daj znać w komentarzu. Postaram się odnieść do wszystkich pytań lub wątpliwości.